Thị trường bất động sản 2026 chịu “3 sức ép” cùng lúc: Lãi suất tăng, nguồn cung lớn và thanh khoản giảm buộc doanh nghiệp phải thay đổi

Thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 đang trải qua một giai đoạn đầy thách thức khi cùng lúc phải đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi. Nếu như những năm trước, các đợt suy giảm chủ yếu xuất phát từ một vài nguyên nhân riêng lẻ thì hiện nay, áp lực đang đến từ nhiều phía: chi phí vốn tăng cao, nguồn cung bùng nổ sau khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, trong khi sức mua của thị trường lại suy yếu đáng kể.

Đáng chú ý, đây không còn là câu chuyện của những đợt “đóng băng” mang tính ngắn hạn mà đang phản ánh sự điều chỉnh mang tính chu kỳ của toàn ngành. Thị trường đang dần chuyển từ giai đoạn đầu cơ sang cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, giá trị sử dụng và uy tín của chủ đầu tư.

Hơn 1.400 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường chỉ trong 6 tháng

Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận tới 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giải thể, tương đương hơn 240 doanh nghiệp mỗi tháng phải đóng cửa.

Trong khi đó:

• Doanh nghiệp quay trở lại hoạt động chỉ còn hơn 2.400 đơn vị, giảm khoảng 12%.
• Doanh nghiệp thành lập mới đạt gần 3.200 đơn vị, tăng khoảng 23%.

Mặc dù số lượng doanh nghiệp mới vẫn tăng nhưng tốc độ doanh nghiệp rời bỏ thị trường đang lớn hơn nhiều so với kỳ vọng, phản ánh áp lực vận hành ngày càng gia tăng đối với ngành địa ốc.

Đây được xem là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu sâu rộng.

Ba “quả tạ” đang tạo áp lực lên thị trường bất động sản

1. Lãi suất vay mua bất động sản tăng trở lại

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất khiến thanh khoản suy giảm là chi phí vốn tăng.

Theo báo cáo của MBS, lãi suất cho vay bất động sản hiện phổ biến ở mức 13–14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.

Điều này khiến:

• Doanh nghiệp phải chịu áp lực tài chính lớn hơn.
• Chi phí triển khai dự án tăng.
• Người mua nhà cân nhắc kỹ trước khi vay vốn.
• Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính giảm đáng kể.

Khi chi phí vốn cao hơn, lợi nhuận đầu tư cũng bị thu hẹp, khiến dòng tiền trở nên thận trọng hơn.

2. Nguồn cung tăng mạnh sau khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý

Sau giai đoạn nhiều dự án được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, nguồn cung bất động sản đã tăng mạnh.

Đây vốn là tín hiệu tích cực đối với thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu mua chưa phục hồi tương xứng, lượng hàng lớn lại tạo ra áp lực cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư.

Các doanh nghiệp không còn dễ dàng bán hàng như giai đoạn trước mà phải:

• tăng ưu đãi,
• kéo dài tiến độ thanh toán,
• hỗ trợ lãi suất,
• tăng chiết khấu,
• cải thiện chất lượng dịch vụ.

Cuộc cạnh tranh hiện nay không còn nằm ở việc ai có nhiều sản phẩm hơn mà là ai tạo được nhiều giá trị hơn cho khách hàng.

3. Giá nhà vẫn ở mức cao khiến người mua tiếp tục chờ đợi

Dù giao dịch giảm nhưng mặt bằng giá bán tại nhiều khu vực vẫn chưa điều chỉnh tương ứng.

Khoảng cách giữa:

• thu nhập thực tế của người dân
• và giá bán nhà

vẫn đang ở mức khá lớn.

Điều này khiến phần lớn người có nhu cầu ở thực lựa chọn tiếp tục quan sát thay vì xuống tiền ngay.

Tâm lý phòng thủ ngày càng rõ nét khi người mua dành nhiều thời gian để đánh giá:

• pháp lý dự án;
• tiến độ xây dựng;
• khả năng khai thác cho thuê;
• tiềm năng tăng giá dài hạn;
• sức khỏe tài chính của chủ đầu tư.

Thanh khoản giảm nhưng nhu cầu mua nhà chưa biến mất

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khoảng 60.000 sản phẩm đã được đưa ra thị trường trong nửa đầu năm.

Tuy nhiên:

• chỉ khoảng 35.000 giao dịch thành công;
• tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%.

Trong khi đó, khảo sát của OneHousing cho thấy nhiều dự án sơ cấp chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 50–60%, thấp hơn khá nhiều so với mức trên 80% của năm trước.

Điều này không đồng nghĩa dòng tiền đã rời bỏ thị trường.

