Áp lực lãi suất vay mua nhà: Nhiều nhà đầu tư bất động sản tính bán cắt lỗ, thị trường đối mặt làn sóng thanh lý tài sản

Thị trường bất động sản đang xuất hiện những dấu hiệu đáng chú ý khi một bộ phận người mua nhà và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính bắt đầu chịu áp lực lớn từ chi phí vay vốn. Trong bối cảnh giá nhà chưa tăng như kỳ vọng, thanh khoản còn hạn chế và lãi suất cho vay sau ưu đãi ở mức cao, nhiều người buộc phải cân nhắc phương án bán tài sản để giảm nghĩa vụ trả nợ ngân hàng.

Đáng chú ý, giai đoạn từ cuối năm 2026 đến năm 2027 được dự báo có thể xuất hiện thêm áp lực khi nhiều khoản vay mua nhà hết thời gian ân hạn nợ gốc, đồng thời chuyển sang cơ chế tính lãi suất thả nổi. Đây có thể là phép thử đối với khả năng tài chính của những người mua bất động sản trong giai đoạn trước.

Đầu tư hai căn nhà bằng vốn vay, nguy cơ lỗ hàng tỷ đồng

Cuối năm 2025, vợ chồng chị N. tại Đà Nẵng sở hữu khoảng 7 tỷ đồng, bao gồm tiền tích lũy của gia đình và khoản hỗ trợ từ hai bên nội ngoại. Với kỳ vọng tận dụng đà tăng giá của thị trường để đầu tư ngắn hạn, hai vợ chồng quyết định mua cùng lúc hai căn nhà có giá lần lượt 5,4 tỷ đồng và 4,7 tỷ đồng.

Tổng giá trị hai bất động sản lên tới 10,1 tỷ đồng, trong khi số vốn tự có chỉ khoảng 7 tỷ đồng. Phần còn thiếu được bù đắp bằng khoản vay ngân hàng gần 3,2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, diễn biến thị trường không đi theo tính toán ban đầu. Giá bất động sản không tăng như kỳ vọng, giao dịch cũng không thuận lợi như dự kiến. Trong khi đó, nghĩa vụ trả lãi ngân hàng ngày càng trở thành gánh nặng đối với gia đình.

Theo chia sẻ của chị N., thời gian tới, gia đình có thể phải chi gần 40 triệu đồng mỗi tháng chỉ để thanh toán tiền lãi vay. Nếu quyết định bán cả hai căn nhà ở thời điểm hiện tại, mỗi căn có khả năng phải chấp nhận mức lỗ khoảng 1 tỷ đồng.

Trước tình thế này, vợ chồng chị vẫn hy vọng lãi suất ngân hàng giảm và thị trường bất động sản phục hồi để có thể giữ tài sản, chờ cơ hội thu hồi vốn. Dù vậy, nỗi lo lớn nhất là khả năng tài chính không đủ để duy trì khoản vay trong thời gian chờ đợi.

Trường hợp của gia đình chị N. phản ánh một rủi ro thường gặp trong hoạt động đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính: nhà đầu tư có thể chịu thiệt hại kép khi giá tài sản không tăng như dự tính, trong khi chi phí vốn tiếp tục gia tăng.

Không chỉ những người đầu tư nhiều bất động sản, ngay cả các hộ gia đình mua căn nhà đầu tiên bằng vốn vay cũng đang bắt đầu tính toán lại kế hoạch tài chính.

Bán căn hộ để trả nợ nhưng chưa đủ tiền mua nhà khác

Một trường hợp khác là chị Diễm Thy, sinh sống tại phường Cát Lái, TPHCM. Gia đình chị đang cân nhắc bán căn hộ trong khu đô thị Cát Lái, được mua vào năm 2025, nhằm giảm áp lực trả nợ ngân hàng.

Để sở hữu căn hộ này, gia đình chị đã vay khoảng 1,5 tỷ đồng. Hiện tại, mỗi tháng hai vợ chồng phải thanh toán khoảng 6-8 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Tuy nhiên, phần tiền trả gốc chỉ chiếm vài trăm nghìn đồng, khiến dư nợ giảm không đáng kể.

Áp lực tài chính được dự báo tăng mạnh từ tháng 2/2027, thời điểm khoản vay kết thúc giai đoạn ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi.

Theo tính toán của chị Thy, nếu lãi suất tăng lên khoảng 12%/năm trên dư nợ 1,5 tỷ đồng, riêng tiền lãi có thể lên tới khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng. Con số này chưa bao gồm phần tiền gốc phải trả theo lịch thanh toán.

