Lượng căn hộ rao bán tại Seoul tăng 33,3% sau kế hoạch cải cách thuế bất động sản

Lượng căn hộ rao bán tại Seoul tăng hơn 20.000 căn trong ba tháng

Thị trường bất động sản Seoul, Hàn Quốc đang ghi nhận sự gia tăng đáng kể về số lượng căn hộ được đưa ra chào bán sau khi chính phủ công bố kế hoạch cải cách thuế bất động sản vào ngày 3/8. Theo dữ liệu thống kê, tổng lượng căn hộ rao bán tại thủ đô đã tăng hơn 33% chỉ trong vòng ba tháng, phản ánh sự thay đổi trong tâm lý và chiến lược của các chủ sở hữu nhà ở trước những điều chỉnh chính sách thuế.

Theo số liệu thống kê khối lượng giao dịch và tin rao bán căn hộ theo từng quận do nền tảng dữ liệu bất động sản Asil tổng hợp ngày 8/8, tổng số căn hộ được rao bán tại Seoul đạt 80.528 căn tính đến ngày hôm trước.

So với thời điểm ngày 3/8, khi chính phủ công bố kế hoạch cải cách thuế, lượng căn hộ rao bán đã tăng thêm 20.119 căn. Khi đó, toàn thành phố ghi nhận 60.409 căn đang được chào bán. Như vậy, chỉ trong khoảng ba tháng, nguồn cung căn hộ trên thị trường thứ cấp đã tăng 33,3%.

Đây là mức tăng đáng chú ý trong bối cảnh thị trường bất động sản Seoul vốn có nguồn cung nhà ở hạn chế và giá trị tài sản tại nhiều khu vực duy trì ở mức cao. Việc số lượng tin rao bán tăng nhanh cho thấy ngày càng nhiều chủ sở hữu đang cân nhắc đưa tài sản ra thị trường, đặc biệt sau khi xuất hiện những thông tin liên quan đến chính sách thuế mới.

Tuy nhiên, lượng tin rao bán tăng không đồng nghĩa với việc số lượng giao dịch thành công cũng tăng tương ứng. Trên thực tế, dữ liệu giao dịch cho thấy thị trường đang xuất hiện khoảng cách đáng kể giữa nguồn cung chào bán và nhu cầu mua thực tế.

Ba quận Gangnam chiếm 38% mức tăng nguồn cung

Lượng căn hộ rao bán gia tăng trên phạm vi toàn bộ 25 quận của Seoul, cho thấy xu hướng này không chỉ tập trung ở một vài khu vực riêng lẻ.

Đáng chú ý, ba quận Gangnam, Seocho và Songpa đóng góp khoảng 38% tổng mức tăng số lượng căn hộ rao bán. Đây đều là những khu vực có vị thế quan trọng trên thị trường nhà ở Seoul, thường gắn với phân khúc bất động sản có giá trị cao và nhóm chủ sở hữu tài sản có tiềm lực tài chính lớn.

Trong khi đó, 22 quận còn lại chiếm 62% mức tăng nguồn cung. Điều này cho thấy hoạt động đưa căn hộ ra chào bán đang diễn ra trên diện rộng, thay vì chỉ xuất hiện tại các khu vực trung tâm hoặc những địa bàn có giá nhà đắt đỏ.

Việc ba quận Gangnam, Seocho và Songpa chiếm tỷ trọng đáng kể trong mức tăng có thể phản ánh mức độ nhạy cảm của nhóm chủ sở hữu bất động sản giá trị cao trước các thay đổi về chính sách thuế. Khi chi phí nắm giữ tài sản hoặc nghĩa vụ thuế có khả năng thay đổi, quyết định tiếp tục sở hữu hay chuyển nhượng bất động sản có thể được cân nhắc lại.

Dù vậy, số lượng căn hộ được đưa ra thị trường mới chỉ phản ánh ý định bán của người sở hữu. Để đánh giá chính xác sức khỏe thị trường, cần xem xét thêm số lượng giao dịch thực tế, tốc độ hấp thụ và diễn biến giá bán.

Giao dịch căn hộ suy giảm dù nguồn cung rao bán tăng

Một điểm đáng chú ý trong dữ liệu thị trường là sự trái chiều giữa lượng căn hộ rao bán và số giao dịch thực tế.

Theo Viện Bất động sản Hàn Quốc, khối lượng giao dịch căn hộ tại Seoul trong tháng 9 năm trước, tính đến thời điểm thống kê được báo cáo, chỉ đạt 3.915 căn. Con số này giảm 42,4% so với mức 6.796 căn được ghi nhận trong cùng kỳ năm trước đó.

Sự suy giảm mạnh về giao dịch cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường đang gặp khó khăn. Trong khi số lượng chủ sở hữu muốn bán nhà tăng lên, người mua lại có xu hướng thận trọng hơn, khiến quá trình kết nối giữa bên bán và bên mua trở nên khó khăn.

