Đà Nẵng đưa Diamond Square 84 Hùng Vương vào danh mục dự án thí điểm, mở hướng tháo gỡ khu đất bỏ hoang nhiều năm

HĐND TP Đà Nẵng đã thông qua nghị quyết về danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm trên địa bàn theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội. Đáng chú ý, danh mục này có Tổ hợp căn hộ cao cấp Diamond Square tại số 84 Hùng Vương, phường Hải Châu, một khu đất nằm ở vị trí trung tâm Đà Nẵng nhưng nhiều năm chưa thể triển khai do những vướng mắc liên quan đến pháp lý.

Việc được đưa vào danh mục dự kiến thực hiện dự án thí điểm được xem là một bước tiến mới đối với khu đất hơn 11.170 m². Tuy nhiên, dự án vẫn phải giải quyết hàng loạt yêu cầu về dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, hạ tầng xã hội, cây xanh và phòng cháy chữa cháy trước khi có thể tiếp tục triển khai theo quy định.

Diamond Square 84 Hùng Vương được đưa vào danh mục thí điểm

Theo nội dung được UBND TP Đà Nẵng trình và HĐND thành phố thông qua, khu đất tại 84 Hùng Vương, phường Hải Châu được đưa vào danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171.

Đây là vị trí nằm tại khu vực lõi trung tâm của Đà Nẵng. Dự án có tên Tổ hợp căn hộ cao cấp Diamond Square, với diện tích khu đất khoảng 11.170 m² và tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 5.150 tỷ đồng.

Khu đất này đã bỏ hoang trong nhiều năm, dù nằm tại khu vực trung tâm thành phố. Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến những vướng mắc pháp lý khiến chủ đầu tư chưa thể hoàn tất các thủ tục để đưa dự án vào triển khai.

Việc HĐND TP Đà Nẵng thông qua danh mục dự kiến thực hiện dự án thí điểm không có nghĩa dự án lập tức được xây dựng. Đây là cơ sở để dự án tiếp tục được xem xét, xử lý theo cơ chế thí điểm, đồng thời chủ đầu tư vẫn phải đáp ứng các yêu cầu về quy hoạch, dân số, hạ tầng và xây dựng.

Khu đất 84 Hùng Vương đã có quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ

Theo tờ trình của UBND TP Đà Nẵng, chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng khu đất. Khu đất được xác định là đất thương mại, dịch vụ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp ngày 29/9/2020.

Đây là một trong những cơ sở quan trọng để dự án được xem xét theo cơ chế thí điểm của Nghị quyết 171.

Trước đó, dự án đã được UBND TP Đà Nẵng cũ phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với tổ hợp gồm trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn và căn hộ cao cấp. Trong quy hoạch, khu D được xác định là khu căn hộ cao cấp, tức chung cư.

Tuy nhiên, dự án không thể tiếp tục hoàn thiện thủ tục đầu tư trong một thời gian dài do vướng mắc về quy định pháp luật tại thời điểm đó.

Cụ thể, chủ đầu tư không có quyền sử dụng đất ở nên không thể thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.

Hệ quả là khu đất chưa thể được đưa vào sử dụng theo mục tiêu phát triển dự án như dự kiến.

Vì sao dự án nhiều năm chưa thể triển khai?

Điểm nghẽn của Diamond Square 84 Hùng Vương nằm ở sự khác biệt giữa quyền sử dụng đất hiện có và yêu cầu pháp lý để triển khai dự án nhà ở thương mại.

Khu đất đã có quyền sử dụng đất và được xác định là đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, việc phát triển một dự án có chức năng căn hộ cao cấp lại liên quan đến nhiều điều kiện pháp lý khác nhau, trong đó có thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư.

Khi các quy định pháp luật chưa cho phép giải quyết trường hợp cụ thể của dự án, khu đất dù nằm ở vị trí đắc địa vẫn không thể dễ dàng triển khai.

Đây cũng là một trong những lý do dự án được đưa vào nhóm các dự án khó khăn, vướng mắc mà UBND TP Đà Nẵng đã tổng hợp để báo cáo cơ quan quản lý cấp Trung ương, đề xuất cơ chế tháo gỡ.

Theo UBND TP Đà Nẵng, dự án có cơ sở được xem xét vào trường hợp ngoại trừ do đã có cơ sở pháp lý và đang trong quá trình tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.

