Mỹ: Những khu vực nào đang có nhu cầu bất động sản thương mại cao nhất?

Thị trường bất động sản thương mại Mỹ đang bước vào một giai đoạn phân hóa mạnh, khi dòng vốn không còn tập trung đơn thuần vào những đô thị lớn và các trung tâm kinh tế truyền thống. Một số thị trường vừa và nhỏ tại các bang thuộc khu vực Sun Belt đang nổi lên nhờ tăng trưởng việc làm, dân số, di cư và nhu cầu sử dụng bất động sản.

Một chỉ số mới do Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) xây dựng đang cung cấp thêm một góc nhìn đáng chú ý về những khu vực có thể ghi nhận nhu cầu bất động sản thương mại cao trong tương lai.

Theo NAR, South Carolina đứng đầu trong số các bang của Mỹ về tiềm năng nhu cầu bất động sản thương mại, trong khi St. George, bang Utah, là thị trường đô thị nổi bật nhất trong bảng xếp hạng.

NAR xây dựng chỉ số dự báo nhu cầu bất động sản thương mại

Thay vì chỉ dựa vào giá bất động sản, tỷ lệ lấp đầy hay khối lượng giao dịch hiện tại, chỉ số mới của NAR tập trung vào những yếu tố kinh tế có khả năng tạo ra nhu cầu bất động sản trong tương lai.

Chỉ số phân tích hơn 300 thị trường đô thị tại Mỹ, đồng thời chia thành bốn nhóm bất động sản chính gồm:

• Bất động sản văn phòng.
• Bất động sản công nghiệp.
• Bất động sản bán lẻ.
• Nhà ở đa gia đình.

NAR sử dụng dữ liệu từ các cơ quan thống kê của Mỹ, trong đó có Cục Thống kê Lao động và Cục Điều tra Dân số, để đánh giá những thay đổi về việc làm, dân số và dòng người di cư.

Cách tiếp cận này đặc biệt đáng chú ý bởi nhu cầu bất động sản thương mại thường không xuất hiện một cách độc lập. Khi việc làm tăng, dân số tăng và doanh nghiệp mở rộng, nhu cầu đối với văn phòng, nhà kho, mặt bằng bán lẻ và nhà ở cho thuê cũng có xu hướng tăng theo.

South Carolina dẫn đầu về tiềm năng nhu cầu tương lai

Theo kết quả của chỉ số, South Carolina là bang có tiềm năng nhu cầu bất động sản thương mại cao nhất tại Mỹ.

Động lực của bang này đến từ sự kết hợp giữa tăng trưởng kinh tế, việc làm và dân số. Trong những năm gần đây, các bang phía Nam và khu vực Sun Belt ngày càng thu hút doanh nghiệp cũng như cư dân nhờ chi phí hoạt động và chi phí sinh sống cạnh tranh hơn so với nhiều thị trường ven biển truyền thống.

Điều này tạo ra một thay đổi quan trọng đối với bản đồ bất động sản thương mại Mỹ.

Nếu trước đây các nhà đầu tư thường tập trung vào New York, San Francisco hoặc những đô thị ven biển lớn, thì hiện nay những thành phố nhỏ và vừa tại miền Nam nước Mỹ cũng bắt đầu trở thành điểm đáng chú ý.

Nadia Evangelou, nhà kinh tế trưởng và giám đốc nghiên cứu bất động sản tại NAR, nhấn mạnh rằng chỉ số không có nghĩa nhà đầu tư nên lập tức mua bất động sản tại những thị trường đứng đầu.

Thay vào đó, dữ liệu cho thấy đà phát triển kinh tế và nhu cầu bất động sản đang có xu hướng gia tăng.

St. George, Utah nổi bật nhất trong nhóm đô thị

Trong hơn 300 thị trường đô thị được phân tích, St. George, Utah là thị trường nổi bật nhất.

Thành phố này có tốc độ tăng trưởng việc làm văn phòng đáng kể, đồng thời sở hữu mức tăng trưởng dân số và dòng người nhập cư mạnh.

Không chỉ có vậy, nhu cầu bất động sản công nghiệp tại St. George cũng cao hơn mức trung bình.

Sự kết hợp của nhiều yếu tố khiến St. George trở thành một ví dụ điển hình về cách một thị trường bất động sản thương mại có thể phát triển trên nền tảng kinh tế rộng hơn, thay vì chỉ phụ thuộc vào một ngành duy nhất.

Theo Evangelou, St. George đứng đầu bởi nhiều yếu tố cùng tạo ra động lực tăng trưởng, từ việc làm, dân số cho tới nhu cầu công nghiệp.

