Quy hoạch đô thị sẽ tái định vị giá trị bất động sản: Cơ hội mới từ các cực tăng trưởng tại Hà Nội

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới, quy hoạch đô thị đang được xem là yếu tố có sức ảnh hưởng ngày càng lớn đến giá trị của các dự án và khu vực. Nếu trước đây nhà đầu tư chủ yếu quan tâm đến vị trí, giá bán và hệ thống tiện ích hiện hữu, thì hiện nay tầm nhìn phát triển dài hạn, hạ tầng giao thông và chức năng kinh tế của từng khu vực mới là những yếu tố quyết định tiềm năng tăng giá.

Tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026”, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng quá trình tái quy hoạch đô thị sẽ không chỉ thay đổi diện mạo các thành phố lớn mà còn tái định hình toàn bộ bản đồ giá trị bất động sản tại Việt Nam.

Theo chuyên gia, sự thay đổi về hạ tầng, phân bổ dân cư và định hướng phát triển kinh tế sẽ tạo ra những cực tăng trưởng mới, qua đó mở ra nhiều cơ hội cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trung và dài hạn.

Quy hoạch dài hạn ngày càng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đã bước sang giai đoạn mà giá trị không chỉ được quyết định bởi hiện trạng của khu vực.

Thay vào đó, các nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến:

• Quy hoạch tổng thể của địa phương.
• Tiến độ phát triển hạ tầng giao thông.
• Định hướng phân bổ dân cư.
• Chức năng kinh tế của từng khu vực.
• Khả năng hình thành các trung tâm phát triển mới.

Điều này đồng nghĩa với việc những khu vực hiện chưa phát triển mạnh nhưng nằm trong quy hoạch dài hạn có thể trở thành tâm điểm tăng trưởng trong tương lai.

Ba áp lực thúc đẩy quá trình tái quy hoạch đô thị

Theo Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các đô thị lớn.

Ông chỉ ra ba nguyên nhân chính thúc đẩy quá trình này.

1. Đô thị cũ xuống cấp

Nhiều khu vực trung tâm được hình thành từ hàng chục năm trước đang dần bộc lộ những hạn chế về hạ tầng, công trình và khả năng đáp ứng tốc độ phát triển hiện nay.

2. Áp lực dân số và chất lượng sống

Mật độ dân cư cao kéo theo nhiều hệ lụy như:

• Ùn tắc giao thông.
• Ô nhiễm môi trường.
• Thiếu không gian xanh.
• Quá tải trường học, bệnh viện và dịch vụ công.

Những áp lực này buộc các thành phố phải tái tổ chức không gian phát triển để nâng cao chất lượng sống.

3. Yêu cầu nâng cao sức cạnh tranh kinh tế

Các đô thị hiện đại không còn phát triển theo mô hình tập trung mọi chức năng vào khu vực trung tâm.

Thay vào đó, việc hình thành các trung tâm kinh tế, công nghệ, logistics, tài chính và dịch vụ ở nhiều khu vực khác nhau sẽ tạo động lực tăng trưởng bền vững.

Thượng Hải – bài học về sức mạnh của quy hoạch

Để minh họa cho hiệu quả của tái quy hoạch, ông Nguyễn Quốc Anh dẫn chứng trường hợp của Thượng Hải (Trung Quốc).

Trong giai đoạn từ năm 1990 đến 2020:

• GDP của thành phố tăng hơn 53 lần.
• Thu nhập bình quân đầu người tăng khoảng 11,4 lần.
• Vốn FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên hơn 16 tỷ USD.

Song song với đó, cơ cấu dân cư cũng thay đổi đáng kể.

Mật độ dân số tại khu vực lõi Phố Tây giảm mạnh, trong khi Phố Đông trở thành cực tăng trưởng mới với tốc độ phát triển nhanh về kinh tế và đô thị.

Việc mở rộng không gian phát triển giúp giảm áp lực lên khu trung tâm, đồng thời tạo ra nguồn cung bất động sản mới và nâng cao chất lượng sống của người dân.

Hà Nội đang đi theo mô hình đa cực

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Hà Nội đang có nhiều điểm tương đồng với quá trình phát triển của Thượng Hải.

