Nhà ở xã hội sẽ là “trọng tâm” trong 10 năm tới: Chính sách mới có thể kéo giảm giá nhà?

Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang tại các đô thị lớn, bài toán an cư đang trở thành áp lực ngày càng lớn đối với người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp. Trước thực tế đó, định hướng phát triển mạnh nhà ở xã hội (NOXH) đang được xem là một trong những chiến lược trọng tâm của Việt Nam trong giai đoạn tới.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, đây không chỉ là giải pháp về nhà ở mà còn là bước chuyển lớn trong tư duy phát triển thị trường bất động sản. Mục tiêu không còn tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp hay đầu cơ tài sản, mà hướng tới việc đảm bảo nhu cầu ở thực và tạo lập các đô thị có khả năng tiếp cận tốt hơn với số đông người dân.

Trong đó, phát biểu của Nguyễn Đức Kiên đang thu hút sự chú ý khi cho rằng mục tiêu lớn nhất trong 10 năm tới là giải quyết bài toán chỗ ở và an cư cho người dân.

Nhà ở xã hội sẽ trở thành trọng tâm phát triển của thị trường bất động sản

Theo TS Nguyễn Đức Kiên, sự thay đổi trong tư duy điều hành sẽ tác động trực tiếp tới hàng loạt chính sách pháp lý liên quan đến bất động sản.

Cụ thể, các luật quan trọng như:

• Luật Đất đai
• Luật Nhà ở
• Luật Kinh doanh bất động sản
• Luật Đầu tư
• Luật Quy hoạch

sẽ tiếp tục được điều chỉnh theo hướng hỗ trợ phát triển các khu đô thị vừa túi tiền, đồng bộ hạ tầng và phục vụ nhu cầu ở thực.

Đây được xem là bước chuyển lớn bởi trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu tăng trưởng dựa trên phân khúc thương mại trung và cao cấp.

Hệ quả là:

• Giá nhà tăng nhanh
• Người dân khó tiếp cận nhà ở
• Nguồn cung lệch pha
• Xuất hiện nhiều cơn sốt đất và đầu cơ

Theo các chuyên gia, khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng mạnh, mặt bằng giá nhà ở thương mại có thể chịu áp lực điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn.

Tăng nguồn cung thực để kéo giảm giá nhà

Một trong những nội dung đáng chú ý trong định hướng mới là việc Nhà nước sẽ đóng vai trò chủ đạo trong phát triển NOXH.

Theo đó, cơ quan quản lý sẽ:

• Giao quỹ đất sạch cho doanh nghiệp
• Hỗ trợ đầu tư hạ tầng
• Xây dựng trường học, y tế, tiện ích công cộng
• Giảm chi phí đầu vào cho chủ đầu tư

Mục tiêu là giúp giảm giá thành xây dựng và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

TS Nguyễn Đức Kiên cho rằng khi nguồn cung nhà ở thực được bổ sung mạnh mẽ, các cơn sốt giá ảo trên thị trường sẽ dần bị triệt tiêu.

Điều này đồng nghĩa, thị trường bất động sản có thể bước sang giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn thay vì tăng nóng như thời gian qua.

Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030

Theo kế hoạch của Chính phủ, từ nay đến năm 2030, cả nước phải hoàn thành khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Đây là mục tiêu rất lớn trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị ngày càng tăng mạnh.

Theo Bộ Xây dựng:

• Riêng năm 2026 phải hoàn thành hơn 158.700 căn NOXH
• Trong 4 tháng đầu năm đã khởi công 40 dự án
• Quy mô khoảng 36.590 căn
• Đã hoàn thành khoảng 5.426 căn

Tỷ lệ hoàn thành hiện mới đạt khoảng 3% kế hoạch năm, cho thấy áp lực rất lớn trong việc đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Vì sao nhà ở xã hội vẫn khó tiếp cận?

Dù Chính phủ đã liên tục thúc đẩy phát triển NOXH, nhiều người dân và doanh nghiệp cho rằng việc tiếp cận vốn vay và thủ tục vẫn còn khó khăn.