Điều này cũng cho thấy một điểm quan trọng: thị trường bất động sản thương mại bền vững thường hình thành khi nhiều động lực kinh tế cùng hội tụ.

NAR đánh giá nhu cầu theo từng phân khúc như thế nào?

Một trong những điểm đáng chú ý của chỉ số là NAR không đánh giá bất động sản thương mại như một nhóm duy nhất.

Bất động sản văn phòng

Đối với phân khúc văn phòng, NAR tập trung vào tăng trưởng việc làm trong nhóm dịch vụ chuyên nghiệp và kinh doanh.

Đây là nhóm ngành thường sử dụng nhiều diện tích văn phòng, do đó sự gia tăng việc làm có thể tạo ra nhu cầu thuê hoặc mua không gian làm việc.

Bất động sản công nghiệp

Đối với bất động sản công nghiệp, NAR theo dõi tăng trưởng việc làm trong:

• Sản xuất.
• Vận tải.
• Kho bãi.

Đây là những lĩnh vực có mối quan hệ trực tiếp với nhu cầu nhà máy, trung tâm logistics, kho hàng và các cơ sở phục vụ chuỗi cung ứng.

Theo chỉ số, Salem, Oregon và Fairbanks, Alaska nằm trong nhóm thị trường có nhu cầu công nghiệp nổi bật.

Bất động sản bán lẻ

Đối với bán lẻ, NAR xem xét tăng trưởng việc làm trong lĩnh vực thương mại bán lẻ, đồng thời kết hợp với việc làm trong ngành giải trí và khách sạn.

Những yếu tố này giúp phản ánh sức mua và hoạt động tiêu dùng tại từng khu vực.

Nhà ở đa gia đình

Đối với phân khúc nhà ở đa gia đình, chỉ số kết hợp tăng trưởng dân số và di cư ròng, bao gồm cả dòng di cư trong nước và quốc tế.

Đây là một yếu tố đặc biệt quan trọng tại những khu vực đang thu hút dân cư mới.

Khi dân số tăng nhưng nguồn cung nhà ở không tăng tương ứng, nhu cầu đối với căn hộ cho thuê và các loại hình nhà ở đa gia đình có thể gia tăng.

Các thành phố vừa và nhỏ đang trở thành điểm sáng

Một điểm đáng chú ý trong nghiên cứu của NAR là cơ hội không chỉ xuất hiện tại các đô thị lớn.

Nadia Evangelou cho rằng những thị trường nhỏ và vừa có thể mang đến một số cơ hội đáng chú ý cho nhà đầu tư bất động sản thương mại.

Một số ví dụ được đưa ra gồm Fayetteville, Arkansas; Huntsville, Alabama và Spartanburg, South Carolina.

Fayetteville đang ghi nhận tăng trưởng trên nhiều lĩnh vực. Trong khi đó, Huntsville nổi bật với một trong những chỉ số về nhu cầu nhà ở đa gia đình mạnh nhất cả nước.

Spartanburg cũng được hưởng lợi từ xu hướng phát triển kinh tế của South Carolina.

Điều này phản ánh một xu hướng rộng hơn: dòng vốn bất động sản đang ngày càng quan tâm đến những thị trường có tốc độ tăng trưởng thực, thay vì chỉ tìm kiếm những thành phố có quy mô lớn.

Sun Belt tiếp tục vượt lên các thị trường ven biển?

Khi so sánh dữ liệu hiện tại với năm 2022, thời điểm làn sóng di cư trong đại dịch đạt đỉnh, NAR nhận thấy sự thay đổi đáng kể giữa các thị trường.

Theo chỉ số, Raleigh, North Carolina là thị trường đô thị lớn duy nhất hiện nay mạnh hơn so với năm 2022.

Ngược lại, một số thị trường từng cực kỳ nóng trong giai đoạn đại dịch như Austin, Texas; Miami và Naples, Florida đã suy giảm đáng kể so với thời điểm đó.

Đây là một dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản thương mại Mỹ đang trải qua quá trình tái phân bổ động lực tăng trưởng.

Trong khi các đô thị lớn ven biển phải đối mặt với nhiều thách thức về chi phí, nguồn cung và tốc độ tăng trưởng, một số khu vực thuộc Sun Belt vẫn duy trì được sức hút nhờ dân số và việc làm tăng.

Vì sao các thị trường nhỏ có thể hấp dẫn nhà đầu tư?

Một trong những lý do là mức độ cạnh tranh.

Tại các trung tâm bất động sản lớn, giá đất và giá tài sản thương mại thường ở mức rất cao. Nhà đầu tư phải bỏ ra nguồn vốn lớn để tiếp cận những tài sản có vị trí tốt.