Quy mô dự kiến 31 tầng, 3 tầng hầm

Theo phương án được rà soát, Diamond Square được đề xuất với quy mô khoảng 31 tầng, tum kỹ thuật và 3 tầng hầm.

Dự án dự kiến có khoảng 2.826 người.

Tuy nhiên, đây cũng chính là một trong những vấn đề lớn nhất mà dự án cần tiếp tục xử lý.

Theo rà soát của UBND phường Hải Châu, khu đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp và về cơ bản phù hợp với chức năng căn hộ chung cư. Tuy nhiên, quy mô dân số đề xuất lại vượt đáng kể chỉ tiêu dân số được phân bổ tại ô quy hoạch liên quan.

Cụ thể, tại ô quy hoạch HH-6 VS1-3A, chỉ tiêu dân số được phân bổ là 610 người trên toàn bộ diện tích khoảng 1,8 ha.

Trong khi đó, phương án Diamond Square đề xuất quy mô dân số lên tới 2.826 người.

Sự chênh lệch này đặt ra yêu cầu phải rà soát và xử lý bài toán dân số trước khi dự án có thể triển khai theo phương án đề xuất.

Đà Nẵng yêu cầu rà soát lại chỉ tiêu dân số

Tại Thông báo số 757 ngày 28/7/2026, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng đề nghị chủ đầu tư phối hợp với UBND phường Hải Châu xác nhận cụ thể số liệu dân số hiện trạng.

Mục tiêu là xác định chính xác số dân hiện hữu, từ đó làm cơ sở xác lập chỉ tiêu dân số chính thức của dự án.

Đến Công văn số 17866 ngày 28/9/2026, vấn đề dân số tiếp tục được Sở Xây dựng đề cập.

Theo UBND phường Hải Châu, sau khi rà soát, số dân thường trú còn lại sau khi trừ dân số thường trú hiện tại tại khu vực là khoảng 266 người.

Việc xác định lại dân số có ý nghĩa quan trọng bởi một dự án nhà ở quy mô lớn tại khu vực lõi đô thị không chỉ tác động đến bản thân khu đất mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới giao thông, trường học, y tế, hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng và các dịch vụ đô thị xung quanh.

Áp lực hạ tầng khiến bài toán Diamond Square phức tạp hơn

Theo đánh giá của UBND TP Đà Nẵng, khu vực phường Hải Châu nơi dự án tọa lạc thuộc vùng lõi trung tâm thành phố.

Đây là khu vực có mật độ dân cư và hoạt động đô thị cao. Trong khi đó, theo đánh giá của Sở Xây dựng, khu vực này không còn nhiều quỹ đất quy hoạch để bổ sung hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ cộng đồng dân cư.

Việc tiếp tục phát sinh các dự án có chức năng ở có thể làm gia tăng dân số và tạo thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng hiện hữu.

Bên cạnh đó, thành phố cũng lưu ý đến chỉ tiêu trong Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021–2030.

Do vậy, việc cho phép một dự án căn hộ cao tầng quy mô lớn tiếp tục triển khai tại khu vực trung tâm phải được cân nhắc đồng thời giữa yêu cầu tháo gỡ pháp lý cho doanh nghiệp và khả năng đáp ứng hạ tầng của đô thị.

Không chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ sang nhà ở cao tầng một cách đại trà

Từ những vấn đề trên, Sở Xây dựng Đà Nẵng đề xuất định hướng sử dụng quỹ đất tại khu vực trung tâm theo hướng hạn chế chuyển đổi.

Theo định hướng được nêu, thành phố không thực hiện chuyển đổi quỹ đất thương mại, dịch vụ và các loại đất khác sang các dự án nhà ở thương mại cao tầng tại vùng lõi đô thị, ngoại trừ những dự án đang trong quá trình tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và đã có cơ sở pháp lý.

Diamond Square 84 Hùng Vương được UBND thành phố xác định có cơ sở xem xét thuộc trường hợp ngoại lệ này.

Lý do là dự án đã có quy hoạch chi tiết, có quyền sử dụng đất và từng được xác định chức năng căn hộ cao cấp trong quy hoạch được phê duyệt. Đồng thời, dự án cũng nằm trong nhóm các trường hợp khó khăn, vướng mắc đã được thành phố tổng hợp để báo cáo cơ quan Trung ương.

