Giá chung cư TPHCM chững lại sau thời gian tăng mạnh, thị trường bước vào giai đoạn phân hóa

Sau một thời gian dài tăng liên tục, giá chung cư tại TPHCM đang xuất hiện dấu hiệu chững lại khi mặt bằng giá đã lên cao, sức mua chịu áp lực từ lãi suất và thanh khoản có xu hướng giảm. Dữ liệu thị trường 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy giá căn hộ vẫn cao hơn đáng kể so với đầu năm, nhưng mức tăng trong những tháng gần đây đã thu hẹp.

Diễn biến này không đồng nghĩa thị trường bước ngay vào một chu kỳ giảm giá trên diện rộng. Thay vào đó, thị trường căn hộ TPHCM đang có dấu hiệu chuyển sang giai đoạn thận trọng hơn, trong đó các dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng tốt, tiến độ bảo đảm và giá bán phù hợp nhu cầu thực được kỳ vọng có khả năng duy trì thanh khoản tốt hơn.

Giá chung cư TPHCM vẫn tăng nhưng đà tăng đã chậm lại

Theo dữ liệu của Biggee, nền tảng dữ liệu và phân tích thị trường bất động sản, trong báo cáo thị trường 9 tháng đầu năm 2026 công bố ngày 15/9, giá căn hộ tại nhiều khu vực phía Nam vẫn cao hơn thời điểm đầu năm.

Tại TPHCM theo địa giới trước sáp nhập, giá căn hộ tăng gần 12% so với tháng 1/2026. Tuy nhiên, nếu so với tháng 6, mức tăng chỉ còn gần 3%. Điều này cho thấy tốc độ tăng giá đã giảm đáng kể sau giai đoạn tăng mạnh đầu năm.

Tại Bình Dương cũ, giá căn hộ tăng khoảng 4,8% so với tháng 1 và chỉ tăng 0,3% so với tháng 6. Trong khi đó, tại Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, giá căn hộ lần lượt tăng 7,1% so với đầu năm và 2,2% so với tháng 6.

Các số liệu trên cho thấy thị trường đang có sự điều chỉnh về tốc độ tăng thay vì xuất hiện một đợt giảm giá đồng loạt.

Theo đại diện Biggee, mặt bằng giá tại phần lớn khu vực vẫn cao hơn đầu năm, nhưng đà tăng đã thu hẹp đáng kể. Tại TPHCM, mức tăng dưới 3% so với tháng 6 phản ánh trạng thái chững lại trong bối cảnh giá căn hộ đã ở mức cao.

Một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến sức mua là lãi suất vay mua nhà. Khi chi phí vay vốn tăng, người mua sử dụng đòn bẩy tài chính phải tính toán kỹ hơn về khả năng trả nợ hàng tháng. Điều này có thể khiến một bộ phận người mua trì hoãn quyết định xuống tiền hoặc chuyển sang những sản phẩm có giá phù hợp hơn.

Thanh khoản căn hộ suy yếu, người mua thận trọng hơn

Không chỉ tốc độ tăng giá chậm lại, thanh khoản trên thị trường căn hộ cũng đang chịu áp lực.

Theo DKRA Consulting, tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp tại TPHCM và vùng phụ cận trong tháng 8 chỉ khoảng 11%, giảm 5 điểm phần trăm so với tháng trước. Trong cơ cấu nguồn cung sơ cấp của khu vực, riêng TPHCM chiếm khoảng 94%.

Tỷ lệ hấp thụ thấp cho thấy người mua đang thận trọng hơn trước quyết định sở hữu nhà ở, đặc biệt khi giá căn hộ tại các đô thị lớn đã vượt xa khả năng chi trả của một bộ phận người dân.

Đối với nhóm khách hàng mua để ở thực, bài toán hiện nay không chỉ là giá căn hộ mà còn bao gồm khoản trả nợ gốc, lãi vay, chi phí sinh hoạt và các khoản chi phí liên quan đến việc sở hữu nhà.

Trong trường hợp lãi suất biến động theo hướng tăng, khoản thanh toán hàng tháng có thể trở thành yếu tố khiến người mua cân nhắc lại quy mô khoản vay. Đây cũng là nguyên nhân khiến thanh khoản có thể suy yếu ngay cả khi nhu cầu nhà ở thực vẫn tồn tại.

Giao dịch bất động sản giảm, tồn kho có thể tạo thêm áp lực

Diễn biến giảm thanh khoản cũng được phản ánh trong số liệu của Bộ Xây dựng.