Trong khi đó, các thành phố nhỏ và vừa có thể mang đến sự cân bằng tốt hơn giữa:

Tăng trưởng dân số + tăng trưởng việc làm + chi phí tài sản + nhu cầu thuê.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa mọi thị trường nhỏ đều là cơ hội tốt.

Chỉ số của NAR nên được xem như một công cụ để nhận diện động lực kinh tế, chứ không phải một lời khuyến nghị đầu tư trực tiếp.

Nhà đầu tư vẫn cần phân tích giá tài sản, tỷ lệ lấp đầy, nguồn cung tương lai, chất lượng hạ tầng, chính sách địa phương và khả năng tăng trưởng kinh tế dài hạn.

Bản đồ bất động sản thương mại Mỹ đang thay đổi

Một trong những kết luận đáng chú ý nhất từ chỉ số NAR là khoảng cách giữa các thị trường lớn và những khu vực tăng trưởng nhanh đang thay đổi.

Evangelou nhận định rằng khi nhìn vào các thị trường như New York và San Francisco cùng những đô thị ven biển lớn, các thị trường này nhìn chung đang yếu hơn so với vùng Sun Belt tăng trưởng nhanh và các thị trường nhỏ hơn trong chỉ số.

Điều này không có nghĩa các trung tâm truyền thống sẽ mất vai trò. New York, San Francisco hay các đô thị lớn vẫn sở hữu hệ sinh thái doanh nghiệp, tài chính, công nghệ và dịch vụ rất mạnh.

Tuy nhiên, nhà đầu tư đang có thêm nhiều lựa chọn.

Sự dịch chuyển dân cư, hoạt động sản xuất, logistics và việc làm đang góp phần tạo ra những trung tâm bất động sản thương mại mới.

So sánh nhu cầu giữa các phân khúc

Nhìn vào cấu trúc này có thể thấy NAR đang cố gắng chuyển trọng tâm từ việc đánh giá “thị trường nào đang đắt hay rẻ” sang câu hỏi “thị trường nào đang hình thành nhu cầu mới?”.

Đây là cách tiếp cận có ý nghĩa đối với các nhà đầu tư dài hạn.

Dòng tiền bất động sản đang tìm kiếm nơi có tăng trưởng thực

Bức tranh bất động sản thương mại Mỹ đang thay đổi theo hướng phân hóa rõ rệt. Những đô thị lớn vẫn giữ vai trò quan trọng, nhưng các thị trường vừa và nhỏ với tốc độ tăng trưởng dân số, việc làm và hoạt động kinh tế mạnh đang ngày càng được chú ý.

South Carolina, St. George và một số thành phố thuộc Sun Belt là những ví dụ tiêu biểu cho xu hướng này.

Điểm quan trọng đối với nhà đầu tư không đơn thuần là tìm kiếm nơi có giá bất động sản tăng nhanh nhất, mà là xác định nơi nhu cầu sử dụng bất động sản đang được tạo ra bởi tăng trưởng kinh tế thực tế.

Trong bối cảnh đó, việc theo dõi việc làm, dân số, di cư, sản xuất, logistics và tiêu dùng có thể trở thành những chỉ báo quan trọng để đánh giá triển vọng bất động sản thương mại trong những năm tới.

Những câu hỏi thường gặp về bất động sản thương mại Mỹ

Thị trường nào đứng đầu về tiềm năng bất động sản thương mại?

Theo chỉ số mới của NAR, South Carolina đứng đầu ở cấp bang, trong khi St. George, Utah là thị trường đô thị nổi bật nhất.

Vì sao St. George được đánh giá cao?

St. George có tốc độ tăng trưởng việc làm văn phòng mạnh, dân số và dòng người nhập cư tăng nhanh, đồng thời nhu cầu công nghiệp cao hơn mức trung bình.

NAR có khuyến nghị mua bất động sản tại những thị trường này không?

Không. Chỉ số được thiết kế để cho thấy đà phát triển và xu hướng nhu cầu, không phải khuyến nghị mua một tài sản cụ thể.

Vì sao Sun Belt đang được chú ý?

Khu vực Sun Belt đang hưởng lợi từ tăng trưởng dân số, di cư và việc làm, qua đó tạo thêm nhu cầu đối với văn phòng, công nghiệp, bán lẻ và nhà ở đa gia đình.

Nhà đầu tư có nên chỉ tập trung vào các thành phố lớn?

Không nhất thiết. NAR cho rằng các thị trường nhỏ và vừa như Fayetteville, Huntsville hay Spartanburg cũng có thể mang đến những cơ hội đáng chú ý nếu các động lực kinh tế cơ bản đủ mạnh.