Đắk Lắk cảnh báo chiêu quảng cáo đất nền, nhận tiền đặt cọc trái phép trên mạng xã hội

Đắk Lắk siết quảng cáo, rao bán đất nền trên mạng xã hội

Ngày 26/10, Sở Xây dựng tỉnh Đắk Lắk cho biết đã ban hành văn bản yêu cầu chấn chỉnh hoạt động quảng cáo, giới thiệu và rao bán đất nền, bất động sản trên các nền tảng mạng xã hội. Động thái này được đưa ra trong bối cảnh xuất hiện những nội dung quảng cáo có dấu hiệu cung cấp thông tin chưa được kiểm chứng, giới thiệu dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh và nhận tiền của khách hàng khi chưa đáp ứng các yêu cầu pháp luật.

Theo Sở Xây dựng, một số tổ chức, cá nhân đang sử dụng mạng xã hội để quảng bá sản phẩm bất động sản với những thông tin liên quan đến quy hoạch, chủ trương đầu tư hoặc tình trạng pháp lý chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đáng chú ý, có trường hợp giới thiệu dự án, nhận đặt cọc hoặc thu tiền khách hàng trong khi sản phẩm chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Những hoạt động này không chỉ khiến thông tin trên thị trường bất động sản trở nên thiếu minh bạch mà còn tiềm ẩn nguy cơ thiệt hại tài chính cho người mua. Khi giao dịch dựa trên quảng cáo thiếu căn cứ, khách hàng có thể đối mặt với tranh chấp về quyền sử dụng đất, tiến độ thực hiện dự án, khả năng chuyển nhượng hoặc việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong bối cảnh mạng xã hội ngày càng trở thành kênh tìm kiếm thông tin bất động sản phổ biến, việc kiểm tra tính xác thực của quảng cáo và hồ sơ pháp lý trước khi giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Hai trường hợp quảng cáo khu đất gây chú ý tại Đắk Lắk

Một trong những trường hợp được phản ánh là khu đất tại buôn Wing, xã Ea Kiết, được quảng bá trên Facebook và Zalo với tên gọi “Làng An Yên 38 hộ dân”.

Nội dung quảng cáo kèm theo sơ đồ phân lô, bản vẽ nhà mẫu và hình ảnh đường giao thông, tạo ấn tượng về một khu dân cư đã được quy hoạch và chuẩn bị triển khai. Tuy nhiên, chính quyền địa phương khẳng định không có dự án nào mang tên “Làng An Yên 38 hộ dân” được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thông tin này cho thấy người mua cần phân biệt giữa một khu đất đang được giới thiệu trên mạng và một dự án bất động sản đã hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. Hình ảnh nhà mẫu, sơ đồ chia lô hoặc những nội dung quảng cáo được trình bày chuyên nghiệp không tự động chứng minh dự án đã được chấp thuận hay đủ điều kiện giao dịch.

Một trường hợp khác được phản ánh tại xã Ea Kly là khu đất được quảng bá với tên gọi “Làng sinh thái vườn vải cổ thụ 22 hộ dân”. Theo nội dung giới thiệu, khu đất có diện tích hơn 8.000 m² và được chia thành 22 thửa. Tuy nhiên, địa phương cho biết không có dự án nào mang tên “Làng sinh thái vườn vải cổ thụ” như thông tin quảng cáo.

Hai trường hợp trên là lời cảnh báo đối với người có nhu cầu mua đất nền, đặc biệt khi sản phẩm được giới thiệu dưới những tên gọi hấp dẫn như khu dân cư sinh thái, làng nghỉ dưỡng hoặc khu nhà vườn. Những tên gọi này có thể chỉ là cách tiếp thị của người bán, không đồng nghĩa với việc khu đất đã được cơ quan chức năng công nhận là dự án bất động sản.

Người mua cần xác minh bản chất pháp lý của khu đất, mục đích sử dụng đất, quy hoạch được phê duyệt và khả năng thực hiện giao dịch theo quy định hiện hành, thay vì chỉ dựa vào nội dung quảng cáo.

Sở Xây dựng yêu cầu kiểm tra pháp lý trước khi quảng cáo, chào bán

Để chấn chỉnh tình trạng quảng cáo bất động sản có dấu hiệu sai lệch, Sở Xây dựng Đắk Lắk yêu cầu các tổ chức, cá nhân liên quan chủ động rà soát thông tin trước khi đăng tải, giới thiệu hoặc chào bán sản phẩm.

