5 năm sau cú bỏ cọc chấn động Thủ Thiêm, 4 lô đất vàng trở lại đấu giá với giá khởi điểm gần 16.667 tỷ đồng

Sau gần 5 năm kể từ phiên đấu giá đất gây chấn động thị trường bất động sản cuối năm 2021, bốn lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM, đang được đưa trở lại sàn đấu giá với tổng giá khởi điểm gần 16.667 tỷ đồng. Mức giá mới cao gấp khoảng 3,16 lần tổng giá khởi điểm của lần đấu giá trước, phản ánh sự thay đổi đáng kể trong phương án định giá các khu đất có vị trí đắc địa này.

Theo thông tin được cung cấp, UBND TP.HCM đã ban hành bốn quyết định liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu đất có tổng diện tích hơn 30.000 m² tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh. Đây là những khu đất từng thu hút sự quan tâm lớn vào năm 2021 khi giá trúng đấu giá được công bố ở mức cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, nhưng các doanh nghiệp trúng đấu giá sau đó không hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Lần trở lại này không chỉ đặt ra câu hỏi về mức giá mà các nhà đầu tư sẵn sàng trả, mà còn cho thấy yêu cầu thận trọng hơn đối với năng lực tài chính, khả năng triển khai dự án và trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.

Bốn lô đất vàng Thủ Thiêm được đấu giá lại với tổng giá khởi điểm gần 16.667 tỷ đồng

Bốn khu đất được đưa vào phương án đấu giá lại gồm:

• Lô 1.K3.5.HH, trước đây là lô 3-12.
• Lô 1.K3.4.HH, trước đây là lô 3-5.
• Lô 1.K3.3.HH, trước đây là lô 3-9.
• Lô 1.K3.1.OD, trước đây là lô 3-8.

Tổng giá khởi điểm của bốn lô đất được nâng từ khoảng 5.268 tỷ đồng trong năm 2021 lên gần 16.667 tỷ đồng trong phương án mới. Như vậy, mức khởi điểm tổng cộng hiện cao gấp khoảng 3,16 lần so với lần đấu giá trước.

Đáng chú ý, tổng giá trúng đấu giá được ghi nhận của bốn lô trong năm 2021 lên tới 37.346 tỷ đồng, cao khoảng 7,1 lần tổng giá khởi điểm tại thời điểm đó. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa giá trúng đấu giá được công bố và giá trị giao dịch đã hoàn tất: các doanh nghiệp trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông tin nguồn, nên mức giá này không thể được xem là giá giao dịch thực tế đã hoàn tất.

Sự khác biệt giữa giá khởi điểm mới và giá trúng đấu giá năm 2021 là một trong những điểm đáng chú ý nhất của đợt đấu giá lại. Giá khởi điểm là mức giá ban đầu để tổ chức đấu giá, còn giá cuối cùng sẽ phụ thuộc vào cạnh tranh giữa các nhà đầu tư và điều kiện của phiên đấu giá.

Mức khởi điểm cao hơn cũng đặt ra yêu cầu lớn hơn đối với nhà đầu tư trong việc tính toán hiệu quả dự án. Bên cạnh chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, doanh nghiệp còn phải cân đối vốn xây dựng, chi phí tài chính, nghĩa vụ pháp lý và thời gian triển khai trước khi dự án có thể tạo ra dòng tiền.

So sánh giá khởi điểm và giá trúng đấu giá bốn lô đất năm 2021

Dựa trên các số liệu được cung cấp, diễn biến giá của bốn khu đất có thể khái quát như sau:

Lưu ý: Các mức giá được làm tròn theo thông tin nguồn; giá khởi điểm mới của một số lô được mô tả là “hơn” hoặc “gần” mức nêu trong bảng.

Nhìn tổng thể, mức khởi điểm mới của cả bốn lô đều cao hơn đáng kể so với năm 2021. Tuy nhiên, mức tăng không đồng đều, phản ánh sự khác biệt về diện tích, chức năng quy hoạch và đặc điểm phát triển của từng khu đất.

