Đã thuê mua nhà ở xã hội rồi trả lại cho chủ đầu tư, có được đăng ký mua lần nữa?

Việc đã từng ký hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội nhưng sau đó trả lại căn nhà cho chủ đầu tư có ảnh hưởng đến quyền đăng ký mua nhà ở xã hội trong tương lai hay không là vấn đề được nhiều người quan tâm. Đặc biệt, trong trường hợp người đăng ký đã chấm dứt hợp đồng đúng quy định, không còn sử dụng căn nhà và hiện vẫn đáp ứng các điều kiện về đối tượng, thu nhập, nhà ở, việc xác định quyền đăng ký mua lần nữa cần căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành.

Trả lời vướng mắc của ông Lê Hoàng Anh về trường hợp từng thuê mua nhà ở xã hội rồi bàn giao lại cho chủ đầu tư, Bộ Xây dựng đã viện dẫn nhiều quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 54/2026/NĐ-CP.

Từng thuê mua nhà ở xã hội rồi trả lại căn nhà: Trường hợp cụ thể ra sao?

Theo nội dung được nêu, ông Lê Hoàng Anh ký hợp đồng thuê mua một căn nhà ở xã hội vào năm 2023 và đã chuyển đến sinh sống trong khoảng hai năm. Sau đó, do gia đình chuyển đi nơi khác, ông bàn giao lại căn nhà và hợp đồng cho chủ đầu tư theo đúng quy định.

Đáng chú ý, tại thời điểm bàn giao, căn nhà vẫn thuộc quỹ nhà ở xã hội cho thuê mua và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thường được gọi là sổ hồng.

Hiện nay, ông Hoàng Anh cho biết mình vẫn đáp ứng đầy đủ các điều kiện về đối tượng được mua nhà ở xã hội và muốn biết liệu việc từng thuê mua căn nhà trước đây có khiến ông không còn đủ điều kiện đăng ký mua nhà ở xã hội hay không.

Vấn đề pháp lý cần làm rõ không chỉ nằm ở việc căn nhà đã được bàn giao lại, mà còn ở bản chất của hợp đồng thuê mua, thời điểm xác lập quyền sở hữu và điều kiện người đăng ký phải đáp ứng tại thời điểm xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội.

Điều kiện mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2023

Tại điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở năm 2023, điều kiện về nhà ở đối với một số nhóm đối tượng được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội được quy định theo hướng người đăng ký phải đáp ứng các yêu cầu liên quan đến tình trạng sở hữu nhà ở và việc hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

Cụ thể, tùy theo nhóm đối tượng được quy định tại Điều 76 của Luật Nhà ở, người đăng ký phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội; chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội; chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại địa phương đó.

Pháp luật cũng quy định trường hợp người đăng ký đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương nơi có dự án nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu thì cần xem xét theo điều kiện tương ứng. Một số nhóm đối tượng còn phải đáp ứng yêu cầu riêng về việc không đang ở nhà ở công vụ.

Đối với người thuộc nhóm đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76, khi đăng ký mua hoặc thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, khoản 6 Điều 78 Luật Nhà ở năm 2023 yêu cầu đáp ứng điều kiện về nhà ở tại điểm a khoản 1 Điều này và điều kiện thu nhập theo quy định của Chính phủ. Trường hợp thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân có quy định riêng về việc không phải đáp ứng điều kiện nhà ở và thu nhập.

Như vậy, việc xét duyệt không chỉ căn cứ vào tình trạng hiện tại của người nộp hồ sơ mà còn phải đối chiếu với điều kiện pháp luật áp dụng cho đúng nhóm đối tượng và loại hình nhà ở xã hội.

Thuê mua nhà ở có đồng nghĩa với việc đã sở hữu nhà ở?

Một nội dung quan trọng trong trường hợp của ông Hoàng Anh là cần phân biệt giữa việc đã ký hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội và việc đã xác lập quyền sở hữu đối với căn nhà.

Khoản 22 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 định nghĩa thuê mua nhà ở là hình thức người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ nhất định giá trị căn nhà theo thỏa thuận, nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng. Phần tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và trả hằng tháng trong thời hạn do các bên thỏa thuận.

Sau khi hết thời hạn thuê mua và thanh toán hết số tiền còn lại, người thuê mua có quyền sở hữu đối với căn nhà theo quy định pháp luật.