Trong quý II/2026, trên phạm vi cả nước có 26.567 giao dịch thành công đối với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, giảm gần 14% so với quý I.

Khi lượng giao dịch giảm, doanh nghiệp bất động sản có thể chịu áp lực lớn hơn về dòng tiền, đặc biệt với những chủ đầu tư đang triển khai nhiều dự án cùng lúc hoặc sử dụng nguồn vốn vay để phát triển dự án.

Thanh khoản chậm cũng khiến thời gian bán hàng kéo dài. Trong trường hợp doanh nghiệp phải duy trì chi phí tài chính, chi phí xây dựng và chi phí vận hành dự án trong thời gian dài hơn dự kiến, hiệu quả sử dụng vốn sẽ chịu ảnh hưởng.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa mọi doanh nghiệp đều phải giảm giá mạnh. Khả năng chịu áp lực còn phụ thuộc vào cấu trúc tài chính, pháp lý dự án, tiến độ xây dựng và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế.

Giá chung cư thứ cấp TPHCM đã xuất hiện tín hiệu điều chỉnh

Nếu thị trường sơ cấp đang cho thấy dấu hiệu giảm tốc, thị trường thứ cấp còn thể hiện rõ hơn sự thận trọng của người bán và người mua.

Theo số liệu được Bộ Xây dựng dẫn trong thông tin thị trường quý II, giá chung cư thứ cấp bình quân tại TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m2, giảm 3,6% so với quý I.

Mức giá bình quân này phản ánh rổ hàng chào bán tại khu vực nội thành, phổ biến trong khoảng 70-120 triệu đồng/m2, do đó không thể xem là đại diện cho toàn bộ thị trường căn hộ TPHCM.

Dù vậy, việc giá thứ cấp giảm theo quý là một tín hiệu đáng chú ý. Sau giai đoạn giá tăng nhanh, thị trường có thể bắt đầu chuyển sang trạng thái mà người bán phải cân nhắc nhiều hơn về mức giá kỳ vọng.

Đặc biệt, những nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, mua tài sản tại vùng giá cao hoặc sở hữu sản phẩm chưa tạo ra giá trị khai thác thực tế có thể chịu áp lực lớn hơn khi thanh khoản suy giảm.

Có khả năng xảy ra một đợt giảm giá chung cư lớn?

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra ngày 22/9, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group, cho rằng chung cư tại Hà Nội và TPHCM có thể chịu áp lực giảm giá đáng kể trong 2-3 năm tới.

Theo quan điểm được ông Quê đưa ra, một trong những nguyên nhân là khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán căn hộ và khả năng chi trả của người mua.

Tại Hà Nội, ông cho biết mặt bằng giá các phân khúc căn hộ hiện đã tăng khoảng 3 lần so với năm 2021. Trong khi đó, chi phí đầu vào của các dự án cũng tăng do giá xây dựng, tiền sử dụng đất và nhiều khoản chi phí khác.

Tuy nhiên, chi phí đầu vào tăng không đồng nghĩa giá bán có thể tiếp tục tăng tương ứng trong mọi hoàn cảnh. Khi giá nhà đã ở mức cao, sức mua sẽ trở thành yếu tố giới hạn khả năng tăng giá tiếp theo.

Ông Quê dự báo giai đoạn 2028-2030 có thể xuất hiện một đợt điều chỉnh đáng kể tại thị trường chung cư Hà Nội và TPHCM. Theo dự báo cá nhân của ông, trong kịch bản nguồn cung tăng mạnh và nhà ở xã hội tham gia nhiều hơn vào thị trường, giá căn hộ tại hai đô thị lớn có thể giảm trên dưới 40%.

Đây là nhận định và dự báo của cá nhân được dẫn tại hội thảo, không phải kết quả chắc chắn của thị trường. Diễn biến thực tế còn phụ thuộc vào nguồn cung, lãi suất, chính sách tín dụng, tốc độ phát triển hạ tầng, thu nhập người dân và sức hấp thụ trong từng giai đoạn.

Thị trường có thể phân hóa thay vì giảm đồng loạt

Ở góc nhìn nghiên cứu thị trường, VARS IRE trong báo cáo nửa đầu năm 2026 công bố cuối tháng 7 cho rằng hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp hiện vẫn chủ yếu mang tính cục bộ.