Một trong những nguyên nhân được nhắc đến nhiều là vấn đề tín dụng.

Hiện nay, tín dụng bất động sản đang chiếm khoảng 25% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, theo TS Nguyễn Đức Kiên, dòng vốn này vẫn chưa được tách bạch rõ giữa:

• Vay phát triển NOXH
• Vay nhà ở thương mại
• Vay đầu tư dịch vụ bất động sản

Điều này khiến việc điều tiết nguồn vốn hỗ trợ nhà ở xã hội chưa thực sự hiệu quả.

Gói tín dụng 145.000 tỷ đồng vẫn gặp “điểm nghẽn”

Một nội dung được quan tâm hiện nay là gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho NOXH do 9 ngân hàng thương mại triển khai.

Tuy nhiên, theo đánh giá của giới chuyên gia, người dân và doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận nguồn vốn này.

TS Nguyễn Đức Kiên cho rằng “điểm nghẽn” nằm ở tư duy kỳ vọng lãi suất phải cố định ở mức rất thấp, khoảng 6-6,5%/năm.

Trong khi thực tế:

• Ngân hàng là đơn vị kinh doanh tiền tệ
• Phải vận hành theo quy luật thị trường
• Không thể cho vay thấp hơn chi phí huy động vốn

Theo định hướng của Chính phủ, lãi suất vay NOXH chỉ cần thấp hơn lãi suất thị trường khoảng 2-3%.

Ví dụ:

$12\% – 3\% = 9\%$12%−3%=9%

Nếu lãi suất thị trường khoảng 12%/năm thì vay NOXH ở mức khoảng 9%/năm đã được xem là phù hợp với định hướng hỗ trợ.

Ngân hàng sẽ tự quyết định mức ưu đãi

Theo TS Nguyễn Đức Kiên, các ngân hàng thương mại sẽ có quyền tự chủ trong việc quyết định mức giảm lãi suất cho vay NOXH dựa trên:

• Khả năng tài chính
• Hiệu quả chuyển đổi số
• Mức độ tiết giảm chi phí
• Điểm tín dụng khách hàng

Điều này giúp hệ thống tín dụng vận hành linh hoạt hơn thay vì áp đặt cứng mức lãi suất cố định.

Minh bạch đối tượng thụ hưởng để tránh trục lợi chính sách

Một vấn đề quan trọng khác được nhấn mạnh là kiểm soát chặt đối tượng được mua và thuê mua NOXH.

Theo các chuyên gia, nếu thiếu minh bạch, chính sách nhà ở xã hội có thể bị lợi dụng cho mục đích đầu cơ hoặc trục lợi.

Do đó, thời gian tới nhiều khả năng sẽ siết chặt:

• Điều kiện mua NOXH
• Chuyển nhượng NOXH
• Đối tượng thụ hưởng
• Cơ chế quản lý sử dụng

Mục tiêu cuối cùng là đưa nhà ở quay trở về đúng giá trị cốt lõi: phục vụ nhu cầu an cư lạc nghiệp.

Thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Giới phân tích nhận định nếu định hướng phát triển NOXH được triển khai mạnh mẽ, thị trường bất động sản Việt Nam có thể xuất hiện nhiều thay đổi lớn.

Phân khúc trung – cao cấp sẽ giảm áp lực tăng giá

Khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp tăng lên, người mua sẽ có thêm lựa chọn thay vì phải dồn vào phân khúc thương mại.

Chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược

Nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể phải chuyển dịch từ phân khúc cao cấp sang NOXH để đón chính sách mới.

Hạn chế đầu cơ và sốt đất

Nguồn cung thực tăng mạnh có thể giúp giảm hiện tượng đầu cơ và các cơn sốt giá ảo.

Người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở tốt hơn

Đây được xem là mục tiêu quan trọng nhất của định hướng phát triển mới.

Câu hỏi thường gặp về nhà ở xã hội