Quản lý chung cư trước nguy cơ tranh chấp gia tăng: Những điểm cần làm rõ trong Luật Nhà ở sửa đổi

Thị trường căn hộ tại các đô thị lớn đang ngày càng phát triển, kéo theo nhu cầu hoàn thiện cơ chế quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tế tại nhiều tòa nhà cho thấy không ít vấn đề vẫn chưa có cách xử lý thống nhất, đặc biệt liên quan đến cải tạo căn hộ, xác định sở hữu chung – riêng, kinh phí bảo trì, phí quản lý và quyền hạn của ban quản trị.

Đây cũng là những nội dung được ban quản trị, doanh nghiệp và chuyên gia phản ánh tại tọa đàm góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư do Hiệp hội Quản lý vận hành Nhà chung cư TPHCM (HCMO) tổ chức ngày 22/8.

Cải tạo căn hộ, sở hữu chung – riêng vẫn là điểm nóng

Ông Trần Quang Vinh, trưởng ban quản trị một khu chung cư tại TPHCM, cho biết việc quản lý khoảng 600 căn hộ phát sinh nhiều tình huống phức tạp, trong đó đáng chú ý là cư dân tự ý cải tạo căn hộ, thay đổi công năng hoặc có những tác động tiềm ẩn đến kết cấu công trình.

Theo ông Vinh, có trường hợp cư dân tự ý thay đổi vị trí nhà vệ sinh vì lý do phong thủy. Ban quản trị đã yêu cầu dừng thi công nhưng không được chấp hành, cuối cùng phải nhờ chính quyền phường can thiệp thì việc cải tạo mới được ngưng.

Vấn đề này cho thấy ranh giới giữa quyền sở hữu căn hộ và trách nhiệm bảo vệ kết cấu chung của toàn bộ tòa nhà cần được quy định rõ hơn.

Một chủ căn hộ có quyền sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu riêng, nhưng quyền đó không thể tách rời những yêu cầu về an toàn công trình, hệ thống kỹ thuật và lợi ích chung của cộng đồng cư dân.

Bên cạnh việc cải tạo, câu chuyện xác định tài sản thuộc sở hữu chung hay riêng cũng thường xuyên phát sinh tranh chấp.

Ông Vinh lấy ví dụ đồng hồ nước được đặt bên trong căn hộ. Khi thiết bị gặp sự cố cần kiểm định hoặc thay thế, tranh luận có thể xảy ra về việc thiết bị đó thuộc trách nhiệm của cá nhân hay cộng đồng, bên nào phải thực hiện và ai chịu chi phí.

Theo ông, quy định mới không nên chỉ dừng ở việc xác định một tài sản thuộc sở hữu chung hay riêng. Quan trọng hơn là phải làm rõ quyền sử dụng, quyền sửa chữa, trách nhiệm thay thế và nghĩa vụ chi trả chi phí.

Trong trường hợp ban quản trị và cư dân không đạt được đồng thuận, ông Vinh cho rằng việc đưa tranh chấp ra tòa án là một phương án cần thiết để có phán quyết rõ ràng, thay vì để mâu thuẫn kéo dài.

Quy định về sinh hoạt và ủy quyền cần cụ thể hơn

Từ góc độ cư dân, luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học Pháp lý và Phát triển Doanh nghiệp (ILC), cho rằng các quy định liên quan đến sinh hoạt và quản lý tại nhà chung cư cần cụ thể hơn để có thể áp dụng hiệu quả vào những tình huống thực tế.

Một trong những vấn đề được lưu ý là nhóm hành vi bị cấm. Theo quan điểm này, các quy định cần đủ bao quát để xử lý những hành vi có khả năng ảnh hưởng đến an toàn công trình, môi trường sống và quyền lợi chính đáng của các cư dân khác.

Bên cạnh đó, cơ chế ủy quyền trong các quyết định của nhà chung cư cũng cần minh bạch.

Nếu việc ủy quyền không rõ ràng, một số cá nhân có thể được trao quyền quyết định thay cho người khác, trong khi quyết định đó lại tác động đến lợi ích chung của cộng đồng cư dân. Vì vậy, quy trình ủy quyền, phạm vi quyền được ủy quyền và trách nhiệm của người được ủy quyền cần được xác định cụ thể.

Chung cư càng phát triển, nguy cơ tranh chấp càng lớn

Những vấn đề trên xuất hiện trong bối cảnh chung cư đang ngày càng trở thành lựa chọn phổ biến tại các đô thị lớn.

Theo dữ liệu được nêu tại tọa đàm từ nền tảng Batdongsan.com, tại Hà Nội, tỷ lệ người mua nhà quan tâm đến chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026. Trong khi đó, tỷ lệ quan tâm nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%.

