Seoul Hàn Quốc công bố Sách trắng nhà ở 20 năm: 389 khu tái phát triển bị hủy, cơ hội xây dựng 430.000 căn được đặt lại vấn đề

Chính quyền Thủ đô Seoul, Hàn Quốc, vừa công bố Sách trắng đánh giá chính sách cung cấp nhà ở trong 20 năm qua, tập trung vào những thay đổi trong quy hoạch tái phát triển đô thị và tác động của các quyết định quản lý đến nguồn cung nhà ở. Theo phân tích của thành phố, giai đoạn 2012–2020 có 389 khu vực tái phát triển bị hủy quy hoạch, làm mất đi cơ hội cung cấp khoảng 430.000 căn hộ và nhà ở theo kế hoạch ban đầu.

Báo cáo được công bố ngày 16/10 với tên gọi “Đánh giá và suy ngẫm về 20 năm chính sách cung cấp nhà ở của Seoul”. Tài liệu không chỉ tổng kết các chương trình đã triển khai mà còn xem xét những lựa chọn chính sách trong quá khứ, các vấn đề thủ tục khi dỡ bỏ quy hoạch và nỗ lực khôi phục các dự án tái phát triển trong những năm gần đây.

Con số 430.000 căn được nêu trong Sách trắng là ước tính về cơ hội cung cấp nhà ở theo kế hoạch ban đầu tại những khu vực bị hủy quy hoạch, không đồng nghĩa với việc toàn bộ số căn này chắc chắn đã được xây dựng nếu quy hoạch được giữ nguyên. Dù vậy, số liệu cho thấy quy mô đáng kể của các dự án từng được đưa ra khỏi chương trình tái phát triển và đặt ra câu hỏi về cách cân bằng giữa cải thiện khu dân cư hiện hữu, bảo tồn đô thị và gia tăng nguồn cung.

Trong bối cảnh giá nhà, khả năng tiếp cận nhà ở và tiến độ phát triển dự án tiếp tục là những vấn đề quan trọng tại Seoul, việc đánh giá lại các chính sách trước đây có thể ảnh hưởng đến cách thành phố lựa chọn khu vực ưu tiên, cải thiện quy trình phê duyệt và triển khai các chương trình phát triển nhà ở trong thời gian tới.

389 khu vực bị hủy quy hoạch, tương đương khoảng 430.000 căn nhà theo kế hoạch

Theo Sách trắng được Chính quyền Thủ đô Seoul công bố, trong giai đoạn 2012–2020, có 389 trong tổng số 683 khu vực được chỉ định cho các dự án cải thiện đô thị bị dỡ bỏ quy chế tái phát triển. Đây là giai đoạn ông Park Won-soon giữ chức thị trưởng Seoul. Theo cách tính của chính quyền thành phố, quy mô nhà ở gắn với các khu vực này tương đương khoảng 430.000 căn

Chính sách đô thị trong giai đoạn đó chú trọng tái tạo các khu dân cư hiện hữu, bảo tồn đặc điểm địa phương và cải thiện môi trường sống, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào những dự án tái phát triển quy mô lớn. Hướng tiếp cận này nhằm hạn chế việc thay đổi toàn diện cấu trúc khu phố, đồng thời nâng cấp hạ tầng và điều kiện sinh hoạt tại các khu dân cư đã hình thành từ lâu.

Tuy nhiên, theo đánh giá của chính quyền Seoul hiện nay, việc hủy bỏ một số lượng lớn khu vực tái phát triển đã làm thu hẹp nguồn dự án có khả năng bổ sung nhà ở trong dài hạn. Thành phố cho rằng hệ quả của những quyết định quy hoạch trước đây cần được xem xét trong bối cảnh nguồn cung hiện tại chịu áp lực, đặc biệt khi các dự án phát triển nhà ở thường mất nhiều năm để hoàn tất thủ tục, xây dựng và bàn giao.

Cần phân biệt giữa cơ hội cung cấp nhà ở bị mất theo kế hoạch và số căn thực tế có thể hoàn thành. Việc một khu vực được giữ lại trong danh sách tái phát triển không bảo đảm toàn bộ số căn dự kiến sẽ được xây dựng đúng tiến độ. Kết quả còn phụ thuộc vào sự đồng thuận của cư dân, tính khả thi tài chính, chi phí xây dựng, thủ tục pháp lý và điều kiện thị trường.

