Cách tính tiền sử dụng đất phần diện tích còn lại sau khi xác định đất ở mới nhất năm 2026

Việc xác định tiền sử dụng đất đối với phần diện tích còn lại sau khi xác định đất ở đang là vấn đề được nhiều người dân quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 cùng hàng loạt nghị định hướng dẫn mới đã chính thức có hiệu lực.

Mới đây, bà Đặng Thị Phương Trâm (Quảng Ninh) đã gửi câu hỏi liên quan đến việc xác định và thu tiền sử dụng đất trong trường hợp phần diện tích đất còn lại sau khi xác định đất ở nhưng chưa có quy định cụ thể tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và Nghị định số 291/2025/NĐ-CP.

Về vấn đề này, Thuế tỉnh Quảng Ninh đã có văn bản trả lời chính thức, làm rõ căn cứ pháp lý cũng như cách áp dụng thực tế.

Đây là nội dung rất quan trọng đối với người dân đang thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hợp thức hóa đất ở.

Phần diện tích còn lại sau khi xác định đất ở được xử lý thế nào?

Theo khoản 4 Điều 141 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (được sửa đổi, bổ sung bởi nhiều luật liên quan), phần diện tích đất còn lại của thửa đất sau khi đã xác định diện tích đất ở sẽ được xử lý theo từng trường hợp cụ thể.

Điều này có nghĩa là không phải toàn bộ phần đất còn lại đều mặc nhiên là đất ở, mà sẽ phụ thuộc vào hiện trạng sử dụng thực tế của người dân.

Luật quy định chia thành 3 nhóm chính:

Trường hợp 1: Đã xây dựng nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống

Nếu phần diện tích còn lại đã xây dựng:

• Nhà ở
• Nhà ở kết hợp công trình phục vụ đời sống
• Các hạng mục phục vụ sinh hoạt dân cư

thì phần đất đó sẽ được xác định là đất ở.

Tuy nhiên, người sử dụng đất bắt buộc phải:

Nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật

Đây là khoản nghĩa vụ tài chính bắt buộc khi Nhà nước công nhận thêm diện tích đất ở ngoài phần đã xác định ban đầu.

Mức thu cụ thể sẽ phụ thuộc vào:

• Bảng giá đất địa phương
• Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành
• Nguồn gốc sử dụng đất
• Thời điểm sử dụng đất
• Hồ sơ pháp lý liên quan

Trường hợp 2: Đã xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh

Nếu phần diện tích đất còn lại đang sử dụng cho:

• Nhà xưởng
• Kho bãi
• Cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
• Hoạt động thương mại
• Dịch vụ kinh doanh

thì Nhà nước sẽ công nhận theo mục đích:

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất thương mại dịch vụ

Diện tích được công nhận sẽ tính theo thực tế xây dựng công trình.

Hình thức sử dụng đất:

• Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Thời hạn sử dụng:

• Ổn định lâu dài

Đây là điểm rất quan trọng giúp doanh nghiệp và hộ kinh doanh hợp thức hóa tài sản trên đất.

Trường hợp 3: Hiện trạng là đất nông nghiệp

Nếu phần diện tích còn lại hiện đang là:

• Đất trồng cây
• Đất nông nghiệp
• Đất sản xuất nông nghiệp

thì mặc nhiên được công nhận là:

Đất nông nghiệp

Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển sang mục đích phi nông nghiệp như:

• Đất ở
• Đất thương mại dịch vụ
• Đất sản xuất phi nông nghiệp

và phù hợp với:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
• Quy hoạch chung
• Quy hoạch phân khu
• Quy hoạch xây dựng
• Quy hoạch nông thôn

thì vẫn được xem xét công nhận.

Điều kiện bắt buộc là:

Phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định

Căn cứ tính tiền sử dụng đất theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP

Nhiều người cho rằng Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và Nghị định số 291/2025/NĐ-CP chưa quy định rõ cách tính tiền sử dụng đất trong trường hợp này.

Tuy nhiên, theo khoản 5 Điều 9 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi các Nghị định 125/2025, 151/2025, 226/2025 và 291/2025), quy định rõ:

Đối với phần diện tích còn lại của thửa đất theo khoản 4 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì thực hiện nghĩa vụ tài chính như các trường hợp quy định tại khoản 1 đến khoản 5 Điều 10 của Nghị định này.

Điều này đồng nghĩa:

Việc tính tiền sử dụng đất vẫn có đầy đủ căn cứ pháp lý

và được thực hiện theo đúng cơ chế thu tiền sử dụng đất hiện hành.

Người dân không cần lo ngại về khoảng trống pháp lý như nhiều thông tin đang lan truyền.

Người dân cần lưu ý gì khi làm hồ sơ?

Để tránh phát sinh tranh chấp hoặc bị truy thu sau này, người sử dụng đất cần:

Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất thực tế

Việc xác định mục đích đất sẽ căn cứ rất lớn vào hiện trạng sử dụng tại thời điểm kiểm tra.

Rà soát quy hoạch đất đai

Không phải mọi trường hợp đều được chuyển sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp.

Chuẩn bị hồ sơ nguồn gốc đất rõ ràng

Các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, thời điểm sử dụng và quá trình xây dựng cần được lưu giữ đầy đủ.

Làm việc trực tiếp với cơ quan thuế và tài nguyên môi trường

Mỗi địa phương có bảng giá đất và cách xác định nghĩa vụ tài chính khác nhau.

Việc tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích còn lại sau khi xác định đất ở là nội dung quan trọng trong quản lý đất đai và nghĩa vụ tài chính của người dân.

Dù Nghị định 103/2024/NĐ-CP và Nghị định 291/2025/NĐ-CP không quy định riêng biệt thành một điều khoản độc lập, nhưng căn cứ pháp lý vẫn đã được xác lập rất rõ thông qua khoản 5 Điều 9 và khoản 4 Điều 141 Luật Đất đai 2024.

Người dân cần nắm chắc quy định này để chủ động trong quá trình làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất và tránh các rủi ro pháp lý phát sinh về sau.