Theo yêu cầu của cơ quan quản lý, thông tin quảng cáo phải bảo đảm tính chính xác và hợp pháp. Việc đăng bài trên Facebook, Zalo, các hội nhóm hoặc những nền tảng trực tuyến khác không thể thay thế các điều kiện pháp lý bắt buộc để bất động sản được đưa vào kinh doanh.

Đối với đất nền thuộc dự án, các đơn vị cần kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án, việc hoàn thành hạ tầng và văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác nhận điều kiện chuyển nhượng theo quy định. Những dự án hoặc sản phẩm chưa đủ điều kiện không được quảng cáo, chào bán, nhận đặt cọc, huy động vốn hoặc thu tiền khách hàng trái quy định.

Yêu cầu này có ý nghĩa quan trọng bởi trên thực tế, người mua có thể nhầm lẫn giữa việc một khu đất đang được giới thiệu ra thị trường với việc khu đất đã đủ điều kiện chuyển nhượng. Trong khi đó, hồ sơ quy hoạch, chủ trương đầu tư, quyền sử dụng đất và điều kiện kinh doanh là những vấn đề cần được kiểm tra theo từng trường hợp cụ thể.

Một dự án được quảng cáo có vị trí đẹp, hạ tầng dự kiến hoàn thiện hoặc tiềm năng tăng giá không có nghĩa người mua có thể lập tức ký hợp đồng và chuyển tiền. Trước khi giao dịch, khách hàng cần xác định rõ chủ thể có quyền thực hiện giao dịch, tình trạng pháp lý của tài sản và loại hợp đồng được sử dụng.

Không được đưa thông tin sai lệch về quy hoạch, giá bán và khả năng cấp sổ

Sở Xây dựng Đắk Lắk cũng yêu cầu các tổ chức, cá nhân không đăng tải thông tin sai sự thật hoặc gây nhầm lẫn về chủ đầu tư, vị trí, ranh giới, mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý, quy hoạch, tiến độ thực hiện, giá bán, số lượng sản phẩm còn lại và khả năng được cấp giấy chứng nhận.

Đây là những nội dung có thể tác động trực tiếp đến quyết định mua bất động sản. Chẳng hạn, thông tin một khu đất sắp được chuyển đổi mục đích sử dụng, nằm trong khu vực chuẩn bị triển khai hạ tầng hoặc chắc chắn được cấp giấy chứng nhận có thể khiến người mua kỳ vọng giá trị tài sản sẽ tăng.

Tuy nhiên, nếu những thông tin này chưa có căn cứ từ cơ quan có thẩm quyền, khách hàng có nguy cơ đưa ra quyết định dựa trên kỳ vọng không được bảo đảm. Đặc biệt, việc sử dụng bản đồ tự vẽ, sơ đồ phân lô hoặc thông tin quy hoạch chưa được xác nhận để tạo cảm giác về một dự án hoàn chỉnh có thể khiến người mua đánh giá sai rủi ro.

Cơ quan quản lý yêu cầu khi phát hiện nội dung đã đăng tải không chính xác, tổ chức, cá nhân phải kịp thời đính chính hoặc gỡ bỏ. Điều này đồng nghĩa trách nhiệm về tính xác thực của thông tin không chỉ đặt ra với doanh nghiệp phát triển dự án mà còn liên quan đến những cá nhân trực tiếp quảng cáo, giới thiệu và môi giới sản phẩm.

Đối với người mua, cách tiếp cận thận trọng là yêu cầu cung cấp hồ sơ có thể kiểm chứng, đối chiếu thông tin với cơ quan chức năng và không coi những lời cam kết trên mạng xã hội là bằng chứng thay thế giấy tờ pháp lý.

Chấn chỉnh hoạt động môi giới bất động sản

Bên cạnh hoạt động quảng cáo, Sở Xây dựng cũng yêu cầu việc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.

Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới phải đáp ứng yêu cầu về điều kiện hoạt động. Cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp và làm việc trong tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định.

Cơ quan quản lý đồng thời lưu ý không sử dụng hồ sơ năng lực, giấy phép, chứng chỉ hành nghề, văn bản ủy quyền hoặc tài liệu pháp lý của tổ chức, cá nhân khác để tạo dựng tư cách hoạt động.

Đối với người mua đất, việc xác minh tư cách của người môi giới cũng quan trọng không kém việc kiểm tra tài sản. Người trực tiếp giới thiệu khu đất có thể không phải chủ sử dụng đất, không được ủy quyền hợp lệ hoặc không có đủ căn cứ để đưa ra những cam kết về pháp lý và khả năng chuyển nhượng.

