Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình

Thời hạn sử dụng nhà chung cư tiếp tục là một trong những nội dung đáng chú ý trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở. Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với pháp luật về xây dựng.

Nội dung này được đưa ra trong bối cảnh Chính phủ đang khẩn trương hoàn thiện một loạt dự án luật có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo Báo Điện tử Chính phủ, Nghị quyết 278/NQ-CP yêu cầu các cơ quan liên quan hoàn thiện hồ sơ các dự án luật để báo cáo Phó Thủ tướng phụ trách xem xét, quyết định trước ngày 21/9/2026, sau đó trình Quốc hội.

Điểm đáng chú ý đối với người mua căn hộ là vấn đề niên hạn công trình và quyền của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng.

Thời hạn sử dụng chung cư sẽ gắn với niên hạn xây dựng công trình

Theo định hướng được Chính phủ nêu tại Nghị quyết 278/NQ-CP, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình.

Điều này có nghĩa việc xác định thời hạn sử dụng chung cư cần được đặt trong mối quan hệ thống nhất với quy định pháp luật về xây dựng và tuổi thọ của công trình.

Đây là vấn đề có ý nghĩa lớn đối với thị trường căn hộ bởi nhà chung cư không chỉ là tài sản để ở mà còn gắn với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và các nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu.

Chính phủ đồng thời yêu cầu quy định cụ thể phương án xử lý khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng. Trong đó, dự thảo cần làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, chẳng hạn quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để tham gia xây dựng công trình mới khi chung cư hết thời hạn.

Hết niên hạn công trình không nên được hiểu đơn giản là mất quyền tài sản

Một trong những vấn đề được nhiều người mua căn hộ quan tâm là liệu việc áp dụng thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình có đồng nghĩa với việc hết thời hạn thì chủ sở hữu mất căn hộ hay không.

Theo định hướng hiện được Chính phủ yêu cầu đưa vào Luật Nhà ở (sửa đổi), trọng tâm không chỉ nằm ở việc xác định một khoảng thời gian sử dụng công trình, mà còn phải xây dựng cơ chế xử lý khi công trình hết thời hạn và làm rõ quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu.

Nói cách khác, cần phân biệt giữa thời hạn sử dụng của công trình và cơ chế bảo đảm quyền tài sản của người sở hữu căn hộ.

Đây cũng là lý do Nghị quyết yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn, thay vì chỉ xác định niên hạn mà không có phương án tiếp theo.

Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu cần được quy định rõ

Một điểm đáng chú ý trong định hướng sửa đổi Luật Nhà ở là quyền của chủ sở hữu khi chung cư hết thời hạn sử dụng.

Theo nội dung Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu, quy định mới cần làm rõ ít nhất các vấn đề liên quan đến:

• Quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư.
• Nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu khi tham gia xây dựng lại công trình.
• Cơ chế xử lý đối với nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng.
• Trách nhiệm của các bên liên quan trong quá trình cải tạo, xây dựng lại.
• Sự phù hợp giữa thời hạn sử dụng công trình với quy định pháp luật về xây dựng.

Việc quy định rõ các nội dung này có thể tạo cơ sở pháp lý cụ thể hơn cho quá trình cải tạo, xây dựng lại những khu chung cư cũ hoặc công trình không còn đáp ứng yêu cầu an toàn.

Trong thực tế, bài toán cải tạo chung cư cũ từ lâu liên quan đến nhiều vấn đề như di dời cư dân, bồi thường, tái định cư, quyền sử dụng đất, lựa chọn nhà đầu tư và phương án tài chính. Vì vậy, cơ chế xử lý sau khi công trình hết thời hạn có vai trò quan trọng đối với cả người dân và doanh nghiệp.

Không chỉ thời hạn chung cư, Chính phủ còn yêu cầu hoàn thiện cơ chế đất đai

Nghị quyết 278/NQ-CP không chỉ tập trung vào Luật Nhà ở. Chính phủ cũng yêu cầu tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), được xác định là dự án luật có phạm vi tác động rộng và liên quan trực tiếp đến nguồn lực đất đai.

