Đà Nẵng điều chỉnh bảng giá đất: Cách tính mới với thửa đất nhiều vị trí, bổ sung giá nhiều tuyến đường

Đà Nẵng vừa thông qua nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số quy định về giá đất và bảng giá các loại đất trên địa bàn. Đáng chú ý, thành phố bổ sung phương pháp xác định giá đối với thửa đất nằm tại nhiều vị trí, đồng thời đưa ra hệ số áp dụng cho một số khu vực chưa có giá đất cụ thể trong bảng giá hiện hành.

Đà Nẵng bổ sung và điều chỉnh bảng giá đất

HĐND TP Đà Nẵng vừa thông qua nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến giá đất và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố. Các nội dung mới được xây dựng trên cơ sở sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 28/2026/NQ-HĐND ngày 29/5/2026.

Theo nghị quyết, thành phố bổ sung giá đất vào bảng giá đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị và nông thôn. Bên cạnh đó, một số mức giá đất và tên tuyến đường trong các phụ lục kèm theo Nghị quyết số 28/2026/NQ-HĐND cũng được điều chỉnh.

Việc bổ sung này có ý nghĩa đáng chú ý trong bối cảnh địa bàn Đà Nẵng sau sắp xếp có phạm vi quản lý rộng hơn, bao gồm cả khu vực thuộc tỉnh Quảng Nam trước đây. Nhiều tuyến đường, khu vực và vị trí đất chưa có mức giá tương ứng trong bảng giá hiện hành cần được bổ sung để có cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Một trong những nội dung được quan tâm nhất là cách xác định giá đất đối với thửa đất nằm tại nhiều vị trí khác nhau.

Thửa đất nằm nhiều vị trí sẽ tính giá như thế nào?

Theo quy định mới, trường hợp một thửa đất có diện tích nằm tại nhiều vị trí thì giá đất của toàn bộ thửa được xác định theo phương pháp bình quân gia quyền.

Cách tính này dựa trên tỷ lệ diện tích đất nằm ở từng vị trí.

Nói cách khác, thay vì áp dụng một mức giá duy nhất cho toàn bộ thửa đất, cơ quan xác định nghĩa vụ tài chính sẽ xem xét phần diện tích tương ứng với từng vị trí, sau đó tính mức giá bình quân dựa trên tỷ trọng diện tích.

Phương pháp này có thể giúp phản ánh sát hơn giá trị của một thửa đất trong trường hợp thửa đất có đặc điểm vị trí không đồng nhất.

Chẳng hạn, một phần diện tích có thể nằm tại vị trí có giá đất cao hơn trong khi phần còn lại nằm ở vị trí có hệ số thấp hơn. Việc tính bình quân gia quyền sẽ tạo ra một mức giá tổng hợp dựa trên diện tích thực tế của từng phần.

Đây là điểm mà người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý khi tính toán các khoản tài chính liên quan đến đất đai.

Bổ sung giá đất chăn nuôi tập trung

Ngoài phương pháp xác định giá đối với thửa đất có nhiều vị trí, nghị quyết mới cũng bổ sung quy định liên quan đến đất chăn nuôi tập trung.

Theo đó, giá đất chăn nuôi tập trung được xác định bằng giá đất trồng cây hằng năm.

Quy định này tạo thêm cơ sở để xác định giá đất đối với loại hình sử dụng đất chăn nuôi tập trung trong trường hợp cần tính nghĩa vụ tài chính hoặc thực hiện các thủ tục đất đai có liên quan.

Đối với người dân, doanh nghiệp đang sử dụng hoặc có kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất, việc xác định đúng nhóm đất và mức giá áp dụng là vấn đề quan trọng, bởi giá đất có thể ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí thực hiện thủ tục.

Đất tại khu vực Quảng Nam cũ có thêm cách tính cho kiệt, hẻm

Một nội dung đáng chú ý khác liên quan đến các xã, phường thuộc địa bàn tỉnh Quảng Nam cũ.