Do đó, trước khi đặt cọc, khách hàng nên xác định rõ ai là bên bán, ai có quyền ký hợp đồng, người môi giới có tư cách hoạt động phù hợp hay không và khoản tiền dự kiến thanh toán sẽ được chuyển cho ai. Những thông tin này cần được thể hiện rõ trong hồ sơ giao dịch, tránh chỉ dựa vào trao đổi qua tin nhắn hoặc lời hứa miệng.

Người mua cần làm gì để hạn chế rủi ro khi giao dịch đất nền?

Trước tình trạng quảng cáo bất động sản thiếu căn cứ pháp lý, người có nhu cầu mua đất cần xây dựng quy trình kiểm tra độc lập trước khi quyết định giao dịch.

Thứ nhất, xác minh thông tin quy hoạch và mục đích sử dụng đất. Người mua cần kiểm tra thông tin tại cơ quan có thẩm quyền, xác định thửa đất cụ thể và không chỉ dựa vào bản đồ phân lô do người bán cung cấp. Tên gọi thương mại của khu đất không thay thế hồ sơ quy hoạch được phê duyệt.

Thứ hai, kiểm tra giấy tờ pháp lý của thửa đất. Cần đối chiếu thông tin người sử dụng đất, diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và các hạn chế quyền nếu có. Đồng thời, cần xác minh những điều kiện liên quan đến chuyển nhượng theo quy định áp dụng cho từng loại đất và từng trường hợp cụ thể.

Thứ ba, phân biệt đất riêng lẻ với đất nền thuộc dự án. Hai loại giao dịch có thể chịu những yêu cầu pháp lý khác nhau. Nếu sản phẩm được quảng cáo là đất nền dự án, người mua cần kiểm tra hồ sơ dự án, tình trạng hoàn thành hạ tầng và điều kiện chuyển nhượng. Không nên mặc nhiên coi việc đã chia thành nhiều thửa là bằng chứng cho thấy sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh.

Thứ tư, không chuyển tiền chỉ vì áp lực giữ chỗ. Những lời mời chào như “chỉ còn vài nền”, “sắp mở đường”, “chuẩn bị ra sổ” hoặc yêu cầu chuyển khoản ngay để giữ vị trí cần được kiểm chứng. Người mua nên yêu cầu làm rõ căn cứ pháp lý, nội dung khoản tiền, điều kiện hoàn trả và trách nhiệm của các bên trước khi ký kết.

Thứ năm, lưu giữ hồ sơ giao dịch. Quảng cáo, tin nhắn, hợp đồng, chứng từ thanh toán và những cam kết liên quan có thể là tài liệu quan trọng nếu phát sinh tranh chấp. Người mua nên kiểm tra kỹ nội dung văn bản và cân nhắc tư vấn pháp lý độc lập khi giao dịch có giá trị lớn hoặc hồ sơ phức tạp.

Những bước này không loại bỏ hoàn toàn mọi rủi ro, nhưng giúp người mua có thêm cơ sở để đánh giá tài sản và hạn chế khả năng đưa ra quyết định dựa trên thông tin chưa được xác thực.

Có thể bị xử lý nếu quảng cáo sai sự thật hoặc nhận tiền trái pháp luật

Sở Xây dựng Đắk Lắk đề nghị các tổ chức, cá nhân chủ động rà soát bài đăng, video, livestream, hội nhóm, trang cá nhân và những nội dung quảng cáo do mình quản lý hoặc thực hiện. Các thông tin không có đủ căn cứ pháp lý, sai lệch hoặc có nguy cơ gây hiểu nhầm cần được đính chính hoặc gỡ bỏ kịp thời.

Khi phát hiện dấu hiệu quảng cáo dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, phân lô bán nền trái quy định, giả mạo hồ sơ, lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc huy động, nhận tiền trái pháp luật, tổ chức và cá nhân có thể phản ánh đến cơ quan có thẩm quyền để được kiểm tra, xử lý.

Tùy tính chất, mức độ, hậu quả và hành vi vi phạm cụ thể, các bên liên quan có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định về kinh doanh bất động sản, quảng cáo, đất đai, thông tin điện tử và các lĩnh vực liên quan. Trường hợp có dấu hiệu tội phạm, việc xử lý sẽ được xem xét theo quy định pháp luật tương ứng; không phải mọi vi phạm quảng cáo đều mặc nhiên cấu thành tội phạm.

