TP.HCM định hướng phát triển đô thị TOD gắn với metro: Cơ hội mới cho thị trường bất động sản

TP.HCM đẩy mạnh mô hình TOD, gắn phát triển đô thị với mạng lưới metro

TP.HCM đang định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development), lấy hệ thống giao thông công cộng làm trung tâm để tổ chức không gian đô thị, phát triển nhà ở, dịch vụ và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Định hướng này được kỳ vọng góp phần giải quyết bài toán kết nối giao thông, nâng cao chất lượng sống và tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản trong quá trình mở rộng không gian phát triển của Thành phố.

Thông tin được đưa ra tại chương trình “Dân hỏi – Chính quyền trả lời” tháng 10/2026, diễn ra sáng 11/10, với chủ đề “Tập trung nguồn lực phát triển hoàn thiện hạ tầng giao thông đa phương thức”. Tại chương trình, cử tri đề nghị làm rõ kế hoạch phát triển đô thị theo mô hình TOD, đặc biệt là phương án kết hợp hệ thống metro với khu dân cư, dịch vụ công cộng và việc khai thác giá trị đất đai xung quanh các đầu mối giao thông.

Theo ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, việc triển khai TOD cần được nghiên cứu đồng bộ giữa tuyến metro, nhà ga, chức năng sử dụng đất, hệ thống giao thông kết nối và các tiện ích công cộng. Đây không đơn thuần là việc xây dựng các khu đô thị gần nhà ga mà còn là quá trình tổ chức lại không gian sống, làm việc và di chuyển của người dân theo hướng thuận tiện, hiệu quả hơn.

Đối với những khu vực đã hình thành khu dân cư, Thành phố định hướng ưu tiên cải tạo, chỉnh trang đô thị và bổ sung các hạ tầng còn thiếu. Trong khi đó, tại những nơi có quỹ đất phù hợp, cơ quan chức năng có thể nghiên cứu phát triển các khu đô thị mới gắn với nhà ga metro và các đầu mối giao thông công cộng.

TOD có thể tạo động lực mới cho bất động sản TP.HCM

Mô hình TOD được nhiều đô thị sử dụng nhằm tăng khả năng tiếp cận giao thông công cộng, hạn chế phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Với TP.HCM, việc gắn quy hoạch đô thị với mạng lưới metro có thể mở ra hướng phát triển mới cho các khu vực quanh nhà ga, đặc biệt tại những nơi có điều kiện kết nối thuận lợi và quỹ đất phù hợp.

Khi một tuyến metro đi vào hoạt động ổn định, khả năng di chuyển giữa nơi ở, nơi làm việc và các khu vực dịch vụ có thể được cải thiện. Những khu vực nằm trong phạm vi tiếp cận thuận tiện của nhà ga vì vậy có cơ hội thu hút thêm nhu cầu nhà ở, thương mại, văn phòng và các dịch vụ phục vụ cư dân.

Tuy nhiên, tác động của TOD đối với giá bất động sản không diễn ra đồng đều. Giá trị của từng khu vực còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai hạ tầng, khoảng cách thực tế đến nhà ga, chất lượng đường kết nối, mật độ dân cư, tiện ích hiện hữu và khả năng triển khai dự án theo quy hoạch.

Đối với các khu dân cư đã phát triển, TOD có thể tập trung vào việc nâng cấp đường đi bộ, cải thiện kết nối xe buýt, bổ sung không gian công cộng và điều chỉnh chức năng sử dụng đất phù hợp. Những khu vực này không nhất thiết phải xây dựng mới hoàn toàn mà có thể được cải thiện từng bước để người dân tiếp cận giao thông công cộng thuận lợi hơn.

Trong khi đó, các khu vực còn quỹ đất có thể được nghiên cứu để phát triển khu đô thị hỗn hợp, kết hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và tiện ích công cộng. Nếu được triển khai đồng bộ, cách tiếp cận này có thể giúp giảm tình trạng phát triển đô thị dàn trải và tăng hiệu quả sử dụng đất.

Dù vậy, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa khu vực đã có hạ tầng vận hành, khu vực đang thi công và khu vực mới nằm trong định hướng quy hoạch. Thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng về một tuyến metro trong tương lai không đồng nghĩa bất động sản tại đó chắc chắn tăng giá.