Nghị quyết đưa ra cách xác định giá đất đối với các thửa đất ở nằm tại vị trí mặt tiền đường kiệt, hẻm tương ứng với các vị trí 2, 3, 4 và 5 của những tuyến đường chưa được quy định cụ thể trong bảng giá đất.

Theo quy định, mức giá được xác định bằng tỷ lệ nhất định so với giá đất tại vị trí 1 của tuyến đường chính đã có trong bảng giá.

Cụ thể:

• Vị trí 2: áp dụng hệ số 0,5.
• Vị trí 3: áp dụng hệ số 0,45.
• Vị trí 4: áp dụng hệ số 0,35.
• Vị trí 5: áp dụng hệ số 0,3.

Như vậy, giá đất tại các vị trí trong kiệt, hẻm sẽ được xác định dựa trên giá đất vị trí 1 của tuyến đường chính tương ứng thay vì để trống hoặc phải xử lý theo cách thiếu thống nhất.

Quy định này đặc biệt đáng chú ý đối với các khu vực có mạng lưới đường kiệt, hẻm dày đặc nhưng chưa được cập nhật đầy đủ trong bảng giá đất.

Đà Nẵng xử lý thế nào với khu vực chưa có giá đất?

Đối với những khu vực, vị trí, tuyến đường hoặc đoạn đường chưa có giá trong bảng giá đất hiện hành, nghị quyết quy định UBND thành phố chỉ đạo rà soát và triển khai xác định giá đất tạm tính.

Nguyên tắc được đặt ra là việc xác định phải khách quan, phù hợp với thực tế, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và không làm thất thu ngân sách nhà nước.

Quy định này có ý nghĩa trong thực tế bởi khi bảng giá đất chưa bao phủ một khu vực cụ thể, người sử dụng đất có thể gặp khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính hoặc thực hiện các thủ tục liên quan.

Việc có cơ chế giá tạm tính giúp hạn chế khoảng trống trong quá trình quản lý, đồng thời tạo cơ sở để xử lý các hồ sơ đất đai phát sinh tại những vị trí chưa được cập nhật đầy đủ.

Giá đất thương mại dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp được tính theo tỷ lệ

Đối với các vị trí mặt tiền đường kiệt, hẻm chưa được quy định trong bảng giá đất tại các xã, phường thuộc địa bàn tỉnh Quảng Nam cũ, nghị quyết cũng đưa ra tỷ lệ xác định giá đối với đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Theo đó, giá đất thương mại dịch vụ được tính bằng 60% giá đất ở tại khu vực đô thị tương ứng.

Trong khi đó, giá đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được tính bằng 50% giá đất ở tương ứng.

Cách xác định theo tỷ lệ giúp hình thành cơ sở tham chiếu tương đối rõ ràng đối với các loại đất chưa có mức giá cụ thể trong bảng giá tại những khu vực nói trên.

Đối với doanh nghiệp, hộ kinh doanh hoặc người dân đang sử dụng đất cho mục đích thương mại, dịch vụ và sản xuất, đây là một trong những nội dung cần được lưu ý khi tính toán chi phí đất đai.

Hồ sơ đã nộp trước khi nghị quyết mới có hiệu lực được xử lý ra sao?

Nghị quyết cũng có quy định chuyển tiếp đối với các trường hợp đã nộp hồ sơ hợp lệ trước thời điểm quy định mới có hiệu lực.

Nếu tại thời điểm đó, vị trí, tuyến đường hoặc đoạn đường chưa có giá trong bảng giá đất để xác định các khoản thu ngân sách từ đất đai, thì sẽ áp dụng theo phụ lục giá đất kèm theo nghị quyết mới.

Quy định chuyển tiếp giúp tạo cơ sở xử lý những hồ sơ đang trong quá trình giải quyết, tránh tình trạng mỗi thời điểm lại áp dụng một cách khác nhau đối với các trường hợp có hoàn cảnh tương đồng.

Đây cũng là vấn đề người dân nên kiểm tra kỹ khi thực hiện các thủ tục như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận, giao đất, thuê đất hoặc thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác.