Đối với thị trường bất động sản, việc chấn chỉnh quảng cáo và môi giới có thể góp phần hạn chế thông tin thiếu minh bạch, bảo vệ người mua và nâng cao trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào việc kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm và khả năng chủ động xác minh thông tin của khách hàng.

Thị trường đất nền cần minh bạch hơn từ khâu quảng cáo

Các trường hợp được phản ánh tại Ea Kiết và Ea Kly cho thấy khoảng cách giữa nội dung tiếp thị trên mạng xã hội và tình trạng pháp lý thực tế có thể tạo ra rủi ro đáng kể cho người mua.

Trong thị trường đất nền, những thông tin về vị trí, quy hoạch, hạ tầng, khả năng chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận thường ảnh hưởng lớn đến giá bán cũng như quyết định đầu tư. Khi các thông tin này không được xác minh, người mua có thể phải đối mặt với tranh chấp kéo dài hoặc khó khăn trong việc thực hiện quyền đối với tài sản.

Về phía doanh nghiệp và môi giới, việc công khai thông tin chính xác, cung cấp hồ sơ có căn cứ và tuân thủ điều kiện kinh doanh là yếu tố cần thiết để xây dựng niềm tin. Về phía người mua, nguyên tắc quan trọng nhất là không đánh đồng quảng cáo với sự xác nhận của cơ quan chức năng.

Đắk Lắk đang yêu cầu rà soát, chấn chỉnh hoạt động quảng cáo và rao bán bất động sản trên mạng xã hội. Với người có nhu cầu mua đất, đây cũng là thời điểm cần thận trọng hơn trước các lời chào mời hấp dẫn, đặc biệt khi người bán yêu cầu đặt cọc hoặc chuyển tiền trong khi hồ sơ pháp lý chưa được làm rõ.

Nguồn tham khảo: Thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Đắk Lắk và nội dung phản ánh về các khu đất được quảng bá tại xã Ea Kiết, xã Ea Kly.

Câu hỏi về việc đăng quảng cáo nhà đất trên Facebook hoặc Zalo

1. Đăng quảng cáo bán đất trên Facebook hoặc Zalo có đồng nghĩa với việc đất đủ điều kiện giao dịch không?

Không. Việc đăng tải thông tin trên mạng xã hội không thay thế các điều kiện pháp lý để đất hoặc sản phẩm bất động sản được đưa vào kinh doanh. Người mua cần kiểm tra hồ sơ và điều kiện giao dịch theo quy định.

2. Vì sao cần cảnh giác với những khu đất được quảng cáo là dự án sinh thái hoặc khu dân cư?

Tên gọi thương mại có thể được sử dụng trong hoạt động tiếp thị nhưng không tự chứng minh khu đất đã được phê duyệt thành dự án. Người mua cần xác minh tình trạng pháp lý, quy hoạch, mục đích sử dụng đất và chủ thể có quyền giao dịch.

3. Có nên đặt cọc khi người bán cam kết đất sắp ra sổ?

Không nên quyết định chỉ dựa vào lời cam kết. Cần kiểm tra căn cứ pháp lý, xác định rõ tài sản, điều kiện giao dịch và trách nhiệm của các bên. Nếu chưa xác minh được hồ sơ, người mua nên hoãn chuyển tiền và tìm tư vấn pháp lý phù hợp.

4. Người mua cần kiểm tra gì trước khi mua đất nền dự án?

Nên kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất, tình trạng hạ tầng và văn bản của cơ quan có thẩm quyền về điều kiện chuyển nhượng. Các yêu cầu cụ thể cần được đối chiếu theo loại dự án và quy định pháp luật hiện hành.

5. Phải làm gì khi phát hiện quảng cáo bất động sản có dấu hiệu sai sự thật?

Người phát hiện có thể lưu lại nội dung quảng cáo và tài liệu liên quan, sau đó phản ánh đến cơ quan có thẩm quyền để được kiểm tra. Không nên chuyển tiền hoặc tiếp tục chia sẻ thông tin chưa được xác minh như thể đó là thông tin chính thức.

6. Môi giới bất động sản có phải đáp ứng điều kiện hành nghề không?

Có. Hoạt động môi giới phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật. Người mua nên xác minh tư cách của tổ chức, cá nhân môi giới và thẩm quyền đại diện trong giao dịch, đồng thời kiểm tra trực tiếp hồ sơ của bất động sản.