Giá Chung Cư Hà Nội, TP.HCM Neo Cao Kỷ Lục 2026: Người Mua “Chùn Tay”, Doanh Nghiệp Đối Mặt Bài Toán Thanh Khoản

Giá chung cư 2026: Neo cao bất chấp nguồn cung tăng

Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I/2026 tiếp tục ghi nhận một nghịch lý: nguồn cung được cải thiện nhưng giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, mặt bằng giá không những không giảm mà còn thiết lập vùng “neo cao” mới.

Theo khảo sát từ Savills, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt hơn 11.100 căn, trong đó khoảng 6.100 căn mở bán lần đầu. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp trung bình vẫn ở mức khoảng 100 triệu đồng/m², chỉ giảm nhẹ theo quý.

Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì quanh 82 triệu đồng/m², gần như không có sự điều chỉnh đáng kể so với cuối năm 2025.

Giá tăng mạnh theo năm, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế

Dữ liệu từ JLL Việt Nam cho thấy:

• Giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt hơn 94 triệu đồng/m²
• Tăng tới 23,5% so với cùng kỳ năm trước

Đáng chú ý, nhiều dự án đã vượt ngưỡng 140 triệu đồng/m², phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh sang phân khúc:

• Cao cấp
• Hạng sang

Trong khi đó, phân khúc trung cấp và bình dân – vốn phục vụ nhu cầu ở thực – lại ngày càng khan hiếm.

Lệch pha cung – cầu: Nguyên nhân chính đẩy giá lên cao

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà tăng là sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung:

• Thiếu sản phẩm vừa túi tiền
• Dư thừa sản phẩm cao cấp

Hệ quả:

• Người mua lần đầu khó tiếp cận
• Áp lực dồn lên các phân khúc còn lại
• Mặt bằng giá chung bị kéo lên

Đây không còn là hiện tượng ngắn hạn mà đang trở thành trạng thái “bình thường mới” của thị trường.

Chi phí đầu vào tăng mạnh: Áp lực từ lạm phát và đất đai

Ở góc độ vĩ mô, chi phí đầu vào là yếu tố quan trọng đẩy giá bất động sản tăng cao:

• Lạm phát cơ bản trên 3,6%
• Giá vật liệu xây dựng tăng
• Chi phí nhân công leo thang
• Lãi vay cao

Đặc biệt, cơ chế định giá đất sát thị trường giúp minh bạch hơn nhưng lại khiến chi phí sử dụng đất tăng đáng kể.

Khi chi phí đầu vào tăng, giá bán đầu ra gần như không thể giảm sâu.

Người mua đối mặt “gánh nặng kép”

Theo nhận định của bà Lê Thị Huyền Trang, người mua nhà hiện đang chịu áp lực lớn từ hai phía:

1. Giá nhà cao

• Vượt xa khả năng chi trả của nhiều người
• Đặc biệt là người mua lần đầu

2. Lãi suất vay cao

• Mức phổ biến: 9–11%/năm (giai đoạn ưu đãi)
• Sau đó thả nổi theo thị trường

Điều này khiến người mua:

• Cân nhắc kỹ lưỡng hơn
• Kéo dài thời gian ra quyết định

Thanh khoản giảm mạnh: Thị trường “chững lại”

Giá cao không đồng nghĩa với lợi nhuận cao. Thực tế, thanh khoản thị trường đang suy giảm rõ rệt:

• Tỷ lệ hấp thụ chung cư Hà Nội quý I/2026: 43%
• Riêng nguồn cung mới: 55%
• Giảm mạnh so với 84% cùng kỳ 2025

Điều này cho thấy:

• Sức mua đang yếu đi
• Thị trường bắt đầu chững lại

Doanh nghiệp bất động sản gặp áp lực kép

Không chỉ người mua, các chủ đầu tư cũng đang đối mặt với nhiều thách thức:

1. Chi phí tăng – lợi nhuận giảm

• Giá đất, xây dựng, tài chính đều tăng
• Biên lợi nhuận bị thu hẹp

2. Thanh khoản thấp

• Sản phẩm khó bán
• Dòng tiền bị chậm lại

3. Khó tiếp cận quỹ đất

• Chi phí giải phóng mặt bằng cao
• Thủ tục phức tạp

Rủi ro thị trường nếu giá tiếp tục leo thang

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cảnh báo:

Nếu giá bất động sản tăng vượt quá khả năng chi trả của thị trường:

• Người mua sẽ rút lui
• Thanh khoản đóng băng
• Doanh nghiệp đối mặt nguy cơ tài chính

Trong kịch bản tiêu cực, thị trường có thể:

• Suy giảm mạnh
• Thậm chí xảy ra đổ vỡ cục bộ

Triển vọng: Nguồn cung tăng nhưng chưa giải được bài toán gốc

Trong thời gian tới:

• Nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng
• Chủ yếu đến từ khu vực vệ tinh

Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất không nằm ở số lượng mà là:

Cơ cấu sản phẩm

Nếu phân khúc:

• Trung cấp
• Bình dân

không được cải thiện, thì nhu cầu ở thực vẫn khó được đáp ứng.

Thị trường chuyển sang “sân chơi của người mua”

Một xu hướng đáng chú ý là thị trường đang dần nghiêng về phía người mua:

• Người mua có nhiều lựa chọn hơn
• Áp lực cạnh tranh tăng lên

Điều này buộc chủ đầu tư phải thay đổi:

• Nâng cao chất lượng sản phẩm
• Tối ưu giá bán
• Cải thiện chính sách bán hàng
• Tăng uy tín thương hiệu

Cần giải pháp chính sách đồng bộ

Để thị trường phát triển bền vững, cần:

• Kiểm soát chi phí đất đai
• Hỗ trợ phát triển nhà ở giá phù hợp
• Minh bạch hóa pháp lý

Chỉ khi cân bằng được cung – cầu, thị trường mới có thể ổn định lâu dài.

Thị trường chung cư năm 2026 đang đứng trước một giai đoạn quan trọng khi giá tiếp tục neo cao nhưng thanh khoản suy giảm. Đây là thời điểm đòi hỏi sự điều chỉnh từ cả phía doanh nghiệp, người mua và chính sách để hướng tới một thị trường minh bạch, cân bằng và bền vững hơn.