Theo nhiều chuyên gia, người mua chỉ đang trở nên cẩn trọng hơn rất nhiều trước mỗi quyết định đầu tư.

Thay vì chạy theo các cơn sốt giá như trước, khách hàng hiện quan tâm nhiều hơn tới:

• khả năng ở thực;
• dòng tiền khai thác;
• giá trị dài hạn;
• mức độ an toàn của dự án.

Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng bền vững hơn.

Doanh nghiệp địa ốc bước vào cuộc cạnh tranh khốc liệt

Không chỉ người mua gặp khó khăn, các doanh nghiệp phát triển dự án cũng đang chịu sức ép rất lớn.

Nhiều doanh nghiệp phải:

• tái cơ cấu nguồn vốn;
• cắt giảm chi phí;
• tập trung dự án trọng điểm;
• hạn chế mở rộng đầu tư.

Ở mảng môi giới, sự cạnh tranh cũng gay gắt hơn.

Nhiều chủ đầu tư yêu cầu đơn vị phân phối phải đặt cọc để giữ quỹ hàng trong khi lượng khách mua giảm, khiến lợi nhuận của các sàn giao dịch bị thu hẹp đáng kể.

Theo dự báo của MBS, kết quả kinh doanh quý II/2026 của nhiều doanh nghiệp niêm yết có thể giảm do tốc độ bán hàng chậm lại và chi phí tài chính tăng.

Thị trường đang bước vào giai đoạn “định giá lại”

Các chuyên gia đánh giá bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình định giá lại sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Trong chu kỳ trước, giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Khi:

• tín dụng được kiểm soát chặt,
• lãi suất tăng,
• nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy giảm,

thị trường buộc phải quay về phản ánh đúng giá trị thực của từng sản phẩm.

Đây là quá trình có thể gây khó khăn trong ngắn hạn nhưng lại cần thiết để xây dựng nền tảng phát triển ổn định trong dài hạn.

Nhà ở vừa túi tiền sẽ trở thành phân khúc dẫn dắt

Một điểm đáng chú ý là cơ cấu nguồn cung hiện vẫn mất cân đối.

Trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn thì nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn còn hạn chế.

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, nếu doanh nghiệp tiếp tục phát triển sản phẩm theo tư duy cũ, thanh khoản sẽ tiếp tục gặp nhiều áp lực ngay cả khi lãi suất có xu hướng giảm trong tương lai.

Ngược lại, các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có nhiều cơ hội phát triển bền vững hơn.

Người mua ở thực đang có nhiều lợi thế

Khác với giai đoạn sốt nóng, thị trường hiện mang lại nhiều lợi thế hơn cho người mua ở thực.

Các chủ đầu tư liên tục triển khai nhiều chính sách hỗ trợ như:

• cố định lãi suất 7–8% trong 2 năm đầu;
• kéo dài tiến độ thanh toán;
• tăng mức chiết khấu;
• miễn phí quản lý;
• hỗ trợ vay vốn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng những chính sách này chỉ thực sự phát huy hiệu quả nếu giá bán được điều chỉnh hợp lý và phù hợp với thu nhập của người dân.

Triển vọng thị trường bất động sản cuối năm 2026

Mặc dù thị trường vẫn còn nhiều khó khăn nhưng phần lớn chuyên gia đều nhận định đây là giai đoạn thanh lọc hơn là suy giảm toàn diện.

Dòng tiền không biến mất mà đang chuyển dịch sang các dự án có:

• pháp lý minh bạch;
• tiến độ xây dựng rõ ràng;
• chủ đầu tư uy tín;
• giá bán hợp lý;
• tiềm năng khai thác thực tế.

Đồng thời, nhiều doanh nghiệp cũng đang tái cấu trúc danh mục đầu tư, mở rộng sang các phân khúc có nhu cầu cao như:

• bất động sản công nghiệp;
• logistics;
• nhà ở vừa túi tiền;
• khu đô thị phục vụ nhu cầu ở thực.

Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn trong các năm tới.

Thị trường bất động sản năm 2026 đang chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố như lãi suất cao, nguồn cung tăng mạnh, giá bán neo ở mức cao và tâm lý thận trọng của người mua. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn thanh lọc cần thiết để thị trường quay về giá trị thực, buộc doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm và quản trị tài chính hiệu quả hơn. Trong bối cảnh đó, người mua ở thực có thêm nhiều cơ hội lựa chọn dự án phù hợp, còn những doanh nghiệp sở hữu pháp lý minh bạch, năng lực triển khai tốt và chiến lược phát triển bền vững sẽ có lợi thế lớn trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.