Do đó, con số 430.000 căn nên được hiểu là quy mô nguồn cung tiềm năng mà thành phố cho rằng đã bị ảnh hưởng, chứ không phải bằng chứng cho thấy Seoul chắc chắn đã có thêm đúng 430.000 căn nếu các quy hoạch không bị hủy.

Hơn 1.000 tỷ won cho tái tạo đô thị nhưng nhiều khu vực quay lại tái phát triển

Một nội dung đáng chú ý khác trong Sách trắng là khoản ngân sách hơn 1.000 tỷ won được đầu tư vào các chính sách tái tạo đô thị nhằm bảo tồn và cải thiện khu dân cư hiện hữu. Đây được xem là một hướng thay thế cho việc tái phát triển trên diện rộng trong giai đoạn trước.

Theo đánh giá của chính quyền Seoul, dù các chương trình tái tạo đô thị đã được triển khai, một số khu vực vẫn tiếp tục theo đuổi phương án tái phát triển. Thành phố cho biết hiện có 177 trong số 389 khu vực từng bị dỡ bỏ quy chế đang quay lại triển khai các dự án tái phát triển.

Diễn biến này cho thấy bài toán phát triển đô thị không đơn giản là lựa chọn giữa bảo tồn và xây mới. Một khu dân cư có thể cần cải thiện đường sá, hệ thống thoát nước, không gian công cộng và chất lượng công trình; nhưng khi mật độ xây dựng, tuổi đời nhà ở hoặc điều kiện hạ tầng không còn đáp ứng nhu cầu, cư dân có thể tiếp tục đề xuất phương án tái phát triển toàn diện.

Ở chiều ngược lại, tái phát triển quy mô lớn cũng có thể kéo theo những vấn đề như chi phí di dời, nguy cơ mất đi cấu trúc khu phố cũ, áp lực tài chính đối với chủ sở hữu và sự thay đổi về khả năng chi trả của cư dân sau khi dự án hoàn thành. Vì vậy, đánh giá hiệu quả chính sách cần xem xét cả lượng nhà ở có thể bổ sung lẫn chất lượng sống, chi phí thực hiện và tác động xã hội.

Khoản ngân sách đã đầu tư cho tái tạo đô thị cũng không thể mặc nhiên coi là hoàn toàn lãng phí chỉ vì một số khu vực sau đó quay lại tái phát triển. Muốn đánh giá đầy đủ, cần xem xét các hạng mục đã hoàn thành, lợi ích mà người dân nhận được và mức độ phù hợp của từng phương án với điều kiện cụ thể tại địa phương.

Những vấn đề thủ tục khi dỡ bỏ quy hoạch tái phát triển

Sách trắng không chỉ tập trung vào số lượng khu vực bị hủy quy hoạch mà còn xem xét quy trình ra quyết định. Theo thông tin được công bố, trong số 389 khu vực bị dỡ bỏ quy chế, có 66 địa điểm được xử lý theo thẩm quyền mà không tiến hành khảo sát ý kiến cư dân theo cách thông thường. Bên cạnh đó, 264 địa điểm có thực hiện khảo sát ý kiến nhưng bị nêu là tồn tại vấn đề về thủ tục tại một số trường hợp; 59 địa điểm còn lại được dỡ bỏ theo điều khoản hết hiệu lực.

Các nhóm số liệu này phản ánh những cách thức pháp lý khác nhau dẫn đến việc hủy quy hoạch. Chúng cũng cho thấy việc thay đổi trạng thái pháp lý của một khu vực không chỉ là quyết định về định hướng phát triển, mà còn liên quan trực tiếp đến quyền lợi và sự tham gia của người dân.

Vụ Sajik 2: vấn đề bảo tồn và tính hợp pháp của quyết định

Khu vực Sajik 2 thuộc quận Jongno-gu được dỡ bỏ quy chế tái phát triển với lý do bảo tồn giá trị lịch sử và văn hóa. Tuy nhiên, theo thông tin trong báo cáo được truyền thông Hàn Quốc đưa tin, Tòa án Tối cao đã phán quyết quyết định này là bất hợp pháp. Trường hợp Sajik 2 vì thế được đưa ra như một ví dụ về tầm quan trọng của căn cứ pháp lý và quy trình ra quyết định khi điều chỉnh quy hoạch.