Ưu tiên lựa chọn các hành lang TOD, tránh phân tán nguồn lực

Từ góc độ thực tiễn địa phương, ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch UBND xã Bình Mỹ, đề xuất Thành phố quan tâm lựa chọn những hành lang và khu vực có điều kiện triển khai TOD để tập trung đầu tư. Việc xác định trọng điểm được kỳ vọng giúp sử dụng nguồn lực hiệu quả hơn, đồng thời bảo đảm sự phù hợp giữa kế hoạch phát triển giao thông và quy hoạch chung của TP.HCM.

Đây là vấn đề quan trọng bởi phát triển TOD đòi hỏi sự phối hợp giữa nhiều lĩnh vực, từ đầu tư đường sắt đô thị, giao thông kết nối đến quy hoạch xây dựng, nhà ở và quản lý đất đai. Nếu các hạng mục được triển khai thiếu đồng bộ, lợi thế của hệ thống metro có thể chưa được khai thác đầy đủ.

Một nhà ga chỉ thực sự phát huy vai trò đầu mối khi hành khách có thể dễ dàng tiếp cận bằng nhiều phương thức. Người dân cần có lối đi bộ an toàn, điểm đón trả khách hợp lý, tuyến xe buýt trung chuyển và bãi giữ xe phù hợp. Những yếu tố này góp phần quyết định khả năng sử dụng giao thông công cộng trong đời sống hằng ngày.

Vì vậy, định hướng phát triển TOD không chỉ tập trung vào việc xây dựng nhà ở hoặc khai thác thương mại quanh nhà ga. Mục tiêu rộng hơn là hình thành những khu vực đô thị có khả năng đáp ứng đồng thời nhu cầu sinh sống, làm việc, học tập, mua sắm và di chuyển.

Quy hoạch TOD phải bảo đảm tiện ích và khả năng tiếp cận cho người dân

Một trong những vấn đề được cử tri quan tâm là làm thế nào để các khu vực TOD trở thành nơi sinh sống thuận tiện, giúp người dân dễ dàng đi bộ đến nhà ga hoặc chuyển tiếp sang xe buýt và các phương tiện công cộng khác.

Theo định hướng được đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc nêu tại chương trình, các khu vực TOD cần được tổ chức đồng bộ giữa nhà ở, nơi làm việc, đường đi bộ, phương tiện trung chuyển, bãi giữ xe, trường học, cơ sở y tế và những tiện ích công cộng cần thiết.

Đáng chú ý, quy hoạch phải tính đến nhu cầu tiếp cận của người cao tuổi, trẻ em và người khuyết tật. Hệ thống vỉa hè, lối qua đường, điểm tiếp cận nhà ga và các công trình công cộng cần được nghiên cứu theo hướng an toàn, thuận tiện và hạn chế những rào cản trong quá trình di chuyển.

Đối với thị trường nhà ở, đây cũng là yếu tố cần được người mua quan tâm. Một dự án nằm gần tuyến metro nhưng thiếu đường đi bộ thuận tiện, không có phương tiện trung chuyển hoặc thiếu trường học, cơ sở y tế chưa chắc mang lại trải nghiệm sống như kỳ vọng.

Bởi vậy, khi đánh giá bất động sản tại khu vực được định hướng TOD, người mua nên xem xét tổng thể môi trường sống, khả năng kết nối thực tế và chất lượng tiện ích thay vì chỉ dựa vào khoảng cách địa lý đến nhà ga.

Khai thác giá trị đất đai để tạo nguồn lực phát triển hạ tầng

Bên cạnh việc tổ chức không gian đô thị, khai thác giá trị gia tăng của đất đai tại những khu vực được đầu tư giao thông là nội dung quan trọng trong định hướng TOD của TP.HCM.

Khi Nhà nước đầu tư các công trình giao thông, khả năng tiếp cận của một số khu vực có thể được cải thiện, từ đó làm gia tăng nhu cầu phát triển đô thị và giá trị sử dụng đất. Việc tổ chức khai thác nguồn lực này theo quy định có thể góp phần bổ sung nguồn vốn phục vụ đầu tư hạ tầng và các công trình công cộng.

