Bất động sản công nghiệp tuần qua: TP.HCM đề xuất chuyển đổi khu công nghiệp, Đà Nẵng có dự án 400ha

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến đáng chú ý trong tuần qua, từ định hướng chuyển đổi mô hình khu chế xuất, khu công nghiệp tại TP.HCM đến việc bổ sung quỹ đất sản xuất tại Đà Nẵng, Đồng Phú và TP. Huế. Cùng với đó, một số dự án cụm công nghiệp, nhà máy sản xuất giấy, dược phẩm và thực phẩm chức năng đã có bước tiến mới về đầu tư, xây dựng hoặc hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Những diễn biến này cho thấy thị trường đang phát triển theo hai hướng song song: nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất công nghiệp hiện hữu và mở rộng không gian sản xuất tại các địa phương có định hướng thu hút đầu tư. Tuy nhiên, tiến độ triển khai thực tế, khả năng hoàn thiện hạ tầng và mức độ thu hút doanh nghiệp sẽ là những yếu tố quyết định hiệu quả của từng dự án.

TP.HCM đề xuất chuyển đổi mô hình khu chế xuất, khu công nghiệp hiện hữu

Một trong những thông tin đáng chú ý là TP.HCM đang xây dựng cơ chế chuyển đổi các khu chế xuất, khu công nghiệp hiện hữu sang mô hình có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao hơn.

Theo hồ sơ dự thảo, thành phố có 105 khu chế xuất, khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 50.288ha. Trong số này, 67 khu đã được thành lập, thu hút hơn 5.300 dự án với tổng vốn đăng ký gần 80 tỷ USD.

Bốn mô hình được đề xuất gồm khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghiệp hỗ trợ và khu công nghệ số tập trung. Lộ trình đáp ứng các tiêu chí chuyển đổi có thể kéo dài tối đa 8 năm.

Điểm đáng chú ý của định hướng này là ưu tiên nâng cao chất lượng khai thác quỹ đất công nghiệp đã hình thành, thay vì chỉ mở rộng diện tích. Khi các khu công nghiệp được chuyển đổi theo hướng chuyên môn hóa, doanh nghiệp có thể tiếp cận hệ sinh thái sản xuất phù hợp hơn, tăng cường liên kết chuỗi cung ứng và nâng cao hiệu quả sử dụng hạ tầng.

Tuy nhiên, đây vẫn là đề xuất chính sách đang trong quá trình hoàn thiện, chưa phải quyết định chuyển đổi đồng loạt các khu công nghiệp. Việc triển khai trong thực tế còn phụ thuộc vào tiêu chí cụ thể, lộ trình thực hiện, khả năng đáp ứng của doanh nghiệp và phương án xử lý các vấn đề liên quan đến đất đai, môi trường, hạ tầng kỹ thuật.

Đối với thị trường bất động sản công nghiệp, định hướng này có thể làm gia tăng sự phân hóa giữa các khu công nghiệp. Những khu vực có hạ tầng tốt, khả năng kết nối thuận lợi và phù hợp với ngành sản xuất công nghệ cao có thể có lợi thế trong việc thu hút nhà đầu tư mới.

Dự án khu công nghiệp cơ khí THACO được thuê hơn 701ha đất

Cùng với định hướng chuyển đổi mô hình khu công nghiệp, TP.HCM cũng ghi nhận bước tiến về đất đai đối với dự án khu công nghiệp chuyên ngành cơ khí của THACO.

Cụ thể, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định cho Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Khu công nghiệp Thadico – Bình Dương thuê khoảng 701,2ha đất để thực hiện dự án.

Khu công nghiệp được quy hoạch trên diện tích gần 785,86ha tại phường Bình Cơ và phường Tân Uyên. Dự án hướng đến hình thành tổ hợp nghiên cứu, chế tạo và liên kết sản xuất cơ khí, với tổng vốn đầu tư được đề cập ở mức khoảng 75.000 tỷ đồng.

Nhu cầu lao động dự kiến của dự án vào khoảng 32.200 người. Đây là quy mô đáng chú ý xét trên phương diện tổ chức sản xuất, nhu cầu nhân lực và khả năng hình thành mạng lưới doanh nghiệp phụ trợ.

Phần diện tích được thuê trong đợt này là một phần quỹ đất triển khai dự án. Phần diện tích còn lại tiếp tục thực hiện các thủ tục thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ theo quy định.

