Sửa Luật Nhà ở: Mở rộng cơ hội mua nhà ở xã hội, lãi suất ưu đãi hơn 2%

Thị trường nhà ở xã hội đang đứng trước một giai đoạn điều chỉnh quan trọng khi chính sách pháp luật về nhà ở tiếp tục được nghiên cứu, sửa đổi. Những vấn đề được quan tâm gồm giá bán, giá thuê, điều kiện và đối tượng được mua nhà ở xã hội, cơ chế tín dụng ưu đãi, phát triển nhà ở cho thuê tại đô thị cũng như chính sách hỗ trợ nhà ở cho đồng bào vùng dân tộc thiểu số và miền núi.

Tại phiên thảo luận và giải trình tại Quốc hội chiều 21/8, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã làm rõ nhiều nội dung liên quan đến định hướng sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Trong đó, việc đơn giản hóa thủ tục nhưng vẫn duy trì vai trò kiểm soát của Nhà nước được xem là một trong những hướng đi quan trọng nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội tiếp tục là trọng tâm trong chính sách sửa luật

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, Luật Nhà ở năm 2023 cùng các nghị định hướng dẫn của Chính phủ đã quy định tương đối cụ thể về trình tự, thủ tục triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Những quy định này được kỳ vọng góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn mà doanh nghiệp và địa phương gặp phải trong quá trình chuẩn bị, triển khai dự án.

Một trong những mục tiêu được đặt ra là rút ngắn thời gian thực hiện dự án, đặc biệt đối với các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây là lĩnh vực có ý nghĩa đặc biệt đối với người thu nhập thấp, công nhân, người lao động tại các đô thị lớn.

Theo hướng này, chủ đầu tư có thể thuê các đơn vị tư vấn thẩm tra từ những khâu như khảo sát, thiết kế, lập dự án cho đến dự toán.

Việc cho phép sử dụng các đơn vị tư vấn chuyên môn nhằm giảm thời gian chuẩn bị dự án và nâng cao tính chuyên nghiệp trong quá trình triển khai.

Tuy nhiên, Bộ trưởng Trần Hồng Minh nhấn mạnh rằng việc tăng quyền chủ động cho chủ đầu tư không đồng nghĩa với việc Nhà nước buông lỏng quản lý.

Sau khi chủ đầu tư hoàn tất các bước theo quy định, cơ quan quản lý nhà nước, trong đó Sở Xây dựng giữ vai trò quan trọng, vẫn tiến hành kiểm tra, thẩm định trước khi dự án được phép thông báo bán nhà.

Điều này nhằm bảo đảm quá trình đơn giản hóa thủ tục không làm giảm tính minh bạch, chất lượng và khả năng kiểm soát đối với nhà ở xã hội.

Bán nhà ở xã hội trực tuyến: Hướng đi mới để tăng tính minh bạch

Một điểm đáng chú ý được Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề cập là việc triển khai bán nhà ở xã hội trên nền tảng trực tuyến tại một số địa phương.

Từ năm 2025 đến nay, mô hình này đã được áp dụng tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và được đánh giá có những kết quả tích cực.

Việc đưa quy trình đăng ký, tiếp nhận và xử lý hồ sơ lên môi trường trực tuyến có thể giúp giảm tình trạng người dân phải trực tiếp đi lại nhiều lần, đồng thời tạo điều kiện công khai hơn trong quá trình tiếp nhận nhu cầu mua nhà.

Đây cũng là xu hướng phù hợp với quá trình chuyển đổi số trong quản lý nhà nước.

Đặc biệt, khi nhu cầu nhà ở xã hội tại các thành phố lớn vượt xa nguồn cung, việc ứng dụng công nghệ có thể giúp cơ quan quản lý kiểm soát hồ sơ hiệu quả hơn, giảm áp lực hành chính và hạn chế những bất cập phát sinh trong quá trình xét duyệt.

Tuy nhiên, để mô hình này phát huy hiệu quả lâu dài, hệ thống cần bảo đảm khả năng xác thực thông tin, kiểm tra điều kiện của người đăng ký và công khai tiêu chí xét duyệt.

Dự thảo Luật Nhà ở quy định 11 nhóm đối tượng được hưởng chính sách

Về nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo Luật quy định 11 nhóm đối tượng, trong đó có 6 nhóm thuộc diện chính sách.

Việc xác định rõ nhóm đối tượng có ý nghĩa quan trọng bởi nhà ở xã hội không phải là sản phẩm thương mại thông thường.

Mục tiêu của chính sách là hỗ trợ những nhóm dân cư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở theo cơ chế thị trường, đặc biệt tại những địa phương có giá nhà cao và chi phí sinh hoạt lớn.

Trong thực tế, giá bất động sản tại các đô thị lớn đang tạo ra khoảng cách đáng kể giữa thu nhập của người lao động và khả năng sở hữu nhà.

Do đó, nếu nguồn cung nhà ở xã hội được cải thiện đồng thời thủ tục mua nhà được đơn giản hóa, nhóm người có thu nhập thấp và trung bình có thể có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp.

Lãi suất vay mua nhà ở xã hội có thể ở mức hơn 2%

Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là chính sách tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà ở xã hội và chủ đầu tư.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, người mua nhà ở xã hội vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội có thể được hưởng mức lãi suất hơn 2%.

Trong khi đó, lãi suất đối với khoản vay tại các ngân hàng thương mại được đề cập ở mức khoảng 4,62%, còn chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn với mức khoảng 5,62%.

Đây là những mức lãi suất được đánh giá là ưu đãi so với mặt bằng tín dụng thông thường.

Chính sách tín dụng có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nhà ở xã hội. Bởi ngay cả khi giá bán được kiểm soát, người có thu nhập thấp vẫn có thể gặp khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý.

Một căn hộ có giá phù hợp nhưng lãi suất vay cao vẫn có thể khiến tổng số tiền phải trả hàng tháng vượt quá khả năng tài chính của người lao động.

Vì vậy, chính sách nhà ở xã hội cần được nhìn nhận đồng bộ từ giá nhà, nguồn cung, điều kiện mua, thời hạn vay và lãi suất tín dụng.

Chính sách nhà ở cho đồng bào miền núi tiếp tục được quan tâm

Bên cạnh nhà ở xã hội tại các đô thị, chính sách nhà ở dành cho đồng bào dân tộc thiểu số và khu vực miền núi cũng được Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Theo ông Trần Hồng Minh, đây là vấn đề được Nhà nước đặc biệt quan tâm thông qua các chương trình mục tiêu.

Trong năm 2024, Chính phủ đã phát động chương trình xóa nhà dột, nhà tạm cho người dân. Đây được xem là một trong những chương trình có ý nghĩa xã hội lớn, hướng tới cải thiện điều kiện sống cho những hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, việc triển khai chính sách nhà ở tại miền núi vẫn gặp một vấn đề phức tạp liên quan đến đất ở.

Một bộ phận người dân chưa có đất ở hợp pháp và phải sinh sống trên đất rừng, đất nương rẫy. Trong khi đó, các quy định về đất đai đang tiếp tục được nghiên cứu, sửa đổi.

Do đó, việc giải quyết nhà ở cho người dân miền núi không thể tách rời bài toán đất ở.

Nếu chỉ hỗ trợ xây dựng căn nhà nhưng không giải quyết được cơ sở pháp lý của đất ở, chính sách có thể tiếp tục gặp khó khăn trong quá trình triển khai.

Đây là lý do vấn đề này được định hướng tiếp tục nghiên cứu để có giải pháp phù hợp trong chính sách mới.

Phát triển nhà ở cho thuê tại đô thị

Một nội dung khác trong định hướng sửa Luật Nhà ở là phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, định hướng sửa đổi lần này tiếp tục duy trì các quy định hiện hành đối với khu vực đô thị.

Đối với các đô thị loại I, II và III, cần chú trọng phát triển nhà ở đồng thời kiểm soát tình trạng phân lô, bán nền theo quy định.

Đây là vấn đề có ý nghĩa lớn trong quá trình phát triển đô thị.

Nếu nguồn cung nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê không đáp ứng được nhu cầu, người lao động có thể phải di chuyển ngày càng xa trung tâm để tìm nơi ở phù hợp với thu nhập.

Ngược lại, phát triển nhà ở cho thuê có thể tạo thêm lựa chọn cho những người chưa đủ khả năng mua nhà ngay lập tức.

Đặc biệt, đối với công nhân, người lao động trẻ và người mới đến các thành phố lớn làm việc, thuê nhà có thể là giải pháp thực tế hơn so với việc vay một khoản tiền lớn để mua căn hộ.

Không phải địa phương nào cũng áp dụng một mô hình phát triển nhà ở giống nhau

Theo định hướng được Bộ Xây dựng đưa ra, đối với các địa phương còn lại, chính quyền địa phương có thể chủ động lựa chọn phương án phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện thực tế.

Điều này cho thấy chính sách nhà ở đang được tiếp cận theo hướng linh hoạt hơn.

Mỗi địa phương có đặc điểm khác nhau về dân số, tốc độ đô thị hóa, thu nhập người dân, quỹ đất, nhu cầu nhà ở và khả năng phát triển hạ tầng.

Một mô hình phù hợp với Hà Nội hoặc TP.HCM chưa chắc phù hợp với một tỉnh có tốc độ đô thị hóa thấp hơn.

