Thị Trường Nhà Ở Mỹ Đang “Tan Băng”: Doanh Số Bán Nhà Tăng Mạnh Tại Nhiều Thành Phố Từng Ế Ẩm

Thị trường bất động sản Mỹ đang ghi nhận những tín hiệu khởi sắc đáng chú ý trong mùa mua nhà cao điểm. Sau nhiều năm biến động bởi đại dịch Covid-19, làn sóng di cư hậu đại dịch và lãi suất thế chấp tăng mạnh, nhiều thành phố từng được xem là những thị trường bất động sản chậm nhất nước Mỹ nay đang chứng kiến sự phục hồi rõ rệt.

Các khu vực như Nashville, Dallas, Denver và nhiều thành phố thuộc Vành đai Mặt trời đang bước vào giai đoạn cân bằng hơn giữa cung và cầu. Điều đặc biệt là doanh số bán nhà tăng lên song song với lượng nhà tồn kho gia tăng, tạo ra môi trường giao dịch lành mạnh hơn cho cả người mua lẫn người bán.

Theo các chuyên gia, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang dần “tan băng” sau thời gian dài bị kìm hãm bởi giá nhà cao và nguồn cung khan hiếm.

Nguồn Cung Tăng Giúp Người Mua Có Nhiều Cơ Hội Hơn

Chỉ vài năm trước, nhiều khu vực tại Mỹ rơi vào tình trạng nghịch lý khi lượng nhà rao bán tăng nhưng giao dịch lại trì trệ. Người mua chần chừ do lãi suất vay mua nhà cao, trong khi người bán vẫn kỳ vọng mức giá đỉnh từng xuất hiện trong giai đoạn bùng nổ hậu đại dịch.

Tuy nhiên, bức tranh hiện nay đã thay đổi đáng kể.

Lượng nhà tồn kho tăng giúp thị trường có thêm nhiều lựa chọn. Giá bán bắt đầu ổn định hoặc giảm nhẹ tại một số khu vực, từ đó cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Ông Orphe Divounguy, nhà kinh tế cấp cao của Zillow, nhận định rằng sự gia tăng nguồn cung đang phát huy hiệu quả tích cực. Khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, họ sẵn sàng quay trở lại thị trường, trong khi người bán cũng linh hoạt hơn về giá và điều kiện giao dịch.

Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp hoạt động mua bán nhà đất phục hồi sau thời gian dài trầm lắng.

Murfreesboro: Điểm Sáng Của Thị Trường Nhà Ở Tennessee

Một ví dụ điển hình là Murfreesboro, thành phố ngoại ô thuộc khu vực Nashville, bang Tennessee.

Theo các nhà môi giới địa phương, lượng nhà tồn kho tại đây hiện cao hơn khoảng 8% đến 10% so với cùng kỳ năm trước. Điều đáng chú ý là doanh số bán nhà cũng đồng thời tăng trưởng thay vì suy giảm như nhiều người từng dự đoán.

Ông John Turner, người điều hành Turner Victory Team tại Onward Real Estate, cho biết đây là một hiện tượng khá bất ngờ.

Thay vì tạo áp lực khiến giá giảm sâu, nguồn cung lớn hơn lại giúp thị trường trở nên hấp dẫn hơn đối với người mua. Khi giá cả ổn định và có nhiều lựa chọn, nhu cầu mua nhà tăng lên đáng kể.

Theo ông Turner, việc lãi suất thế chấp từng giảm xuống dưới ngưỡng 6% vào đầu năm đã góp phần kích thích nhu cầu mua nhà. Ngay cả khi lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại, nhiều khách hàng vẫn tiếp tục tìm kiếm bất động sản vì nhận thấy giá nhà không còn tăng nóng như trước.

Đáng chú ý, khoảng một phần ba số căn nhà tại Murfreesboro được bán chỉ trong vòng chưa đầy một tuần kể từ khi niêm yết.

Điều này cho thấy những căn nhà được định giá hợp lý vẫn nhận được sự quan tâm rất lớn từ thị trường.