Quy định này cho thấy thuê mua là một hình thức giao dịch có cơ chế thanh toán và xác lập quyền sở hữu riêng. Do đó, không nên mặc nhiên đồng nhất việc từng ký hợp đồng thuê mua với việc đã hoàn tất quá trình mua và xác lập quyền sở hữu căn nhà.

Tuy nhiên, việc căn nhà chưa được cấp sổ hồng cũng không tự động chứng minh rằng người thuê mua chưa xác lập quyền sở hữu. Cần xem xét đầy đủ điều kiện giao dịch, nội dung hợp đồng, tình trạng thanh toán, việc bàn giao nhà và các quy định pháp luật liên quan.

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được xác định thế nào?

Khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở không thuộc trường hợp đặc thù tại khoản 4 của điều này, thời điểm xác lập quyền sở hữu là khi bên mua hoặc bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án và người mua hoặc người thuê mua, khoản 4 Điều 12 quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu được thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Tương ứng, khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định bên mua, bên thuê mua được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở hoặc công trình đã mua, thuê mua kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Những quy định này là cơ sở để phân biệt giữa việc sử dụng nhà ở theo hợp đồng thuê mua và việc đã xác lập quyền sở hữu. Trong trường hợp cụ thể, cần kiểm tra các điều khoản hợp đồng và hồ sơ chấm dứt giao dịch để xác định chính xác tình trạng pháp lý của căn nhà cũng như quyền, nghĩa vụ còn lại của các bên.

Vì vậy, việc căn nhà chưa có sổ hồng tại thời điểm bàn giao lại không phải là yếu tố duy nhất quyết định người từng thuê mua có được đăng ký mua nhà ở xã hội lần nữa hay không.

Có được chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội không?

Điểm a khoản 2 Điều 45 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định bên mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội được quyền chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết.

Quy định này tạo cơ sở pháp lý cho việc chấm dứt giao dịch trong những trường hợp đáp ứng điều kiện và trình tự tương ứng. Tuy nhiên, quyền chấm dứt hợp đồng không đồng nghĩa với việc người đã chấm dứt hợp đồng đương nhiên được chấp thuận mua nhà ở xã hội lần nữa.

Để đánh giá trường hợp của ông Hoàng Anh, cần xem xét ít nhất ba vấn đề:

• Hợp đồng thuê mua trước đây đã được chấm dứt hợp pháp hay chưa, và việc bàn giao nhà đã hoàn tất theo thỏa thuận hay chưa.
• Giao dịch trước đó có dẫn đến việc xác lập quyền sở hữu nhà ở hoặc việc hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định hay không.
• Tại thời điểm đăng ký mua mới, ông có đáp ứng đầy đủ điều kiện về đối tượng, nhà ở, thu nhập và các yêu cầu khác áp dụng cho dự án hay không.

Các yếu tố này cần được xem xét cùng nhau thay vì chỉ căn cứ vào việc người đăng ký đã trả lại nhà cho chủ đầu tư.

Trách nhiệm kiểm tra hồ sơ mua nhà ở xã hội

Theo khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều 34 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 9/2/2026, người đăng ký mua nhà ở xã hội phải cam kết chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định.

Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra thông tin, trong khi chủ đầu tư phải rà soát và xác định hồ sơ có đáp ứng điều kiện tại thời điểm ký hợp đồng mua nhà ở xã hội hay không.

Điều này có nghĩa người từng thuê mua nhà ở xã hội cần kê khai trung thực thông tin về giao dịch trước đây, đồng thời cung cấp hồ sơ liên quan nếu được yêu cầu. Việc chấm dứt hợp đồng, bàn giao nhà và tình trạng pháp lý của giao dịch cũ cần được thể hiện bằng giấy tờ phù hợp để cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tư xem xét.

Người đăng ký cũng không nên tự kết luận mình đủ điều kiện chỉ dựa trên việc hiện không còn sinh sống tại căn nhà cũ. Ngược lại, việc từng ký hợp đồng thuê mua cũng không nên được xem là căn cứ duy nhất để khẳng định chắc chắn rằng người đó không thể đăng ký mua lần nữa.

Người từng trả lại nhà ở xã hội nên làm gì nếu muốn đăng ký mua mới?

Đối với trường hợp tương tự ông Hoàng Anh, người có nhu cầu đăng ký mua nhà ở xã hội nên chủ động chuẩn bị hồ sơ và làm rõ tình trạng giao dịch trước đây trước khi nộp hồ sơ mới.

