Bất động sản ‘cắt lỗ’ vì áp lực vay ngân hàng: Người mua cần nhìn vào dòng tiền thay vì chỉ săn giá rẻ

Thị trường bất động sản đang xuất hiện những trường hợp chủ sở hữu phải rao bán tài sản trong bối cảnh áp lực tài chính gia tăng. Điểm đáng chú ý là không phải tất cả các trường hợp này đều xuất phát từ việc bất động sản giảm giá, mà một phần đến từ việc người mua sử dụng đòn bẩy tài chính lớn và không còn đủ khả năng duy trì khoản trả nợ hàng tháng.

Anh P.T., ngụ phường Long Bình, TPHCM, đang rao bán hai lô đất tại Khu dân cư Lan Anh 7, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây, với mục tiêu tất toán khoản nợ ngân hàng.

Theo chia sẻ, trước đây anh T. vay tiền ngân hàng để mua hai lô đất. Khi tình hình tài chính thay đổi, khoản trả nợ trở thành áp lực lớn nên anh muốn bán tài sản với mức giá đủ để xử lý khoản vay.

Một lô đất có kích thước 7 m x 19 m đang được rao bán với giá hơn 1,3 tỷ đồng. Lô còn lại có cùng diện tích nhưng đã xây dựng nhà được chào giá hơn 2 tỷ đồng.

Trường hợp này cho thấy một vấn đề đang được nhiều người mua bất động sản quan tâm: khi lãi suất và chi phí vốn tăng, tài sản có thể vẫn còn giá trị nhưng chủ sở hữu lại không đủ dòng tiền để tiếp tục nắm giữ.

Đây cũng là lý do những thông tin rao bán với các cụm từ như “ngộp ngân hàng”, “cần bán gấp”, “cắt lỗ” xuất hiện nhiều hơn trên thị trường.

Hết thời gian ưu đãi, khoản vay trở thành gánh nặng

Không chỉ đất nền, những người vay tiền mua căn hộ cũng có thể chịu áp lực tương tự.

Gia đình chị Hoài Như, ngụ phường Tân Sơn Nhì, TPHCM, từng vay gần 2 tỷ đồng vào năm 2022 để mua căn hộ tại chung cư Emerald.

Trong khoảng thời gian đầu, khoản vay vẫn nằm trong khả năng chi trả của gia đình. Sau khi hết thời gian ân hạn, lãi suất tăng nhưng gia đình vẫn cố gắng duy trì việc trả nợ.

Tuy nhiên, khi chi phí vay tiếp tục tạo áp lực lên dòng tiền, số tiền phải thanh toán mỗi tháng trở nên quá cao. Gia đình chị phải vay mượn từ người thân, bạn bè để giảm áp lực khoản trả góp ngân hàng.

Những trường hợp như vậy phản ánh một đặc điểm quan trọng của bất động sản sử dụng đòn bẩy: rủi ro không chỉ nằm ở giá tài sản, mà còn nằm ở khả năng duy trì dòng tiền trong suốt thời gian vay.

Một căn nhà có thể không giảm giá, nhưng nếu chủ sở hữu mất khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính, họ vẫn có thể phải bán.

Lãi suất sau ưu đãi mới là bài toán cần quan tâm

Một trong những yếu tố khiến người vay dễ đánh giá thấp rủi ro là mức lãi suất trong giai đoạn đầu của khoản vay.

Trên thị trường, nhiều gói vay mua nhà có lãi suất ưu đãi trong khoảng 6,5-10%/năm ở thời gian đầu, thường kéo dài từ 6-24 tháng tùy ngân hàng và sản phẩm tín dụng.

Sau giai đoạn ưu đãi, khoản vay có thể chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Mức lãi thực tế phụ thuộc từng ngân hàng, hợp đồng tín dụng, biên độ cộng thêm, thời điểm điều chỉnh và hồ sơ khách hàng.

Các trường hợp được chuyên gia thị trường đề cập gần đây cho thấy sau thời gian ưu đãi, lãi suất vay mua nhà có thể lên khoảng 10,5-11%/năm ở một số ngân hàng lớn, 12-13% tại một số ngân hàng thương mại cổ phần và có trường hợp cao hơn ở một số khoản vay khác.