Một trong những nhóm nội dung được yêu cầu nghiên cứu, bổ sung là tiêu chí khung, nguyên tắc và cơ chế xác định, kiểm tra, giám sát việc quyết định giá đất. Đồng thời, cần làm rõ chính sách về giá đất cũng như vai trò của Nhà nước trong điều tiết, quản lý và quyết định giá đất.

Ngoài ra, dự thảo cần nghiên cứu cơ chế tài chính để xử lý chênh lệch địa tô, đất bỏ hoang hoặc đất chậm đưa vào sử dụng. Các tiêu chí xác định những trường hợp này cũng cần được quy định cụ thể.

Chính phủ đồng thời yêu cầu xây dựng cơ chế phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực và trục lợi chính sách trong các lĩnh vực như bồi thường, tái định cư và xây dựng trái phép.

Đáng chú ý, việc xây dựng và kết nối hệ thống dữ liệu đất đai cũng được đặt ra theo nguyên tắc minh bạch, nhằm hỗ trợ giao dịch bất động sản.

Hạn chế phân lô, bán nền cũng được đưa vào dự thảo Luật Nhà ở

Bên cạnh vấn đề thời hạn sử dụng chung cư, Chính phủ yêu cầu dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung các tiêu chí khung như loại đô thị, mật độ dân số và tỷ lệ diện tích do Bộ Xây dựng quy định.

Các tiêu chí này sẽ làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể việc hạn chế phân lô, bán nền, đồng thời quy định các biện pháp nhằm ngăn ngừa hoạt động đầu cơ và trục lợi chính sách.

Đây là nội dung có thể ảnh hưởng đến cách thức phát triển một số khu vực đô thị, đặc biệt tại những địa bàn có tốc độ đô thị hóa cao hoặc thị trường đất nền diễn biến mạnh.

Tuy nhiên, các tiêu chí cụ thể và cách thức áp dụng còn phụ thuộc vào quá trình hoàn thiện dự thảo luật và các văn bản hướng dẫn sau này.

Chính sách nhà ở cho thuê cũng được yêu cầu hoàn thiện

Một nhóm nội dung khác được Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu là nhà ở cho thuê.

Dự thảo cần làm rõ các loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách theo mô hình sở hữu, quản lý và vận hành.

Cùng với đó là nghiên cứu các cơ chế tài chính liên quan đến thuế, phí, tiền sử dụng đất và tín dụng nhằm kiểm soát, quản lý giá nhà ở cho thuê phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở.

Chính phủ cũng yêu cầu quy định rõ tiêu chí, đối tượng và phạm vi được hưởng ưu đãi đối với nhà ở cho thuê; đơn giản hóa thủ tục đầu tư phát triển và tiếp cận nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở ổn định, lâu dài của người dân.

Một nội dung đáng chú ý khác là yêu cầu nghiên cứu các biện pháp hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách trong lĩnh vực nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đi kèm chế tài xử lý phù hợp.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi hướng tới thị trường minh bạch hơn

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp tục rà soát thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản.

Dự thảo cũng được yêu cầu hoàn thiện cơ chế để thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai công khai, minh bạch, ổn định và bền vững.

Một số vấn đề khác được đặt ra gồm:

• Quản lý thị trường minh bạch, hạn chế đầu cơ và thao túng.
• Bảo đảm giá trị còn lại của hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
• Rà soát cơ chế bảo lãnh ngân hàng.
• Kiểm soát điều kiện kinh doanh, trình tự giao dịch và huy động vốn.
• Tăng trách nhiệm công khai thông tin của các chủ thể kinh doanh bất động sản.
• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.
• Kết nối dữ liệu bất động sản với dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, công chứng, dân cư và tín dụng.

Những nội dung này cho thấy việc sửa đổi các luật liên quan đến bất động sản đang được tiếp cận theo hướng đồng bộ hơn, thay vì xử lý riêng lẻ từng vấn đề.

Người mua căn hộ cần lưu ý gì?

Trong thời gian các dự án luật đang được hoàn thiện, người mua căn hộ cần phân biệt giữa định hướng chính sách và quy định pháp luật đã có hiệu lực.

Nghị quyết 278/NQ-CP hiện là cơ sở chỉ đạo để các cơ quan tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Do đó, những nội dung về thời hạn sử dụng chung cư, quyền của chủ sở hữu khi hết niên hạn và cơ chế xây dựng lại cần tiếp tục được theo dõi trong quá trình xây dựng, thẩm tra và xem xét dự án luật.