Nếu được triển khai đồng bộ, khu công nghiệp chuyên ngành cơ khí có thể tạo điều kiện phát triển chuỗi cung ứng linh kiện, chế tạo, gia công và các dịch vụ công nghiệp liên quan. Mô hình chuyên ngành cũng có khả năng hỗ trợ doanh nghiệp tăng cường liên kết sản xuất, chia sẻ hạ tầng và tiếp cận nguồn lao động có kỹ năng phù hợp.

Dù vậy, quy mô vốn và diện tích đất không đồng nghĩa toàn bộ năng lực sản xuất sẽ được hình thành ngay lập tức. Tiến độ giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng, thu hút doanh nghiệp thứ cấp và tổ chức tuyển dụng sẽ quyết định khả năng hiện thực hóa mục tiêu của dự án.

Đà Nẵng chấp thuận đầu tư khu công nghiệp WHA quy mô 400ha

Ngày 8/10, UBND TP. Đà Nẵng ban hành Quyết định số 4602/QĐ-UBND, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án Khu công nghiệp WHA Đà Nẵng.

Dự án có quy mô 400ha tại xã Thăng Bình và xã Đồng Dương, với tổng vốn đầu tư khoảng 2.709 tỷ đồng, tương đương 105 triệu USD. Nhà đầu tư là Công ty WHA Industrial Development International (SG) Pte. Ltd.

Theo kế hoạch, dự án được triển khai thành hai giai đoạn, mỗi giai đoạn 200ha. Giai đoạn đầu dự kiến thực hiện từ quý IV/2027 đến quý IV/2030. Giai đoạn hai dự kiến kéo dài từ quý I/2031 đến quý I/2034.

Khu công nghiệp được định hướng phát triển đa ngành, ưu tiên các lĩnh vực ô tô, cơ khí, điện, điện tử, viễn thông, y tế, công nghệ cao và logistics. Cơ cấu ngành nghề này hướng đến thu hút doanh nghiệp sản xuất, lắp ráp, cung ứng linh kiện và các đơn vị cung cấp dịch vụ hỗ trợ công nghiệp.

Một nội dung đáng chú ý là nhà đầu tư phải bố trí quỹ đất dành cho nhà lưu trú công nhân và các công trình dịch vụ phục vụ người lao động. Đây là yêu cầu có ý nghĩa đối với việc hình thành môi trường sản xuất đồng bộ, đặc biệt khi các khu công nghiệp có quy mô lớn cần lực lượng lao động ổn định.

Việc chấp thuận chủ trương đầu tư là bước pháp lý quan trọng, nhưng chưa đồng nghĩa toàn bộ dự án đã sẵn sàng đi vào hoạt động. Các công việc tiếp theo về giải phóng mặt bằng, bàn giao đất, đầu tư hạ tầng và thu hút doanh nghiệp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ khai thác.

Đối với thị trường bất động sản công nghiệp miền Trung, dự án WHA Đà Nẵng bổ sung nguồn cung đất sản xuất theo kế hoạch dài hạn. Khả năng hấp thụ quỹ đất sẽ phụ thuộc vào nhu cầu thuê của doanh nghiệp, chất lượng hạ tầng, kết nối giao thông và các điều kiện vận hành thực tế.

Khu công nghiệp Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 tiếp tục triển khai thu hồi đất

Tại khu vực Đồng Phú, UBND phường Đồng Phú đã ban hành quyết định thu hồi khoảng 127,88ha đất của Công ty Cổ phần Cao su Đồng Phú để thực hiện dự án Khu công nghiệp Bắc Đồng Phú giai đoạn 2.

Theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, dự án có tổng diện tích khoảng 316,78ha, gồm khu A rộng 132,75ha tại phường Đồng Phú và khu B rộng 184,03ha tại phường Bình Phước. Tổng vốn đầu tư được đề cập ở mức 1.360 tỷ đồng.

Dự án được định hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp sinh thái, tập trung vào công nghiệp chế biến, chế tạo và các dịch vụ phục vụ sản xuất. Nhu cầu lao động theo quy hoạch dự kiến khoảng 9.500–19.000 người. Ngoài quỹ đất phục vụ hoạt động công nghiệp, dự án còn bố trí khoảng 1,4ha cho nhà lưu trú chuyên gia và người lao động.