Với thu nhập hiện tại của hai vợ chồng, cộng thêm chi phí nuôi con nhỏ và các khoản sinh hoạt gia đình, chị Thy nhận thấy việc tiếp tục duy trì khoản vay có thể trở thành gánh nặng vượt quá khả năng.

Do đó, phương án bán căn hộ để tất toán khoản vay đang được gia đình cân nhắc.

Ban đầu, chị dự kiến sau khi bán căn hộ và thanh toán toàn bộ dư nợ ngân hàng, gia đình sẽ còn khoảng 2 tỷ đồng. Số tiền này có thể được sử dụng để mua một căn hộ nhỏ hơn tại khu vực vùng ven, qua đó không phải tiếp tục vay vốn.

Tuy nhiên, diễn biến giá căn hộ không thuận lợi. Giá bán thực tế thấp hơn kỳ vọng, khiến số tiền còn lại sau khi thanh toán ngân hàng chỉ khoảng 1,6-1,7 tỷ đồng. Khoản tiền này chưa đủ để mua một căn hộ phù hợp mà không phải vay thêm.

Tình thế khiến gia đình rơi vào lựa chọn khó khăn: tiếp tục giữ nhà thì lo không đủ khả năng trả lãi, còn bán nhà lại chưa có đủ tiền để chuyển sang một nơi ở khác.

Đây là bài toán không ít người mua nhà bằng vốn vay có thể gặp phải khi thị trường thiếu thanh khoản. Giá bất động sản không nhất thiết giảm mạnh, nhưng chỉ cần không tăng trong thời gian dài, người sử dụng đòn bẩy tài chính vẫn có thể gặp khó khăn vì chi phí vốn phát sinh liên tục.

Giai đoạn 2026-2027: Áp lực khi nhiều khoản vay hết thời gian ân hạn

Theo ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt Á Real, từ cuối năm 2026 đến năm 2027, nhiều dự án bất động sản tại các tỉnh, thành phố sẽ bước vào giai đoạn bàn giao.

Đây cũng là thời điểm một bộ phận người mua nhà bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc, đồng thời phải chuyển sang mức lãi suất thả nổi theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.

Trong giai đoạn đầu, các chương trình hỗ trợ tài chính thường giúp người mua giảm áp lực thanh toán thông qua việc miễn hoặc giảm lãi suất, ân hạn nợ gốc trong một khoảng thời gian nhất định.

Tuy nhiên, khi những ưu đãi này kết thúc, nghĩa vụ tài chính thực tế sẽ tăng lên. Người mua phải đồng thời đối mặt với khoản trả gốc và lãi, trong khi thu nhập không phải lúc nào cũng tăng tương ứng.

Ông Kiên cho biết, những người có đủ năng lực tài chính vẫn có thể tiếp tục duy trì khoản vay. Ngược lại, những trường hợp không còn khả năng cân đối dòng tiền có thể phải bán bất động sản, thậm chí chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn và giảm áp lực nợ.

Dấu hiệu này đã xuất hiện trong một số nhóm cộng đồng cư dân tại các dự án, khi người mua vừa hết thời gian ân hạn đã bắt đầu đăng tin chuyển nhượng căn hộ.

Ngoài ra, một nhóm khách hàng khác cũng đang gặp khó khăn là những người đến thời điểm ký hợp đồng mua bán chính thức. Trước đó, họ đã sử dụng vốn vay ngân hàng để thanh toán một phần giá trị bất động sản. Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn ký hợp đồng, họ phải chuẩn bị thêm một khoản tiền tương đối lớn.

Nếu không đủ khả năng huy động nguồn tiền bổ sung, người mua có thể phải tìm cách chuyển nhượng lại quyền mua hoặc tài sản theo điều kiện pháp lý và hợp đồng của dự án.

Có căn hộ phải giảm giá hàng tỷ đồng để tìm người mua

Theo thông tin từ lãnh đạo Việt Á Real, tại một số dự án thuộc khu Đông TPHCM, đã xuất hiện những căn hộ được rao bán thấp hơn giá mua ban đầu hơn 1 tỷ đồng, thậm chí 2-3 tỷ đồng.

Đối với những chủ sở hữu cần tiền gấp để giải quyết nghĩa vụ tài chính, mức giảm giá có thể lên tới 30-40%.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây là những trường hợp cá biệt, không đại diện cho toàn bộ thị trường bất động sản. Phần lớn người bán vì áp lực lãi vay vẫn có xu hướng điều chỉnh giá ở mức vừa phải, thay vì chấp nhận bán tháo ngay lập tức.

Điều này cho thấy thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt giữa nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và nhóm sử dụng tỷ lệ vốn vay lớn.

Những người có dòng tiền ổn định thường có khả năng chờ đợi thị trường phục hồi. Trong khi đó, những người phải phụ thuộc vào nguồn thu nhập hàng tháng để trả nợ sẽ dễ bị tổn thương hơn khi lãi suất tăng hoặc tài sản không thể chuyển nhượng nhanh chóng.

Người mua nhà thận trọng, chủ đầu tư tăng hỗ trợ tài chính

Ở chiều ngược lại, tâm lý người mua bất động sản cũng đang có sự thay đổi.

Theo ông Tạ Trung Kiên, khách hàng hiện nay có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền. Những dự án có chính sách hỗ trợ tài chính tốt, tiến độ thanh toán linh hoạt và sự tham gia của ngân hàng thường nhận được nhiều sự quan tâm hơn.

Đối với các dự án không có chính sách hỗ trợ đủ hấp dẫn, người mua có xu hướng trì hoãn quyết định, chờ thêm thời gian để quan sát diễn biến lãi suất và thanh khoản thị trường.

Để duy trì sức mua, một số chủ đầu tư đã phối hợp với ngân hàng triển khai các chương trình hỗ trợ như:

• Ân hạn nợ gốc trong thời gian đầu.
• Hỗ trợ lãi suất vay mua nhà trong 1-2 năm.
• Giãn tiến độ thanh toán theo từng giai đoạn.
• Cho phép người mua thanh toán khoảng 30-40% giá trị bất động sản trong khoảng 2 năm trước khi nhận nhà.

Những chính sách này giúp giảm áp lực vốn ban đầu, đồng thời tạo điều kiện để người mua có thêm thời gian chuẩn bị nguồn tài chính.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng người mua không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi hoặc số tiền phải thanh toán trong giai đoạn đầu. Điều quan trọng là phải đánh giá toàn bộ nghĩa vụ tài chính trong suốt thời hạn vay.

Một căn hộ có mức giá phù hợp nhưng đi kèm khoản vay quá lớn vẫn có thể trở thành gánh nặng nếu thu nhập gia đình không đủ để duy trì thanh toán khi ưu đãi kết thúc.

Vì sao lãi suất vay mua nhà khó giảm nhanh và đồng loạt?

Một trong những kỳ vọng lớn của người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản hiện nay là lãi suất cho vay sẽ giảm trong năm 2027.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, khả năng điều chỉnh lãi suất của mỗi ngân hàng phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm chi phí huy động vốn, cơ cấu nguồn vốn và chất lượng tín dụng.

Trong hoạt động ngân hàng, chênh lệch giữa thu nhập lãi và chi phí lãi đóng vai trò quan trọng trong việc bù đắp chi phí vận hành, trích lập dự phòng rủi ro và tích lũy vốn.

Biên lãi ròng được xác định dựa trên tài sản sinh lãi bình quân. Vì vậy, việc giảm lãi suất cho vay không đơn thuần phụ thuộc vào quyết định điều hành mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng cân đối nguồn vốn của từng tổ chức tín dụng.

Ngân hàng Nhà nước đã có những chỉ đạo nhằm thúc đẩy giảm mặt bằng lãi suất, hỗ trợ người dân và doanh nghiệp. Dù vậy, quá trình truyền dẫn chính sách cần thời gian.

Nguyên nhân là các khoản tiền gửi được huy động trước đó chưa đồng loạt đáo hạn. Khi chi phí huy động vốn chưa giảm đủ nhanh, ngân hàng cũng khó có thể điều chỉnh lãi suất cho vay một cách đồng loạt.

Đặc biệt, đối với các khoản vay mua nhà đã ký kết, lãi suất thả nổi còn phụ thuộc vào công thức tính lãi, chu kỳ điều chỉnh và các điều khoản được quy định trong hợp đồng tín dụng.

Bên cạnh yếu tố nguồn vốn, lãi suất cho vay còn gắn với mục đích sử dụng vốn, khả năng trả nợ và định hướng tín dụng của từng ngân hàng.

Nguồn vốn tín dụng được ưu tiên hỗ trợ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trong khi đó, các khoản vay mua nhà sẽ được xem xét dựa trên nhu cầu thực tế, hồ sơ khách hàng và chính sách tín dụng của từng tổ chức.

Do vậy, ngay cả khi mặt bằng lãi suất chung giảm, không phải tất cả khách hàng đều được hưởng mức giảm giống nhau.

Tác động từ chính sách tiền tệ quốc tế

Bên cạnh các yếu tố trong nước, diễn biến lãi suất tại Mỹ cũng có ảnh hưởng nhất định đến chính sách tiền tệ Việt Nam.

Theo nội dung được đề cập trong phân tích của chuyên gia, Fed giữ nguyên lãi suất tại cuộc họp ngày 28/10 và tiếp tục lưu ý những áp lực liên quan đến lạm phát. Các quyết định tiếp theo sẽ phụ thuộc vào dữ liệu kinh tế và diễn biến giá cả.

Nếu lãi suất USD tiếp tục duy trì ở mức cao, kết hợp với bất ổn địa chính trị và biến động giá năng lượng, việc điều hành chính sách tiền tệ trong nước sẽ phải cân đối nhiều mục tiêu.

Trong đó, cơ quan quản lý cần đồng thời hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, ổn định tỷ giá, kiểm soát lạm phát và bảo đảm an toàn hệ thống tài chính.

Đây cũng là lý do khiến kỳ vọng lãi suất vay mua nhà giảm mạnh trong thời gian ngắn cần được nhìn nhận thận trọng.

Năm 2027 có thể là thời điểm quan trọng đối với thị trường bất động sản

Theo ông Nguyễn Quang Huy, năm 2027 có thể mở ra dư địa giảm lãi suất nếu lạm phát được kiểm soát, thanh khoản hệ thống ngân hàng cải thiện và chi phí huy động vốn giảm một cách bền vững.

Tuy nhiên, mức giảm có thể khác nhau giữa các ngân hàng, nhóm khách hàng và từng khoản vay cụ thể.

Điều này đồng nghĩa với việc người mua nhà không nên mặc định rằng toàn bộ khoản vay sẽ được điều chỉnh về một mức lãi suất thấp trong tương lai gần.

Nếu lãi suất giảm, những người đang vay mua bất động sản có thể được giảm bớt áp lực trả nợ. Khi đó, khả năng giữ tài sản của nhà đầu tư cũng được cải thiện.

Ngược lại, nếu chi phí vay tiếp tục neo cao trong khi thanh khoản bất động sản chưa phục hồi rõ rệt, nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy lớn có thể phải đối mặt với áp lực bán tài sản để cắt lỗ.

Đáng chú ý, áp lực này không chỉ ảnh hưởng đến những người đầu tư lướt sóng mà còn có thể tác động đến người mua nhà để ở nếu tỷ lệ vay quá cao so với thu nhập.

Người mua bất động sản cần làm gì để tránh áp lực trả nợ?

Từ những trường hợp thực tế trên, có thể thấy rủi ro lớn nhất của việc vay tiền mua bất động sản không chỉ nằm ở khả năng giá nhà giảm, mà còn ở việc người mua không kiểm soát được dòng tiền trong thời gian dài.

Các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà cần xây dựng phương án tài chính dựa trên thu nhập ổn định, thay vì đặt cược vào kỳ vọng lãi suất sẽ giảm.

Một số nguyên tắc quan trọng cần lưu ý:

Thứ nhất, kiểm soát tỷ lệ vay trên giá trị bất động sản.

Mức vay không quá 50% giá trị tài sản có thể được xem là ngưỡng tham khảo đối với nhiều người mua nhà. Tuy nhiên, tỷ lệ phù hợp còn phụ thuộc vào thu nhập, chi phí sinh hoạt, số người phụ thuộc và khả năng tích lũy của từng gia đình.

Thứ hai, tính toán lãi suất sau thời gian ưu đãi.

Người mua cần yêu cầu ngân hàng cung cấp phương án trả nợ trong trường hợp lãi suất chuyển sang thả nổi. Không nên chỉ dựa vào mức lãi suất thấp trong 12-24 tháng đầu để quyết định vay vốn.

Thứ ba, duy trì quỹ dự phòng tài chính.

Một khoản dự phòng đủ lớn giúp gia đình ứng phó với những tình huống như mất việc, giảm thu nhập, chi phí y tế phát sinh hoặc lãi suất tăng ngoài dự kiến.

Thứ tư, đánh giá khả năng thanh khoản của bất động sản.

Không phải tài sản nào cũng có thể bán nhanh khi cần tiền. Những bất động sản có vị trí kém thuận lợi, giá mua cao hơn mặt bằng chung hoặc nguồn cung cạnh tranh lớn có thể mất nhiều thời gian để tìm người mua.

Thứ năm, phân biệt đầu tư và nhu cầu an cư.

Người mua nhà để ở cần ưu tiên khả năng thanh toán dài hạn. Trong khi đó, nhà đầu tư cần tính toán thêm chi phí vốn, thời gian nắm giữ, khả năng khai thác cho thuê và phương án thoát hàng nếu thị trường diễn biến không thuận lợi.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến số, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được kiểm soát chặt chẽ. Một khoản vay phù hợp có thể giúp người mua sớm sở hữu tài sản, nhưng khoản vay vượt quá khả năng chi trả lại có thể biến căn nhà thành áp lực tài chính kéo dài.

Giai đoạn cuối năm 2026 và năm 2027 có thể trở thành thời điểm quan trọng đối với những người mua bất động sản bằng vốn vay. Khi các chương trình ưu đãi kết thúc, áp lực trả nợ sẽ phản ánh rõ hơn năng lực tài chính thực tế của từng hộ gia đình và nhà đầu tư.

Trong bối cảnh đó, khả năng kiểm soát dòng tiền, tỷ lệ vay hợp lý và lựa chọn bất động sản có thanh khoản tốt sẽ đóng vai trò quan trọng hơn kỳ vọng giá nhà tăng nhanh. Đối với người mua, một quyết định đầu tư an toàn không chỉ nằm ở việc sở hữu được tài sản, mà còn ở khả năng duy trì tài sản đó mà không làm mất cân đối tài chính gia đình.

Nguồn tham khảo: Nội dung tổng hợp từ thông tin và ý kiến chuyên gia trong bài viết gốc của báo Dân trí.

Câu hỏi thường gặp về lãi suất vay mua nhà và rủi ro bất động sản

1. Vì sao người mua nhà dễ gặp áp lực tài chính khi hết thời gian ưu đãi lãi suất?

Trong thời gian ưu đãi, người vay thường được hưởng mức lãi suất thấp hoặc được hỗ trợ một phần chi phí lãi vay. Khi chương trình kết thúc, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi và có thể tăng đáng kể. Người mua đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ trả gốc theo lịch thanh toán, khiến tổng số tiền phải trả hàng tháng tăng lên.

2. Có nên bán nhà để trả nợ ngân hàng khi lãi suất tăng cao?

Quyết định này phụ thuộc vào dòng tiền, dư nợ, giá trị thực tế của bất động sản và triển vọng thu nhập. Nếu khoản vay vượt quá khả năng chi trả trong dài hạn, bán tài sản có thể là phương án cần cân nhắc. Tuy nhiên, người bán cần tính đầy đủ dư nợ gốc, chi phí giao dịch, nghĩa vụ thuế và khả năng tìm được nơi ở thay thế.

3. Lãi suất vay mua nhà có thể giảm trong năm 2027 không?

Theo nhận định của các chuyên gia được đề cập, năm 2027 có thể xuất hiện dư địa giảm lãi suất nếu lạm phát được kiểm soát, thanh khoản ngân hàng cải thiện và chi phí huy động vốn giảm bền vững. Tuy nhiên, mức giảm không đồng đều và còn phụ thuộc chính sách của từng ngân hàng.

4. Vay bao nhiêu phần trăm giá trị căn nhà là an toàn?

Mức vay không quá 50% giá trị bất động sản có thể được xem là ngưỡng tham khảo. Dù vậy, mức vay an toàn phải căn cứ vào thu nhập ổn định và tổng nghĩa vụ nợ hàng tháng. Người mua không nên vay tối đa chỉ vì ngân hàng chấp thuận hạn mức.

5. Người mua nhà cần lưu ý gì trước khi ký hợp đồng vay ngân hàng?

Cần kiểm tra lãi suất ưu đãi, công thức tính lãi suất thả nổi, thời điểm điều chỉnh lãi suất, thời hạn vay, lịch trả gốc, phí trả nợ trước hạn và các điều khoản liên quan. Đặc biệt, cần yêu cầu ngân hàng mô phỏng số tiền phải thanh toán trong kịch bản lãi suất tăng.

6. Thị trường bất động sản có thể xuất hiện làn sóng bán cắt lỗ trong năm 2027 không?

Khả năng này phụ thuộc vào diễn biến lãi suất, thanh khoản thị trường và tình hình tài chính của người mua. Nếu nhiều khoản vay đồng loạt hết thời gian ưu đãi trong khi giá nhà và giao dịch chưa phục hồi, áp lực bán tài sản có thể tăng. Tuy nhiên, không nên xem những trường hợp bán cắt lỗ riêng lẻ là đại diện cho toàn bộ thị trường.