Tại TPHCM, chung cư tiếp tục dẫn đầu về mức độ quan tâm trong nửa đầu năm 2026, với tỷ trọng khoảng 34%-36%, cao hơn đáng kể so với đất nền, ở mức khoảng 13%-14%.

Khi số lượng cư dân sống trong các tòa nhà cao tầng ngày càng tăng, những vấn đề liên quan đến quyền lợi, trách nhiệm và cách thức vận hành cũng trở nên phức tạp hơn.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Phát triển Đô thị (Bộ Xây dựng), dự báo tranh chấp liên quan đến quản lý và sử dụng nhà chung cư có thể gia tăng trong thời gian tới.

Theo ông, sự phát triển của chung cư và các khu đô thị hiện đại kéo theo nhiều mô hình công trình mới. Nếu pháp luật không dự liệu đầy đủ các tình huống, tranh chấp có thể phát sinh nhưng lại thiếu cơ chế xử lý cụ thể.

Nhà chung cư đa chức năng đặt ra bài toán mới

Một trong những vấn đề đáng chú ý là sự xuất hiện ngày càng nhiều của các công trình hỗn hợp, kết hợp nhiều chức năng như căn hộ, khách sạn, văn phòng, nhà hàng và thương mại dịch vụ.

Trong những tòa nhà này, việc xác định phần sở hữu chung, quyền sử dụng của cư dân và trách nhiệm quản lý của từng bên có thể phức tạp hơn nhiều so với chung cư chỉ có chức năng nhà ở.

Ông Khởi đưa ra ví dụ một tòa nhà có khu căn hộ và khu khách sạn. Cư dân có thể cho rằng hành lang hoặc cầu thang thuộc khu vực sở hữu chung và họ có quyền sử dụng. Trong khi đó, đơn vị quản lý khách sạn có thể hạn chế việc tiếp cận một số khu vực nhằm bảo đảm hoạt động kinh doanh.

Nếu ranh giới quyền sử dụng không được quy định từ đầu, tranh chấp giữa cư dân và đơn vị vận hành là khó tránh khỏi.

Do đó, pháp luật cần làm rõ ít nhất ba vấn đề: khu vực nào thuộc sở hữu chung, ai có quyền tiếp cận và ai chịu trách nhiệm quản lý.

Đồng thời, mô hình quản lý vận hành đối với công trình hỗn hợp cũng cần được quy định rõ. Một tòa nhà có thể sử dụng một đơn vị quản lý chung hoặc nhiều đơn vị phụ trách từng khu chức năng. Dù lựa chọn mô hình nào, trách nhiệm và cơ chế phối hợp giữa các bên đều phải minh bạch.

Làm rõ quyền hạn của ban quản trị và đơn vị vận hành

Ở góc độ quản lý vận hành, luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO, cho rằng một nguyên nhân khiến tranh chấp kéo dài là quyền hạn và trách nhiệm giữa chủ đầu tư, ban quản trị, cư dân và đơn vị quản lý vận hành chưa được phân định thật rõ.

Một câu hỏi quan trọng được đặt ra là khi nào ban quản trị được xem là không đủ năng lực và phải thuê đơn vị chuyên môn bên ngoài.

Nếu ban quản trị thuê đơn vị tư vấn, giám sát sửa chữa, bảo trì hoặc cải tạo tòa nhà, cần quy định rõ đơn vị nào chịu trách nhiệm, ban quản trị có quyền quyết định đến đâu và cơ chế giám sát hoạt động của nhà thầu như thế nào.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với những công việc liên quan trực tiếp đến an toàn công trình và các khoản tiền lớn từ quỹ chung cư.

Phí quản lý cần minh bạch

Một nội dung khác được đề xuất là làm rõ giá dịch vụ quản lý vận hành.

Theo kiến nghị từ HCMO, cần tránh tình trạng gộp nhiều khoản chi phí khác nhau vào phí quản lý vận hành, chẳng hạn phí giữ xe hoặc các dịch vụ tiện ích.

Việc tách bạch từng khoản thu không chỉ giúp cư dân dễ kiểm tra mà còn tạo cơ sở để đánh giá chất lượng dịch vụ và so sánh giữa các đơn vị quản lý.

Khi mọi khoản thu – chi được công khai, khả năng phát sinh nghi ngờ và tranh chấp cũng có thể giảm xuống.

Kinh phí bảo trì, chỗ đậu xe và sạc xe điện cần cơ chế rõ ràng

HCMO cũng đề nghị hoàn thiện cơ chế cưỡng chế việc bàn giao kinh phí bảo trì, một trong những nội dung từng gây nhiều tranh luận tại các dự án chung cư.