Để đánh giá triển vọng của đợt đấu giá mới, nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào mức tăng giá khởi điểm. Những yếu tố quan trọng khác gồm mật độ xây dựng, tầng cao, quy mô dân số, tổng mức đầu tư, tiến độ thực hiện và khả năng tiêu thụ sản phẩm sau khi dự án hoàn thành.

Lô 3-12: Giá khởi điểm mới hơn 10.198 tỷ đồng, cao nhất trong bốn khu đất

Lô 1.K3.5.HH, trước đây là lô 3-12, là khu đất có giá khởi điểm cao nhất trong đợt đấu giá lại. Khu đất có diện tích hơn 10.000 m², được quy hoạch phát triển công trình hỗn hợp gồm nhà ở và dịch vụ.

Theo thông tin quy hoạch được cung cấp, chức năng ở chiếm 95%, công trình có thể xây dựng tối đa 25 tầng và quy mô dân số tối đa 3.420 người.

Giá khởi điểm mới của lô đất này là 10.198 tỷ đồng, trong khi mức khởi điểm năm 2021 là 2.942 tỷ đồng. Như vậy, giá khởi điểm hiện tại cao gấp khoảng 3,47 lần mức cũ.

Tại phiên đấu giá năm 2021, lô đất được trả giá 24.500 tỷ đồng, tương đương khoảng 8,3 lần giá khởi điểm khi đó. Đây là một trong những mức giá gây chú ý lớn nhất trong sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm.

Với quy mô phát triển lớn và khả năng kết hợp nhà ở với dịch vụ, lô đất có tiềm năng hình thành một dự án quy mô đáng kể. Tuy nhiên, tổng số vốn cần thiết để triển khai cũng là thách thức không nhỏ.

Ở mức giá khởi điểm mới hơn 10.198 tỷ đồng, nhà đầu tư cần đánh giá đồng thời chi phí đất, chi phí xây dựng, nghĩa vụ tài chính và khả năng huy động vốn dài hạn. Việc trả giá cao để giành quyền phát triển một khu đất đắc địa không bảo đảm dự án sẽ sinh lời nếu phương án đầu tư không phù hợp với nhu cầu thị trường.

Lô 3-5: Giá khởi điểm tăng hơn 3,6 lần, tỷ lệ tăng cao nhất trong bốn lô

Lô 1.K3.4.HH, trước đây là lô 3-5, có diện tích 6.446 m². Đây là khu đất có chức năng hỗn hợp nhà ở và dịch vụ, với chiều cao công trình tối đa 6 tầng, không quá 24 m, hệ số sử dụng đất tối đa 2,33 lần và quy mô dân số tối đa 608 người.

Giá khởi điểm mới của khu đất là hơn 2.091 tỷ đồng, trong khi mức khởi điểm năm 2021 là 578 tỷ đồng. Tính theo các số liệu được cung cấp, mức khởi điểm mới cao gấp khoảng 3,62 lần mức cũ, là tỷ lệ tăng lớn nhất trong bốn lô.

Tại phiên đấu giá năm 2021, lô đất được trả giá 3.820 tỷ đồng. Ngoài yếu tố vị trí, các chỉ tiêu quy hoạch sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển sản phẩm và hiệu quả tài chính của dự án.

Với giới hạn chiều cao 6 tầng, nhà đầu tư cần tính toán phương án khai thác diện tích sàn, cơ cấu sản phẩm và chi phí phát triển để xác định mức giá có thể chấp nhận. Giá đất đầu vào tăng mạnh có thể tạo áp lực lên tổng mức đầu tư, đặc biệt nếu giá bán hoặc doanh thu từ hoạt động dịch vụ không tăng tương ứng.