Trước hết, cần lưu giữ hợp đồng thuê mua đã ký, văn bản chấm dứt hợp đồng, biên bản bàn giao nhà và những tài liệu liên quan đến thanh toán, quyết toán hoặc xử lý các nghĩa vụ còn lại. Nếu việc chấm dứt hợp đồng được thực hiện theo thỏa thuận với chủ đầu tư, nên kiểm tra xem các bên đã hoàn thành đầy đủ thủ tục theo hợp đồng hay chưa.

Tiếp theo, cần đối chiếu điều kiện mua nhà ở xã hội theo nhóm đối tượng của mình, bao gồm điều kiện về nhà ở, thu nhập và các điều kiện khác theo quy định hiện hành. Các yêu cầu cụ thể có thể khác nhau tùy nhóm đối tượng, loại hình nhà ở và quy định áp dụng cho hồ sơ.

Cuối cùng, người có nhu cầu nên liên hệ Sở Xây dựng hoặc chủ đầu tư dự án dự kiến đăng ký để được hướng dẫn về hồ sơ và cách chứng minh việc đã chấm dứt giao dịch trước đó. Khi có vướng mắc về cách áp dụng pháp luật, nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền trả lời dựa trên hợp đồng và giấy tờ thực tế của trường hợp cụ thể.

Trường hợp từng thuê mua nhà ở xã hội, sau đó chấm dứt hợp đồng và bàn giao lại căn nhà cho chủ đầu tư cần được đánh giá trên cơ sở hồ sơ giao dịch thực tế và các điều kiện pháp luật hiện hành. Việc căn nhà chưa có sổ hồng hoặc người thuê mua đã chuyển đi không đủ để tự động xác định quyền đăng ký mua mới.

Người có nhu cầu cần làm rõ giao dịch trước đây đã chấm dứt hợp pháp hay chưa, quyền sở hữu có được xác lập hay không và mình có đáp ứng đầy đủ điều kiện mua nhà ở xã hội tại thời điểm nộp hồ sơ hay không. Việc kiểm tra với Sở Xây dựng và chủ đầu tư sẽ giúp hạn chế rủi ro kê khai thiếu thông tin hoặc chuẩn bị hồ sơ không phù hợp.

Nguồn tham khảo: Nội dung trả lời của Bộ Xây dựng; Luật Nhà ở năm 2023; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023; Nghị định số 100/2024/NĐ-CP và Nghị định số 54/2026/NĐ-CP.

Thông tin trong bài nhằm mục đích tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho từng hồ sơ cụ thể.

Câu hỏi về việc mua nhà ở Xã Hội

1. Từng thuê mua nhà ở xã hội rồi trả lại nhà có được đăng ký mua lần nữa không?

Không thể kết luận chỉ từ thông tin đã trả lại nhà. Người đăng ký cần đối chiếu điều kiện tại Luật Nhà ở năm 2023 và văn bản hướng dẫn, đồng thời làm rõ tình trạng pháp lý của hợp đồng thuê mua trước đó và việc hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.

2. Căn nhà chưa có sổ hồng có đồng nghĩa với việc người thuê mua chưa sở hữu nhà không?

Không. Việc chưa được cấp giấy chứng nhận không phải yếu tố duy nhất xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu. Cần xem xét quy định pháp luật, hợp đồng, tình trạng thanh toán và việc bàn giao nhà.

3. Đã chấm dứt hợp đồng thuê mua thì có chắc chắn đủ điều kiện mua nhà ở xã hội không?

Không. Chấm dứt hợp đồng là một vấn đề riêng. Người đăng ký vẫn phải đáp ứng các điều kiện về đối tượng, nhà ở, thu nhập và các yêu cầu khác theo quy định áp dụng.

4. Người đăng ký cần chuẩn bị giấy tờ gì để chứng minh đã trả lại nhà?

Nên chuẩn bị hợp đồng thuê mua cũ, văn bản chấm dứt hợp đồng, biên bản bàn giao nhà và các chứng từ thanh toán hoặc quyết toán có liên quan. Hồ sơ cụ thể cần tuân theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tư.

5. Cơ quan nào kiểm tra điều kiện mua nhà ở xã hội?

Theo quy định được viện dẫn tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 54/2026/NĐ-CP, Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra thông tin, còn chủ đầu tư rà soát hồ sơ và xác định việc đáp ứng điều kiện tại thời điểm ký hợp đồng mua nhà ở xã hội.