TP.HCM quy định thời gian xây dựng và bán hàng bất động sản: Dự án càng lớn, tiến độ càng dài

TP.HCM ban hành quy định về tiến độ xây dựng và kinh doanh bất động sản

UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định quy định các yếu tố hình thành doanh thu, ước tính chi phí và những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn. Trong đó, thời gian đầu tư xây dựng, tiến độ bán hàng và tỷ lệ lấp đầy được phân chia theo từng loại hình bất động sản, đồng thời có sự khác biệt tùy theo quy mô dự án.

Quy định này liên quan trực tiếp đến việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư. Theo phương pháp này, giá trị đất được xem xét dựa trên doanh thu phát triển dự án dự kiến sau khi trừ đi các khoản chi phí đầu tư, kinh doanh và lợi nhuận phù hợp của nhà đầu tư.

Việc xây dựng các mốc thời gian và tỷ lệ bán hàng theo quy mô giúp quá trình tính toán có cơ sở thống nhất hơn. Những dự án có diện tích sàn lớn hoặc số lượng sản phẩm nhiều thường cần thời gian dài hơn để hoàn thành xây dựng, đưa sản phẩm ra thị trường và tiêu thụ.

Các nhóm bất động sản được đề cập gồm nhà ở cao tầng, nhà phố liền kề, biệt thự, dự án phân lô bán nền, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ số tập trung, khu công nghệ cao và bất động sản thương mại cho thuê.

Nhà ở cao tầng có thời gian bán hàng lên đến 11 năm

Đối với dự án nhà ở cao tầng, thời gian bán hàng được xác định dựa trên tổng diện tích sàn xây dựng, bao gồm cả tầng hầm. Thời điểm bắt đầu bán hàng được tính từ năm thứ nhất của dự án, còn tỷ lệ bán hàng được phân bổ theo từng năm.

Theo quy định được nêu, dự án có quy mô càng lớn thì thời gian dự kiến bán hàng càng kéo dài. Cụ thể, dự án có diện tích sàn xây dựng dưới 50.000 m² có thời gian bán hàng 2 năm. Trong đó, tỷ lệ bán hàng dự kiến đạt 40% trong năm thứ nhất và 60% trong năm thứ hai.

Với dự án có diện tích sàn từ 50.000 m² đến dưới 150.000 m², thời gian bán hàng được kéo dài lên 3 năm. Tỷ lệ bán hàng lần lượt là 30% trong năm thứ nhất, 40% trong năm thứ hai và 30% trong năm thứ ba.

Đối với dự án có diện tích sàn từ 300.000 m² đến dưới 450.000 m², thời gian bán hàng được xác định là 5 năm. Ở nhóm dự án quy mô đặc biệt lớn, có tổng diện tích sàn từ 1,2 triệu m² trở lên, thời gian bán hàng dài nhất có thể lên đến 11 năm.

Riêng nhóm dự án lớn nhất này, tỷ lệ bán hàng năm thứ nhất được xác định ở mức 0%. Từ năm thứ hai đến năm thứ 11, tỷ lệ bán hàng được phân bổ ở mức 10% mỗi năm. Tỷ lệ lấp đầy được sử dụng trong tính toán là 75% diện tích sàn xây dựng.

Những mốc thời gian trên cho thấy việc ước tính doanh thu dự án không chỉ phụ thuộc vào tổng diện tích xây dựng hay số lượng căn hộ. Thời điểm bắt đầu bán hàng và tốc độ tiêu thụ theo từng năm cũng là các yếu tố quan trọng, bởi chúng ảnh hưởng đến dòng tiền dự kiến trong suốt vòng đời đầu tư.

Tuy nhiên, các tỷ lệ này là cơ sở phục vụ việc tính toán theo quy định, không đồng nghĩa với cam kết rằng một dự án cụ thể sẽ bán được đúng tỷ lệ sản phẩm trong từng năm.

Nhà phố liền kề và biệt thự: Dự án lớn có thể bán hàng trong 9 năm

Đối với nhà phố liền kề và biệt thự, thời điểm bắt đầu bán hàng cũng được tính từ năm thứ nhất của dự án. Thời gian kinh doanh được phân bổ theo quy mô, thể hiện qua số lượng nhà phố và biệt thự trong dự án.