Điều này giải thích vì sao một dự án căn hộ cao tầng tại khu vực lõi trung tâm vẫn được đưa vào danh mục dự kiến thực hiện thí điểm, trong khi thành phố đang có định hướng hạn chế phát triển thêm nhà ở thương mại cao tầng tại khu vực này.

Dự án phải đáp ứng thêm nhiều yêu cầu về hạ tầng

Ngoài chỉ tiêu dân số, chủ đầu tư Diamond Square còn phải rà soát mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, bảo đảm phù hợp với quy hoạch phân khu và quy chuẩn xây dựng hiện hành.

Một yêu cầu đáng chú ý khác là bố trí trường mầm non tại tầng 1 và tầng 2 của dự án.

Không gian này phải bảo đảm sân chơi, lối tiếp cận riêng và đáp ứng các yêu cầu liên quan đến môi trường, y tế và phòng cháy chữa cháy.

Dự án cũng phải bảo đảm diện tích cây xanh tối thiểu 2 m²/người. Không gian cây xanh phải có tính chất mở và có khả năng tiếp cận đối với cư dân.

Những yêu cầu này cho thấy việc tháo gỡ pháp lý cho dự án không chỉ dừng lại ở việc giải quyết quyền sử dụng đất hay thủ tục đầu tư. Dự án vẫn phải được rà soát tổng thể về khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn đô thị.

HĐND Đà Nẵng yêu cầu công khai, minh bạch

Trong quá trình thẩm tra tờ trình, Ban Đô thị HĐND TP Đà Nẵng đề nghị UBND thành phố triển khai các dự án theo đúng quy định pháp luật, bảo đảm công khai, minh bạch và kịp thời xử lý những khó khăn, vướng mắc.

Đối với các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171, cơ quan thẩm tra cũng đề nghị rà soát các quy hoạch có liên quan để điều chỉnh chỉ tiêu dân số phù hợp với từng vị trí.

Mục tiêu là hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư, đồng thời tạo điều kiện để những dự án đủ điều kiện có thể tiếp tục triển khai.

UBND thành phố cũng được đề nghị chỉ đạo các sở, ngành phối hợp hỗ trợ và đẩy nhanh thủ tục đối với những dự án đã được HĐND thành phố thông qua trong danh mục thí điểm.

Các cơ quan chức năng phải theo dõi tiến độ và định kỳ báo cáo kết quả thực hiện.

Diamond Square có thể trở lại sau nhiều năm bỏ hoang?

Việc đưa khu đất 84 Hùng Vương vào danh mục dự kiến thực hiện dự án thí điểm tạo ra một cơ sở pháp lý mới để dự án tiếp tục được xử lý.

Tuy nhiên, đây chưa phải là bước đồng nghĩa với việc dự án chắc chắn được triển khai ngay.

Chủ đầu tư vẫn phải khắc phục những tiêu chí chưa đạt theo yêu cầu của Sở Xây dựng, đặc biệt là vấn đề dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, hạ tầng xã hội, cây xanh và các yêu cầu kỹ thuật.

Nếu các vướng mắc được xử lý và dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện theo cơ chế thí điểm, khu đất từng bỏ hoang nhiều năm tại trung tâm Đà Nẵng có thể có cơ hội được đưa trở lại quá trình phát triển.

Ngược lại, nếu các chỉ tiêu quy hoạch và hạ tầng không được giải quyết phù hợp, tiến độ triển khai vẫn có thể tiếp tục phụ thuộc vào quá trình rà soát của các cơ quan chức năng.

Ý nghĩa đối với thị trường bất động sản Đà Nẵng

Trường hợp Diamond Square 84 Hùng Vương phản ánh một vấn đề lớn hơn của thị trường bất động sản Đà Nẵng: những khu đất có vị trí đẹp nhưng bị đình trệ vì vướng pháp lý.

Đối với thành phố, tháo gỡ những dự án như vậy có thể giúp hạn chế tình trạng đất đai bị bỏ trống trong thời gian dài, đồng thời khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai tại khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, với những khu đất nằm trong lõi đô thị, việc tháo gỡ pháp lý cần đi cùng kiểm soát dân số và hạ tầng. Nếu một dự án được triển khai nhưng không có đủ năng lực đáp ứng giao thông, trường học, cây xanh, y tế và các tiện ích công cộng, áp lực lên khu vực xung quanh có thể gia tăng.

