Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, bất động sản đối mặt áp lực thanh khoản đến năm 2027

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà liên tục duy trì ở mức cao. Theo nhiều tổ chức nghiên cứu, xu hướng này không chỉ làm gia tăng chi phí tài chính của người mua mà còn tạo sức ép đáng kể lên doanh nghiệp phát triển dự án, thanh khoản thị trường và tốc độ hấp thụ nguồn cung mới.

Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết lãi suất vay mua bất động sản phổ biến hiện dao động từ 12 – 14%/năm, trong khi nhiều khoản vay theo cơ chế thả nổi sau thời gian ưu đãi đã tăng lên 15 – 16%/năm. Đáng chú ý, đơn vị này dự báo mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong nửa cuối năm 2026.

Lãi suất cao làm thay đổi hành vi của người mua nhà

Không chỉ DXS-FERI, báo cáo quý II/2026 của One Mount Group cũng ghi nhận lãi suất liên tục tăng trong sáu tháng đầu năm và chưa xuất hiện tín hiệu giảm.

Lãi suất cho vay thả nổi phổ biến hiện ở mức 11 – 14%/năm, khiến nhiều khách hàng cân nhắc kỹ hơn trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản.

Trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao, dòng tiền của người dân có xu hướng dịch chuyển sang các kênh đầu tư an toàn hơn như gửi tiết kiệm ngân hàng. Đây là xu hướng dễ hiểu khi lợi suất tiền gửi được cải thiện, trong khi thị trường bất động sản cần thời gian dài hơn để tạo ra lợi nhuận.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy đến cuối tháng 5/2026, tổng tiền gửi của dân cư tại các tổ chức tín dụng đã vượt 10,82 triệu tỷ đồng, tăng 4,76% so với cuối năm trước và lập mức cao nhất từ trước đến nay. Điều này phản ánh tâm lý ưu tiên an toàn tài chính của người dân trong bối cảnh lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Nhiều ngân hàng đưa lãi suất cho vay vượt mốc 10%/năm

Diễn biến lãi suất tiếp tục tạo sức ép lên thị trường khi trong tháng 6, lãi suất cho vay bình quân tăng thêm khoảng 0,4 điểm phần trăm so với tháng trước.

Theo Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cho vay bình quân đối với các khoản vay mới và các khoản dư nợ hiện dao động khoảng 8,1 – 10,5%/năm.

Trong thực tế, nhiều ngân hàng thương mại đang áp dụng mức lãi suất dành cho khách hàng cá nhân vượt ngưỡng 10%/năm tùy theo hồ sơ tín dụng, tài sản bảo đảm và mức độ rủi ro. Một số mức lãi suất được ghi nhận gồm:

• TPBank khoảng 10,95%/năm.
• OCB khoảng 10,78%/năm.
• BVBank khoảng 10,45%/năm.

Mặt bằng lãi suất này khiến việc sử dụng vốn vay trở nên đắt đỏ hơn, đặc biệt đối với các khoản vay có thời hạn dài.

Thanh khoản bất động sản chịu áp lực nhưng chưa rơi vào khủng hoảng

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, mức lãi suất 15 – 16%/năm chưa phải mặt bằng phổ biến mà chủ yếu xuất hiện ở các khoản vay đã hết thời gian ưu đãi hoặc áp dụng theo điều kiện riêng của từng ngân hàng.

Tuy nhiên, nếu lãi suất cao kéo dài, người mua sẽ có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền, đặc biệt với những sản phẩm đầu tư hoặc bất động sản giá trị lớn.

Điều này đồng nghĩa với việc tốc độ hấp thụ dự án mới có thể chậm lại, thanh khoản thị trường suy giảm và quá trình bán hàng của các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn hơn.

Dù vậy, thị trường hiện chưa rơi vào trạng thái đóng băng như các giai đoạn trước bởi lực cầu chủ yếu đến từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Đây là nhóm có nguồn thu nhập ổn định và ít phụ thuộc hơn vào đòn bẩy tài chính.

Người mua chỉ chấp nhận lãi suất dưới 9%/năm

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy phần lớn người mua chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất duy trì dưới 9%/năm.

Khi mức lãi suất vượt ngưỡng này, tâm lý chờ đợi sẽ gia tăng rõ rệt. Người mua có xu hướng trì hoãn giao dịch để kỳ vọng lãi suất giảm hoặc lựa chọn các phương án tài chính an toàn hơn.

Đây là yếu tố khiến thanh khoản của thị trường khó có thể phục hồi mạnh trong ngắn hạn nếu mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao.

Chuyên gia khuyến nghị người mua nhà nên tính toán dòng tiền cẩn trọng

Trong bối cảnh lãi suất biến động, các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà cần xây dựng kế hoạch tài chính bền vững thay vì tận dụng tối đa hạn mức vay.

Đối với thị trường sơ cấp, người mua nên ưu tiên các dự án có chính sách hỗ trợ như:

• Ân hạn gốc và lãi.
• Hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư.
• Gói vay cố định dưới 8%/năm trong 2 – 3 năm đầu.

Đối với thị trường thứ cấp, người mua nên lựa chọn các khoản vay có lãi suất cố định trong 1 – 2 năm đầu và chuẩn bị sẵn phương án tài chính nếu lãi suất tiếp tục tăng trong các năm tiếp theo.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, tỷ lệ tiền trả nợ hàng tháng chỉ nên chiếm khoảng 30 – 35% tổng thu nhập của hộ gia đình. Nếu vượt quá ngưỡng này, rủi ro tài chính sẽ tăng đáng kể khi lãi suất thay đổi.

Doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực chi phí vốn

Không chỉ người mua, các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng đang chịu nhiều sức ép.

Lãi suất cao làm gia tăng chi phí huy động vốn, khiến nhiều chủ đầu tư phải đẩy nhanh tiến độ bán hàng để giảm lượng hàng tồn kho và cải thiện dòng tiền.

Bên cạnh đó, chi phí tài chính ngày càng lớn cũng được tính vào giá thành sản phẩm, góp phần đẩy giá bán các dự án mới lên cao. Điều này khiến khoảng cách giữa giá bất động sản và khả năng chi trả của người dân ngày càng nới rộng.

Lãi suất có thể duy trì ở mức cao đến giữa năm 2027

Theo dự báo của các chuyên gia, khả năng lãi suất giảm mạnh trong ngắn hạn là không cao.

Nguyên nhân đến từ nhiều yếu tố như:

• Tăng trưởng tín dụng.
• Áp lực tỷ giá.
• Kiểm soát lạm phát.
• Nhu cầu huy động vốn của hệ thống ngân hàng.

Nếu các yếu tố trên chưa được cải thiện, mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao đến hết quý II/2027.

Cần thêm chính sách hỗ trợ người mua ở thực

Để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, nhiều chuyên gia đề xuất cần triển khai các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho:

• Người mua nhà lần đầu.
• Người trẻ.
• Người mua nhà ở xã hội.
• Các hộ gia đình có nhu cầu ở thực.

Mức lãi suất khoảng 8 – 9%/năm được đánh giá là phù hợp để vừa hỗ trợ người dân, vừa kích thích thanh khoản thị trường.

Bên cạnh đó, việc đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và nhà cho thuê sẽ góp phần cân bằng cung cầu, tạo nền tảng cho sự phục hồi ổn định của thị trường bất động sản trong những năm tới.