Luật Thuế Thu Nhập Cá Nhân 2025: Bán nhà giá thấp vẫn có thể bị tính thuế theo bảng giá đất từ 1/7/2026

Bộ Tài chính đề xuất siết cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 với nhiều điểm mới đáng chú ý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Theo dự thảo, các quy định mới dự kiến sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026 và được kỳ vọng giúp minh bạch hóa thị trường, hạn chế tình trạng khai giá chuyển nhượng thấp để giảm nghĩa vụ thuế.

Một trong những nội dung được quan tâm nhất là cách xác định giá tính thuế đối với giao dịch mua bán nhà đất. Theo đó, dù người bán ghi giá thấp trên hợp đồng, cơ quan thuế vẫn có thể áp dụng bảng giá đất của địa phương để tính thuế thu nhập cá nhân.

Thuế chuyển nhượng bất động sản tiếp tục áp dụng mức 2%

Theo Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ được tính theo công thức:

$Thuế\ TNCN = Giá\ chuyển\ nhượng \times 2\%$Thue^ˊ TNCN=Giaˊ chuyển nhượng×2%

Trong đó, giá chuyển nhượng là mức giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm giao dịch.

Tuy nhiên, quy định mới bổ sung thêm nhiều cơ chế kiểm soát nhằm tránh tình trạng kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp.

Giá bán thấp hơn bảng giá đất vẫn bị cơ quan thuế điều chỉnh

Theo dự thảo nghị định, với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn mức giá trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do địa phương ban hành, cơ quan thuế sẽ không căn cứ vào giá hợp đồng.

Thay vào đó, giá tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất của địa phương tại thời điểm chuyển nhượng.

Điều này đồng nghĩa, dù bên mua và bên bán thỏa thuận giá thấp hơn thực tế để giảm thuế, cơ quan thuế vẫn có quyền áp dụng mức giá chuẩn theo quy định để tính nghĩa vụ tài chính.

Quy định này được đánh giá sẽ tác động đáng kể đến thị trường bất động sản, đặc biệt là các giao dịch nhà đất dân sự vốn thường tồn tại tình trạng “hai giá”.

Chuyển nhượng nhà và tài sản gắn liền với đất sẽ tính thuế thế nào?

Không chỉ đất nền, dự thảo cũng quy định rõ đối với trường hợp chuyển nhượng cả đất và tài sản gắn liền với đất như:

• Nhà ở
• Công trình xây dựng
• Hạ tầng kỹ thuật
• Tài sản trên đất

Nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức quy định của địa phương, phần quyền sử dụng đất sẽ được tính theo bảng giá đất do địa phương ban hành.

Trong khi đó, phần giá trị nhà ở và công trình gắn liền với đất sẽ được xác định dựa trên giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.

Nếu địa phương chưa có bảng giá cụ thể, cơ quan chức năng sẽ căn cứ theo:

• Tiêu chuẩn xây dựng
• Định mức xây dựng
• Giá trị còn lại thực tế của công trình
• Hướng dẫn từ Bộ Xây dựng

Quy định này giúp cơ quan quản lý có cơ sở xác định giá trị tài sản minh bạch hơn thay vì chỉ phụ thuộc vào kê khai của người dân.

Nhà ở hình thành trong tương lai cũng có quy định riêng

Đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình chưa hoàn thiện, giá chuyển nhượng sẽ được tính theo tỷ lệ góp vốn trong hợp đồng.

Mức giá này được nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do địa phương quy định.

Trong trường hợp địa phương chưa ban hành đơn giá cụ thể, cơ quan chức năng sẽ áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm chuyển nhượng.

Đây là điểm mới quan trọng bởi thời gian qua thị trường bất động sản hình thành trong tương lai phát triển mạnh nhưng việc xác định giá tính thuế vẫn còn nhiều tranh cãi.

Cho thuê lại bất động sản cũng bị kiểm soát giá tính thuế

Ngoài hoạt động mua bán, dự thảo nghị định còn đề cập đến trường hợp cho thuê lại bất động sản.

Nếu giá cho thuê ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định theo pháp luật đất đai, cơ quan thuế sẽ căn cứ theo khung giá của địa phương để xác định nghĩa vụ thuế.

Điều này nhằm hạn chế tình trạng kê khai giá thuê thấp để giảm thuế trong hoạt động cho thuê nhà, văn phòng và mặt bằng kinh doanh.

Quy định mới về thời điểm tính thuế chuyển nhượng nhà đất

Theo Bộ Tài chính, thời điểm xác định thu nhập tính thuế sẽ phụ thuộc vào từng loại giao dịch cụ thể.

Trường hợp bên bán tự nộp thuế

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm tính thuế là lúc hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật.

Trường hợp bên mua nộp thuế thay

Nếu hợp đồng có điều khoản bên mua nộp thuế thay bên bán, thời điểm xác định thu nhập tính thuế sẽ là khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản.

Nhà ở hình thành trong tương lai

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Các quy định này giúp thống nhất cách xác định nghĩa vụ tài chính và tránh tranh chấp trong quá trình thực hiện giao dịch.

Góp vốn bằng bất động sản chưa phải nộp thuế ngay

Một điểm đáng chú ý khác trong dự thảo là cá nhân góp vốn bằng bất động sản sẽ chưa phải kê khai và nộp thuế ngay tại thời điểm góp vốn.

Việc khai và nộp thuế chỉ phát sinh khi:

• Chuyển nhượng phần vốn góp
• Rút vốn
• Doanh nghiệp giải thể

Khi đó, tổ chức nhận vốn góp sẽ có trách nhiệm khai và nộp thuế thay cho cá nhân góp vốn.

Quy định này được đánh giá sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư và góp vốn bằng tài sản bất động sản.

Thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng ra sao?

Nhiều chuyên gia nhận định các quy định mới có thể giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu thuế và giảm tình trạng khai giá thấp trong giao dịch nhà đất.

Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế cũng có thể khiến chi phí giao dịch tăng lên, đặc biệt tại các khu vực có bảng giá đất tiệm cận giá thị trường.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn về thanh khoản, quy định mới được cho là sẽ tác động đáng kể đến tâm lý nhà đầu tư và người mua bán nhà đất.

Xu hướng siết minh bạch giao dịch bất động sản ngày càng rõ nét

Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 cho thấy cơ quan quản lý đang từng bước siết chặt hoạt động kê khai giá chuyển nhượng bất động sản.

Việc áp dụng bảng giá đất làm căn cứ tính thuế được kỳ vọng sẽ giảm tình trạng “hai giá”, hạn chế thất thu ngân sách và tạo sự minh bạch cho thị trường.

Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu triển khai, nhiều người dân và doanh nghiệp có thể cần thời gian thích nghi với cách xác định giá tính thuế mới.