Điều này đồng nghĩa với việc người mua không nên chỉ nhìn vào con số lãi suất ưu đãi khi quyết định vay.

Quan trọng hơn là phải biết:

• Lãi suất ưu đãi kéo dài bao lâu?
• Sau ưu đãi, lãi suất được tính như thế nào?
• Bao lâu ngân hàng điều chỉnh lãi suất một lần?
• Biên độ cộng thêm là bao nhiêu?
• Khoản vay có ân hạn gốc hay không?
• Phí phạt trả nợ trước hạn được tính thế nào?

Nếu không tính những yếu tố này, người mua rất dễ rơi vào tình trạng khoản trả hàng tháng tăng mạnh sau khi hết thời gian ưu đãi.

“Cắt lỗ” chưa chắc đã là bán dưới giá vốn

Một điểm đáng chú ý trên thị trường hiện nay là khái niệm “cắt lỗ” đang được sử dụng khá rộng.

Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng người mua cần thận trọng với cách gọi này. Một bất động sản được rao thấp hơn mức giá kỳ vọng hiện tại chưa chắc đồng nghĩa với việc chủ sở hữu đang chịu lỗ.

Ví dụ, một người mua bất động sản với giá 9 tỷ đồng. Sau đó tài sản tăng lên 11 tỷ đồng nhưng hiện được bán với giá 10 tỷ đồng.

Nếu chỉ so sánh với mức giá 11 tỷ đồng, người bán có thể nói rằng mình đang “cắt lỗ” 1 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nếu so với giá vốn 9 tỷ đồng, người bán vẫn đang có mức chênh lệch 1 tỷ đồng.

Vì vậy, người mua cần phân biệt giữa “cắt lỗ” và “giảm lợi nhuận kỳ vọng”. Đây cũng là một trong những vấn đề được chuyên gia lưu ý khi thị trường xuất hiện nhiều tin rao bán giá thấp.

Muốn tìm hàng giá tốt, hãy “săn người bán” thay vì chỉ săn giá

Trong bối cảnh thanh khoản chậm, việc nhìn vào giá rao bán chưa đủ để đánh giá một cơ hội bất động sản.

Theo ông Lê Quốc Kiên, người mua cần tìm hiểu sâu hơn về tình trạng tài chính của chủ sở hữu.

Một số thông tin đáng quan tâm gồm:

Khoản vay hiện tại là bao nhiêu?

Nếu chủ nhà đang vay một tỷ lệ lớn so với giá trị tài sản, áp lực trả nợ có thể tạo ra dư địa thương lượng khác với trường hợp người bán không chịu áp lực tài chính.

Lãi suất đang ở mức nào?

Khoản vay đang được hưởng lãi suất cố định hay đã chuyển sang lãi suất thả nổi là thông tin quan trọng.

Khi nào khoản vay bắt đầu chịu lãi suất thả nổi?

Nếu người bán sắp bước vào thời điểm phải chịu lãi suất cao hơn, áp lực thanh khoản có thể tăng.

Ngân hàng đang nhận thế chấp tài sản với số tiền bao nhiêu?

Đây là thông tin cần làm rõ khi tiến hành giao dịch để bảo đảm quá trình giải chấp và sang tên được thực hiện đúng quy định.

Như vậy, “săn hàng cắt lỗ” thực chất không đơn thuần là tìm bất động sản có giá thấp. Người mua cần xác định tài sản có tốt không, giá giao dịch thực tế bao nhiêu và người bán có thực sự chịu áp lực phải bán hay không.

Cần so sánh giá giao dịch thực tế thay vì chỉ nhìn giá rao

Một sai lầm phổ biến của người mua là lấy giá rao hiện tại làm cơ sở duy nhất để xác định một bất động sản có đang “cắt lỗ” hay không.

Trong khi đó, giá rao và giá giao dịch thành công có thể khác nhau đáng kể.

Chuyên gia Lê Quốc Kiên cho rằng người mua nên tìm hiểu lịch sử giao dịch của chính sản phẩm hoặc những tài sản tương đồng trong khu vực, đặc biệt có thể đối chiếu với mặt bằng cuối năm 2024 và cuối năm 2025.