Liên quan đến vấn đề trên, đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết Thành phố sẽ tập trung hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất, chuẩn bị quỹ đất phù hợp và tổ chức khai thác nguồn lực đất đai theo quy định. Thành phố cũng tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc tại các dự án và khu đất có khả năng đưa vào khai thác, đồng thời bảo đảm sự thống nhất giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện cần bảo đảm đầy đủ chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Đây là điều kiện quan trọng để việc chỉnh trang đô thị và phát triển các khu vực TOD được triển khai phù hợp với nhu cầu thực tế.

Đối với người dân sở hữu nhà đất trong khu vực nghiên cứu TOD, các thông tin cần theo dõi gồm ranh giới quy hoạch, mục đích sử dụng đất, kế hoạch triển khai dự án, phương án bồi thường và các quyết định chính thức của cơ quan có thẩm quyền. Không nên mặc định mọi khu đất nằm gần tuyến metro đều thuộc diện thu hồi hoặc đều được phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

Mạng lưới metro TP.HCM theo quy hoạch dài khoảng 1.024 km

Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM được nêu tại chương trình, mạng lưới đường sắt đô thị theo quy hoạch của Thành phố gồm 28 tuyến, với tổng chiều dài khoảng 1.024 km.

Trong số này, tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã được đưa vào khai thác thương mại. Tuyến metro số 2 Bến Thành – Tham Lương đã khởi công, trong khi nhiều tuyến khác vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Quy mô mạng lưới đường sắt đô thị cho thấy vai trò của giao thông công cộng trong định hướng phát triển không gian đô thị của TP.HCM. Khi các tuyến được triển khai theo quy hoạch và kết nối hiệu quả, người dân có thể có thêm lựa chọn di chuyển giữa các khu vực, còn các đầu mối giao thông có điều kiện phát triển thành những trung tâm dịch vụ và dân cư.

Thực tế khai thác metro số 1 cũng cho thấy nhu cầu sử dụng loại hình giao thông này đang được hình thành. Từ ngày 22/12/2024 đến ngày 30/9/2026, tuyến metro số 1 đã phục vụ khoảng 39,2 triệu lượt hành khách. Riêng 9 tháng đầu năm 2026, lượng hành khách đạt hơn 18 triệu lượt, tăng khoảng 17,5% so với cùng kỳ.

Dù vậy, kết nối đến một số nhà ga vẫn còn hạn chế. Hệ thống lối đi bộ, mái che, điểm đón trả khách và bãi giữ xe chưa được đầu tư đồng bộ tại tất cả các khu vực, ảnh hưởng đến sự thuận tiện trong hành trình của hành khách.

Trong thời gian tới, Thành phố tiếp tục rà soát quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị trong không gian phát triển mới, nghiên cứu các tuyến kết nối liên thông, nhà ga đầu mối, depot và trung tâm điều khiển. Song song đó, việc khai thác quỹ đất gắn với các khu vực TOD được xác định là một giải pháp huy động nguồn lực phục vụ phát triển hạ tầng giao thông và đô thị.

Nhà đầu tư cần theo dõi gì khi thị trường hướng đến TOD?

Định hướng TOD có thể tạo thêm cơ hội cho thị trường bất động sản TP.HCM, nhưng hiệu quả phụ thuộc lớn vào tiến độ đầu tư hạ tầng và chất lượng quy hoạch tại từng khu vực.

Trước khi quyết định mua nhà, đất hoặc đầu tư dự án được quảng bá là hưởng lợi từ metro, người mua nên kiểm tra một số yếu tố quan trọng.

Thứ nhất, cần xác minh tình trạng pháp lý của bất động sản, quy hoạch sử dụng đất và những hạn chế liên quan đến quyền xây dựng, chuyển nhượng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, cần phân biệt giữa tuyến metro đã vận hành, tuyến đang thi công và tuyến mới nằm trong quy hoạch. Mỗi giai đoạn có mức độ chắc chắn và thời gian chờ đợi khác nhau, do đó không nên sử dụng cùng một kỳ vọng tăng giá cho tất cả các khu vực.

Thứ ba, nên đánh giá khả năng tiếp cận nhà ga trên thực tế. Khoảng cách trên bản đồ không phản ánh đầy đủ chất lượng hành trình nếu tuyến đường đi bộ bị gián đoạn, thiếu vỉa hè hoặc không có phương tiện trung chuyển.

