Bất động sản Hà Nội quý 2/2026: Thanh khoản giảm 51%, nhà đất thổ cư lao dốc

Thị trường bất động sản Hà Nội bước vào quý 2/2026 với diễn biến kém tích cực khi thanh khoản suy giảm trên diện rộng. Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của One Mount Group, tổng lượng giao dịch bất động sản tại Hà Nội trong quý 2 chỉ đạt khoảng 16.500 căn, giảm tới 51% so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, sự suy yếu không chỉ xuất hiện ở một phân khúc riêng lẻ mà lan rộng trên toàn thị trường. Trong đó, nhà thổ cư là nhóm chịu ảnh hưởng mạnh nhất, với lượng giao dịch giảm hơn 64% so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến này được đánh giá là bất thường bởi quý 2 thường là thời điểm thị trường bất động sản bước vào giai đoạn giao dịch sôi động hơn. Tuy nhiên, năm 2026, tâm lý thận trọng của người mua kết hợp với mặt bằng giá cao, lãi suất neo ở mức tương đối lớn và những lo ngại liên quan đến quy hoạch đã khiến dòng tiền chậm lại đáng kể.

Quy hoạch Thủ đô và tâm lý “sợ dính quy hoạch”

Một trong những yếu tố tác động mạnh đến tâm lý thị trường trong quý 2 là thông tin Hà Nội công bố Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm vào ngày 29/6.

Cùng với quá trình triển khai quy hoạch là hoạt động giải phóng mặt bằng diễn ra tại nhiều khu vực. Điều này tạo ra tâm lý thận trọng đối với một bộ phận người mua, đặc biệt là những người đang tìm kiếm nhà đất thổ cư.

Trong bối cảnh thông tin quy hoạch chưa được cập nhật đồng bộ tới từng khu vực, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định để chờ thông tin chính thức. Nỗi lo mua phải bất động sản nằm trong phạm vi quy hoạch, mở đường hoặc giải phóng mặt bằng khiến dòng tiền đầu tư giảm tốc.

Đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, việc thị trường thiếu thanh khoản càng làm tăng áp lực. Khi thời gian nắm giữ kéo dài, chi phí lãi vay trở thành yếu tố khiến nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt

Dù thanh khoản toàn thị trường giảm mạnh, chung cư vẫn là phân khúc có sức chống chịu tốt nhất.

Theo số liệu được One Mount Group công bố, căn hộ chung cư chiếm khoảng 66% tổng lượng giao dịch bất động sản Hà Nội trong quý 2/2026.

Đất thổ cư đứng thứ hai với khoảng 28% thị phần, trong khi phân khúc thấp tầng chỉ chiếm khoảng 5%.

Lợi thế của chung cư đến từ nhu cầu ở thực tương đối ổn định, sản phẩm có pháp lý và thông tin quy hoạch dễ kiểm chứng hơn trong nhiều trường hợp, đồng thời khả năng thanh khoản cao hơn so với một số loại hình bất động sản khác.

Tuy nhiên, ngay cả thị trường căn hộ cũng không tránh khỏi sự điều chỉnh đáng kể, đặc biệt trên thị trường thứ cấp.

Khu Đông và Văn Giang dẫn đầu thanh khoản

Xét theo khu vực, phía Đông Hà Nội và Văn Giang, Hưng Yên tiếp tục dẫn đầu về lượng giao dịch trong quý 2/2026.

Hai khu vực này đóng góp khoảng 33% tổng giao dịch, tương đương khoảng 5.400 căn.

Khu Tây đứng thứ hai với khoảng 29% thị phần, tương đương khoảng 4.800 giao dịch. Tuy nhiên, lượng giao dịch tại khu vực này giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong khi đó, khu vực Nội thành ghi nhận khoảng 4.100 giao dịch. Mặc dù giảm 26% so với cùng kỳ năm trước, đây lại là khu vực hiếm hoi ghi nhận mức tăng trưởng theo quý, tăng khoảng 18%.

Diễn biến tích cực tại Nội thành được hỗ trợ bởi nguồn cung sơ cấp mới mở bán tại những khu vực từng thuộc quận Thanh Xuân và Tây Hồ.

Điều này cho thấy nguồn cung mới vẫn có khả năng kích thích nhu cầu, đặc biệt khi sản phẩm đáp ứng được các tiêu chí về vị trí, chất lượng, pháp lý và khả năng phục vụ nhu cầu ở thực.

Căn hộ thứ cấp giảm 61% lượng giao dịch

Thị trường căn hộ chuyển nhượng cũng chịu sức ép lớn.

Trong quý 2/2026, tổng lượng giao dịch căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 3.750 căn, giảm tới 61% so với cùng kỳ năm 2025.

