Chuyên gia hiến kế phát triển căn hộ 2-3 tỷ đồng: Muốn giảm giá nhà, cần thay đổi tư duy quy hoạch đô thị

Bài toán nhà ở vừa túi tiền cần một cách tiếp cận mới

Tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026 diễn ra chiều 30/10, với chủ đề “Dịch chuyển giá trị”, TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng muốn giải quyết bài toán nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, thị trường cần thay đổi tư duy phát triển bất động sản. Theo ông, việc giảm giá bán không thể chỉ dựa vào nỗ lực cắt giảm chi phí xây dựng mà cần xem xét tổng thể mối quan hệ giữa vị trí nhà ở, hạ tầng giao thông, cơ hội việc làm và hệ thống tiện ích.

Diễn đàn do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức, là dịp để các chuyên gia trao đổi về hướng phát triển thị trường trong bối cảnh giá nhà vẫn là áp lực lớn đối với nhiều hộ gia đình.

Theo TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn, một trong những vấn đề của thị trường hiện nay là nhiều chủ đầu tư tập trung tìm cách đưa giá bán xuống thấp nhưng chưa đánh giá đầy đủ giá trị mà người mua nhận được từ vị trí và môi trường sống. Một căn hộ nằm tại khu vực nội thành, nơi giá đất cao, rất khó đạt mức giá thấp nếu vẫn giữ nguyên quy mô, tiêu chuẩn và các điều kiện phát triển dự án.

Ông nhấn mạnh rằng câu chuyện không chỉ là giảm giá bán mà còn phải làm sao để mức giá tương xứng với những lợi ích thực tế mà cư dân được hưởng.

Điều này cho thấy khái niệm nhà ở vừa túi tiền cần được nhìn nhận rộng hơn. Giá mua căn hộ chỉ là một phần của bài toán. Người dân còn phải tính đến chi phí đi lại, thời gian di chuyển, khả năng tiếp cận trường học, nơi làm việc, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu.

Một căn hộ có giá thấp nhưng nằm xa khu vực tạo việc làm, thiếu phương tiện giao thông công cộng và không có đầy đủ tiện ích có thể khiến cư dân phải chi trả thêm nhiều khoản trong suốt quá trình sinh sống. Vì vậy, giá nhà hợp lý cần được đánh giá cùng tổng chi phí và chất lượng cuộc sống.

Muốn có căn hộ giá 2-3 tỷ đồng, cần dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm

Theo chuyên gia Ngô Viết Nam Sơn, phát triển căn hộ trong khoảng giá 2-3 tỷ đồng là mục tiêu có thể hướng tới nếu doanh nghiệp lựa chọn những khu vực xa trung tâm hơn, nơi chi phí đất đai còn phù hợp.

Đây là hướng tiếp cận đáng chú ý trong bối cảnh giá bất động sản tại nhiều khu vực đô thị lớn đang vượt quá khả năng tài chính của một bộ phận người mua nhà, đặc biệt là người trẻ, các gia đình mới hình thành và nhóm lao động có thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, việc dịch chuyển dự án ra khỏi trung tâm không đồng nghĩa với việc chỉ cần xây dựng nhà ở trên những khu đất có giá thấp. Theo quan điểm của chuyên gia, điều kiện quan trọng là phải có hệ thống giao thông kết nối thuận tiện, đặc biệt là metro, để người dân có thể tiếp cận nơi làm việc trong khoảng 15 phút theo mô hình phát triển mà ông đề xuất.

Bên cạnh giao thông, khu vực phát triển nhà ở cần có hệ thống trường học, thương mại, dịch vụ và các tiện ích phục vụ sinh hoạt hằng ngày. Khi những yếu tố này được đầu tư đồng bộ, người dân mới có thể lựa chọn sinh sống tại các khu vực ngoài trung tâm mà không phải đánh đổi quá nhiều về thời gian và chất lượng cuộc sống.

Trên thực tế, quyết định mua nhà của nhiều gia đình không chỉ phụ thuộc vào số tiền phải trả ban đầu. Khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc, khả năng tiếp cận phương tiện công cộng và chi phí đi lại hằng tháng cũng ảnh hưởng đáng kể đến lựa chọn nơi ở.

Do đó, phát triển nhà ở giá phù hợp cần gắn với việc hình thành những khu vực đô thị có khả năng tự đáp ứng phần lớn nhu cầu sinh hoạt, đồng thời được kết nối hiệu quả với các trung tâm kinh tế lớn.

TOD: Không chỉ xây chung cư mà phải hình thành hệ sinh thái đô thị

Một trong những hướng tiếp cận được chuyên gia đề cập là mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng, thường được gọi là TOD (Transit-Oriented Development).

Theo cách tiếp cận này, nhà ở được phát triển gắn với các đầu mối giao thông công cộng như metro và những tuyến vận tải có năng lực chuyên chở lớn. Tuy nhiên, TOD không đơn thuần là xây dựng các tòa chung cư gần nhà ga. Mô hình còn đòi hỏi sự kết hợp giữa nhà ở, nơi làm việc, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng trong một hệ sinh thái đô thị có khả năng vận hành hiệu quả.