Đây cũng là ví dụ cho thấy không thể đánh giá hiệu quả đầu tư chỉ bằng mức tăng giá đất. Một khu đất có tỷ lệ tăng giá khởi điểm cao chưa chắc đem lại tỷ suất sinh lời tốt hơn nếu giới hạn quy hoạch làm giảm khả năng khai thác thương mại.

Lô 3-9: Giá khởi điểm gần 1.745 tỷ đồng, quy hoạch tổ hợp nhà ở và dịch vụ

Lô 1.K3.3.HH, trước đây là lô 3-9, có diện tích hơn 5.000 m², với giá khởi điểm mới gần 1.745 tỷ đồng. Theo số liệu nguồn, mức này tương đương khoảng 348 triệu đồng/m².

Khu đất được quy hoạch phát triển tổ hợp nhà ở kết hợp dịch vụ, cao tối đa 10 tầng và có quy mô dân số khoảng 811 người.

So với giá khởi điểm 729 tỷ đồng trong năm 2021, mức giá mới cao gấp khoảng 2,39 lần. Trong phiên đấu giá trước, khu đất được trả giá 5.026 tỷ đồng.

Với mức khởi điểm hiện tại, việc đánh giá hiệu quả đầu tư cần đặt trong mối tương quan giữa giá đất, diện tích có thể khai thác, quy mô công trình và khả năng hấp thụ sản phẩm. Nhà đầu tư cũng cần tính đến chi phí xây dựng, chi phí vốn trong thời gian triển khai và các nghĩa vụ phát sinh theo quy định.

Việc tổ chức đấu giá lại sẽ giúp xác định mức độ quan tâm thực tế của thị trường đối với khu đất trong điều kiện mới. Tuy nhiên, kết quả chỉ có thể được đánh giá đầy đủ khi phiên đấu giá diễn ra và nghĩa vụ tài chính của người trúng đấu giá được thực hiện theo quy định.

Lô 3-8: Giá khởi điểm mới hơn 2.632 tỷ đồng

Lô 1.K3.1.OD, trước đây là lô 3-8, có diện tích 8.568 m² và giá khởi điểm mới hơn 2.632 tỷ đồng.

Theo quy hoạch được cung cấp, khu đất được sử dụng để phát triển nhà ở, với tầng cao tối đa 10 tầng, chiều cao không quá 40 m, hệ số sử dụng đất 2,92 lần và quy mô dân số tối đa 1.067 người.

Năm 2021, khu đất có giá khởi điểm 1.019 tỷ đồng và được trả giá 4.000 tỷ đồng. Như vậy, mức khởi điểm mới cao gấp khoảng 2,58 lần mức cũ.

So với các khu đất có chức năng hỗn hợp, việc đánh giá dự án nhà ở tại lô này cần chú trọng khả năng khai thác diện tích sàn theo quy hoạch, cơ cấu căn hộ và nhu cầu thực tế của nhóm khách hàng mục tiêu.

Trong bối cảnh giá đất đầu vào tăng đáng kể, việc lựa chọn chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp có vai trò quan trọng. Nhà đầu tư cần xây dựng phương án tài chính dựa trên các giả định thận trọng, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng.

Vì sao giá khởi điểm bốn lô đất Thủ Thiêm tăng mạnh sau gần 5 năm?

Việc tổng giá khởi điểm tăng từ khoảng 5.268 tỷ đồng lên gần 16.667 tỷ đồng là thay đổi đáng chú ý, nhưng không nên được hiểu đơn giản là giá trị thị trường của tất cả các khu đất đã tăng đúng 3,16 lần.

Giá khởi điểm trong một phiên đấu giá được xác định theo phương án và căn cứ áp dụng tại thời điểm tổ chức. Vì vậy, để lý giải đầy đủ mức chênh lệch giữa hai thời điểm, cần xem xét hồ sơ xác định giá đất, các quyết định có liên quan và điều kiện pháp lý của từng khu đất.