Ngoài ra, sự phát triển nhanh của phương tiện điện đang tạo thêm một vấn đề mới: khu vực sạc xe điện trong chung cư.

Câu hỏi đặt ra là vị trí nào được phép bố trí trạm sạc, ai chịu trách nhiệm đầu tư, vận hành, bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy và chi phí sử dụng được tính như thế nào.

Đây là những vấn đề mà các quy định quản lý chung cư trong giai đoạn mới cần tính đến, bởi sự thay đổi trong phương thức sử dụng nhà ở thường diễn ra nhanh hơn tốc độ điều chỉnh của pháp luật.

Đề xuất họp trực tuyến, bỏ phiếu điện tử

Ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch HCMO, đề xuất quy định linh hoạt hơn về tỷ lệ tham dự hội nghị nhà chung cư.

Theo đó, có thể xem xét cho phép tổ chức hội nghị trực tuyến và thực hiện bỏ phiếu điện tử trong những trường hợp phù hợp. Giải pháp này có thể giúp tăng khả năng tham gia của cư dân, nhất là tại các chung cư có hàng trăm hoặc hàng nghìn căn hộ.

Ông cũng đề xuất mỗi người chỉ nên tham gia ban quản trị của một chung cư nhằm hạn chế tình trạng một cá nhân cùng lúc đảm nhiệm quá nhiều vai trò.

Đối với việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, phương án mời thầu hoặc chào giá cạnh tranh được đề xuất nhằm tạo sự minh bạch và tăng tính cạnh tranh.

Việc sử dụng khoản tiền chi cho quản lý vận hành cũng cần được công khai để cư dân có thể theo dõi và giám sát.

Hoàn thiện pháp luật để quản trị chung cư minh bạch hơn

Thực tế được phản ánh tại tọa đàm cho thấy quản lý chung cư đang bước vào một giai đoạn mới. Từ những tranh chấp tưởng như rất nhỏ về đồng hồ nước, sửa chữa căn hộ đến những vấn đề lớn hơn như quỹ bảo trì, phí quản lý, khu vực để xe, sạc xe điện hay vận hành tòa nhà đa chức năng, tất cả đều đòi hỏi một cơ chế pháp lý rõ ràng.

Khi chung cư trở thành một bộ phận quan trọng của thị trường nhà ở đô thị, việc quản lý hiệu quả không chỉ phụ thuộc vào ban quản trị hay đơn vị vận hành mà còn cần sự phối hợp giữa chủ đầu tư, cư dân, doanh nghiệp dịch vụ và cơ quan quản lý nhà nước.

Một hệ thống quy định tốt cần bảo đảm ba yếu tố: quyền lợi của cư dân được bảo vệ, trách nhiệm của các bên được xác định rõ và mọi khoản thu – chi được minh bạch.

Đây cũng là cơ sở để hạn chế tranh chấp, nâng cao chất lượng vận hành và xây dựng môi trường sống ổn định hơn cho hàng triệu người đang lựa chọn chung cư làm nơi an cư.

Vì sao cần sửa đổi quy định quản lý chung cư?

Vì sao tranh chấp chung cư ngày càng phức tạp?

Do số lượng chung cư tăng nhanh, mô hình công trình ngày càng đa dạng và có nhiều chủ thể cùng tham gia quản lý, sử dụng. Khi quyền sở hữu, quyền sử dụng và trách nhiệm tài chính không được phân định rõ, tranh chấp dễ phát sinh.

Sở hữu chung và sở hữu riêng cần quy định thế nào?

Không chỉ cần xác định tài sản thuộc phần chung hay riêng, pháp luật còn cần quy định rõ quyền sử dụng, trách nhiệm sửa chữa, thay thế, bảo trì và nghĩa vụ chi trả của từng bên.

Cư dân có được tự ý cải tạo căn hộ?

Việc cải tạo phần sở hữu riêng vẫn phải tuân thủ các quy định liên quan đến kết cấu, hệ thống kỹ thuật, an toàn và các quy định quản lý của nhà chung cư. Không nên hiểu quyền sở hữu căn hộ đồng nghĩa với quyền tự ý thay đổi mọi bộ phận trong căn hộ.

Làm thế nào để giảm tranh chấp giữa ban quản trị và cư dân?

Một trong những giải pháp quan trọng là minh bạch hóa quy trình ra quyết định, công khai tài chính, xác định rõ quyền hạn của ban quản trị, tăng trách nhiệm của đơn vị vận hành và xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp cụ thể.