Giá bán thứ cấp bình quân toàn thành phố ở mức khoảng 78 triệu đồng/m², giảm từ 5% đến 6,4% tùy từng khu vực so với quý trước. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm 2025, mặt bằng giá vẫn cao hơn khoảng 9%.

Điều này phản ánh một nghịch lý của thị trường: thanh khoản giảm sâu nhưng giá chưa giảm tương ứng với mức độ suy yếu của giao dịch.

Tại khu vực Nội thành, giá căn hộ thứ cấp bình quân khoảng 101 triệu đồng/m², giảm 6% theo quý nhưng vẫn tăng 13% theo năm.

Trong khi đó, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực này được ghi nhận khoảng 170 triệu đồng/m². Như vậy, giá chuyển nhượng thứ cấp chỉ tương đương khoảng 60% mức giá sơ cấp.

Nguồn cung thứ cấp tại Nội thành tập trung chủ yếu ở các khu đô thị nằm dọc trục Vành đai 2 và Vành đai 2,5 như Times City, Ciputra và Tây Hồ Tây.

Nhà thổ cư: phân khúc chịu cú giảm mạnh nhất

Nếu chung cư vẫn duy trì vai trò dẫn dắt thì nhà thổ cư lại trở thành điểm yếu lớn nhất của thị trường Hà Nội trong quý 2.

Lượng giao dịch nhà thổ cư chỉ đạt khoảng 4.700 căn, giảm 23% so với quý 1 và giảm hơn 64% so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, mức sụt giảm diễn ra ngay trong những khu vực vốn có thanh khoản cao.

Tại khu Tây, giao dịch giảm khoảng 70%, trong khi khu Nội thành giảm khoảng 66%.

Một số địa bàn ghi nhận mức giảm rất mạnh như Bồ Đề giảm 76%, Việt Hưng giảm 68%, Yên Nghĩa giảm 83% và Hoàng Mai giảm 71%.

Những con số này cho thấy vấn đề của thị trường thổ cư không còn đơn thuần là thiếu nguồn cung hay nhu cầu yếu theo mùa. Người mua đang thận trọng hơn trước cả giá bán lẫn những rủi ro liên quan đến quy hoạch.

Dòng tiền thổ cư đang dịch chuyển về vùng ven

Một điểm đáng chú ý là khoảng 50% giao dịch thổ cư toàn Hà Nội hiện tập trung tại 12 phường, xã ven đô.

Đây chủ yếu là những khu vực có mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn so với khu vực trung tâm.

Một số địa bàn được nhắc tới gồm các khu vực thuộc huyện Đông Anh cũ như Thu Lâm, Đông Anh, Thiên Lộc, Phúc Thịnh, cùng Đan Phượng và Gia Lâm.

Điều này cho thấy người mua nhà ở thực đang có xu hướng điều chỉnh tiêu chí tìm kiếm. Thay vì cố gắng mua tại khu vực trung tâm với mức giá ngày càng cao, một bộ phận người mua chuyển sang vùng ven, nơi có diện tích lớn hơn và tổng giá trị tài sản dễ tiếp cận hơn.

Đây cũng có thể là tiền đề cho sự thay đổi cấu trúc thị trường trong những năm tới khi hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư.

Lãi suất cao tiếp tục tạo áp lực lên thị trường

Bên cạnh yếu tố quy hoạch, mặt bằng lãi suất cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thanh khoản bất động sản Hà Nội suy yếu.

Trong bối cảnh giá nhà đã tăng mạnh trong những năm qua, việc sử dụng vốn vay để mua bất động sản trở nên khó khăn hơn đối với người mua có thu nhập trung bình.

Đối với nhà đầu tư ngắn hạn, chi phí vốn cao đồng nghĩa với việc thời gian nắm giữ tài sản càng lâu thì áp lực tài chính càng lớn.

Theo đánh giá được đưa ra, trong nửa cuối năm 2026, lãi suất có thể vẫn duy trì ở mức tương đối cao. Nếu có điều chỉnh giảm, mức giảm được kỳ vọng chỉ khoảng 0,5 điểm phần trăm.

Điều này khiến người mua nhiều khả năng tiếp tục giữ tâm lý quan sát, đặc biệt đối với những sản phẩm có giá cao nhưng khả năng khai thác dòng tiền thấp.

Dự báo giao dịch bất động sản Hà Nội cả năm 2026

Theo dự báo của One Mount Group, thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội có thể tiếp tục suy giảm trong cả năm 2026.

Tổng lượng giao dịch căn hộ thứ cấp cả năm được dự báo giảm khoảng 45-55% so với năm 2025, xuống còn khoảng 16.000 căn.

Đối với nhà thổ cư, lượng giao dịch cả năm có thể giảm khoảng 40-50%, tương đương khoảng 18.000-20.000 căn.