Do đó, việc trao thêm không gian chủ động cho địa phương có thể giúp chính sách sát thực tế hơn, miễn là vẫn nằm trong khung pháp luật và các tiêu chuẩn chung về phát triển nhà ở.

Những thay đổi này có ý nghĩa gì với người mua nhà ở xã hội?

Nếu các định hướng sửa đổi được thể chế hóa hiệu quả, người dân có thể được hưởng lợi ở nhiều khía cạnh.

Thứ nhất, thủ tục triển khai dự án được kỳ vọng rút ngắn, từ đó góp phần thúc đẩy nguồn cung.

Thứ hai, quy trình đăng ký mua nhà trực tuyến có thể giúp tăng tính minh bạch và giảm chi phí hành chính.

Thứ ba, chính sách tín dụng ưu đãi giúp giảm áp lực tài chính cho người mua.

Thứ tư, phát triển nhà ở cho thuê tạo thêm lựa chọn cho những người chưa đủ điều kiện hoặc chưa muốn mua nhà.

Tuy nhiên, chính sách chỉ thực sự hiệu quả khi nguồn cung nhà ở xã hội đủ lớn và được phân bổ đúng nhóm đối tượng.

Nếu nguồn cung vẫn thấp hơn nhu cầu quá nhiều, dù thủ tục và lãi suất được cải thiện, khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp vẫn sẽ gặp hạn chế.

Chính sách nhà ở cần hướng tới cả “mua được” và “ở được”

Những nội dung được Bộ trưởng Bộ Xây dựng giải trình cho thấy sửa đổi Luật Nhà ở không chỉ tập trung vào việc tăng số lượng dự án.

Bài toán lớn hơn là xây dựng một hệ thống chính sách đồng bộ từ phát triển quỹ đất, thủ tục đầu tư, nguồn cung, giá bán, giá thuê, tín dụng cho đến cơ chế xác định đúng đối tượng thụ hưởng.

Một chính sách nhà ở hiệu quả phải giúp người dân không chỉ “mua được nhà”, mà còn có khả năng “trả được tiền vay và duy trì cuộc sống ổn định” sau khi sở hữu nhà.

Đối với người thu nhập thấp, lãi suất vay và thời hạn vay có thể quan trọng không kém giá bán căn hộ. Đối với công nhân và người lao động trẻ, nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp có thể thiết thực hơn việc sở hữu nhà ngay lập tức.

Trong khi đó, tại khu vực miền núi, bài toán nhà ở cần gắn chặt với đất ở và điều kiện sinh kế của người dân.

Vì vậy, việc tiếp tục hoàn thiện Luật Nhà ở và các chính sách liên quan được kỳ vọng sẽ tạo ra khung pháp lý linh hoạt hơn, minh bạch hơn và phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Nếu nguồn cung được cải thiện, thủ tục được rút ngắn, tín dụng ưu đãi được triển khai hiệu quả và việc xét duyệt đối tượng được thực hiện công khai, chính sách nhà ở xã hội sẽ có thêm cơ hội trở thành một trong những trụ cột quan trọng của an sinh đô thị.

Câu hỏi thường gặp về chính sách nhà ở xã hội

Ai được mua nhà ở xã hội?

Theo thông tin được Bộ trưởng Bộ Xây dựng nêu tại phiên giải trình, dự thảo Luật quy định 11 nhóm đối tượng, trong đó có 6 nhóm thuộc diện chính sách. Điều kiện cụ thể sẽ phụ thuộc vào quy định pháp luật được ban hành và tình trạng thực tế của từng người đăng ký.

Lãi suất vay mua nhà ở xã hội hiện được đề cập ở mức bao nhiêu?

Theo nội dung Bộ trưởng Trần Hồng Minh giải trình, người mua nhà ở xã hội vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội có thể hưởng mức lãi suất hơn 2%. Lãi suất được đề cập đối với khoản vay tại ngân hàng thương mại khoảng 4,62%.

Chủ đầu tư nhà ở xã hội có được vay vốn ưu đãi không?

Có. Theo thông tin được đưa ra, chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn với mức lãi suất khoảng 5,62%. Đây là một trong những chính sách nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Bán nhà ở xã hội trực tuyến có phải là bỏ kiểm tra của Nhà nước?

Không. Việc chủ đầu tư sử dụng đơn vị tư vấn và ứng dụng nền tảng trực tuyến không đồng nghĩa với việc Nhà nước bỏ vai trò quản lý. Cơ quan quản lý xây dựng vẫn có trách nhiệm kiểm tra, thẩm định trước khi dự án được thông báo bán nhà.

Vì sao cần phát triển nhà ở cho thuê?

Nhà ở cho thuê tạo thêm lựa chọn cho người lao động, công nhân, người trẻ và những người chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà. Đây cũng là một bộ phận quan trọng trong hệ thống nhà ở đô thị.