Theo nội dung quy định, nhóm dự án có quy mô dưới 100 căn có thời gian bán hàng ngắn nhất, ở mức 1 năm. Trong khi đó, các dự án có từ 3.000 nhà phố liền kề, biệt thự trở lên có thể được áp dụng thời gian bán hàng kéo dài đến 9 năm.

Sự phân chia này phản ánh khác biệt giữa dự án quy mô nhỏ và các khu đô thị có số lượng sản phẩm lớn. Với dự án lớn, việc đưa sản phẩm ra thị trường có thể được thực hiện theo nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tiến độ đầu tư, khả năng hấp thụ của thị trường và kế hoạch phát triển từng phân khu.

Trong công tác xác định giá đất, thời gian bán hàng càng dài thì doanh thu dự kiến càng cần được phân bổ theo từng giai đoạn thay vì tính toàn bộ tại một thời điểm. Điều này giúp phản ánh sát hơn đặc điểm của dự án trong quá trình phân tích giá trị phát triển.

Dự án bán nền nhà có thời gian kinh doanh tối đa 9 năm

Đối với các dự án đầu tư theo hình thức bán nền nhà, TP.HCM cũng quy định thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian kinh doanh và tỷ lệ bán hàng dựa trên quy mô dự án.

Những dự án có dưới 200 nền nhà được xác định thời gian bán hàng trong 1 năm. Ở nhóm dự án quy mô lớn, có từ 3.500 nền nhà trở lên, thời gian bán hàng dài nhất có thể lên đến 9 năm.

Đất nền là phân khúc có đặc điểm kinh doanh khác với căn hộ hoặc nhà ở xây sẵn. Doanh thu dự kiến chịu ảnh hưởng bởi số lượng nền, tiến độ hoàn thiện hạ tầng, thời điểm đủ điều kiện kinh doanh và sức mua tại khu vực triển khai dự án.

Việc phân bổ thời gian bán hàng theo quy mô giúp quá trình tính toán doanh thu có thêm căn cứ cụ thể. Dù vậy, người mua và nhà đầu tư vẫn cần phân biệt giữa thời gian giả định được sử dụng để xác định giá đất với tiến độ triển khai thực tế của từng dự án.

Các thông tin về quy hoạch, quyền sử dụng đất, điều kiện chuyển nhượng và pháp lý dự án vẫn cần được kiểm tra riêng trước khi đưa ra quyết định giao dịch.

Khu công nghiệp và khu công nghệ: Bắt đầu bán hàng từ năm thứ hai

Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ số tập trung và khu công nghệ cao, thời điểm bắt đầu bán hàng được xác định từ năm thứ hai đầu tư.

Thời gian bán hàng được phân bổ theo quy mô diện tích dự án. Cụ thể, nhóm dự án có quy mô từ 75 ha trở xuống có thời gian bán hàng trong 3 năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng. Với các dự án có quy mô trên 500 ha, thời gian bán hàng dài nhất được xác định là 6 năm.

Khác với dự án nhà ở bán cho người mua cá nhân, hoạt động kinh doanh bất động sản công nghiệp thường gắn với nhu cầu thuê đất, thuê nhà xưởng và mở rộng hoạt động sản xuất của doanh nghiệp. Quá trình tiếp thị, đàm phán và đưa diện tích hạ tầng vào khai thác có thể diễn ra theo từng giai đoạn.

Vì vậy, việc phân chia thời gian bán hàng theo quy mô giúp phản ánh đặc thù triển khai của các dự án công nghiệp và công nghệ. Tuy nhiên, khả năng lấp đầy thực tế còn phụ thuộc vào vị trí, kết nối giao thông, chất lượng hạ tầng, nguồn cung cạnh tranh và nhu cầu của doanh nghiệp.

Quy định tỷ lệ lấp đầy đối với bất động sản thương mại cho thuê

Đối với bất động sản thương mại cho thuê, TP.HCM áp dụng cách xác định tỷ lệ lấp đầy riêng theo từng loại diện tích và khu vực. Với các dự án văn phòng, thương mại và dịch vụ, thời điểm tính toán doanh thu được xác định sau khi kết thúc quá trình xây dựng.