Về nguyên tắc, bảo tồn di sản và phát triển nhà ở không nhất thiết loại trừ lẫn nhau. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý cần xác định rõ phạm vi bảo tồn, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, cũng như cơ sở pháp lý cho việc dừng hoặc thay đổi dự án.

Jangwi 15 và Singil 1: vai trò của ý kiến cư dân

Tại khu vực Jangwi 15 ở quận Seongbuk-gu, báo cáo đề cập việc thư khảo sát ý kiến không được chuyển đến đúng cách cho một số cử tri vắng mặt. Trong khi đó, tại khu vực Singil 1, việc dỡ bỏ quy hoạch diễn ra trong bối cảnh tỷ lệ cử tri tham gia chỉ khoảng 12%, theo thông tin được cung cấp trong nội dung báo cáo.

Những trường hợp này đặt ra câu hỏi về chất lượng tham vấn cộng đồng: người dân có được thông báo đầy đủ hay không, cơ hội tham gia có bình đẳng hay không và kết quả khảo sát có phản ánh hợp lý ý kiến của những người chịu tác động hay không.

Đối với các dự án tái phát triển, cư dân không chỉ là đối tượng chịu ảnh hưởng bởi quyết định quy hoạch mà còn là những người có thể phải di dời, đóng góp chi phí hoặc chờ đợi nhiều năm để nhận nhà mới. Vì vậy, tính minh bạch của quy trình tham vấn có ý nghĩa quan trọng đối với niềm tin của cộng đồng và khả năng triển khai dự án trong thực tế.

Từ khi ông Oh Se-hoon trở lại, số khu vực được chỉ định tái phát triển tăng hơn gấp đôi

Sách trắng cũng so sánh các giai đoạn chính sách trước và sau khi ông Oh Se-hoon trở lại vị trí thị trưởng Seoul vào năm 2021. Theo số liệu do thành phố công bố, số khu vực tái phát triển được chỉ định tăng từ 77 khu vực trong giai đoạn 2016–2020 lên 172 khu vực trong giai đoạn 2021–2025 — tức hơn gấp đôi.

Chính quyền hiện tại cho biết đã điều chỉnh một số cơ chế để thúc đẩy tiến độ các dự án nhà ở. Các biện pháp gồm bãi bỏ Hệ thống Chỉ số Tái phát triển Khu dân cư, đưa vào Quy hoạch Tích hợp Nhanh chóng, điều chỉnh cách đánh giá tính khả thi kinh doanh và công nhận tỷ lệ diện tích sàn hiện có trong một số trường hợp. Thành phố cũng thúc đẩy các mô hình như nhà ở Moa và Moa Town.

Quy hoạch Tích hợp Nhanh chóng được thiết kế để tăng cường phối hợp giữa định hướng quy hoạch đô thị và quá trình chuẩn bị dự án. Theo thông tin trên cổng nhà ở của Seoul, thành phố đã kết hợp cơ chế này với những điều chỉnh thủ tục nhằm rút ngắn thời gian chỉ định khu vực và tạo điều kiện thúc đẩy các dự án tái phát triển, tái thiết.

Việc tăng số khu vực được chỉ định có thể mở rộng nguồn dự án trong tương lai, nhưng không đồng nghĩa toàn bộ các dự án sẽ lập tức tạo ra nhà ở mới. Sau khi được chỉ định, mỗi dự án vẫn phải đi qua nhiều giai đoạn như thành lập tổ chức đại diện chủ sở hữu, lập và phê duyệt phương án, thu xếp vốn, di dời, xin phép xây dựng và thi công.

Vì vậy, bên cạnh số lượng khu vực được đưa vào quy hoạch, những chỉ số cần theo dõi còn bao gồm số căn nhà dự kiến, số dự án đạt từng mốc pháp lý, số căn được cấp phép, số căn khởi công và số căn hoàn thành. Đây là các chỉ tiêu phản ánh rõ hơn khả năng chuyển đổi quy hoạch thành nguồn cung thực tế.

Vì sao quy hoạch tái phát triển có ảnh hưởng lớn đến nguồn cung nhà ở Seoul?