Khoảng cách này có thể tạo ra áp lực đáng kể đối với thị trường. Người bán có thể kỳ vọng mức giá phù hợp với giá trị tài sản hoặc nhu cầu tài chính của mình, trong khi người mua lại cân nhắc kỹ hơn về khả năng chi trả, triển vọng giá nhà và các yếu tố chính sách.

Trong bối cảnh đó, số lượng tin rao bán tăng chưa chắc tạo ra áp lực giảm giá ngay lập tức. Nếu chủ sở hữu không sẵn sàng điều chỉnh giá hoặc rút lại quyết định bán khi điều kiện thị trường không thuận lợi, nguồn cung thực tế có thể thay đổi nhanh chóng.

Đây cũng là lý do các chuyên gia phân tích không chỉ quan tâm đến số lượng căn hộ được niêm yết, mà còn theo dõi sát tỷ lệ giao dịch thành công và thời gian bất động sản nằm trên thị trường.

Thị trường Seoul có dấu hiệu lặp lại kịch bản năm 2021?

Một số nhà phân tích trong ngành bất động sản nhận định diễn biến hiện tại có nét tương đồng với tình hình thị trường Seoul cách đây khoảng 5 năm, vào năm 2021.

Thời điểm đó, chính quyền của Tổng thống Moon Jae-in công bố các biện pháp ngày 10/7 nhằm tăng cường thuế bất động sản tổng hợp và thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với một số nhóm chủ sở hữu. Những điều chỉnh này khiến nhiều người sở hữu nhiều bất động sản phải tính toán lại kế hoạch nắm giữ và chuyển nhượng tài sản.

Trước thời điểm áp dụng mức thuế nặng hơn vào ngày 1/6/2021, số lượng căn hộ được rao bán tại Seoul đã tăng 18,4% trong hai tháng đầu mùa xuân năm đó.

Diễn biến này cho thấy chính sách thuế có thể tác động trực tiếp đến hành vi của người sở hữu bất động sản. Khi thời điểm áp dụng nghĩa vụ thuế mới đến gần, một bộ phận chủ nhà có xu hướng đẩy nhanh kế hoạch bán tài sản nhằm giảm thiểu chi phí hoặc tránh những bất lợi về thuế trong tương lai.

Tuy nhiên, xu hướng tăng nguồn cung không kéo dài như kỳ vọng. Khi thời hạn hoàn tất các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng, chẳng hạn như thanh toán số dư, đến gần, nhiều chủ sở hữu nhiều nhà đã rút lại tin rao bán.

Kết quả là số lượng căn hộ được chào bán giảm mạnh 18,8% kể từ tháng 5/2021. Sự thu hẹp nguồn cung diễn ra trong bối cảnh thị trường không còn nhiều bất động sản sẵn sàng giao dịch, góp phần khiến tốc độ tăng giá nhà phục hồi.

Theo dữ liệu được dẫn lại, mức tăng giá nhà tại Seoul đã mở rộng trở lại, đạt 0,98% trong tháng 6 năm đó, sau giai đoạn tốc độ tăng trưởng có dấu hiệu chậm lại.

Chính sách thuế có thể làm thay đổi nguồn cung bất động sản như thế nào?

Từ trường hợp năm 2021, có thể thấy tác động của chính sách thuế đối với thị trường bất động sản không chỉ nằm ở số tiền mà người sở hữu phải nộp. Quan trọng hơn, chính sách còn có thể làm thay đổi thời điểm bán nhà, quyết định tiếp tục nắm giữ tài sản và mức độ sẵn sàng tham gia giao dịch của các chủ sở hữu.

Khi một kế hoạch cải cách thuế được công bố, người bán có thể đưa căn hộ ra thị trường sớm hơn để chủ động trước những thay đổi dự kiến. Điều này có thể khiến lượng tin rao bán tăng nhanh trong ngắn hạn.

Ngược lại, nếu người bán nhận thấy việc chuyển nhượng không còn mang lại lợi ích như kỳ vọng, họ có thể trì hoãn giao dịch hoặc rút bất động sản khỏi thị trường. Khi đó, lượng căn hộ chào bán có thể giảm trở lại, ngay cả khi nhu cầu mua nhà chưa có sự cải thiện đáng kể.

Đối với Seoul, diễn biến hiện tại cần được theo dõi trong mối tương quan giữa ba yếu tố: chính sách thuế, nguồn cung căn hộ rao bán và khả năng hấp thụ của người mua. Nếu nguồn cung tiếp tục tăng nhưng giao dịch không phục hồi, thị trường có thể đối mặt với tình trạng tồn đọng tin rao bán và áp lực điều chỉnh kỳ vọng giá.

Ngược lại, nếu nhiều chủ sở hữu rút lại quyết định bán trong thời gian tới, nguồn cung thực tế có thể thu hẹp nhanh chóng. Kịch bản này từng xuất hiện vào năm 2021 và là một trong những yếu tố cần được cân nhắc khi đánh giá triển vọng giá nhà tại Seoul.