Song song với công tác thu hồi đất, địa phương đang ưu tiên đầu tư các tuyến đường kết nối khu công nghiệp với mạng lưới giao thông hiện hữu. Đây là yếu tố quan trọng để tạo thuận lợi cho quá trình vận chuyển nguyên vật liệu, hàng hóa thành phẩm và di chuyển của lực lượng lao động.

Đối với doanh nghiệp đang tìm kiếm địa điểm sản xuất, khả năng kết nối giao thông và tính đồng bộ của hạ tầng thường là những tiêu chí quan trọng bên cạnh giá thuê đất. Do đó, tiến độ triển khai các tuyến đường kết nối sẽ ảnh hưởng đến mức độ hấp dẫn của khu công nghiệp khi quỹ đất được đưa ra khai thác.

Tuy nhiên, quá trình thu hồi đất mới là một phần trong lộ trình phát triển dự án. Việc hoàn thành các thủ tục liên quan, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và thu hút nhà đầu tư thứ cấp vẫn cần được theo dõi trong các giai đoạn tiếp theo.

TP. Huế đề xuất bổ sung khoảng 385ha đất phát triển công nghiệp

TP. Huế đang lấy ý kiến về phương án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung tại 9 vị trí. Trong số các nội dung được đề xuất, hai khu vực phát triển công nghiệp với tổng diện tích khoảng 385ha là điểm đáng chú ý.

Đồ án cũng đề cập định hướng phát triển đại lộ Bắc – Nam phía Đông dài khoảng 75km, kết nối các khu công nghiệp phía Bắc, ga đường sắt tốc độ cao và các trung tâm dịch vụ với Khu kinh tế Chân Mây – Lăng Cô cùng cảng Chân Mây.

Trong hai khu vực công nghiệp được đề xuất, khu vực tại phường Phong Dinh và xã Đan Điền có quy mô lớn nhất, khoảng 369ha. Phương án đặt ra việc điều chỉnh một phần khu vực phát triển dân cư nông thôn, mặt nước, đất khai thác khoáng sản và rừng sản xuất thành khu vực phát triển công nghiệp.

Mục tiêu là hình thành quỹ đất phục vụ thu hút đầu tư, đồng thời bảo đảm sự phù hợp với quy hoạch chung và các quy hoạch liên quan.

Tại phường Phú Bài, một khu vực khoảng 16ha đang được quy hoạch phát triển đô thị mới cũng được đề xuất chuyển sang phát triển công nghiệp. Tổng diện tích của hai khu vực là khoảng 385ha.

Nếu được xem xét và triển khai theo quy định, việc bổ sung quỹ đất có thể tạo thêm dư địa phát triển công nghiệp tại Huế. Tuy nhiên, cần lưu ý đây là phương án đang được lấy ý kiến, không đồng nghĩa các khu đất đã hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc sẵn sàng cho thuê.

Đặc biệt, đối với những khu vực liên quan đến đất rừng sản xuất, mặt nước và các chức năng sử dụng đất khác, quá trình điều chỉnh cần tuân thủ quy định pháp luật, đánh giá tác động liên quan và bảo đảm sự đồng bộ giữa quy hoạch công nghiệp với hạ tầng giao thông, môi trường và dân cư.

Thanh Hóa khởi công Cụm công nghiệp Hà Long I giai đoạn 1

Bên cạnh các khu công nghiệp quy mô lớn, hệ thống cụm công nghiệp tại địa phương cũng ghi nhận những bước tiến mới.

Ngày 8/10, Cụm công nghiệp Hà Long I khởi công giai đoạn 1 tại xã Hà Long, tỉnh Thanh Hóa. Dự án có tổng diện tích khoảng 74,8ha, tổng vốn đầu tư khoảng 500 tỷ đồng.

Giai đoạn đầu được triển khai trên diện tích khoảng 30ha, tập trung xây dựng hệ thống giao thông nội bộ, cấp điện, cấp nước, thoát nước và xử lý nước thải.

Theo kế hoạch, chủ đầu tư dự kiến hoàn thành hạ tầng giai đoạn 1 trước tháng 3/2027. Công tác giải phóng mặt bằng toàn dự án được yêu cầu hoàn thành chậm nhất ngày 31/12/2026.

Việc phát triển hạ tầng cụm công nghiệp có thể tạo điều kiện để các doanh nghiệp sản xuất và cơ sở công nghiệp hỗ trợ tiếp cận mặt bằng phù hợp. Tuy nhiên, hiệu quả thu hút đầu tư còn phụ thuộc vào cơ cấu ngành nghề, khả năng kết nối giao thông, chất lượng hạ tầng kỹ thuật và nhu cầu thuê thực tế.

