Thủ tục cấp đổi sổ đỏ khi vị trí đất trên Giấy chứng nhận sai thực tế: Người dân cần làm gì?

Nhiều trường hợp sổ đỏ ghi sai vị trí đất thực tế

Sai lệch vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là tình trạng không hiếm gặp tại nhiều địa phương hiện nay. Đặc biệt, các trường hợp được cấp giấy từ nhiều năm trước thường phát sinh chênh lệch giữa hồ sơ cũ với bản đồ đo đạc địa chính mới.

Mới đây, gia đình bà Lương Năng Thùy tại Lào Cai phản ánh việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1996 với diện tích 1.290m2. Tuy nhiên, khi đối chiếu với bản đồ đo đạc tổng thể năm 2017 và bản đồ 299, vị trí thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận lại không đúng với phần đất gia đình đang sử dụng thực tế mà bị chồng lấn sang đất của 4 hộ dân khác.

Điều đáng nói là giữa các hộ dân không xảy ra tranh chấp. Gia đình bà Thùy đã chủ động đề nghị cơ quan chức năng cấp đổi Giấy chứng nhận cho đúng vị trí sử dụng nhưng được hướng dẫn ra tòa án để giải quyết.

Trước phản ánh này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có hướng dẫn về nguyên tắc xử lý theo quy định mới của pháp luật đất đai.

Trường hợp nào được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ, người dân được thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận trong nhiều trường hợp khác nhau.

Đáng chú ý, một trong những trường hợp phổ biến là:

• Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí sử dụng thực tế tại thời điểm cấp giấy.

Đây chính là căn cứ pháp lý quan trọng để người dân đề nghị cơ quan đăng ký đất đai xem xét cấp đổi sổ đỏ mà không bắt buộc phải khởi kiện ra tòa nếu không có tranh chấp.

Ngoài ra, pháp luật cũng cho phép cấp đổi trong các trường hợp như:

• Sổ đỏ cũ bị rách, mờ, hư hỏng.
• Sai diện tích sau đo đạc địa chính.
• Thay đổi thông tin hộ gia đình hoặc vợ chồng trên Giấy chứng nhận.
• Chuyển đổi từ mẫu Giấy chứng nhận cũ sang mẫu mới.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi xin cấp đổi sổ đỏ

Người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục cấp đổi cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai

Theo Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

2. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Đây là sổ đỏ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại.

3. Mảnh trích đo địa chính thửa đất (nếu có)

Trong trường hợp cần xác định lại vị trí, kích thước hoặc diện tích thực tế của thửa đất.

Quy trình cấp đổi Giấy chứng nhận khi sai vị trí đất

Theo quy định hiện hành, thủ tục cấp đổi được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người dân nộp hồ sơ tại:

• Bộ phận Một cửa;
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai địa phương.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận sẽ:

• Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ;
• Cấp giấy hẹn trả kết quả;
• Hướng dẫn bổ sung nếu hồ sơ còn thiếu.

Bước 3: Kiểm tra thực địa

Đối với trường hợp vị trí thửa đất ghi trên sổ đỏ không đúng thực tế, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

• Tiến hành kiểm tra thực địa;
• Đối chiếu hồ sơ địa chính;
• Xác định đúng vị trí sử dụng đất thực tế.

Bước 4: Chỉnh lý hồ sơ và cấp đổi Giấy chứng nhận

Sau khi xác minh đầy đủ:

• Cơ quan chức năng cập nhật dữ liệu địa chính;
• Thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận mới;
• Trao lại sổ đỏ cho người dân.

Có bắt buộc phải ra tòa khi sổ đỏ sai vị trí đất?

Nhiều người dân lo ngại rằng khi phát hiện sai vị trí đất trên sổ đỏ sẽ phải khởi kiện ra tòa án.

Tuy nhiên, theo tinh thần của quy định mới, nếu:

• Không phát sinh tranh chấp;
• Các hộ liền kề đồng thuận;
• Có căn cứ xác định sai sót trong quá trình cấp giấy;

thì cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra và xử lý cấp đổi theo thủ tục hành chính.

Chỉ trong trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc người dân không đồng ý với kết quả giải quyết thì mới thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính theo Điều 237 Luật Đất đai.

Người dân cần lưu ý điều gì?

Khi phát hiện thông tin trên sổ đỏ không khớp với thực tế, người dân nên:

• Kiểm tra lại hồ sơ địa chính và bản đồ đo đạc;
• Làm việc trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai;
• Yêu cầu đo đạc hiện trạng nếu cần;
• Lưu giữ đầy đủ giấy tờ liên quan đến nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Việc chủ động rà soát sớm sẽ giúp tránh phát sinh tranh chấp, khó khăn khi chuyển nhượng, tách thửa hoặc thế chấp tài sản sau này.

Xu hướng siết chặt dữ liệu địa chính và số hóa đất đai

Hiện nay, nhiều địa phương đang đẩy mạnh đo đạc bản đồ số và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất. Điều này giúp phát hiện rõ hơn các trường hợp sai lệch vị trí, diện tích hoặc thông tin pháp lý trên sổ đỏ đã cấp trước đây.

Trong bối cảnh đó, người dân nên chủ động kiểm tra hồ sơ pháp lý bất động sản để đảm bảo quyền lợi khi giao dịch, mua bán hoặc đầu tư lâu dài.

Câu hỏi thường gặp về cấp đổi sổ đỏ sai vị trí đất