Indianapolis Hưởng Lợi Từ Làn Sóng Xây Dựng Mới

Không chỉ Tennessee, thành phố Indianapolis cũng đang chứng kiến xu hướng tương tự.

Khác với nhiều khu vực từng trải qua giai đoạn tăng giá quá nóng, Indianapolis duy trì được mức tăng trưởng tương đối ổn định trong những năm gần đây.

Một trong những nguyên nhân chính là hoạt động xây dựng nhà ở mới diễn ra mạnh mẽ tại các vùng ngoại ô.

Các nhà phát triển bất động sản đã liên tục mở rộng quỹ nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân. Nhiều khu đất nông nghiệp trước đây đang dần được chuyển đổi thành các khu dân cư hiện đại.

Theo các chuyên gia môi giới, nguồn cung bổ sung từ các dự án mới đã giúp thị trường trở nên cân bằng hơn. Giá nhà hiện duy trì tốc độ tăng trưởng khoảng 2% đến 3% mỗi năm, mức được xem là bền vững và lành mạnh đối với thị trường bất động sản.

Các Thành Phố Vành Đai Mặt Trời Đang Dẫn Đầu Sự Phục Hồi

Dữ liệu từ Zillow cho thấy những khu vực thuộc Vành đai Mặt trời (Sun Belt) và vùng Mountain West có xu hướng phục hồi nhanh hơn phần còn lại của nước Mỹ.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các khu vực này sở hữu nguồn cung nhà ở mới dồi dào hơn. Nhiều dự án xây dựng được triển khai trong giai đoạn bùng nổ dân số hậu đại dịch hiện đang hoàn thiện và đưa vào sử dụng.

Nhờ đó, lượng hàng tồn kho tại nhiều thành phố đã vượt mức trước đại dịch.

Tuy nhiên, trên phạm vi toàn quốc, lượng nhà tồn kho trung bình vẫn thấp hơn khoảng 19% so với giai đoạn 2018–2019. Điều này cho thấy thị trường nhà ở Mỹ vẫn chưa hoàn toàn trở lại trạng thái bình thường.

Liệu Sự Cân Bằng Hiện Tại Có Thể Duy Trì?

Dù thị trường đang có nhiều tín hiệu tích cực, giới chuyên gia vẫn tỏ ra thận trọng.

Tại Murfreesboro, lượng nhà tồn kho đã bắt đầu giảm trở lại sau khi tăng mạnh trong thời gian qua. Nếu xu hướng này tiếp diễn, giá nhà có thể quay đầu tăng trở lại và làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Bên cạnh đó, tốc độ tăng trưởng nguồn cung nhà ở trên toàn nước Mỹ đang chậm lại.

Nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô tiếp tục gây áp lực lên thị trường, bao gồm:

• Lãi suất thế chấp duy trì ở mức cao.
• Lạm phát chưa hoàn toàn được kiểm soát.
• Thị trường lao động có dấu hiệu chững lại.
• Tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán.

Theo ông Orphe Divounguy, những rủi ro này có thể khiến hoạt động mua bán nhà ở chậm hơn dự kiến trong thời gian tới.

Nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao hoặc nền kinh tế suy yếu, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản Mỹ có thể đối mặt với nhiều thách thức.

Triển Vọng Thị Trường Nhà Ở Mỹ Trong Năm 2026

Nhìn chung, thị trường bất động sản Mỹ đang bước vào giai đoạn cân bằng hơn sau nhiều năm biến động mạnh. Sự gia tăng nguồn cung đã giúp giảm áp lực giá bán và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua nhà.

Tuy nhiên, triển vọng dài hạn vẫn phụ thuộc đáng kể vào chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ, diễn biến lạm phát và sức khỏe của thị trường lao động.

Nếu nguồn cung tiếp tục được cải thiện trong khi nhu cầu duy trì ổn định, thị trường nhà ở Mỹ có thể tiến gần hơn tới trạng thái phát triển bền vững mà cả người mua lẫn người bán đều mong muốn.