Triển vọng thị trường bất động sản Seoul trong thời gian tới

Mức tăng 33,3% về số lượng căn hộ rao bán trong ba tháng là tín hiệu cho thấy tâm lý của người sở hữu bất động sản tại Seoul đang thay đổi sau thông báo cải cách thuế ngày 3/8. Tuy nhiên, chưa thể kết luận rằng thị trường đang bước vào một chu kỳ giảm giá chỉ dựa trên số lượng tin rao bán.

Điều cần quan tâm là liệu các căn hộ được đưa ra chào bán có thực sự chuyển thành giao dịch hay không. Nếu số lượng giao dịch tiếp tục suy giảm, thị trường có thể chứng kiến sự phân hóa rõ hơn giữa những bất động sản có giá bán hợp lý, pháp lý rõ ràng và những căn hộ được chủ sở hữu đưa ra thị trường với mức giá cao.

Bên cạnh đó, diễn biến chính sách thuế trong thời gian tới sẽ đóng vai trò quan trọng đối với quyết định của nhóm chủ sở hữu nhiều bất động sản. Những thay đổi về thời điểm áp dụng, mức thuế và điều kiện chuyển nhượng có thể khiến nguồn cung biến động mạnh, tương tự những gì từng xảy ra trong năm 2021.

Đối với người mua nhà, việc theo dõi số lượng căn hộ rao bán cần được kết hợp với dữ liệu giao dịch thực tế và diễn biến giá tại từng quận. Một thị trường có nhiều tin rao bán chưa chắc đã là thị trường thuận lợi cho người mua nếu phần lớn chủ nhà không sẵn sàng thương lượng.

Nhìn tổng thể, thị trường Seoul đang xuất hiện một diễn biến đáng chú ý: nguồn cung chào bán tăng mạnh trong khi hoạt động giao dịch suy yếu. Đây là dấu hiệu cho thấy tác động của chính sách thuế có thể đang được phản ánh trước tiên qua hành vi của người bán, thay vì lập tức tạo ra sự thay đổi tương ứng về giá nhà.

Trong thời gian tới, số lượng căn hộ tiếp tục được đưa ra thị trường, tỷ lệ giao dịch thành công và phản ứng của chủ sở hữu trước các quy định thuế mới sẽ là những chỉ báo quan trọng để đánh giá xu hướng bất động sản tại thủ đô Hàn Quốc.

Nguồn tham khảo: Nền tảng dữ liệu bất động sản Asil; Viện Bất động sản Hàn Quốc; thông tin và nhận định từ các nhà phân tích ngành bất động sản được dẫn trong nội dung gốc.

Câu hỏi thường gặp về thị trường căn hộ Seoul

1. Số lượng căn hộ rao bán tại Seoul đã tăng bao nhiêu sau kế hoạch cải cách thuế ngày 3/8?

Theo dữ liệu Asil, tính đến ngày hôm trước thời điểm thống kê 8/8, Seoul có 80.528 căn hộ được rao bán, tăng 20.119 căn, tương đương 33,3% so với mức 60.409 căn vào ngày 3/8.

2. Những khu vực nào đóng góp nhiều nhất vào mức tăng nguồn cung căn hộ?

Ba quận Gangnam, Seocho và Songpa chiếm khoảng 38% tổng mức tăng số lượng căn hộ rao bán. 22 quận còn lại đóng góp 62%.

3. Vì sao lượng căn hộ rao bán tăng nhưng giao dịch lại suy giảm?

Hai chỉ số phản ánh những khía cạnh khác nhau của thị trường. Số lượng tin rao bán thể hiện nhu cầu chuyển nhượng của người sở hữu, trong khi giao dịch thực tế phụ thuộc vào khả năng chấp nhận giá và quyết định mua của người mua nhà. Vì vậy, nguồn cung chào bán có thể tăng ngay cả khi thanh khoản suy yếu.

4. Thị trường Seoul từng xảy ra tình trạng tương tự vào năm nào?

Một diễn biến tương tự từng xuất hiện vào năm 2021, khi chính quyền Moon Jae-in công bố các biện pháp thuế bất động sản. Lượng căn hộ rao bán tăng trước thời điểm áp dụng thuế nặng hơn, sau đó giảm mạnh khi nhiều chủ sở hữu rút tin rao bán.

5. Lượng căn hộ rao bán tăng có đồng nghĩa giá nhà tại Seoul sẽ giảm?

Không nhất thiết. Giá nhà còn phụ thuộc vào số giao dịch thành công, mức giá người bán chấp nhận, nhu cầu mua và nguồn cung thực tế. Nếu nhiều chủ sở hữu rút lại tin rao bán, nguồn cung có thể thu hẹp và tạo ra diễn biến khác với kỳ vọng ban đầu.