Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất mua của xã trước năm 1993: Hồ sơ cần chuẩn bị và có phải nộp tiền sử dụng đất?

Đất mua của xã trước năm 1993 có được cấp sổ đỏ không?

Nhiều hộ gia đình hiện nay đang sử dụng đất được mua từ xã hoặc được giao không đúng thẩm quyền trước năm 1993 nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Đây là tình trạng khá phổ biến tại nhiều địa phương, đặc biệt ở khu vực nông thôn và vùng ven đô thị.

Mới đây, bà Nguyễn Thị Hường (Hà Nội) đã gửi câu hỏi liên quan đến trường hợp thửa đất theo bản đồ năm 1993 và bảng kê kèm theo được xác định là đất thổ cư, đứng tên ông Nguyễn Văn A. Hiện ông A có nhu cầu làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lo ngại do không còn lưu giữ đầy đủ giấy tờ gốc.

Liên quan đến vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có phản hồi chính thức, đồng thời dẫn chiếu các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định hướng dẫn thi hành.

Quy định mới về cấp sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, pháp luật đất đai hiện hành đã có quy định cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền.

Nội dung này được quy định tại Điều 140 của Luật Đất đai 2024.

Theo đó, các trường hợp đất được xã giao, bán hoặc phân cấp trái thẩm quyền trước đây nhưng người dân đã sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đây là điểm rất quan trọng bởi thực tế trước những năm 1993, nhiều địa phương tự phân đất ở cho người dân mà chưa thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định pháp luật thời điểm đó.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Đối với trường hợp đất mua của xã trước năm 1993, người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

1. Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận

Người dân cần nộp đơn đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo mẫu quy định hiện hành.

2. Giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất

Đây là nhóm giấy tờ quan trọng nhất, có thể bao gồm:

• Bản đồ địa chính năm 1993;
• Bảng kê đất đai;
• Sổ mục kê;
• Biên lai nộp tiền;
• Giấy mua bán đất của xã;
• Giấy xác nhận của địa phương;
• Hồ sơ kê khai nhà đất qua các thời kỳ;
• Giấy tờ nộp thuế nhà đất;
• Giấy xác nhận sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.

Trong trường hợp như của ông Nguyễn Văn A, nếu bản đồ năm 1993 và bảng kê kèm theo đã thể hiện rõ là đất thổ cư và có tên người sử dụng đất thì đây là căn cứ rất quan trọng để cơ quan chức năng xem xét cấp sổ đỏ.

Không còn giấy tờ gốc có làm được sổ đỏ không?

Đây là băn khoăn của rất nhiều người dân hiện nay.

Trên thực tế, việc thất lạc giấy tờ cũ không đồng nghĩa với việc không thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan chức năng sẽ xem xét tổng hợp nhiều căn cứ khác nhau để xác định nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Nếu không còn đầy đủ giấy tờ, người dân có thể:

• Xin trích lục hồ sơ địa chính;
• Xin xác nhận của UBND cấp xã;
• Đề nghị cơ quan quản lý đất đai kiểm tra dữ liệu lưu trữ;
• Cung cấp nhân chứng hoặc các tài liệu liên quan khác.

Điều quan trọng là phải chứng minh được việc sử dụng đất ổn định, liên tục và không xảy ra tranh chấp trong thời gian dài.

Trình tự thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định mới

Theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trình tự và thủ tục đăng ký đất đai lần đầu đã được hướng dẫn chi tiết.

Các bước thực hiện gồm:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người dân chuẩn bị đầy đủ giấy tờ liên quan đến nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại:

• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Bộ phận một cửa;
• Hoặc UBND cấp xã nơi có đất.

Bước 3: Cơ quan chức năng thẩm tra

Cơ quan quản lý đất đai sẽ:

• Kiểm tra hồ sơ;
• Xác minh hiện trạng sử dụng đất;
• Kiểm tra quy hoạch;
• Xác minh tranh chấp;
• Niêm yết công khai nếu cần.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất sẽ thực hiện các khoản phí, lệ phí hoặc tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận

Sau khi hoàn tất thủ tục và nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp sổ đỏ theo quy định.

Có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Vấn đề tài chính là nội dung được nhiều người quan tâm nhất khi làm sổ đỏ cho đất mua của xã trước năm 1993.

Theo phản hồi của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, nghĩa vụ tài chính sẽ được thực hiện theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Tùy từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất có thể:

• Được miễn tiền sử dụng đất;
• Được giảm tiền sử dụng đất;
• Hoặc phải nộp theo quy định.

Mức thu phụ thuộc vào:

• Thời điểm sử dụng đất;
• Nguồn gốc đất;
• Diện tích đất;
• Hạn mức đất ở;
• Chính sách của địa phương.

Do đó, người dân nên liên hệ trực tiếp cơ quan thuế hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn cụ thể.

Người dân cần lưu ý gì khi làm sổ đỏ cho đất cũ?

Kiểm tra quy hoạch

Nếu đất nằm trong khu vực quy hoạch hoặc dự án, việc cấp sổ đỏ có thể bị ảnh hưởng.

Xác nhận không tranh chấp

Đây là điều kiện quan trọng để được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Chủ động xin trích lục hồ sơ địa chính

Trong trường hợp mất giấy tờ cũ, dữ liệu lưu trữ tại địa phương sẽ là căn cứ quan trọng.

Hoàn thiện hồ sơ sớm

Các hồ sơ đất đai cũ thường mất nhiều thời gian xác minh nên người dân nên chủ động thực hiện sớm để tránh phát sinh khó khăn.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất mua của xã trước năm 1993 hiện đã có hành lang pháp lý tương đối rõ ràng theo Luật Đất đai 2024. Dù không còn đầy đủ giấy tờ gốc, người dân vẫn có cơ hội được cấp sổ đỏ nếu chứng minh được quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài và không tranh chấp.

Trong bối cảnh nhiều quy định mới về đất đai đang được triển khai, người dân nên chủ động liên hệ cơ quan chức năng tại địa phương để được hướng dẫn chi tiết, tránh kéo dài thời gian xử lý hồ sơ.

Câu hỏi thường gặp về đất mua của xã trước năm 1993