Lãi suất cho vay tăng trở lại: Nhà đầu tư bất động sản đối mặt áp lực cắt lỗ, người mua nhà chuyển sang chờ đợi

Sau giai đoạn lãi suất duy trì ở mức thấp, việc các ngân hàng thương mại đồng loạt điều chỉnh tăng lãi suất huy động đã kéo theo mặt bằng lãi suất cho vay đi lên, đặc biệt đối với các khoản vay mua bất động sản. Diễn biến này đang tạo ra những thay đổi đáng kể trên thị trường khi chi phí vốn tăng cao, trong lúc giá nhà vẫn neo ở mức kỷ lục tại nhiều địa phương.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2026 do Ban Nghiên cứu và Phát triển (R&D) BHS Property công bố, nguồn cung và thanh khoản vẫn duy trì ở mức tích cực. Tuy nhiên, áp lực từ lãi suất đang khiến thị trường dần phân hóa, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính gặp nhiều khó khăn, còn người mua ở thực trở nên thận trọng hơn.

Nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026

Dữ liệu từ BHS Property cho thấy trong quý II/2026, nguồn cung sơ cấp căn hộ trên cả nước đạt hơn 30.000 căn, tăng khoảng 24% so với quý trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm:

• Tổng nguồn cung đạt hơn 47.700 căn hộ.
• Hơn 50% nguồn cung tập trung tại Hà Nội và TP.HCM.
• Các dự án mới tiếp tục là động lực chính của thị trường.

Nguồn cung tăng phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ của hoạt động phát triển dự án sau giai đoạn thị trường trầm lắng. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm đang thay đổi rõ rệt khi phần lớn dự án mới thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Thanh khoản vẫn khả quan nhưng xuất hiện dấu hiệu phân hóa

Trong quý II, thị trường ghi nhận hơn 18.300 giao dịch căn hộ thành công, nâng tổng lượng tiêu thụ trong 6 tháng đầu năm lên hơn 35.600 căn.

Trong đó:

• TP.HCM chiếm khoảng 28% tổng giao dịch.
• Hà Nội đóng góp khoảng 24%.

Dù vậy, sức mua không còn tăng đồng đều giữa các phân khúc. Những dự án có mức giá hợp lý vẫn ghi nhận thanh khoản tốt, trong khi các sản phẩm cao cấp và hạng sang bắt đầu mất nhiều thời gian hơn để tìm kiếm khách hàng.

Hà Nội: Giá căn hộ lập đỉnh, nhà dưới 50 triệu đồng/m² gần như biến mất

Một trong những điểm nổi bật của thị trường Hà Nội là sự thay đổi mạnh mẽ về cơ cấu nguồn cung.

Trong quý II/2026:

• Nguồn cung sơ cấp đạt hơn 8.000 căn, tăng 54% so với quý trước.
• Tuy nhiên, tính chung 6 tháng đầu năm chỉ đạt hơn 11.400 căn, giảm khoảng 17% so với cùng kỳ năm 2025.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại:

• Thanh Xuân
• An Khánh
• Đông Anh
• Hoài Đức

với các dự án như Lumiere Hanoi, Seasons Garden, Imperia Sky Park, An Binh HomeLand và The Vista Vân Canh.

Điều đáng chú ý là phân khúc căn hộ giá rẻ gần như biến mất khỏi thị trường. Các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc:

• Hạng Sang (trên 150 triệu đồng/m²)
• Hạng A (80 – 150 triệu đồng/m²)

Trong khi đó, căn hộ Hạng C dưới 50 triệu đồng/m² gần như không còn xuất hiện.

Giá căn hộ Hà Nội tiếp tục lập mặt bằng mới

Việc thiếu vắng sản phẩm giá thấp đã kéo mặt bằng giá sơ cấp lên mức cao kỷ lục.

Quý II/2026:

• Giá bán trung bình đạt khoảng 137 triệu đồng/m².
• Tăng gần 11% so với quý I.
• Cao hơn 36% so với cùng kỳ năm trước.

Một số khu vực ghi nhận mức giá rất cao:

• Nghĩa Đô: khoảng 320 triệu đồng/m²
• Phú Thượng: khoảng 264 triệu đồng/m²
• Cầu Giấy: khoảng 228,7 triệu đồng/m²
• Đông Anh: khoảng 221 triệu đồng/m²

Mặc dù nguồn cung tăng, thanh khoản tại Hà Nội lại giảm đáng kể.

Trong 6 tháng đầu năm:

• Giao dịch đạt hơn 8.600 căn.
• Giảm khoảng 35% so với nửa cuối năm 2025.

Theo BHS Property, nguyên nhân chủ yếu là giá bán tăng quá nhanh khiến nhóm khách hàng đủ khả năng tài chính ngày càng thu hẹp.

TP.HCM giữ giá ổn định hơn Hà Nội

Khác với Hà Nội, thị trường TP.HCM đang có diễn biến ổn định hơn.

Từ cuối năm 2025 đến nay:

• Giá sơ cấp gần như đi ngang.
• Biên độ tăng giá không còn lớn.

Một phần nguyên nhân là nguồn cung mới thiếu các dự án siêu sang tại khu vực trung tâm, đồng thời phân khúc căn hộ giá vừa phải bắt đầu quay trở lại sau khi địa giới hành chính được điều chỉnh.

