HoREA đề xuất cho gia hạn đất linh hoạt và bổ sung đất ở có thời hạn: Thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Góp ý sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai 2024, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – đã đưa ra nhiều đề xuất đáng chú ý liên quan đến cơ chế gia hạn sử dụng đất và bổ sung loại hình “đất ở sử dụng có thời hạn”.

Theo HoREA, các quy định hiện hành vẫn còn một số bất cập, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của doanh nghiệp và nhà đầu tư, đồng thời có thể gây lãng phí nguồn lực đất đai cũng như ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác các dự án bất động sản.

Quy định hiện hành về gia hạn đất còn nhiều bất cập

Theo Luật Đất đai hiện hành, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 6 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất.

Nếu quá thời hạn này mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ, họ sẽ không được xem xét gia hạn, ngoại trừ trường hợp bất khả kháng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định trên chưa thực sự hợp lý bởi trên thực tế có nhiều trường hợp:

• Doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất kinh doanh;
• Chủ đầu tư muốn hợp tác với đối tác mới;
• Nhà đầu tư cần điều chỉnh chiến lược sử dụng đất;
• Các dự án cần kéo dài thời gian khai thác để bảo đảm hiệu quả tài chính.

Trong những trường hợp này, việc không được gia hạn do chậm nộp hồ sơ có thể gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp cũng như ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất.

Đề xuất cho phép gia hạn đất linh hoạt hơn

Từ thực tế trên, HoREA kiến nghị cho phép người sử dụng đất có thời hạn được đề xuất:

• Gia hạn thời gian sử dụng đất;
• Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất;
• Thực hiện thủ tục gia hạn linh hoạt theo nhu cầu đầu tư, sản xuất và kinh doanh.

Theo đề xuất, việc gia hạn sử dụng đất có thể được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất hoặc theo nhu cầu thực tế của người sử dụng đất.

Trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Giới chuyên gia nhận định, nếu được chấp thuận, đề xuất này có thể giúp nâng cao tính chủ động của doanh nghiệp và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Tháo gỡ vướng mắc cho các dự án xử lý nợ xấu

Một trong những vấn đề được HoREA đặc biệt quan tâm là việc xử lý các dự án bất động sản đang là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu.

Theo Hiệp hội, nhiều dự án do Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam quản lý khi đưa ra đấu giá gặp khó khăn vì thời hạn sử dụng đất còn lại quá ngắn.

Điều này dẫn đến:

• Giá khởi điểm đấu giá thấp;
• Giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước;
• Nhà đầu tư trúng đấu giá gặp nhiều rủi ro;
• Quá trình xử lý nợ xấu bị kéo dài.

Việc cho phép gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất được kỳ vọng sẽ giúp nâng cao giá trị tài sản, tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ xử lý các dự án tồn đọng.

Đề xuất bổ sung loại hình “đất ở sử dụng có thời hạn”

Bên cạnh cơ chế gia hạn đất, HoREA cũng đề xuất bổ sung quy định về “đất ở sử dụng có thời hạn” vào Luật Đất đai 2024.

Hiện nay, Luật Đất đai mới chỉ quy định loại hình đất ở sử dụng ổn định lâu dài, trong khi Luật Nhà ở 2023 đã cho phép mua bán nhà ở có thời hạn.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, người mua có thể sở hữu căn nhà trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận và phải hoàn trả khi hết thời hạn.

Tuy nhiên, pháp luật đất đai lại chưa có quy định tương ứng đối với quyền sử dụng đất.

HoREA cho rằng việc bổ sung quy định này sẽ:

• Bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật;
• Tạo thêm lựa chọn cho thị trường;
• Giúp Nhà nước sử dụng quỹ đất hiệu quả hơn;
• Hỗ trợ công tác tái phát triển đô thị trong tương lai.

Kinh nghiệm từ Singapore

Để minh họa cho đề xuất trên, HoREA dẫn kinh nghiệm của Singapore.

Tại Singapore, phần lớn quỹ đất thuộc sở hữu Nhà nước và nhiều dự án nhà ở được bán với thời hạn sở hữu tối đa 99 năm.

Mô hình này mang lại nhiều lợi ích:

• Giúp Nhà nước chủ động trong quy hoạch đô thị;
• Dễ dàng chỉnh trang và tái phát triển các khu vực cũ;
• Hạn chế tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả;
• Tăng khả năng điều tiết thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia, Việt Nam hoàn toàn có thể tham khảo kinh nghiệm quốc tế nhưng cần xây dựng cơ chế phù hợp với điều kiện thực tiễn trong nước.

Thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Nếu các đề xuất của HoREA được thông qua, thị trường bất động sản có thể chứng kiến nhiều thay đổi đáng kể.

Trước hết, cơ chế gia hạn linh hoạt sẽ giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư chủ động hơn trong việc lập kế hoạch đầu tư dài hạn.

Bên cạnh đó, loại hình đất ở sử dụng có thời hạn có thể:

• Tạo thêm nguồn cung nhà ở với giá phù hợp hơn;
• Gia tăng lựa chọn cho người mua;
• Giảm áp lực về giá bất động sản;
• Tăng hiệu quả khai thác quỹ đất.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng cần có cơ chế minh bạch về thời hạn sử dụng, quyền và nghĩa vụ của người sở hữu nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân và tránh phát sinh tranh chấp.