Hiện nay, khu vực nội đô Hà Nội vẫn có mật độ dân cư rất cao, trung bình khoảng 19.000 người/km², cao hơn nhiều so với mức bình quân toàn thành phố khoảng 2.600 người/km².

Ngoài ra, Hà Nội còn có khoảng 2.160 chung cư và khu tập thể cũ, phần lớn được xây dựng từ giai đoạn 1960–1980, đang cần được cải tạo hoặc xây dựng lại.

Để giảm tải khu vực trung tâm, thành phố đang triển khai đồng thời nhiều giải pháp.

Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh

Theo quy hoạch, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành nhiều công trình giao thông quan trọng trong giai đoạn 2026–2027, bao gồm:

• Vành đai 1.
• Vành đai 2,5.
• Vành đai 3,5.

Bên cạnh đó, thành phố cũng chuẩn bị khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị (metro) với kỳ vọng đưa vào khai thác từ năm 2030.

Hạ tầng giao thông được xem là nền tảng quan trọng để phân bổ lại dân cư, việc làm và dòng vốn đầu tư.

Hình thành các cực tăng trưởng mới

Theo định hướng quy hoạch mới, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm.

Trong đó sẽ hình thành:

• 9 cực phát triển.
• 9 trung tâm lớn.
• 9 trục động lực.

Một số khu vực được đánh giá có tiềm năng trở thành động lực tăng trưởng mới gồm:

• Hòa Lạc.
• Gia Lâm.
• Đông Anh.
• Tây Hồ Tây.
• Các khu vực phát triển theo mô hình TOD quanh các tuyến metro.

Đây là những khu vực được kỳ vọng sẽ thu hút dân cư, doanh nghiệp và các hoạt động kinh tế trong tương lai.

Giá trị bất động sản sẽ thay đổi theo quy hoạch

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, bài học từ Thượng Hải cho thấy giá trị bất động sản không tăng nhờ yếu tố đầu cơ mà được hình thành trong suốt quá trình phát triển đô thị.

Giai đoạn 2000–2007, khi hàng trăm nghìn hộ dân được di dời và nguồn cung nhà ở gia tăng, giá bất động sản tại Thượng Hải tăng khoảng 2,3 lần.

Từ năm 2007 đến 2016, khi hệ thống metro và các trung tâm giao thông lớn hoàn thiện, giá nhà tiếp tục tăng khoảng 3 lần.

Tính chung trong khoảng 20–25 năm, giá nhà tại Thượng Hải đã tăng khoảng 13 lần.

Theo chuyên gia, yếu tố quan trọng không nằm ở mức tăng giá mà ở việc quy hoạch đã tạo ra nền tảng phát triển bền vững thông qua:

• Hạ tầng hiện đại.
• Giảm áp lực dân số.
• Tăng chất lượng sống.
• Phân bổ lại nguồn cung.
• Hình thành các trung tâm kinh tế mới.

Nhà đầu tư cần nhìn vào tiến độ thay vì chỉ theo quy hoạch

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng quy hoạch chỉ thực sự tạo ra giá trị khi được hiện thực hóa bằng các dự án hạ tầng và sự phát triển của nền kinh tế.

Do đó, cơ hội đầu tư không nằm ở việc chạy theo các thông tin quy hoạch chưa rõ ràng, mà ở khả năng nhận diện đúng những khu vực:

• Có tiến độ triển khai thực tế.
• Hạ tầng đang được đầu tư mạnh.
• Thu hút doanh nghiệp và người dân đến sinh sống.
• Có nhu cầu ở thực và việc làm bền vững.

Đây được xem là những yếu tố quan trọng quyết định khả năng gia tăng giá trị của bất động sản trong dài hạn.

Quá trình tái cấu trúc đô thị tại Hà Nội và nhiều địa phương đang mở ra giai đoạn phát triển mới cho thị trường bất động sản. Khi hạ tầng giao thông, quy hoạch đa trung tâm và các cực tăng trưởng dần được hình thành, giá trị bất động sản sẽ không còn phụ thuộc đơn thuần vào vị trí hiện tại mà gắn chặt với tiềm năng phát triển trong tương lai. Đối với nhà đầu tư, việc lựa chọn đúng khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và nhu cầu thực sẽ là chìa khóa để đón đầu cơ hội trong chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.