Tỷ lệ lấp đầy được nêu ở mức 75% đối với diện tích văn phòng và 70% đối với diện tích thương mại. Đây là các thông số dùng để ước tính khả năng khai thác diện tích cho thuê trong quá trình xác định giá đất.

Bên cạnh đó, tỷ lệ cho thuê được phân chia thành bốn khu vực với mức khởi điểm và mức tăng khác nhau qua các năm.

• Khu vực 1: Gồm các phường trung tâm TP.HCM cũ, tỷ lệ cho thuê được xác định ở mức 60% trong năm đầu và tăng lên 90% từ năm thứ tư.
• Khu vực 2: Tỷ lệ cho thuê tăng từ 50% lên 80%.
• Khu vực 3: Tỷ lệ cho thuê tăng từ 50% lên 75%.
• Khu vực 4: Tỷ lệ cho thuê tăng từ 40% lên 70%.

Việc phân chia theo khu vực cho thấy yếu tố địa bàn được tính đến khi ước tính doanh thu từ hoạt động cho thuê. Những khu vực có điều kiện khai thác khác nhau có thể được áp dụng các giả định khác nhau về tốc độ lấp đầy.

Đối với chủ đầu tư, tỷ lệ lấp đầy là một trong những thông số có ảnh hưởng đến doanh thu khai thác dự kiến. Đối với cơ quan xác định giá đất, đây là căn cứ để ước tính dòng tiền từ diện tích cho thuê thay vì mặc định toàn bộ mặt bằng đều được khai thác ngay sau khi hoàn thành xây dựng.

Thời gian xây dựng được phân bổ theo quy mô dự án

Bên cạnh thời gian bán hàng, quy định cũng xác định thời gian xây dựng theo quy mô diện tích sàn hoặc số lượng sản phẩm.

Đối với dự án nhà ở cao tầng có diện tích sàn xây dựng dưới 50.000 m², thời gian xây dựng được xác định là 2 năm. Ở nhóm dự án có quy mô từ 1,2 triệu m² sàn trở lên, thời gian xây dựng cao nhất có thể lên đến 11 năm.

Với dự án nhà phố liền kề và biệt thự, thời gian xây dựng thấp nhất được xác định là 1 năm. Đối với dự án có quy mô từ 3.000 căn trở lên, thời gian xây dựng có thể kéo dài đến 9 năm.

Việc xác định thời gian xây dựng theo quy mô có ý nghĩa trong quá trình ước tính thời điểm dự án hoàn thành, bắt đầu tạo doanh thu và phát sinh các khoản chi phí liên quan. Một dự án lớn thường cần chia giai đoạn thi công, hoàn thiện hạ tầng và đưa từng phần công trình vào khai thác.

Dù vậy, thời gian theo quy định phục vụ tính toán giá đất không nên được hiểu là thời hạn xây dựng bắt buộc áp dụng đồng loạt cho mọi dự án. Tiến độ pháp lý, giấy phép xây dựng, giải phóng mặt bằng, nguồn vốn và điều kiện thi công của từng dự án vẫn có thể tạo ra khác biệt.

Chi phí kinh doanh là yếu tố quan trọng khi xác định giá đất

Ngoài doanh thu, thời gian xây dựng và tiến độ bán hàng, các khoản chi phí kinh doanh cũng được xác định để phục vụ việc tính giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư.

Đối với dự án đầu tư nhà ở cao tầng, chi phí tiếp thị, quảng cáo và bán hàng được xác định bằng 5% tổng doanh thu. Chi phí quản lý, vận hành được tính bằng 15% tổng doanh thu cho thuê.

Bên cạnh đó, chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư, có tính đến vốn chủ sở hữu và rủi ro kinh doanh, được xác định bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất theo nội dung quy định được nêu.

Đối với dự án nhà phố liền kề, biệt thự và dự án bán nền nhà, chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng và chi phí quản lý, vận hành được đề cập ở mức 5% tổng doanh thu.

Những tỷ lệ này cho thấy việc xác định giá đất không chỉ dựa vào giá bán sản phẩm dự kiến. Các chi phí để phát triển dự án, tổ chức kinh doanh, vận hành và mức lợi nhuận phù hợp cũng được đưa vào quá trình tính toán.