Đối với địa phương, cụm công nghiệp có thể góp phần tổ chức lại hoạt động sản xuất, tạo việc làm và hình thành thêm các điểm tập trung doanh nghiệp. Để đạt mục tiêu này, hệ thống xử lý nước thải và các công trình môi trường cần được đầu tư đồng bộ ngay từ giai đoạn đầu.

Quảng Ninh khởi công nhà máy giấy bao bì công nghệ cao gần 1.500 tỷ đồng

Ngày 7/10, Công ty Cổ phần Giấy Quảng Ninh khởi công nhà máy sản xuất giấy bao bì công nghệ cao tại Cụm công nghiệp Phương Nam, phường Yên Tử.

Dự án có diện tích 26.340m², tổng vốn đầu tư 1.496 tỷ đồng và công suất lắp đặt 140.000 tấn sản phẩm mỗi năm. Công trình dự kiến hoàn thành đầu tư, lắp đặt vào tháng 12/2027, tạo việc làm thường xuyên cho khoảng 200 lao động.

Nhà máy được triển khai trong bối cảnh nhu cầu bao bì phục vụ sản xuất, lưu thông hàng hóa và thương mại tiếp tục tạo ra yêu cầu đối với ngành công nghiệp giấy. Việc đầu tư công nghệ sản xuất có thể giúp doanh nghiệp mở rộng năng lực cung ứng và đáp ứng nhu cầu của khách hàng công nghiệp.

Tuy nhiên, hiệu quả kinh doanh sẽ còn phụ thuộc vào nguồn cung nguyên liệu, chi phí năng lượng, khả năng tiêu thụ sản phẩm và các tiêu chuẩn môi trường. Đối với ngành giấy, kiểm soát chất lượng và quản lý chất thải cũng là những yêu cầu quan trọng trong quá trình vận hành.

Việc nhà máy dự kiến tạo việc làm cho khoảng 200 lao động là một chỉ tiêu đáng chú ý đối với thị trường lao động địa phương. Mức đóng góp thực tế sẽ được xác định rõ hơn khi dự án hoàn thành và đi vào sản xuất.

Ninh Bình điều chỉnh dự án nhà máy dược phẩm và thực phẩm chức năng hơn 1.171 tỷ đồng

Tại Cụm công nghiệp Kim Bình, UBND tỉnh Ninh Bình đã chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án nhà máy đạt chuẩn GMP sản xuất thực phẩm chức năng và thuốc.

Dự án do Công ty Cổ phần EMJ Hà Nam thực hiện, có tổng vốn đầu tư 1.171,6 tỷ đồng. Theo kế hoạch, dự án dự kiến triển khai từ tháng 10/2026 đến tháng 9/2031.

Nhà máy được định hướng sản xuất thuốc, thực phẩm chức năng, mỹ phẩm và một số nhóm thiết bị, vật tư y tế. Việc phát triển cơ sở sản xuất theo tiêu chuẩn GMP hướng đến đáp ứng yêu cầu về thực hành sản xuất tốt trong lĩnh vực dược phẩm, với các quy trình kiểm soát chất lượng và điều kiện sản xuất phù hợp.

Dự án có thể bổ sung năng lực sản xuất cho lĩnh vực dược phẩm và các sản phẩm chăm sóc sức khỏe. Tuy nhiên, quá trình triển khai cần đáp ứng những yêu cầu chuyên ngành liên quan đến xây dựng nhà máy, trang thiết bị, nhân sự, hệ thống quản lý chất lượng và các điều kiện pháp lý tương ứng với từng nhóm sản phẩm.

Do thời gian dự kiến thực hiện kéo dài đến tháng 9/2031, tiến độ hoàn thiện công trình và đưa từng dây chuyền vào vận hành sẽ là yếu tố cần theo dõi. Tổng vốn đầu tư được công bố không tự động phản ánh doanh thu hoặc hiệu quả khai thác trong tương lai.

Thị trường bất động sản công nghiệp đang phát triển theo hướng chọn lọc

Tổng hợp các diễn biến trong tuần cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp không chỉ mở rộng về diện tích mà còn chú trọng hơn đến mô hình phát triển, chất lượng hạ tầng và khả năng liên kết sản xuất.