Bảng giá đất khu vực Đà Nẵng cũ vẫn giữ nguyên theo nghị quyết trước đó

Trước đó, theo nghị quyết được HĐND TP Đà Nẵng thông qua vào tháng 5/2026, bảng giá đất đối với khu vực Đà Nẵng cũ được giữ nguyên theo đơn giá tại bảng giá đất hiện hành.

Trong số các tuyến đường có giá đất cao, đường Bạch Đằng, đoạn ven sông Hàn từ Lê Duẩn đến Nguyễn Văn Linh, tiếp tục là khu vực có mức giá đất ở cao nhất thành phố.

Mức giá được nêu ở mức hơn 340 triệu đồng/m². So với mức khoảng 98,8 triệu đồng/m² của năm 2021, giá đất tại tuyến đường này đã tăng gần 3,5 lần. So với mức điều chỉnh vào đầu năm, hơn 286 triệu đồng/m², mức mới cũng cao hơn đáng kể.

Giá đất tại các tuyến đường trung tâm và những khu vực có lợi thế về vị trí, thương mại, du lịch và hạ tầng tiếp tục là một trong những yếu tố được thị trường quan tâm.

Giá đất tại khu vực Quảng Nam cũ tăng theo lộ trình

Nếu khu vực Đà Nẵng cũ tiếp tục giữ đơn giá hiện hành theo nghị quyết trước đó, bảng giá đất áp dụng tại địa bàn tỉnh Quảng Nam cũ tương ứng với 78 xã, phường có mức điều chỉnh theo lộ trình.

Theo thông tin được công bố, mức tăng dao động từ 9% đến 70% so với giá đất hiện hành.

Đáng chú ý, khu vực huyện Thăng Bình cũ là một trong những địa bàn có biến động tương đối mạnh, đặc biệt tại các xã ven biển.

Cụ thể, xã Thăng Trường tăng tới 64%, trong khi xã Thăng An tăng 40%.

Một số địa phương khác cũng ghi nhận mức tăng đáng kể:

• Thăng Phú tăng 47%.
• Đồng Dương tăng 41%.
• Thăng Điền tăng 32%.
• Thăng Bình tăng 24%.

Sự điều chỉnh này có thể tác động đến nhiều nhóm chủ thể trên thị trường, từ người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, doanh nghiệp triển khai dự án đến nhà đầu tư đang theo dõi giá trị đất tại những khu vực có tốc độ phát triển hạ tầng nhanh.

Bảng giá đất Đà Nẵng tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Việc điều chỉnh bảng giá đất không đồng nghĩa giá giao dịch trên thị trường sẽ tăng tương ứng. Giá đất trong bảng giá của Nhà nước và giá mua bán thực tế là hai khái niệm khác nhau.

Tuy nhiên, bảng giá đất là một cơ sở quan trọng trong nhiều trường hợp liên quan đến nghĩa vụ tài chính và quản lý đất đai. Vì vậy, khi mức giá được điều chỉnh, chi phí thực hiện một số thủ tục liên quan đến đất có thể thay đổi theo.

Đối với nhà đầu tư, điều này đặt ra yêu cầu phải phân biệt giữa giá đất theo bảng giá và giá thị trường.

Một khu vực có bảng giá tăng mạnh chưa chắc giá giao dịch sẽ tăng tương ứng. Ngược lại, những nơi có hạ tầng mới, quy hoạch rõ ràng và nhu cầu thực tế cao vẫn có thể ghi nhận mức giá thị trường khác biệt đáng kể so với bảng giá.

Do đó, người mua bất động sản tại Đà Nẵng cần xem xét đồng thời nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, pháp lý, quy hoạch, khả năng khai thác, hạ tầng, thanh khoản và mặt bằng giao dịch thực tế.

Những khu vực ven biển Quảng Nam cũ cần được theo dõi

Việc điều chỉnh giá đất với mức tăng đáng kể tại một số địa bàn, đặc biệt các khu vực ven biển, có thể khiến thị trường chú ý nhiều hơn tới các địa phương này.

