Gỡ Vướng Pháp Lý, Mở Rộng Quỹ Đất: Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM Bước Vào Năm Bản Lề 2026

Gỡ vướng pháp lý, mở rộng quỹ đất: Thị trường bất động sản TP.HCM bước vào năm “bản lề”

Năm 2026 được xem là cột mốc quan trọng đối với thị trường bất động sản TP.HCM khi hàng loạt nút thắt pháp lý đang từng bước được tháo gỡ. Cùng với đó, việc triển khai thí điểm hơn 5.300 ha đất phát triển nhà ở thương mại đang tạo ra nền tảng mới, giúp thị trường chuyển mình sang giai đoạn tái cấu trúc theo hướng cân bằng và bền vững hơn.

Trong bối cảnh thị trường đã trải qua nhiều năm khó khăn do vướng mắc pháp lý và hạn chế nguồn cung, những tín hiệu tích cực hiện nay được kỳ vọng sẽ mở ra chu kỳ phát triển mới.

Nguồn cung được “mở khóa” nhờ cơ chế thí điểm

Một trong những điểm sáng đáng chú ý của thị trường bất động sản TP.HCM là sự gia tăng nguồn cung tiềm năng thông qua cơ chế thí điểm dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171.

Theo báo cáo mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tính đến đầu tháng 2/2026, TP.HCM (sau khi mở rộng địa giới hành chính) đã thông qua thí điểm 182 khu đất với tổng diện tích gần 1.420 ha. Nếu cộng thêm 241 khu đất với khoảng 3.900 ha trước đây thuộc Bình Dương, tổng quỹ đất đưa vào thí điểm đạt 423 khu, tương đương khoảng 5.320 ha.

Quy mô này cho thấy nguồn cung bất động sản đang dần được “mở khóa” sau thời gian dài bị hạn chế. Việc bổ sung quỹ đất không chỉ giúp tăng nguồn cung nhà ở thương mại trong trung và dài hạn, mà còn góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm – vốn đang lệch về phân khúc cao cấp.

Đáng chú ý, nguồn cung mới này còn gắn liền với mục tiêu phát triển ít nhất 199.400 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021–2030. Khi cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội cùng được thúc đẩy, thị trường được kỳ vọng sẽ từng bước giải quyết tình trạng mất cân đối, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định rằng việc đưa hơn 400 khu đất vào thí điểm sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc gia tăng nguồn cung, đồng thời tạo tiền đề cho quá trình tái cấu trúc thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững.

Ở góc độ doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư cũng đánh giá việc mở rộng quỹ đất hợp pháp sẽ giúp họ chủ động hơn trong chiến lược phát triển sản phẩm, nhất là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực – vốn đang thiếu hụt nghiêm trọng tại các đô thị lớn.

Gỡ vướng hàng loạt dự án: Động lực phục hồi thị trường

Song song với việc mở rộng nguồn cung, công tác tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản cũng đang đạt được những kết quả rõ rệt.

Trên phạm vi cả nước, các cơ quan chức năng đã rà soát và xử lý vướng mắc cho 2.991 dự án với tổng diện tích sử dụng đất hơn 153.000 ha và tổng mức đầu tư khoảng 2,46 triệu tỷ đồng. Trong đó, khoảng 2.500 dự án đã được giải quyết để tiếp tục triển khai.

Riêng tại TP.HCM, trong năm 2025, thành phố đã tháo gỡ vướng mắc cho 80/149 dự án tồn đọng kéo dài. Đồng thời, 39 dự án đã được rà soát hoàn tất và 43 dự án khác đang tiếp tục được theo dõi, hỗ trợ.

Một điểm đáng chú ý là việc cấp “sổ hồng” cho khoảng 130.000 căn nhà thuộc 250 dự án. Đây là bước tiến quan trọng trong việc giải quyết các tồn đọng pháp lý liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người dân. Hiện vẫn còn khoảng 32 dự án với hơn 14.600 căn nhà chưa được cấp giấy chứng nhận và đang tiếp tục được xử lý.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE Việt Nam, việc tháo gỡ pháp lý được xem là yếu tố then chốt giúp cải thiện nguồn cung và thúc đẩy thị trường phục hồi trong thời gian tới.

Năm 2026 – Thời điểm “bản lề” của thị trường bất động sản

Các chuyên gia nhận định, năm 2026 mang tính chất “bản lề” đối với thị trường bất động sản TP.HCM. Nguyên nhân đến từ độ trễ của chính sách và thời gian triển khai dự án, khiến các tác động tích cực chỉ bắt đầu thể hiện rõ trong giai đoạn này.

Việc kết hợp giữa xử lý các dự án tồn đọng và đưa vào khai thác quỹ đất thí điểm hơn 5.300 ha sẽ góp phần giải phóng nguồn lực đất đai và dòng vốn đầu tư. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đang đối mặt với một số thách thức như:

• Mất cân đối cung – cầu giữa các phân khúc
• Khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp và người mua nhà
• Áp lực chi phí và giá bán vẫn ở mức cao

Do đó, việc duy trì sự ổn định của chính sách và tập trung phát triển các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực được xem là yếu tố then chốt trong giai đoạn tiếp theo.

Xu hướng tái cấu trúc: Hướng tới phát triển bền vững

Nhìn tổng thể, những chuyển biến tích cực về pháp lý, nguồn cung và định hướng phát triển đang cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc rõ nét hơn.

Thay vì phát triển nóng và lệch pha như trước đây, thị trường đang dần hướng tới:

• Cân bằng giữa các phân khúc
• Tăng tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền
• Minh bạch pháp lý
• Phát triển bền vững dài hạn

Đây được xem là nền tảng quan trọng để thu hút dòng vốn đầu tư, đồng thời tạo niềm tin cho người mua nhà trong giai đoạn mới.