Ngoài yếu tố định giá, thị trường bất động sản trong gần 5 năm cũng đã trải qua nhiều thay đổi về chi phí phát triển dự án, lãi suất, khả năng tiếp cận vốn và sức mua. Những yếu tố này có thể ảnh hưởng đến mức giá mà nhà đầu tư sẵn sàng trả.

Thủ Thiêm là khu đô thị mới có vị trí quan trọng trong cấu trúc phát triển của TP.HCM. Tuy nhiên, vị trí đắc địa không đồng nghĩa mọi dự án tại đây đều có hiệu quả tài chính như nhau. Khả năng khai thác còn phụ thuộc vào quy hoạch, tiến độ, sản phẩm, chi phí đầu tư và diễn biến nhu cầu.

Đặc biệt, sự kiện năm 2021 cho thấy mức giá trúng đấu giá rất cao không tự động chuyển thành giao dịch hoàn tất. Nếu nhà đầu tư không đáp ứng được nghĩa vụ tài chính, kết quả đấu giá có thể không dẫn đến việc triển khai dự án như kỳ vọng.

Bài học từ cú bỏ cọc năm 2021: Giá trúng cao chưa phải kết quả cuối cùng

Bốn lô đất Thủ Thiêm trở lại sàn đấu giá sau khi các doanh nghiệp trúng đấu giá năm 2021 không hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo thông tin nguồn. Sự kiện này đặt ra bài học quan trọng về mối quan hệ giữa giá đấu, năng lực tài chính và khả năng thực hiện dự án.

Đối với cơ quan tổ chức đấu giá, việc xác định mức giá khởi điểm phù hợp cần đi cùng quy trình đấu giá minh bạch và việc thực hiện đầy đủ các yêu cầu theo quy định. Đối với nhà đầu tư, quyết định tham gia cần dựa trên khả năng huy động vốn, kế hoạch sử dụng đất và phương án kinh doanh có thể triển khai thực tế.

Một mức giá cao có thể tạo hiệu ứng truyền thông trong ngắn hạn, nhưng giá trị của dự án chỉ được thể hiện rõ khi các nghĩa vụ tài chính được hoàn thành, thủ tục được thực hiện và công trình được triển khai theo kế hoạch.

Do đó, trong đợt đấu giá lại, thị trường sẽ không chỉ quan tâm đến việc các lô đất được trả giá bao nhiêu, mà còn theo dõi khả năng hoàn thành nghĩa vụ của người trúng đấu giá. Đây là yếu tố quan trọng để phân biệt giữa mức giá được công bố và kết quả đầu tư thực chất.

Đợt đấu giá mới có thể tác động thế nào đến thị trường bất động sản TP.HCM?

Việc đưa bốn lô đất lớn tại Thủ Thiêm trở lại đấu giá có thể thu hút sự quan tâm của doanh nghiệp phát triển bất động sản, nhà đầu tư tổ chức và các đơn vị theo dõi thị trường đất đai.

Trước hết, kết quả đấu giá sẽ cung cấp thêm dữ liệu về mức độ sẵn sàng tham gia của nhà đầu tư đối với những khu đất có vị trí và quy hoạch đáng chú ý. Tuy nhiên, kết quả của một vài khu đất không đủ để đại diện cho toàn bộ thị trường bất động sản TP.HCM, bởi giá trị mỗi tài sản phụ thuộc vào nhiều điều kiện riêng.

Thứ hai, giá khởi điểm cao khiến yêu cầu về nguồn vốn trở nên quan trọng hơn. Doanh nghiệp cần cân đối vốn chủ sở hữu, nguồn vay và dòng tiền dự kiến trong suốt vòng đời dự án. Nếu chi phí đầu vào vượt quá khả năng khai thác, dự án có thể gặp khó khăn ngay cả khi nằm ở vị trí thuận lợi.