Tại các đô thị có mật độ dân cư cao như Seoul, tái phát triển và tái thiết là những kênh quan trọng để bổ sung nhà ở trong khu vực đã đô thị hóa. Khác với việc mở rộng đô thị ra vùng ven, phương án này tận dụng quỹ đất hiện hữu, thay thế các công trình cũ và có thể tổ chức lại hạ tầng trong phạm vi dự án.

Tuy nhiên, quá trình phát triển thường kéo dài. Một dự án có thể cần nhiều năm để hoàn thành các thủ tục, đạt được sự đồng thuận của chủ sở hữu, giải quyết quyền lợi của người thuê nhà và đáp ứng yêu cầu tài chính. Khi một lượng lớn khu vực bị đưa ra khỏi danh sách tái phát triển, nguồn dự án tiềm năng có thể bị thu hẹp trong nhiều năm tiếp theo.

Đây là một trong những lý do chính quyền Seoul hiện nay cho rằng các quyết định quy hoạch trong quá khứ cần được đặt trong mối liên hệ với tình trạng nguồn cung nhà ở hiện tại. Dù vậy, tình trạng thiếu hụt nhà ở không thể chỉ được giải thích bằng một yếu tố duy nhất. Nhu cầu mua và thuê nhà, lãi suất, chi phí xây dựng, tốc độ cấp phép, khả năng tiếp cận vốn và cơ cấu dân số cũng có thể ảnh hưởng đến thị trường.

Ngoài ra, tăng nguồn cung không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm ngay lập tức. Tác động đến giá bán và giá thuê phụ thuộc vào vị trí dự án, loại nhà ở, thời điểm bàn giao, mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng chi trả của người dân.

Mục tiêu 310.000 căn nhà đến năm 2031 và những thách thức phía trước

Trong chiến lược hiện tại, Chính quyền Thủ đô Seoul đặt mục tiêu khởi công khoảng 310.000 căn nhà đến năm 2031 thông qua các dự án tái phát triển và tái thiết. Đây là mục tiêu về khởi công được công bố trong định hướng chính sách, không phải số căn đã hoàn thành hoặc đã được bàn giao cho người dân.

Để tiến gần mục tiêu này, thành phố cần giải quyết đồng thời nhiều vấn đề: đẩy nhanh các bước phê duyệt, hỗ trợ những dự án gặp khó khăn về tính khả thi, tăng cường phối hợp giữa cơ quan quản lý và chủ đầu tư, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân bị ảnh hưởng.

Một thách thức khác là cân bằng giữa tốc độ và tính bền vững. Nếu chỉ tập trung tăng số lượng dự án, các vấn đề như chi phí tái định cư, áp lực hạ tầng, chất lượng công trình và khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình hoặc thấp có thể chưa được giải quyết đầy đủ.

Các khu vực tái phát triển cũng không có điều kiện giống nhau. Dự án tại khu trung tâm lịch sử có thể cần ưu tiên bảo tồn kiến trúc và cảnh quan, trong khi các khu dân cư cũ khác có thể cần bổ sung hạ tầng, tăng mật độ hoặc cải thiện khả năng kết nối giao thông. Chính sách hiệu quả vì thế cần tính đến đặc điểm từng địa điểm thay vì áp dụng một mô hình đồng nhất.

Ông Myeong No-jun, Tổng Giám đốc Cục Nhà ở thuộc Chính quyền Thủ đô Seoul, cho biết mục đích của Sách trắng là ghi lại các trường hợp trong quá khứ bằng số liệu và bằng chứng chính xác, tránh lặp lại những sai lầm tương tự, đồng thời thông tin rõ hơn cho người dân về các yếu tố được thành phố xác định là nguyên nhân của tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Ông cũng cho biết thành phố sẽ đề xuất định hướng phát triển chính sách cung ứng nhà ở trong thời gian tới.

Bài học đối với quy hoạch và phát triển bất động sản

Trường hợp Seoul cho thấy các quyết định quy hoạch đô thị có thể tạo ra ảnh hưởng kéo dài vượt xa nhiệm kỳ của một chính quyền. Khi một khu vực được đưa vào chương trình tái phát triển hoặc bị hủy quy hoạch, tác động không chỉ nằm ở hiện trạng sử dụng đất mà còn liên quan đến tiến độ bổ sung nhà ở, quyền lợi của cư dân và kỳ vọng của thị trường.