Tuy nhiên, mức tăng bảng giá đất cần được nhìn nhận trong mối tương quan với tốc độ phát triển hạ tầng và khả năng hình thành nhu cầu thực.

Đối với các khu vực ven biển, giá trị bất động sản thường chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như hạ tầng giao thông, du lịch, quy hoạch đô thị, các dự án thương mại – dịch vụ và khả năng kết nối với trung tâm Đà Nẵng.

Vì vậy, việc bảng giá đất tăng là một thông tin quan trọng nhưng chưa đủ để kết luận về triển vọng đầu tư của một khu vực.\

Nguồn tham khảo: Nội dung được biên tập từ thông tin về nghị quyết sửa đổi, bổ sung quy định giá đất và bảng giá các loại đất trên địa bàn TP Đà Nẵng cùng các thông tin được công bố liên quan đến bảng giá đất năm 2026.

Một số câu hỏi thường gặp về bảng giá đất Đà Nẵng

Đà Nẵng có thay đổi bảng giá đất không?
Có. HĐND TP Đà Nẵng đã thông qua nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số quy định về giá đất và bảng giá các loại đất, trong đó bổ sung giá tại một số khu vực, tuyến đường và điều chỉnh một số nội dung liên quan.

Thửa đất nằm ở nhiều vị trí được tính giá thế nào?
Giá đất của thửa đất được xác định theo phương pháp bình quân gia quyền, dựa trên tỷ lệ diện tích đất nằm tại từng vị trí.

Giá đất trong kiệt, hẻm tại khu vực Quảng Nam cũ được tính thế nào?
Đối với những tuyến đường chưa có quy định cụ thể, vị trí 2 áp dụng hệ số 0,5; vị trí 3 là 0,45; vị trí 4 là 0,35 và vị trí 5 là 0,3 so với giá đất tại vị trí 1 của tuyến đường chính đã được quy định.

Đất thương mại dịch vụ trong các vị trí kiệt, hẻm chưa có giá được tính ra sao?
Theo quy định mới, giá đất thương mại dịch vụ tại các vị trí này được tính bằng 60% giá đất ở tại khu vực đô thị tương ứng.

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được tính thế nào?
Mức giá được xác định bằng 50% giá đất ở tương ứng tại các vị trí được quy định.

Bảng giá đất tăng có đồng nghĩa giá bất động sản tăng tương ứng không?
Không nhất thiết. Bảng giá đất là cơ sở phục vụ quản lý và xác định một số nghĩa vụ tài chính, trong khi giá giao dịch trên thị trường còn phụ thuộc vào cung cầu, vị trí, pháp lý, hạ tầng, quy hoạch và khả năng khai thác.

Người mua bất động sản Đà Nẵng cần lưu ý gì?

Việc Đà Nẵng tiếp tục hoàn thiện bảng giá đất là một bước quan trọng trong quá trình quản lý đất đai trên địa bàn có phạm vi rộng và đặc điểm thị trường khác nhau giữa khu vực đô thị trung tâm, vùng ven và các địa bàn thuộc Quảng Nam cũ.

Với người dân, thay đổi đáng chú ý nhất là cách xác định giá đối với thửa đất nằm tại nhiều vị trí và các cơ chế xử lý đối với khu vực chưa có giá cụ thể.

Với doanh nghiệp, việc cập nhật giá đất có thể ảnh hưởng đến bài toán chi phí, nghĩa vụ tài chính và quá trình chuẩn bị dự án.

Còn với nhà đầu tư, bảng giá đất nên được xem là một trong nhiều dữ liệu cần tham khảo, thay vì sử dụng đơn độc để đánh giá khả năng tăng giá của bất động sản.

Trong bối cảnh Đà Nẵng tiếp tục mở rộng không gian phát triển đô thị, đầu tư hạ tầng và tăng cường liên kết với các khu vực trước đây thuộc Quảng Nam, những thay đổi về bảng giá đất sẽ tiếp tục là thông tin quan trọng đối với thị trường.