Chẳng hạn, một căn nhà được rao thấp hơn 10% so với mức giá người bán từng kỳ vọng không đồng nghĩa với việc thị trường đã giảm 10%.

Có thể mức giá trước đó chỉ là giá chào bán và chưa từng có giao dịch thực tế.

Do đó, dữ liệu quan trọng nhất vẫn là mức giá mà người mua thực sự có thể giao dịch thành công.

Đòn bẩy tài chính càng cao, rủi ro dòng tiền càng lớn

Đòn bẩy tài chính có thể giúp người mua sở hữu bất động sản với số vốn ban đầu thấp hơn giá trị tài sản. Tuy nhiên, khoản vay cũng tạo ra nghĩa vụ cố định hàng tháng.

Khi thu nhập ổn định và giá trị tài sản tăng, đòn bẩy có thể giúp nhà đầu tư gia tăng hiệu quả sử dụng vốn.

Ngược lại, nếu lãi suất tăng, thu nhập giảm hoặc tài sản không tạo ra dòng tiền, khoản vay có thể trở thành áp lực lớn.

Đây là lý do chuyên gia Lê Quốc Kiên đưa ra quan điểm rằng người sử dụng đòn bẩy nên hạn chế vay quá 50% giá trị tài sản và phải tính toán rất rõ khả năng trả nợ hàng tháng.

Tuy nhiên, tỷ lệ vay phù hợp trên thực tế không giống nhau với mọi người. Người có thu nhập cao và ổn định sẽ có khả năng chịu đựng khoản vay khác với người có thu nhập biến động.

Quan trọng nhất là khoản trả nợ phải nằm trong khả năng tài chính kể cả khi lãi suất tăng so với mức ưu đãi ban đầu.

Nên ưu tiên bất động sản có nhu cầu ở thực

Trong bối cảnh thanh khoản thứ cấp chậm, những sản phẩm phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá có thể đối mặt với rủi ro lớn hơn nếu người sở hữu cần bán nhanh.

Theo khuyến nghị được ông Lê Quốc Kiên đưa ra, người mua nên ưu tiên những bất động sản có nhu cầu ở thực, đã hình thành dân cư hoặc có khả năng thu hút cư dân trong khoảng thời gian tương đối ngắn. Những sản phẩm có thể sử dụng để ở hoặc cho thuê cũng tạo thêm phương án xử lý dòng tiền.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với người mua bằng vốn vay.

Nếu bất động sản vừa có thể sử dụng, vừa có khả năng tạo dòng tiền cho thuê, người sở hữu sẽ có thêm nguồn tiền để hỗ trợ trả lãi và trả gốc.

Ngược lại, một lô đất nằm quá xa khu dân cư, chưa có hạ tầng hoàn chỉnh và chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá có thể khó xử lý khi chủ sở hữu gặp áp lực tài chính.

Tâm lý người mua đang thận trọng hơn

Lãi suất không chỉ ảnh hưởng đến người đang vay tiền mà còn tác động trực tiếp đến tâm lý của người chuẩn bị mua nhà.

Khi chi phí vốn tăng, người mua thường có xu hướng tính toán kỹ hơn khả năng trả nợ và trì hoãn quyết định nếu chưa cảm thấy đủ an toàn về dòng tiền.

Các phân tích thị trường gần đây cũng cho thấy áp lực từ đòn bẩy cao là một trong những nguyên nhân khiến một bộ phận chủ sở hữu phải rao bán tài sản, trong khi người mua lại có xu hướng quan sát kỹ hơn thay vì xuống tiền ngay.

Vì vậy, việc xuất hiện nhiều tin “cắt lỗ” không đồng nghĩa toàn bộ thị trường bất động sản đang giảm giá trên diện rộng.

Một số trường hợp có thể chỉ là vấn đề thanh khoản hoặc áp lực tài chính cá nhân.

Người mua cần kiểm tra gì trước khi xuống tiền?

Nếu gặp một bất động sản được quảng cáo là “cắt lỗ”, người mua có thể xây dựng một danh sách kiểm tra trước khi quyết định.