Đối với người đang có nhu cầu mua căn hộ, thay vì chỉ quan tâm đến một con số về niên hạn, cần xem xét tổng thể hồ sơ pháp lý của dự án, tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, chất lượng công trình, quy hoạch, chủ đầu tư, phương án quản lý vận hành và các quy định hiện hành liên quan.

Đối với nhà đầu tư, những thay đổi trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có thể ảnh hưởng đến cách phát triển dự án, giao dịch, huy động vốn, chuyển nhượng dự án và quản lý tài sản trong dài hạn.

Ba dự án luật quan trọng sẽ tiếp tục được lấy ý kiến

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP, Bộ Công an, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng Bộ Xây dựng được yêu cầu khẩn trương tổ chức lấy ý kiến Nhân dân thông qua hệ thống VNeID đối với ba dự án luật gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Các bộ cũng được yêu cầu xây dựng báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý và công khai nội dung này.

Đây là bước đáng chú ý bởi ba đạo luật có quan hệ chặt chẽ với nhau và cùng tác động đến quyền sử dụng đất, phát triển nhà ở, hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như quyền lợi của người mua nhà.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thay đổi quan trọng về pháp lý

Nghị quyết 278/NQ-CP cho thấy Chính phủ đang yêu cầu đẩy nhanh quá trình hoàn thiện đồng thời ba nhóm chính sách lớn liên quan trực tiếp đến bất động sản: đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Trong đó, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình là một nội dung được người mua căn hộ đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, điểm quan trọng không chỉ nằm ở việc xác định niên hạn mà còn ở cơ chế xử lý sau khi công trình hết thời hạn, quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và quyền lợi của chủ sở hữu.

Song song với đó, việc hoàn thiện cơ chế giá đất, dữ liệu đất đai, phân lô bán nền, nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, chuyển nhượng dự án và minh bạch thông tin bất động sản có thể tạo ra những thay đổi đáng chú ý đối với thị trường trong thời gian tới.

Với người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản, đây là giai đoạn cần theo dõi sát các dự thảo và văn bản chính thức, thay vì chỉ dựa vào những thông tin truyền miệng về “chung cư có thời hạn” hay những thay đổi được diễn giải đơn giản trên thị trường.

Nguồn tham khảo: Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 và thông tin công bố trên Báo Điện tử Chính phủ; các thông tin báo chí về quá trình hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi).

Câu hỏi về thời hạn sử dụng chung cư

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư có được quy định theo niên hạn công trình không?

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm thống nhất với pháp luật về xây dựng. Đây là định hướng được đưa vào quá trình hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

2. Hết thời hạn sử dụng chung cư có đồng nghĩa với việc chủ sở hữu mất căn hộ?

Không nên hiểu đơn giản như vậy. Nội dung Chính phủ yêu cầu xây dựng còn bao gồm cơ chế xử lý nhà chung cư hết thời hạn và làm rõ quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính liên quan.

3. Chủ sở hữu có phải đóng tiền khi xây dựng lại chung cư?

Nghị quyết yêu cầu dự thảo luật làm rõ quyền được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn. Cách thức, mức đóng góp và cơ chế thực hiện cụ thể sẽ cần được quy định trong hệ thống pháp luật sau khi được hoàn thiện.

4. Ngoài thời hạn chung cư, Luật Nhà ở sửa đổi còn đề cập vấn đề gì?

Dự thảo còn được yêu cầu hoàn thiện các quy định về nhà ở cho thuê, hạn chế phân lô bán nền, nhà ở xã hội, cơ chế ưu đãi, quản lý vận hành và các giải pháp ngăn ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách.

5. Những thay đổi này đã chính thức có hiệu lực chưa?

Nghị quyết 278/NQ-CP là văn bản chỉ đạo việc hoàn thiện các dự án luật. Những nội dung đang được nghiên cứu, sửa đổi trong dự thảo chưa nên được hiểu là toàn bộ đã trở thành quy định pháp luật có hiệu lực. Người dân và doanh nghiệp cần tiếp tục theo dõi quá trình Quốc hội xem xét, quyết định và các văn bản hướng dẫn liên quan.