Vì vậy, việc HĐND thành phố đưa Diamond Square vào danh mục thí điểm cần được nhìn nhận như một bước tháo gỡ pháp lý có điều kiện, thay vì xem đây là quyết định cuối cùng về việc triển khai dự án.

Việc HĐND TP Đà Nẵng thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết 171, trong đó có Diamond Square tại 84 Hùng Vương, mở thêm hướng xử lý cho một dự án nằm tại vị trí trung tâm nhưng đình trệ trong nhiều năm.

Dự án có lợi thế là đã có quyền sử dụng đất, quy hoạch chi tiết và hồ sơ pháp lý được hình thành từ trước. Tuy nhiên, những vấn đề về chỉ tiêu dân số, hạ tầng xã hội, mật độ xây dựng và khả năng đáp ứng quy hoạch đô thị vẫn là các điều kiện quan trọng cần giải quyết.

Đặc biệt, với đề xuất dân số 2.826 người so với chỉ tiêu 610 người tại ô quy hoạch được nêu, bài toán cân đối giữa quyền lợi của nhà đầu tư và sức chịu tải của khu vực trung tâm sẽ là vấn đề cần được xử lý thận trọng.

Trong thời gian tới, tiến độ thực tế của Diamond Square sẽ phụ thuộc vào việc chủ đầu tư khắc phục các tiêu chí chưa đạt và quá trình phối hợp giữa các sở, ngành, chính quyền địa phương. Nếu các thủ tục được tháo gỡ đúng quy định, khu đất 84 Hùng Vương có thể có cơ hội được tái khởi động sau nhiều năm bỏ trống.

Nguồn tham khảo: Nội dung tờ trình của UBND TP Đà Nẵng, ý kiến của Sở Xây dựng, UBND phường Hải Châu và kết quả thẩm tra của Ban Đô thị HĐND TP Đà Nẵng liên quan danh mục dự án thí điểm theo Nghị quyết 171.

Câu hỏi về Diamond Square Đà Nẵng

1. Diamond Square nằm ở đâu?

Dự án Tổ hợp căn hộ cao cấp Diamond Square nằm tại số 84 Hùng Vương, phường Hải Châu, TP Đà Nẵng, thuộc khu vực lõi trung tâm thành phố.

2. Diện tích khu đất Diamond Square là bao nhiêu?

Khu đất có diện tích khoảng 11.170 m², với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 5.150 tỷ đồng.

3. Vì sao Diamond Square bỏ hoang nhiều năm?

Dự án gặp vướng mắc về pháp lý, trong đó có vấn đề chủ đầu tư có quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ nhưng chưa đáp ứng điều kiện để thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định tại thời điểm đó.

4. Diamond Square có được triển khai ngay sau khi HĐND thông qua?

Chưa. Việc đưa dự án vào danh mục dự kiến thực hiện theo Nghị quyết 171 là cơ sở để tiếp tục xử lý theo cơ chế thí điểm. Chủ đầu tư vẫn phải khắc phục các tiêu chí chưa đạt và hoàn thiện những thủ tục cần thiết.

5. Quy mô dân số dự kiến của dự án là bao nhiêu?

Phương án đề xuất trước đây xác định dân số khoảng 2.826 người. Đây là vấn đề đang được rà soát do vượt chỉ tiêu dân số được phân bổ tại ô quy hoạch liên quan.

6. Thành phố yêu cầu dự án bổ sung những gì?

Chủ đầu tư phải rà soát dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, hạ tầng xã hội, trường mầm non, sân chơi, lối tiếp cận, môi trường, y tế, phòng cháy chữa cháy và diện tích cây xanh tối thiểu 2 m²/người.

7. Vì sao dự án được xem xét là trường hợp ngoại lệ?

Theo UBND TP Đà Nẵng, dự án đã có cơ sở pháp lý, từng được phê duyệt quy hoạch chi tiết và nằm trong nhóm dự án khó khăn, vướng mắc đang được thành phố tổng hợp, báo cáo để tìm hướng tháo gỡ.