Khi doanh thu hoặc chi phí thay đổi, kết quả xác định giá đất theo phương pháp thặng dư cũng có thể thay đổi tương ứng. Chẳng hạn, giả định tỷ lệ lấp đầy cao hơn có thể làm tăng doanh thu dự kiến; ngược lại, thời gian bán hàng kéo dài hoặc chi phí đầu tư tăng có thể ảnh hưởng đến phần giá trị còn lại được dùng để xác định giá đất.

Do đó, việc sử dụng đúng thông số theo loại hình, quy mô và khu vực là vấn đề quan trọng trong quá trình lập hồ sơ, thẩm định và xác định giá đất cụ thể.

Tác động đối với thị trường bất động sản TP.HCM

Quy định về thời gian xây dựng, bán hàng và tỷ lệ lấp đầy tạo thêm cơ sở để chuẩn hóa các giả định khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư. Các dự án có quy mô khác nhau được xem xét theo những mốc thời gian khác nhau, thay vì áp dụng một thời hạn chung cho mọi loại hình.

Đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản, những thông số này có thể hỗ trợ việc xây dựng phương án tài chính, dự báo dòng tiền và đánh giá tác động của thời gian triển khai dự án đến hiệu quả đầu tư. Đối với cơ quan quản lý, các giả định rõ ràng hơn có thể giúp quá trình xác định giá đất có tính nhất quán và thuận lợi hơn trong việc rà soát.

Tuy nhiên, không nên đồng nhất các tỷ lệ bán hàng hoặc lấp đầy được quy định với kết quả kinh doanh chắc chắn trên thị trường. Giá bán, sức mua, chi phí vốn, nguồn cung và tình hình kinh tế vẫn là những yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả thực tế của từng dự án.

Đối với người mua nhà và nhà đầu tư, thông tin này hữu ích để hiểu thêm về cách doanh thu, chi phí và tiến độ dự án được đưa vào bài toán xác định giá đất. Khi đánh giá một bất động sản cụ thể, cần xem xét đồng thời hồ sơ pháp lý, quy hoạch, tiến độ thực tế, năng lực chủ đầu tư và điều kiện giao dịch.

Lưu ý: Các mốc thời gian và tỷ lệ trong bài được trình bày theo nội dung nguồn cung cấp. Khi sử dụng để lập hồ sơ hoặc đưa ra quyết định pháp lý, tài chính, cần đối chiếu quyết định chính thức của UBND TP.HCM và các văn bản hướng dẫn có liên quan.

Câu hỏi về việc HCM quy định thời gian bán hàng bất động

1. TP.HCM quy định thời gian bán hàng bất động sản nhằm mục đích gì?

Các mốc thời gian và tỷ lệ bán hàng được sử dụng làm căn cứ ước tính doanh thu khi xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư. Chúng giúp phân bổ doanh thu dự kiến theo quy mô và loại hình dự án.

2. Loại hình nào có thời gian bán hàng dài nhất?

Theo nội dung được nêu, dự án nhà ở cao tầng có tổng diện tích sàn xây dựng từ 1,2 triệu m² trở lên có thời gian bán hàng dài nhất, lên đến 11 năm. Dự án nhà phố, biệt thự và đất nền quy mô lớn có thể có thời gian bán hàng tối đa 9 năm.

3. Dự án khu công nghiệp bắt đầu bán hàng từ thời điểm nào?

Đối với các dự án hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ số tập trung và khu công nghệ cao, thời điểm bắt đầu bán hàng được xác định từ năm thứ hai đầu tư.

4. Tỷ lệ lấp đầy 75% hoặc 70% có phải là cam kết cho thuê thực tế không?

Không. Đây là các thông số phục vụ việc ước tính doanh thu theo quy định. Tỷ lệ khai thác thực tế của từng dự án còn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng công trình, giá thuê, nhu cầu thị trường và khả năng vận hành.

5. Quy định này có đồng nghĩa giá nhà đất tại TP.HCM sẽ tăng hoặc giảm không?

Không thể kết luận như vậy chỉ từ các thông số về thời gian xây dựng và bán hàng. Giá đất cụ thể còn phụ thuộc vào doanh thu dự kiến, chi phí phát triển, lợi nhuận, quyền sử dụng đất và các yếu tố liên quan theo quy định pháp luật.