Thứ tư, cần xem xét mức giá hiện tại so với khả năng khai thác thực tế của bất động sản. Nếu giá bán đã phản ánh phần lớn kỳ vọng về hạ tầng tương lai, biên độ tăng giá có thể không như dự đoán.

Cuối cùng, người mua nên theo dõi các thông báo chính thức về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phương án triển khai dự án và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc tiếp cận thông tin từ cơ quan có thẩm quyền giúp hạn chế rủi ro trước những thông tin quảng cáo chưa được kiểm chứng.

TP.HCM hướng tới phát triển đô thị gắn với giao thông bền vững

Kết luận chương trình “Dân hỏi – Chính quyền trả lời” tháng 10/2026, Phó Chủ tịch HĐND TP.HCM Nguyễn Trường Nhật Phượng đề nghị UBND Thành phố sử dụng hiệu quả nguồn vốn ngân sách, hoàn thiện cơ chế hợp tác công tư và khai thác nguồn lực đất đai gắn với phát triển giao thông, đô thị trên nguyên tắc công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Định hướng này cho thấy phát triển TOD không chỉ là câu chuyện xây dựng metro hay gia tăng giá trị bất động sản quanh nhà ga. Đây còn là bài toán phối hợp quy hoạch, huy động vốn, hoàn thiện tiện ích công cộng và bảo đảm quyền lợi của cộng đồng dân cư.

Nếu được triển khai đồng bộ, TOD có thể góp phần hình thành những khu đô thị thuận tiện hơn, giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đối với thị trường bất động sản, cơ hội sẽ phụ thuộc vào chất lượng kết nối, tính pháp lý và tiến độ thực hiện tại từng khu vực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng quy hoạch.

Câu hỏi thường gặp về quy hoạch TOD tại TP.HCM

1. TOD là gì?

TOD là mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng, trong đó nhà ở, nơi làm việc, dịch vụ và tiện ích được tổ chức gắn với các nhà ga metro hoặc đầu mối giao thông. Mục tiêu là giúp người dân tiếp cận phương tiện công cộng thuận tiện và sử dụng đất hiệu quả hơn.

2. TP.HCM định hướng phát triển TOD như thế nào?

Thành phố định hướng nghiên cứu đồng bộ giữa tuyến metro, nhà ga, chức năng sử dụng đất và giao thông kết nối. Những khu dân cư hiện hữu được ưu tiên cải tạo, chỉnh trang và bổ sung hạ tầng; các khu vực có quỹ đất phù hợp có thể được nghiên cứu phát triển đô thị mới.

3. Phát triển TOD có khiến giá bất động sản tăng không?

TOD có thể cải thiện khả năng kết nối và sức hấp dẫn của một số khu vực, qua đó tác động đến nhu cầu bất động sản. Tuy nhiên, giá có tăng hay không còn phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, pháp lý, tiện ích, nguồn cung và mức giá hiện tại. Không có bảo đảm rằng mọi bất động sản gần metro đều tăng giá.

4. Mạng lưới metro TP.HCM theo quy hoạch có quy mô bao nhiêu?

Theo thông tin được nêu tại chương trình ngày 11/10/2026, mạng lưới đường sắt đô thị theo quy hoạch của TP.HCM gồm 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.024 km. Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã khai thác thương mại, còn metro số 2 Bến Thành – Tham Lương đã khởi công.

5. Người dân có nhà đất trong khu vực TOD cần lưu ý điều gì?

Người dân nên kiểm tra quy hoạch chính thức, mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý và kế hoạch triển khai các dự án liên quan. Nếu có phương án thu hồi đất, cần theo dõi thông tin chính thức về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

6. Làm thế nào để đánh giá một bất động sản được quảng bá là hưởng lợi từ TOD?

Nên xem xét đồng thời pháp lý, khoảng cách và khả năng đi bộ đến nhà ga, tiến độ tuyến metro, kết nối xe buýt, tiện ích xung quanh và mức giá giao dịch thực tế. Cần thận trọng với các quảng cáo cam kết lợi nhuận hoặc khẳng định chắc chắn về mức tăng giá trong tương lai.