Đây là một kịch bản cho thấy thị trường có thể tiếp tục trải qua quá trình thanh lọc trong năm 2026.

Đặc biệt, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy ngân hàng có thể chịu áp lực lớn hơn. Khi thanh khoản suy giảm, những người cần thu hồi vốn có khả năng phải điều chỉnh giá bán để tìm người mua.

Giá bất động sản thứ cấp có thể tiếp tục điều chỉnh

Sự điều chỉnh giá trong năm 2026, nếu xảy ra, không nhất thiết đồng nghĩa với một chu kỳ suy thoái dài hạn.

Ngược lại, việc giá thứ cấp giảm về mức hợp lý hơn có thể tạo điều kiện để người mua ở thực quay trở lại thị trường.

Sau nhiều năm giá nhà tăng nhanh, khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản đã trở thành một trong những rào cản lớn nhất đối với người dân.

Khi giá thứ cấp được điều chỉnh và người mua có thêm thời gian kiểm tra quy hoạch, pháp lý, chất lượng tài sản, thanh khoản có thể dần được cải thiện.

Do đó, năm 2026 có thể được xem là giai đoạn thị trường tái cân bằng thay vì chỉ đơn thuần là một năm suy giảm.

Năm 2027 có thể là thời điểm thị trường phục hồi?

Triển vọng dài hạn của bất động sản Hà Nội vẫn được đánh giá tích cực nhờ quy hoạch và hạ tầng.

Bước sang năm 2027, khi bức tranh quy hoạch tổng thể dần rõ ràng hơn, tâm lý lo ngại của người mua có thể giảm xuống.

Động lực quan trọng khác đến từ hàng loạt dự án hạ tầng lớn, bao gồm các tuyến Vành đai 2, Vành đai 2,5, Vành đai 3 và Vành đai 4, cùng chuỗi cầu qua sông Hồng như Thượng Cát, Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi và hệ thống metro đô thị.

Nếu được triển khai đồng bộ, những dự án này có thể làm thay đổi đáng kể khả năng kết nối giữa trung tâm và các khu vực ngoại vi.

Các thị trường như Đông Anh, Đan Phượng, Văn Giang có thể hưởng lợi từ sự cải thiện về hạ tầng giao thông và quá trình mở rộng không gian đô thị.

Quy hoạch 100 năm có thể tái định hình bản đồ bất động sản Hà Nội

Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn dài hạn không chỉ có ý nghĩa về mặt quản lý không gian mà còn có thể tạo ra sự thay đổi lớn đối với thị trường bất động sản.

Định hướng phát triển đô thị đa cực, giảm áp lực lên khu vực trung tâm và gắn phát triển đô thị với giao thông công cộng có thể thúc đẩy sự hình thành các hành lang phát triển mới.

Mô hình TOD, tức phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, được kỳ vọng tạo ra những cực tăng trưởng mới.

Khi thời gian di chuyển từ vùng ven vào trung tâm được rút ngắn nhờ đường vành đai, cầu và metro, khoảng cách địa lý sẽ dần giảm vai trò trong quyết định mua nhà.

Thay vào đó, người mua có thể quan tâm nhiều hơn đến khả năng kết nối giao thông, chất lượng sống, tiện ích và giá trị khai thác của khu vực.

Thị trường Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc

Bức tranh bất động sản Hà Nội quý 2/2026 cho thấy thị trường đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh đáng kể. Tổng giao dịch giảm 51%, nhà thổ cư giảm hơn 64%, trong khi căn hộ thứ cấp cũng giảm tới 61% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, phía sau sự suy giảm thanh khoản là một quá trình tái định giá và tái cấu trúc thị trường.

Người mua ngày càng quan tâm đến giá trị sử dụng thực, pháp lý và quy hoạch thay vì chỉ kỳ vọng giá tăng. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao phải đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn, trong khi những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý vẫn có khả năng duy trì sức hút.

Năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn thị trường tiếp tục thanh lọc. Trong khi đó, năm 2027 có thể mở ra triển vọng tích cực hơn nếu quy hoạch được cụ thể hóa, hạ tầng giao thông được đẩy nhanh và mặt bằng giá thứ cấp trở nên phù hợp hơn với sức mua.

Về dài hạn, việc mở rộng không gian đô thị, phát triển các cực đô thị mới và hình thành những hành lang TOD có thể tạo ra một bản đồ bất động sản Hà Nội hoàn toàn khác.

Thị trường có thể khó lặp lại tốc độ tăng trưởng mạnh như giai đoạn 2024-2025, nhưng sự kết hợp giữa quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và nguồn cung căn hộ sở hữu lâu dài ngày càng khan hiếm vẫn có thể trở thành nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn.