Bắc Ninh chuẩn bị đấu giá khu đất xây tổ hợp thương mại, căn hộ 39 tầng tại Từ Sơn, vốn đầu tư gần 3.210 tỷ đồng

Bắc Ninh phê duyệt phương án đấu giá đất tại phường Từ Sơn

UBND TP Bắc Ninh vừa phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất hỗn hợp dành cho trung tâm thương mại kết hợp căn hộ cao tầng tại dự án Khu nhà ở và thương mại dịch vụ tổng hợp, phường Từ Sơn. Dự án dự kiến hình thành tổ hợp thương mại, nhà ở cao tầng với quy mô 39 tầng nổi, một tầng tum và ba tầng hầm, tổng vốn đầu tư dự kiến gần 3.210 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng.

Theo Quyết định số 2890/QĐ-UBND ngày 23/10/2026, phương án đấu giá được xây dựng nhằm lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án trên khu đất có tổng diện tích 10.198,1 m². Đây là quỹ đất được giao theo Quyết định số 191/QĐ-UBND ngày 13/3/2025 của UBND tỉnh Bắc Ninh trước đây.

Dự án có các chức năng chính gồm trung tâm thương mại, căn hộ chung cư, nhà ở thương mại, cây xanh cảnh quan, đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Trong đó, công trình trung tâm thương mại kết hợp căn hộ chung cư là hạng mục chủ đạo, được quy hoạch với chiều cao 39 tầng nổi và ba tầng hầm.

Theo kế hoạch được nêu trong phương án, thời gian tổ chức đấu giá dự kiến diễn ra trong quý IV/2026 và quý I/2027. Giá khởi điểm tạm tính theo bảng giá đất là 254,5 tỷ đồng. Đơn vị được đề xuất tổ chức đấu giá là Chi nhánh Trung tâm Phát triển quỹ đất Tiên Phong.

Việc triển khai dự án sẽ phụ thuộc vào quá trình tổ chức đấu giá, kết quả lựa chọn nhà đầu tư và các thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng theo quy định. Vì vậy, các thông tin về quy mô, vốn đầu tư và giá khởi điểm cần được hiểu là những thông số theo phương án đã được phê duyệt, không đồng nghĩa công trình đã được khởi công hoặc hoàn thành các thủ tục triển khai.

Quy mô khu đất hơn 10.198 m², tổ hợp cao 39 tầng

Tổng diện tích khu đất được đưa vào phương án là 10.198,1 m². Quỹ đất được phân chia theo từng chức năng nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển thương mại, nhà ở và hệ thống hạ tầng phục vụ cư dân.

Cơ cấu sử dụng đất cụ thể như sau:

Điểm đáng chú ý là dự án không chỉ phát triển công trình nhà ở cao tầng mà còn bố trí diện tích dành cho trung tâm thương mại, cây xanh và hạ tầng giao thông. Cách tổ chức này hướng đến mô hình phát triển kết hợp giữa nhà ở và dịch vụ, trong đó cư dân có thể tiếp cận các tiện ích thương mại ngay trong khu vực dự án.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của mô hình phụ thuộc vào thiết kế chi tiết, phương án tổ chức giao thông, khả năng bố trí chỗ đỗ xe, chất lượng tiện ích và sự kết nối với hệ thống hạ tầng bên ngoài khu đất.

Đối với các dự án có mật độ sử dụng cao, việc phân bổ hợp lý không gian công cộng và hạ tầng kỹ thuật có vai trò quan trọng trong việc hạn chế áp lực lên khu vực lân cận. Đây cũng là những yếu tố cần được xem xét trong quá trình triển khai các bước tiếp theo.

Chi tiết tòa nhà 39 tầng và ba tầng hầm

Theo phương án được phê duyệt, khu đất dành cho trung tâm thương mại kết hợp căn hộ chung cư có diện tích 3.945,5 m². Công trình dự kiến gồm 39 tầng nổi, một tầng tum và ba tầng hầm.

Các tầng được bố trí theo chức năng riêng biệt:

• Tầng 1 và tầng 2: Xây dựng trung tâm thương mại, tổng diện tích sàn xây dựng dự kiến khoảng 7.891 m².
• Tầng 3 đến tầng 39: Bố trí căn hộ chung cư, diện tích sàn xây dựng khoảng 106.387,5 m², bao gồm cả tầng tum theo số liệu trong phương án.
• Ba tầng hầm: Diện tích xây dựng khoảng 6.921,8 m², tổng diện tích sàn khoảng 20.765,4 m².

Trong tổng diện tích công trình ngầm, phần bãi đỗ xe vượt ra ngoài diện tích khối đế được xác định là 2.341,8 m². Phần diện tích này được xử lý theo hình thức cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, theo nội dung phương án.

Việc bố trí trung tâm thương mại ở tầng thấp và căn hộ ở các tầng phía trên là mô hình thường thấy ở các tổ hợp nhà ở kết hợp dịch vụ. Nếu được tổ chức hợp lý, mô hình này có thể tạo điều kiện cho hoạt động bán lẻ, dịch vụ và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của cư dân.

Ba tầng hầm cũng là một cấu phần đáng chú ý bởi bãi đỗ xe và hệ thống kỹ thuật ngầm có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vận hành của một khu chung cư cao tầng. Công tác thiết kế và thi công cần đáp ứng yêu cầu về an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm, thông gió và tổ chức giao thông nội bộ theo các quy định áp dụng.

Ngoài khối nhà cao tầng, dự án còn có khu đất nhà ở thương mại diện tích 634,5 m², dự kiến xây dựng cao bốn tầng, với tổng diện tích sàn khoảng 2.538 m². Hạng mục này bổ sung loại hình nhà ở thấp tầng vào tổng thể dự án.

Dân số dự kiến khoảng 2.519 người

Theo phương án, quy mô dân số của dự án được dự kiến ở mức khoảng 2.519 người. Đây là thông số quan trọng đối với việc tính toán nhu cầu hạ tầng, giao thông và các dịch vụ thiết yếu khi khu nhà ở đi vào vận hành.

Với một tổ hợp gồm căn hộ cao tầng, trung tâm thương mại và nhà ở thương mại, nhu cầu sử dụng hạ tầng có thể phát sinh từ cả cư dân thường trú lẫn khách hàng, nhân viên làm việc tại các khu vực thương mại.

Do đó, việc triển khai cần xem xét đồng bộ các yếu tố như đường ra vào dự án, khả năng kết nối với mạng lưới giao thông hiện hữu, chỗ đỗ xe, hệ thống cấp thoát nước, thu gom rác thải, cấp điện và các giải pháp bảo đảm an toàn công trình.

Diện tích cây xanh cảnh quan được bố trí là 2.040 m². Không gian này có ý nghĩa trong việc bổ sung cảnh quan và cải thiện môi trường sống. Dù vậy, chất lượng sử dụng thực tế còn phụ thuộc vào phương án thiết kế, mức độ tiếp cận của cư dân và việc duy trì không gian xanh sau khi công trình được đưa vào khai thác.

Đối với khu vực đô thị, một dự án có quy mô dân số đáng kể cần được đánh giá không chỉ qua diện tích sàn xây dựng mà còn qua khả năng đáp ứng của hạ tầng xung quanh. Sự cân đối giữa quy mô phát triển và năng lực phục vụ của hệ thống giao thông, tiện ích công cộng sẽ góp phần quyết định tính bền vững của dự án.

Tổng vốn đầu tư gần 3.210 tỷ đồng

Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án là gần 3.210 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng. Trong cơ cấu vốn, chi phí xây dựng chiếm phần lớn, bên cạnh khoản tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Các khoản chi phí chính được nêu trong phương án gồm:

Theo số liệu trên, vốn đầu tư xây dựng dự kiến đạt 2.955,3 tỷ đồng. Trong khi đó, khoản tiền sử dụng đất và thuê đất trả một lần được tạm tính là 254,5 tỷ đồng.

Cần lưu ý rằng giá trị tạm tính theo bảng giá đất trong phương án không nhất thiết là tổng số tiền cuối cùng mà nhà đầu tư phải trả để có quyền sử dụng toàn bộ khu đất. Giá khởi điểm đấu giá và kết quả trúng đấu giá là những nội dung khác nhau. Số tiền thực tế phụ thuộc vào quy định đấu giá, kết quả cạnh tranh và các nghĩa vụ tài chính áp dụng đối với từng phần diện tích.

Ngoài các khoản được nêu, chi phí giải phóng mặt bằng chưa được tính vào tổng vốn đầu tư dự kiến. Vì vậy, tổng nhu cầu vốn thực tế để triển khai dự án có thể thay đổi theo phương án giải phóng mặt bằng, thiết kế, điều kiện thi công và các chi phí phát sinh hợp lệ khác.

Với quy mô công trình 39 tầng cùng ba tầng hầm, nhà đầu tư cũng cần tính toán năng lực tài chính, phương án huy động vốn, tiến độ xây dựng và khả năng khai thác thương mại. Đây là các yếu tố quan trọng để bảo đảm dự án có thể triển khai đúng tiến độ sau khi hoàn tất thủ tục lựa chọn nhà đầu tư.

Giá khởi điểm tạm tính 254,5 tỷ đồng, dự kiến đấu giá trong quý IV/2026 và quý I/2027

Theo phương án được phê duyệt, giá khởi điểm tạm tính theo bảng giá đất là 254,5 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 249,5 tỷ đồng được xác định đối với diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất; hơn 5 tỷ đồng thuộc diện tích cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, áp dụng đối với phần công trình ngầm theo phương án.

Việc phân chia nghĩa vụ tài chính theo từng phần diện tích phản ánh sự khác biệt về hình thức sử dụng đất. Cụ thể, diện tích dành cho trung tâm thương mại kết hợp căn hộ chung cư và nhà ở thương mại được giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Đối với phần diện tích 2.341,8 m² là công trình ngầm, phục vụ bãi đỗ xe và không phải phần ngầm của công trình tòa chung cư, phương án xác định hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Trong khi đó, diện tích cây xanh cảnh quan và đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật được giao đất không thu tiền sử dụng đất theo phương án. Các hình thức này cần được thực hiện theo đúng phạm vi, mục đích sử dụng và điều kiện pháp lý tương ứng.

Thời gian tổ chức đấu giá dự kiến nằm trong quý IV/2026 và quý I/2027. Đơn vị được đề xuất giao tổ chức thực hiện là Chi nhánh Trung tâm Phát triển quỹ đất Tiên Phong.

Mốc thời gian nêu trên là kế hoạch dự kiến. Thời điểm tổ chức thực tế còn phụ thuộc vào việc hoàn thiện hồ sơ đấu giá, công bố thông tin và các thủ tục có liên quan. Nhà đầu tư quan tâm cần theo dõi thông báo chính thức của cơ quan có thẩm quyền để cập nhật điều kiện tham gia, hồ sơ và thời gian cụ thể.

Thời hạn sử dụng đất 50 năm

Theo phương án, thời hạn giao đất và cho thuê đất đối với người trúng đấu giá để thực hiện dự án đầu tư là 50 năm, tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thời hạn này gắn với việc thực hiện dự án đầu tư và không nên được hiểu là thời hạn sở hữu căn hộ của người mua. Quyền của người mua nhà, hình thức sở hữu và thời hạn sử dụng nhà ở cần được xác định theo loại hình bất động sản, hồ sơ pháp lý và quy định pháp luật áp dụng.

Đây là điểm mà nhà đầu tư và khách hàng cần phân biệt khi đánh giá một dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Thời hạn giao đất cho chủ đầu tư, thời hạn thực hiện dự án và quyền sở hữu của người mua là các vấn đề pháp lý có liên quan nhưng không đồng nhất.

Trong quá trình triển khai, nhà đầu tư cần tuân thủ mục đích sử dụng đất, quy hoạch được duyệt, tiến độ thực hiện và các nghĩa vụ tài chính. Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện này là cơ sở quan trọng để dự án được phát triển và khai thác theo quy định.

Tác động tiềm năng đối với thị trường bất động sản Từ Sơn

Dự án tổ hợp thương mại và căn hộ 39 tầng được quy hoạch tại phường Từ Sơn có thể bổ sung nguồn cung nhà ở và không gian dịch vụ thương mại cho khu vực khi được triển khai. Tuy nhiên, tác động cụ thể đến thị trường còn phụ thuộc vào tiến độ đấu giá, thời điểm khởi công, khả năng hoàn thành công trình và nhu cầu thực tế.

Về nguồn cung nhà ở, khối căn hộ cao tầng dự kiến chiếm phần lớn diện tích sàn của dự án. Nếu được triển khai, nguồn cung này có thể phục vụ nhóm khách hàng tìm kiếm nhà ở kết hợp khả năng tiếp cận dịch vụ thương mại. Dù vậy, số lượng căn hộ cụ thể chưa được xác định trong các thông tin nêu trên, vì thế chưa đủ cơ sở để ước tính chính xác nguồn cung mới.

Về hoạt động thương mại, hai tầng thương mại với diện tích sàn dự kiến khoảng 7.891 m² có thể tạo không gian cho các dịch vụ bán lẻ và tiện ích phục vụ cư dân. Hiệu quả khai thác sẽ phụ thuộc vào cơ cấu ngành hàng, khả năng thu hút khách, sức mua tại khu vực và mức độ kết nối giao thông.

Về hạ tầng đô thị, quy mô dân số khoảng 2.519 người đặt ra yêu cầu tổ chức giao thông, bãi đỗ xe và các hệ thống kỹ thuật đồng bộ. Nếu hạ tầng được đầu tư phù hợp, dự án có thể góp phần hình thành không gian đô thị đa chức năng. Ngược lại, nếu khả năng kết nối chưa đáp ứng nhu cầu, áp lực giao thông và vận hành có thể trở thành vấn đề cần quan tâm.

Về cơ hội đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất là bước lựa chọn nhà đầu tư thông qua cơ chế cạnh tranh theo quy định. Các doanh nghiệp quan tâm cần đánh giá tổng mức đầu tư, nghĩa vụ tài chính, tiến độ, điều kiện quy hoạch và khả năng khai thác trước khi quyết định tham gia.

Đối với người có nhu cầu mua nhà, thông tin dự án mới ở giai đoạn phương án đấu giá chưa thể thay thế hồ sơ pháp lý chính thức của sản phẩm. Khách hàng nên chờ các thông tin được công bố hợp lệ về chủ đầu tư, quy hoạch chi tiết, điều kiện huy động vốn, tiến độ và phương thức giao dịch trước khi đưa ra quyết định tài chính.

Khu đất hỗn hợp tại phường Từ Sơn, TP Bắc Ninh được đưa vào phương án đấu giá với tổng diện tích 10.198,1 m², định hướng phát triển tổ hợp trung tâm thương mại kết hợp căn hộ chung cư cao 39 tầng, nhà ở thương mại và hệ thống hạ tầng đồng bộ. Tổng vốn đầu tư dự kiến gần 3.210 tỷ đồng, trong khi giá khởi điểm tạm tính theo bảng giá đất là 254,5 tỷ đồng.

Với quy mô dân số dự kiến khoảng 2.519 người, dự án đặt ra yêu cầu đáng kể về tổ chức giao thông, bãi đỗ xe, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật. Dù có tiềm năng bổ sung không gian thương mại và nhà ở cho khu vực, khả năng triển khai thực tế vẫn phụ thuộc vào kết quả đấu giá, năng lực nhà đầu tư và quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Trong giai đoạn tiếp theo, thời điểm đấu giá chính thức, kết quả lựa chọn nhà đầu tư và các thông tin quy hoạch chi tiết sẽ là những yếu tố quan trọng để thị trường đánh giá đầy đủ hơn về dự án.

Những thông tin cần theo dõi tiếp theo

Trong thời gian tới, các nội dung đáng quan tâm gồm thời điểm tổ chức đấu giá chính thức, giá khởi điểm được công bố, điều kiện tham gia, kết quả lựa chọn nhà đầu tư và các thủ tục triển khai dự án.

Bên cạnh đó, các thông tin về quy hoạch chi tiết, thiết kế công trình, số lượng căn hộ, cơ cấu diện tích thương mại, phương án bãi đỗ xe và tiến độ xây dựng sẽ giúp thị trường đánh giá rõ hơn khả năng hình thành của tổ hợp này.

Việc công khai đầy đủ các thông số pháp lý và tài chính có ý nghĩa đối với cả nhà đầu tư tham gia đấu giá lẫn khách hàng có nhu cầu mua nhà trong tương lai. Đây cũng là cơ sở để thị trường theo dõi tiến độ dự án và đánh giá mức độ phù hợp giữa quy mô phát triển với nhu cầu thực tế tại địa phương.

Câu hỏi về đấu giá đất Từ Sơn

1. Dự án đấu giá đất tại phường Từ Sơn có diện tích bao nhiêu?

Tổng diện tích khu đất là 10.198,1 m², được bố trí cho trung tâm thương mại kết hợp căn hộ chung cư, nhà ở thương mại, cây xanh cảnh quan, đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

2. Tòa nhà cao tầng được quy hoạch có quy mô thế nào?

Khối trung tâm thương mại kết hợp căn hộ chung cư dự kiến cao 39 tầng nổi, một tầng tum và ba tầng hầm. Tầng 1–2 dành cho trung tâm thương mại, các tầng phía trên bố trí căn hộ chung cư theo phương án.

3. Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án là bao nhiêu?

Tổng vốn đầu tư dự kiến gần 3.210 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng. Trong đó, vốn đầu tư xây dựng dự kiến là 2.955,3 tỷ đồng.

4. Giá khởi điểm đấu giá đất là bao nhiêu?

Giá khởi điểm tạm tính theo bảng giá đất là 254,5 tỷ đồng, bao gồm khoảng 249,5 tỷ đồng đối với diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất và hơn 5 tỷ đồng đối với phần diện tích thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Giá trúng đấu giá thực tế có thể khác mức tạm tính này.

5. Khi nào dự kiến tổ chức đấu giá?

Theo phương án, thời gian tổ chức đấu giá dự kiến trong quý IV/2026 và quý I/2027. Thời điểm chính thức cần căn cứ thông báo của cơ quan có thẩm quyền.

6. Thời hạn giao đất, cho thuê đất là bao lâu?

Thời hạn dự kiến là 50 năm kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật về đất đai. Thời hạn này không đồng nghĩa với thời hạn sở hữu căn hộ của người mua.

7. Dự án đã khởi công hoặc mở bán chưa?

Thông tin được cung cấp mới đề cập phương án đấu giá quyền sử dụng đất và kế hoạch tổ chức đấu giá dự kiến. Chưa có đủ căn cứ từ nội dung này để khẳng định dự án đã khởi công hoặc mở bán căn hộ. Người quan tâm nên kiểm tra thông báo chính thức và hồ sơ pháp lý trước khi giao dịch.