1. Kiểm tra giá vốn và lịch sử giao dịch

Không chỉ hỏi người bán mua bao nhiêu, người mua nên tìm hiểu giá giao dịch thực tế của tài sản tương tự trong khu vực.

2. Xác định khoản vay và tình trạng thế chấp

Nếu tài sản đang thế chấp ngân hàng, cần làm rõ dư nợ, quy trình giải chấp và cách thức thanh toán trong giao dịch.

3. Kiểm tra lãi suất khoản vay

Cần biết người bán đang chịu lãi suất cố định hay thả nổi và thời điểm điều chỉnh tiếp theo.

4. Tính chi phí sở hữu

Ngoài giá mua, cần tính thêm thuế, phí, chi phí sửa chữa, phí quản lý nếu là căn hộ, chi phí nội thất và chi phí cơ hội của dòng tiền.

5. Tự tính khả năng trả nợ

Không nên lấy mức lãi suất ưu đãi làm cơ sở duy nhất. Người vay cần thử tính kịch bản lãi suất tăng và thu nhập giảm để xem dòng tiền có còn an toàn hay không.

6. Đánh giá khả năng thanh khoản

Một bất động sản có giá thấp nhưng rất khó bán lại chưa chắc là một món hời.

Bài toán của thị trường bất động sản lúc này không chỉ là giá

Những trường hợp phải bán đất, bán nhà để tất toán khoản vay cho thấy một thực tế: giá bất động sản chỉ là một phần của bài toán đầu tư, còn dòng tiền mới quyết định khả năng nắm giữ tài sản trong dài hạn.

Một tài sản có thể được định giá cao nhưng nếu người sở hữu phải trả một khoản lãi lớn mỗi tháng, áp lực tài chính vẫn có thể khiến họ phải bán.

Ngược lại, một bất động sản có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng, có nhu cầu ở thực và tạo được dòng tiền có thể đem lại sự chủ động cao hơn cho người sở hữu.

Trong giai đoạn thị trường có nhiều thông tin rao bán “cắt lỗ”, người mua vì thế cần đi xa hơn việc tìm kiếm một mức giá thấp. Quan trọng hơn là phải xác định giá đó có thực sự thấp so với giá giao dịch, tài sản có tốt hay không và người bán có đang chịu áp lực tài chính thực sự hay không.

Đây cũng là cách hạn chế rủi ro khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm được quảng cáo với mức giá hấp dẫn.

Câu hỏi về tâm lý nhà đầu tư bất động sản khi lãi suất tăng cao

Có phải bất động sản rao “cắt lỗ” đều đang bán dưới giá vốn?

Không. Một tài sản có thể được bán thấp hơn mức giá kỳ vọng hoặc thấp hơn mức giá rao trước đó nhưng vẫn cao hơn giá vốn. Vì vậy, cần phân biệt “cắt lỗ” với “giảm lợi nhuận”.

Vì sao người mua bất động sản có thể phải bán tài sản dù giá chưa giảm mạnh?

Nguyên nhân có thể đến từ áp lực dòng tiền. Nếu khoản trả nợ hàng tháng tăng cao sau khi hết ưu đãi lãi suất, chủ sở hữu có thể buộc phải bán để cơ cấu tài chính.

Người mua có nên tìm bất động sản “ngộp” không?

Có thể xem xét, nhưng không nên quyết định chỉ dựa vào cụm từ “ngộp” hoặc “cắt lỗ”. Cần kiểm tra pháp lý, giá giao dịch thực tế, khoản vay, chất lượng tài sản và khả năng thanh khoản.

Vay ngân hàng bao nhiêu là phù hợp?

Không có một tỷ lệ áp dụng cho tất cả mọi người. Một số chuyên gia khuyến nghị hạn chế đòn bẩy ở mức không quá 50% giá trị tài sản, nhưng người mua vẫn cần căn cứ vào thu nhập, khoản dự phòng và mức độ ổn định của dòng tiền.

Có nên ưu tiên nhà đất có thể cho thuê?

Đây có thể là một tiêu chí đáng cân nhắc vì dòng tiền cho thuê có thể hỗ trợ một phần nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, cần tính toán tỷ suất cho thuê thực tế, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành và khả năng tăng giá của tài sản.