Tuy nhiên, nhiều khu vực vẫn duy trì mức giá rất cao:

• Đa Kao: khoảng 313,7 triệu đồng/m²
• Thạnh Mỹ Tây: khoảng 242,7 triệu đồng/m²
• Bình Trưng: khoảng 219,5 triệu đồng/m²
• Thảo Điền: khoảng 207,4 triệu đồng/m²

Các địa phương khác vẫn duy trì sức hút

Ngoài Hà Nội và TP.HCM, thị trường các tỉnh thành khác cũng ghi nhận hơn 13.400 căn hộ sơ cấp trong quý II.

Lượng giao dịch đạt trên 6.300 căn, chủ yếu đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu.

Ba địa phương nổi bật gồm:

• Hưng Yên
• Đà Nẵng
• Tây Ninh

Đây là những thị trường vừa có nguồn cung mới lớn, vừa duy trì thanh khoản khá tích cực.

Giá căn hộ trên cả nước tiếp tục tăng nhưng tốc độ đã chậm lại

Theo BHS Property, mặt bằng giá sơ cấp trên toàn quốc vẫn duy trì xu hướng tăng, tuy nhiên tốc độ đã giảm đáng kể.

Phần lớn các dự án:

• Giữ nguyên giá.
• Hoặc tăng nhẹ từ 1-5% so với quý trước.

Một số khu vực đáng chú ý:

Miền Bắc

Ngoài Hà Nội, Hưng Yên và Quảng Ninh có mức giá phổ biến từ 40-140 triệu đồng/m².

Miền Trung

Đà Nẵng tiếp tục dẫn đầu khu vực.

Dự án Times Square đạt khoảng 377 triệu đồng/m², trong khi đa số dự án khác dao động từ 65-100 triệu đồng/m².

Các tỉnh còn lại phổ biến khoảng 30-65 triệu đồng/m².

Miền Nam

TP.HCM vẫn dẫn đầu cả nước với mức giá cao nhất vượt 314 triệu đồng/m².

Các thị trường như:

• Tây Ninh
• Đồng Nai
• An Giang

phổ biến từ 45-65 triệu đồng/m², riêng An Giang đã xuất hiện một số dự án khoảng 120 triệu đồng/m².

Lãi suất tăng tạo áp lực lên cả người mua và nhà đầu tư

Theo đánh giá của BHS Property, việc các ngân hàng tăng lãi suất huy động đã khiến chi phí vốn đầu vào gia tăng. Điều này nhanh chóng tạo áp lực lên lãi suất cho vay, đặc biệt là các khoản vay mua bất động sản.

Trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao, việc vay vốn để sở hữu bất động sản trở nên khó khăn hơn.

Nhiều khách hàng có nhu cầu ở thực đã quyết định trì hoãn kế hoạch mua nhà do chi phí tài chính tăng mạnh, trong khi nhà đầu tư cũng phải cân nhắc kỹ hiệu quả sử dụng vốn.

Làn sóng cắt lỗ xuất hiện trên thị trường thứ cấp

Nhóm chịu ảnh hưởng lớn nhất là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Khi khoản thanh toán gốc và lãi vượt quá khả năng cân đối dòng tiền, nhiều người buộc phải đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá thấp hơn kỳ vọng nhằm nhanh chóng thu hồi vốn.

Điều này khiến thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện nhiều giao dịch cắt lỗ hơn so với giai đoạn trước.

Sự gia tăng nguồn hàng giá thấp cũng tác động đến tâm lý người mua. Thay vì xuống tiền ngay, nhiều người lựa chọn tiếp tục quan sát và chờ đợi thêm các cơ hội mua được bất động sản với mức giá hấp dẫn hơn.

Chính sách tín dụng tiếp tục ưu tiên các lĩnh vực trọng điểm

BHS Property cho rằng việc điều chỉnh lãi suất không chỉ xuất phát từ chi phí huy động vốn mà còn nhằm điều tiết dòng tín dụng.

Trong bối cảnh nền kinh tế ưu tiên vốn cho sản xuất và kinh doanh, việc kiểm soát tín dụng bất động sản được xem là giải pháp điều hướng dòng tiền vào các lĩnh vực tạo ra giá trị gia tăng cao hơn.

Tuy nhiên, các phân khúc như:

• Nhà ở xã hội.
• Bất động sản khu công nghiệp.

vẫn tiếp tục được ưu tiên tiếp cận nguồn vốn theo định hướng của chính sách tín dụng.

Triển vọng thị trường bất động sản cuối năm 2026

Dù thị trường vẫn ghi nhận nguồn cung và giao dịch tích cực, nhưng sự kết hợp giữa lãi suất vay tăng, giá bán duy trì ở mức cao và kiểm soát tín dụng đang tạo ra giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ.

Trong ngắn hạn, áp lực tài chính có thể khiến thị trường thứ cấp xuất hiện thêm nhiều sản phẩm cắt lỗ, tạo cơ hội cho người mua có sẵn dòng tiền. Tuy nhiên, về dài hạn, những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn được đánh giá là có khả năng giữ giá và duy trì sức hút trên thị trường.