Rủi ro pháp lý – bài toán lớn của người mua nhà trong giai đoạn thị trường biến động Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh, rủi ro pháp lý ngày càng trở thành mối quan tâm hàng đầu của người mua nhà. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, riêng năm 2023 đã có hơn 400 dự án bị tạm dừng hoặc chậm triển khai do vướng mắc pháp lý. Bộ Xây dựng cũng thừa nhận khoảng 60% đơn thư khiếu nại, tranh chấp liên quan đến lĩnh vực nhà ở và hợp đồng mua bán. Thực tế cho thấy, không ít vụ việc kéo dài nhiều năm, gây thiệt hại trực tiếp cho người mua và làm xói mòn niềm tin thị trường. Trong bối cảnh đó, việc nhận diện sớm các rủi ro pháp lý và có biện pháp phòng tránh khi mua căn hộ, đặc biệt với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai như Gem Park Hải Phòng, là bước đi mang tính bảo vệ tài sản và quyền lợi hợp pháp. Giới thiệu về chủ đầu tư N.H.O và dự án Gem Park Hải Phòng Công ty Cổ phần Tổ chức Nhà Quốc gia (N.H.O) được thành lập năm 2012, là liên doanh giữa các nhà đầu tư Việt Nam và Hàn Quốc. Giai đoạn đầu, N.H.O tập trung phát triển nhà ở xã hội, nổi bật với các dự án First Home Thạnh Lộc (TP.HCM) và First Home Premium Bình Dương – dự án từng đạt giải “Nhà ở tốt nhất cho cộng đồng” năm 2018. Sau hơn một thập kỷ, N.H.O đã triển khai hơn 14 dự án trên cả nước, cung cấp trên 12.000 căn hộ cho thị trường tính đến cuối năm 2023. Doanh nghiệp đang mở rộng ra khu vực phía Bắc, trong đó Gem Park Hải Phòng được xem là bước đi chiến lược. Dự án Gem Park tọa lạc tại số 2A đường Hồng Bàng, phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng, TP Hải Phòng, có quy mô khoảng 1,8 ha với 4 tòa tháp cao từ 21 đến 36 tầng, cung cấp gần 1.500 căn hộ. Dự án được giới thiệu theo phong cách thiết kế Hàn Quốc, mật độ xây dựng thấp, tích hợp nhiều tiện ích nội khu. Những rủi ro pháp lý thường gặp khi mua căn hộ Gem Park Dù được quảng bá là dự án có pháp lý đầy đủ, người mua căn hộ Gem Park – cũng như các dự án tương tự – vẫn cần thận trọng trước những rủi ro tiềm ẩn. Rủi ro về pháp lý dự án Người mua cần kiểm tra kỹ các hồ sơ pháp lý cốt lõi như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của khu đất dự án Giấy phép xây dựng Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán từ Sở Xây dựng Việc chỉ dựa vào thông tin quảng cáo hoặc lời giới thiệu có thể khiến người mua bỏ qua những chi tiết quan trọng liên quan đến quy hoạch, mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng. Rủi ro về tiến độ xây dựng và bàn giao Thực tế thị trường cho thấy không ít dự án chậm bàn giao từ 6 đến 12 tháng so với cam kết, gây áp lực tài chính cho người mua, đặc biệt với những người sử dụng vốn vay ngân hàng. Nếu hợp đồng không quy định rõ chế tài khi trễ tiến độ, quyền lợi của người mua rất dễ bị bỏ ngỏ. Rủi ro về chất lượng thi công Sau khi nhận bàn giao, một số cư dân tại các dự án chung cư từng phản ánh các vấn đề như thấm nước, nứt tường, hệ thống kỹ thuật không đạt chuẩn. Việc thiếu phụ lục hợp đồng quy định rõ tiêu chuẩn vật liệu và quy trình nghiệm thu sẽ khiến người mua khó bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp. Rủi ro trong hợp đồng mua bán Một số hợp đồng mua bán có thể tồn tại điều khoản bất lợi như: Chủ đầu tư được quyền thay đổi thiết kế Phí quản lý, phí bảo trì không được quy định minh bạch Nếu người mua không đọc kỹ hoặc không có sự hỗ trợ pháp lý, rủi ro phát sinh tranh chấp là rất lớn. Cách phòng tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi khi mua căn hộ Gem Park Trong bối cảnh năm 2023 ghi nhận 111 vụ tranh chấp bất động sản tại Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), chiếm 26% tổng số vụ việc, việc chủ động phòng ngừa là điều cần thiết. Người mua nên: Kiểm tra pháp lý dự án qua kênh chính thống như Sở Xây dựng Hải Phòng, Bộ Xây dựng Ưu tiên các dự án đã có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai Ký hợp đồng tại ngân hàng hoặc có luật sư, đơn vị pháp lý trung lập chứng kiến Xác định rõ lịch thanh toán, tránh đóng tiền vượt tiến độ Theo dõi phản hồi từ cư dân và người mua trước qua các kênh cộng đồng Sự tỉnh táo là yếu tố then chốt Gem Park là một trong những dự án đáng chú ý tại thị trường Hải Phòng, song cũng như mọi giao dịch bất động sản khác, rủi ro pháp lý luôn tồn tại. Việc chuẩn bị kỹ hồ sơ, hiểu rõ hợp đồng và có sự hỗ trợ từ chuyên gia pháp lý sẽ giúp người mua giảm thiểu rủi ro và an tâm hơn trong quyết định đầu tư hoặc an cư. Một số câu hỏi về pháp lý Gem Park Hải Phòng Gem Park có phải là dự án nhà ở hình thành trong tương lai không? Có, người mua cần đặc biệt lưu ý điều kiện mở bán theo Luật Kinh doanh BĐS. Người mua cần kiểm tra giấy tờ pháp lý nào quan trọng nhất? Sổ đỏ dự án, giấy phép xây dựng và văn bản chấp thuận mở bán. Chậm bàn giao nhà có được bồi thường không? Phụ thuộc vào điều khoản chế tài trong hợp đồng mua bán. Có nên nhờ luật sư kiểm tra hợp đồng không? Rất nên, đặc biệt với hợp đồng giá trị lớn. Phí bảo trì và phí quản lý cần lưu ý gì? Cần quy định rõ ràng trong hợp đồng, tránh điều khoản chung chung. Người mua nên tìm thông tin dự án ở đâu? Từ cơ quan quản lý nhà nước và phản hồi thực tế của cư dân.