Tại TP.HCM, định hướng chuyển đổi khu công nghiệp hiện hữu đặt trọng tâm vào công nghệ và giá trị gia tăng. Trong khi đó, dự án cơ khí của THACO hướng đến hình thành tổ hợp sản xuất chuyên ngành, còn WHA Đà Nẵng và Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 bổ sung nguồn cung đất công nghiệp theo kế hoạch.

Ở các địa phương khác, Cụm công nghiệp Hà Long I, nhà máy giấy tại Quảng Ninh và dự án dược phẩm tại Ninh Bình cho thấy hoạt động đầu tư sản xuất diễn ra ở nhiều quy mô và ngành nghề khác nhau.

Đối với doanh nghiệp tìm kiếm mặt bằng, việc lựa chọn địa điểm không nên chỉ dựa vào diện tích hoặc mức giá thuê. Những yếu tố cần xem xét bao gồm pháp lý dự án, thời điểm bàn giao đất, hạ tầng điện nước, xử lý nước thải, kết nối giao thông, khả năng tuyển dụng lao động và sự phù hợp của địa điểm với ngành nghề sản xuất.

Với nhà đầu tư bất động sản, cần phân biệt rõ giữa dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án đang giải phóng mặt bằng, dự án đang xây dựng hạ tầng và khu công nghiệp đã vận hành. Mỗi giai đoạn có mức độ hoàn thiện pháp lý, tiến độ và rủi ro khác nhau.

Đặc biệt, thông tin quy hoạch hoặc quyết định đầu tư không đồng nghĩa giá đất xung quanh sẽ tăng ngay. Tác động đến bất động sản phụ thuộc vào tiến độ triển khai, nhu cầu thuê thực tế, khả năng hình thành việc làm và mức độ cải thiện kết nối hạ tầng.

Loạt thông tin trong tuần phản ánh quá trình mở rộng và tái cơ cấu không gian công nghiệp tại nhiều địa phương. Từ đề xuất chuyển đổi mô hình khu công nghiệp

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản công nghiệp

1. Vì sao TP.HCM đề xuất chuyển đổi mô hình khu công nghiệp hiện hữu?

Định hướng này nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất, thúc đẩy công nghệ và giá trị gia tăng, đồng thời phát triển các mô hình chuyên ngành, công nghiệp hỗ trợ và khu công nghệ số tập trung. Hiện đây vẫn là đề xuất chính sách đang được hoàn thiện.

2. Khu công nghiệp WHA Đà Nẵng có quy mô bao nhiêu?

Dự án có diện tích 400ha, tổng vốn đầu tư khoảng 2.709 tỷ đồng, được chia thành hai giai đoạn, mỗi giai đoạn 200ha. Giai đoạn đầu dự kiến triển khai từ quý IV/2027 đến quý IV/2030.

3. Dự án khu công nghiệp cơ khí THACO có điểm gì đáng chú ý?

Dự án được quy hoạch trên diện tích gần 785,86ha, tổng vốn đầu tư được đề cập khoảng 75.000 tỷ đồng và nhu cầu lao động dự kiến khoảng 32.200 người. TP.HCM đã có quyết định cho thuê khoảng 701,2ha đất để thực hiện dự án.

4. Những địa phương nào có dự án công nghiệp đáng chú ý trong tuần?

Các địa bàn được đề cập gồm TP.HCM, Đà Nẵng, Đồng Phú, TP. Huế, Thanh Hóa, Quảng Ninh và Ninh Bình, với các dự án từ khu công nghiệp quy mô lớn đến cụm công nghiệp và nhà máy chuyên ngành.

5. Phát triển khu công nghiệp có làm giá bất động sản xung quanh tăng không?

Hạ tầng công nghiệp có thể tạo thêm nhu cầu đối với đất sản xuất, kho bãi, nhà ở cho người lao động và dịch vụ hỗ trợ. Tuy nhiên, biến động giá phụ thuộc vào quy hoạch, pháp lý, khả năng kết nối, tiến độ dự án và nhu cầu thực tế; không có bảo đảm giá đất sẽ tăng chỉ vì dự án được công bố.

6. Doanh nghiệp cần kiểm tra gì trước khi thuê đất khu công nghiệp?

Doanh nghiệp nên kiểm tra hồ sơ pháp lý, mục đích sử dụng đất, ngành nghề được phép hoạt động, tiến độ bàn giao, giá thuê và các khoản phí hạ tầng. Ngoài ra, cần đánh giá công suất điện, nguồn nước, xử lý nước thải, giao thông kết nối và khả năng tuyển dụng lao động.