Nhóm chịu áp lực nhiều hơn được cho là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, mua tài sản tại vùng giá cao hoặc sở hữu những sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng rõ ràng.

Điều này dẫn tới một điểm đáng chú ý: giá chung cư có thể không vận động theo một hướng giống nhau trên toàn thị trường.

Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá phù hợp và có khả năng khai thác thực tế có thể tiếp tục duy trì giao dịch.

Ngược lại, các sản phẩm có giá bán cao hơn đáng kể so với giá trị sử dụng, triển khai chậm hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá có thể gặp khó khăn hơn trong việc tìm người mua.

Từ cuối năm 2026, khả năng hấp thụ được dự báo sẽ tiếp tục là một trong những thước đo quan trọng để đánh giá sức khỏe thực tế của thị trường.

Dòng tiền bất động sản có thể dịch chuyển theo hạ tầng

Một xu hướng khác đang được chú ý là sự thay đổi trong cách nhà đầu tư đánh giá vị trí bất động sản.

Tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam – Mở dư địa tăng trưởng mới” ngày 18/8, ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, nhận định dòng tiền tại TPHCM đang dịch chuyển cùng với quá trình phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị.

Trước đây, khoảng cách đến trung tâm, chẳng hạn khu vực quận 1 cũ hoặc chợ Bến Thành, thường được sử dụng như một thước đo quan trọng để đánh giá vị trí.

Tuy nhiên, khi hệ thống đường vành đai, cao tốc và metro ngày càng hoàn thiện, thời gian kết nối thực tế có thể trở thành yếu tố được người mua quan tâm nhiều hơn.

Một khu vực nằm xa trung tâm nhưng có kết nối giao thông thuận tiện, thời gian di chuyển ổn định và có đầy đủ trường học, bệnh viện, thương mại, dịch vụ và việc làm có thể trở nên hấp dẫn hơn so với một khu vực gần trung tâm nhưng thường xuyên gặp vấn đề về giao thông.

Theo ông Bình, dòng tiền thời gian tới có thể tiếp tục tìm đến những khu vực sở hữu hạ tầng giao thông đồng bộ, đồng thời hình thành hệ thống dịch vụ và việc làm.

Khi các điều kiện này được hoàn thiện, một số khu vực vùng ven có thể dần trở thành trung tâm phát triển mới thay vì chỉ đóng vai trò ngoại ô.

Từ dự án phân lô sang đại đô thị tích hợp

Một thay đổi khác trên thị trường là xu hướng phát triển các đại đô thị tích hợp.

Thay vì chỉ cung cấp một sản phẩm nhà ở, các dự án quy mô lớn ngày càng chú trọng hệ thống tiện ích, trường học, thương mại, không gian xanh, vui chơi, thể thao và dịch vụ thiết yếu.

Mô hình này hướng tới việc hình thành một cộng đồng cư dân có thể sinh sống, làm việc và sử dụng nhiều dịch vụ ngay trong khu vực.

Đây cũng là yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong dài hạn.

Khi thị trường bước vào giai đoạn phân hóa, người mua có thể không chỉ quan tâm đến diện tích căn hộ hoặc mức giá trên mỗi mét vuông mà còn xem xét chất lượng quy hoạch, khả năng vận hành, hạ tầng giao thông, tiện ích và mức độ hình thành cộng đồng cư dân.

Nói cách khác, giá trị bất động sản trong tương lai có thể ngày càng gắn với giá trị sử dụng thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Người mua chung cư cần quan tâm điều gì trong giai đoạn hiện nay?

Trong bối cảnh giá vẫn ở mức cao nhưng tốc độ tăng đã chậm lại, người mua có nhu cầu ở thực nên đánh giá tổng thể thay vì chỉ nhìn vào giá niêm yết.

Một số yếu tố đáng chú ý gồm khả năng trả nợ hàng tháng, lãi suất sau thời gian ưu đãi, pháp lý dự án, tiến độ bàn giao, phí quản lý, chất lượng hạ tầng và khả năng kết nối với nơi làm việc.

Với nhà đầu tư, bài toán thanh khoản cũng cần được đặt lên hàng đầu. Một sản phẩm có mức giá kỳ vọng cao nhưng khó bán lại có thể tạo ra rủi ro lớn hơn trong môi trường giao dịch chậm.

Trong khi đó, những khu vực đang được đầu tư mạnh về giao thông nhưng chưa hình thành đầy đủ hệ thống việc làm và dịch vụ cũng cần được đánh giá trên cơ sở tiến độ thực tế, thay vì chỉ dựa vào quy hoạch tương lai.