Thứ ba, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp không nên sử dụng giá khởi điểm hoặc giá trúng đấu giá chưa hoàn tất nghĩa vụ làm căn cứ duy nhất để đánh giá giá trị bất động sản tại khu vực lân cận. Giá đất trong đấu giá, giá giao dịch thực tế và giá bán sản phẩm hình thành trong tương lai là những khái niệm khác nhau, cần được phân tích riêng biệt.

Trong thời gian tới, các thông tin đáng theo dõi gồm thời điểm tổ chức đấu giá, điều kiện tham gia, kết quả chính thức, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và kế hoạch triển khai dự án sau đấu giá.

Sau gần 5 năm kể từ sự kiện đấu giá đất gây chú ý cuối năm 2021, bốn lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm được đưa trở lại sàn với tổng giá khởi điểm gần 16.667 tỷ đồng. Mức giá này cao gấp khoảng 3,16 lần tổng giá khởi điểm trước đây, trong đó lô 3-12 có mức khởi điểm mới cao nhất, còn lô 3-5 ghi nhận tỷ lệ tăng lớn nhất theo số liệu được cung cấp.

Tuy nhiên, mức giá khởi điểm không phải kết quả cuối cùng của phiên đấu giá. Điều thị trường cần theo dõi là mức độ cạnh tranh thực tế, khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính của người trúng đấu giá và tiến độ triển khai dự án sau đó.

Bài học từ năm 2021 cho thấy giá trị của một cuộc đấu giá không chỉ nằm ở con số được công bố, mà còn ở khả năng biến kết quả đấu giá thành việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và phát triển dự án theo đúng quy định. Đây sẽ là thước đo quan trọng đối với đợt đấu giá lại bốn lô đất vàng tại Thủ Thiêm.

Câu hỏi thường gặp về đấu giá lại 4 lô đất vàng Thủ Thiêm

1. Vì sao bốn lô đất Thủ Thiêm phải tổ chức đấu giá lại?

Theo nội dung nguồn, các doanh nghiệp trúng đấu giá năm 2021 không hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quy định. Vì vậy, các khu đất được đưa trở lại quy trình đấu giá.

2. Tổng giá khởi điểm mới của bốn lô đất là bao nhiêu?

Tổng giá khởi điểm được nêu là gần 16.667 tỷ đồng, tăng từ khoảng 5.268 tỷ đồng trong năm 2021, tương đương khoảng 3,16 lần.

3. Lô đất nào có giá khởi điểm cao nhất?

Lô 1.K3.5.HH, trước đây là lô 3-12, có giá khởi điểm mới khoảng 10.198 tỷ đồng. Khu đất có diện tích hơn 10.000 m², được quy hoạch công trình hỗn hợp nhà ở và dịch vụ, cao tối đa 25 tầng.

4. Giá trúng đấu giá năm 2021 có phải giá giao dịch đã hoàn tất không?

Không thể mặc nhiên coi đó là giá giao dịch đã hoàn tất. Theo thông tin nguồn, các doanh nghiệp trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Vì vậy, cần phân biệt giá trúng được công bố với giao dịch đã hoàn tất đầy đủ nghĩa vụ.

5. Giá khởi điểm mới tăng mạnh có đồng nghĩa giá đất Thủ Thiêm đã tăng tương ứng không?

Không nhất thiết. Giá khởi điểm được xác định theo phương án áp dụng cho đợt đấu giá, còn giá thị trường thực tế phụ thuộc vào vị trí, quy hoạch, điều kiện pháp lý, nhu cầu và khả năng giao dịch. Muốn so sánh chính xác cần xem xét hồ sơ định giá và dữ liệu giao dịch tương ứng.

6. Nhà đầu tư cần chú ý gì khi tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm?

Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ hồ sơ đấu giá, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, thời hạn thanh toán, điều kiện sử dụng đất và yêu cầu triển khai dự án. Quan trọng nhất là xây dựng phương án vốn khả thi để bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nếu trúng đấu giá.