Từ góc độ quản lý đô thị, có ba vấn đề đáng chú ý.

Thứ nhất, tính liên tục của chính sách đóng vai trò quan trọng. Những dự án nhà ở có thời gian chuẩn bị và triển khai dài cần có định hướng đủ ổn định để người dân, cơ quan quản lý và nhà đầu tư dự đoán được các bước tiếp theo.

Thứ hai, minh bạch trong quy hoạch và tham vấn cộng đồng là điều kiện cần để giảm tranh chấp. Những quyết định tác động trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu, người thuê nhà và cộng đồng địa phương cần được thực hiện theo đúng quy định, với thông tin dễ tiếp cận và cơ chế giải trình rõ ràng.

Thứ ba, số lượng quy hoạch phải được đánh giá cùng tiến độ thực hiện. Việc chỉ định thêm khu vực là bước khởi đầu, nhưng hiệu quả cuối cùng còn phụ thuộc vào số dự án có thể triển khai, thời gian hoàn thành và số căn nhà thực tế được đưa ra thị trường.

Với những đô thị đang đối mặt áp lực về giá nhà và nhu cầu nhà ở, bài học từ Seoul không đơn thuần là tăng hay giảm số lượng dự án tái phát triển. Vấn đề cốt lõi là xây dựng một cơ chế quy hoạch có thể dung hòa nhu cầu cung cấp nhà ở, chất lượng sống, bảo tồn đô thị và quyền lợi hợp pháp của người dân.

Nguồn tham khảo

• Yonhap News Agency: Seoul city blames ex-mayor’s policies for weak long-term housing supply.
• The Korea Times: Seoul city blames ex-mayor’s policies for weak long-term housing supply.
• Chính quyền Thủ đô Seoul:

Câu hỏi thường gặp về chính sách nhà ở Seoul

1. Seoul đã hủy bao nhiêu khu vực tái phát triển trong giai đoạn 2012–2020?

Theo Sách trắng do chính quyền Seoul công bố ngày 16/10/2026, có 389 trong tổng số 683 khu vực được chỉ định cho các dự án cải thiện đô thị bị dỡ bỏ quy chế trong giai đoạn 2012–2020.

2. Con số 430.000 căn nhà có ý nghĩa gì?

Đây là ước tính của chính quyền Seoul về cơ hội cung cấp nhà ở theo kế hoạch ban đầu tại các khu vực bị hủy quy hoạch. Con số này không có nghĩa 430.000 căn chắc chắn sẽ được xây dựng nếu các quy hoạch được giữ nguyên.

3. Vì sao một số khu vực bị hủy quy hoạch lại quay lại tái phát triển?

Nhu cầu cải thiện nhà ở, chất lượng công trình, hạ tầng và điều kiện sinh hoạt có thể khiến cư dân tiếp tục theo đuổi phương án tái phát triển. Theo báo cáo của thành phố, 177 trong số 389 khu vực từng bị dỡ bỏ quy chế đang quay lại triển khai dự án tái phát triển.

4. Số khu vực tái phát triển được chỉ định đã thay đổi ra sao?

Theo số liệu trong Sách trắng, số khu vực được chỉ định tăng từ 77 trong giai đoạn 2016–2020 lên 172 trong giai đoạn 2021–2025, sau khi ông Oh Se-hoon trở lại làm thị trưởng Seoul vào năm 2021.

5. Seoul đặt mục tiêu cung cấp bao nhiêu nhà ở đến năm 2031?

Thành phố đặt mục tiêu khởi công khoảng 310.000 căn nhà đến năm 2031 thông qua các dự án tái phát triển và tái thiết. Đây là mục tiêu khởi công, không phải số căn đã hoàn thành.

6. Việc đẩy nhanh tái phát triển có chắc chắn khiến giá nhà giảm không?

Không. Tăng nguồn cung có thể góp phần giảm áp lực mất cân đối trong dài hạn, nhưng diễn biến giá còn phụ thuộc vào nhu cầu, lãi suất, chi phí xây dựng, vị trí dự án, tiến độ bàn giao và khả năng chi trả của người mua.