Thị trường chung cư đang bước vào giai đoạn kiểm chứng giá trị thực

Những diễn biến mới nhất cho thấy thị trường chung cư TPHCM đang chuyển từ giai đoạn tăng giá nhanh sang trạng thái thận trọng hơn. Giá vẫn cao nhưng tốc độ tăng giảm, thanh khoản suy yếu và thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện những điều chỉnh rõ hơn.

Điểm đáng chú ý là xu hướng này chưa cho thấy một chu kỳ giảm giá đồng loạt. Thay vào đó, thị trường có khả năng phân hóa mạnh hơn giữa các dự án và khu vực.

Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm, hạ tầng đồng bộ, tiện ích thực tế và mức giá phù hợp với khả năng chi trả có thể tiếp tục duy trì nhu cầu. Trong khi đó, những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể chịu áp lực lớn hơn khi thanh khoản giảm.

Trong dài hạn, sự phát triển của đường vành đai, cao tốc, metro cùng quá trình mở rộng đô thị có thể tiếp tục thay đổi bản đồ dòng tiền bất động sản TPHCM. Khi thời gian kết nối được rút ngắn và các khu vực vùng ven hình thành thêm việc làm, dịch vụ và cộng đồng cư dân, khái niệm về một vị trí “xa” hay “gần” trung tâm cũng có thể thay đổi.

Vì vậy, giai đoạn hiện nay có thể được xem là thời điểm thị trường kiểm chứng lại giá trị thực của từng sản phẩm. Không chỉ giá bán, chất lượng quy hoạch, khả năng vận hành, hạ tầng, tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà.

Câu hỏi thường gặp về thị trường chung cư TPHCM

Giá chung cư TPHCM hiện có đang giảm không?

Dữ liệu được dẫn trong báo cáo thị trường 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy giá căn hộ TPHCM vẫn cao hơn đầu năm, nhưng tốc độ tăng đã chậm đáng kể. Thị trường chưa xuất hiện tình trạng giảm giá đồng loạt trên diện rộng.

Vì sao giá chung cư TPHCM chững lại?

Một số yếu tố gồm mặt bằng giá đã cao, lãi suất vay mua nhà tạo áp lực lên khả năng chi trả, thanh khoản suy yếu và người mua thận trọng hơn. Khi sức mua giảm, khả năng tăng giá nhanh của căn hộ cũng bị hạn chế.

Giá chung cư thứ cấp TPHCM có giảm không?

Theo số liệu được Bộ Xây dựng dẫn, giá chung cư thứ cấp bình quân tại TPHCM trong quý II khoảng 108 triệu đồng/m2, giảm 3,6% so với quý I. Tuy nhiên, đây là mức bình quân của rổ hàng được thống kê và không đại diện cho mọi dự án trên toàn thành phố.

Chung cư TPHCM có thể giảm mạnh trong thời gian tới không?

Một số chuyên gia đã đưa ra các kịch bản điều chỉnh đáng kể trong những năm tới, đặc biệt nếu nguồn cung tăng và khả năng chi trả không theo kịp giá nhà. Tuy nhiên, đây là các dự báo và thị trường thực tế còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố kinh tế, tín dụng, nguồn cung và nhu cầu.

Khu vực nào có thể được hưởng lợi khi hạ tầng phát triển?

Các khu vực có kết nối giao thông tốt, đồng thời phát triển được việc làm, trường học, thương mại, dịch vụ và tiện ích thiết yếu có thể có thêm dư địa thu hút cư dân. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế cần được đánh giá dựa trên tiến độ hạ tầng và tốc độ hình thành đô thị.

Người mua nhà có nên chỉ nhìn vào giá mỗi m2?

Không. Ngoài giá bán, người mua nên xem xét pháp lý, tiến độ dự án, khả năng trả nợ, lãi suất, phí quản lý, chất lượng xây dựng, tiện ích, giao thông và khả năng khai thác hoặc sử dụng thực tế.

Nguồn tham khảo: Biggee, DKRA Consulting, Bộ Xây dựng, VARS IRE và các ý kiến chuyên gia được dẫn tại các hội thảo, diễn đàn bất động sản trong năm 2026. Các dự báo về diễn biến giá trong tương lai là nhận định của chuyên gia và có thể thay đổi theo điều kiện thị trường thực tế.