Thay vì phát triển những dự án nhà ở biệt lập, chủ đầu tư cần đặt dự án trong tổng thể quy hoạch, nơi cư dân có thể đi làm, học tập, mua sắm và tham gia các hoạt động cộng đồng với thời gian di chuyển hợp lý.

Cách làm này có thể tạo ra nhiều lợi ích. Trước hết, kết nối giao thông công cộng giúp giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, qua đó tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại. Tiếp theo, việc bố trí các hoạt động kinh tế và dịch vụ gần khu dân cư có thể tạo thêm cơ hội việc làm, đồng thời thúc đẩy hoạt động thương mại tại địa phương.

Tuy nhiên, để TOD phát huy hiệu quả, hạ tầng giao thông cần được triển khai đồng bộ với tiến độ phát triển đô thị. Nếu nhà ở được xây dựng trước nhưng hệ thống giao thông công cộng chưa đáp ứng nhu cầu, cư dân vẫn có nguy cơ phải phụ thuộc vào xe cá nhân và chịu áp lực di chuyển lớn.

Ngoài ra, quy hoạch cũng cần bảo đảm khả năng tiếp cận của nhiều nhóm thu nhập khác nhau. Một khu vực có metro hiện đại và tiện ích cao cấp chưa chắc đã giải quyết được bài toán nhà ở vừa túi tiền nếu giá bất động sản tăng vượt khả năng chi trả của người lao động.

Giá căn hộ không phải yếu tố duy nhất quyết định khả năng chi trả

Để minh họa cho mối quan hệ giữa giá nhà và giá trị đô thị, chuyên gia Ngô Viết Nam Sơn đề cập đến trường hợp một căn hộ cao cấp trong khu vực phát triển theo mô hình TOD có thể có giá hơn chục tỷ đồng, với mức cho thuê khoảng 40-50 triệu đồng mỗi tháng.

Từ ví dụ này, vấn đề đặt ra không chỉ là căn hộ có giá bao nhiêu mà còn là nhóm người có mức thu nhập nào đủ khả năng sinh sống tại đó.

Nếu một khu đô thị tập trung nhiều sản phẩm cao cấp, trong khi lực lượng lao động phục vụ các hoạt động thương mại, dịch vụ và vận hành đô thị không đủ khả năng thuê hoặc mua nhà tại khu vực, nhu cầu di chuyển từ xa có thể tiếp tục gia tăng.

Theo chuyên gia, nhà phát triển bất động sản cần phối hợp với chính quyền và doanh nghiệp để tạo việc làm ngay tại khu vực phát triển đô thị. Khi cơ hội việc làm được phân bổ hợp lý, người dân có thể làm việc gần nơi ở hơn, giảm nhu cầu di chuyển xa và tiết kiệm chi phí sinh hoạt.

Đây cũng là điểm khác biệt giữa việc phát triển một dự án nhà ở đơn lẻ với việc xây dựng một khu đô thị có chức năng kinh tế hoàn chỉnh.

Một khu đô thị bền vững không chỉ cần có căn hộ và đường sá mà còn cần cơ hội việc làm, trường học, dịch vụ y tế, thương mại, không gian xanh và những địa điểm phục vụ giao lưu cộng đồng. Sự kết hợp này giúp nâng cao chất lượng sống và tạo điều kiện để người dân gắn bó lâu dài với nơi ở.

Thu nhỏ diện tích căn hộ, mở rộng không gian sử dụng chung

Bên cạnh việc lựa chọn vị trí phù hợp, TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng chủ đầu tư có thể điều chỉnh cách thiết kế để phát triển căn hộ có mức giá khoảng 3-4 tỷ đồng ở gần trung tâm.

Theo cách phát triển truyền thống, mỗi căn hộ thường được bố trí tương đối đầy đủ các không gian chức năng, từ phòng khách, khu vực làm việc đến nơi giải trí. Khi diện tích riêng tăng lên, chi phí xây dựng và giá bán căn hộ cũng có thể tăng theo.

Thay vì dành diện tích lớn cho tất cả chức năng bên trong mỗi căn hộ, doanh nghiệp có thể thiết kế không gian ở vừa đủ, tập trung vào các nhu cầu sinh hoạt thiết yếu. Những chức năng như tiếp khách, làm việc, giao lưu hoặc giải trí có thể được bố trí tại các khu vực sử dụng chung của khu đô thị.

Với cách tổ chức này, cư dân vẫn có thể tiếp cận những tiện ích cần thiết mà không nhất thiết phải sở hữu riêng toàn bộ diện tích phục vụ các hoạt động không diễn ra thường xuyên.

Chẳng hạn, một khu nhà ở có thể bố trí phòng sinh hoạt cộng đồng, không gian làm việc chung, khu vực tổ chức sự kiện hoặc những tiện ích phục vụ cư dân. Người sử dụng được hưởng lợi từ các không gian này theo hình thức quản lý và chi trả phù hợp với từng mô hình vận hành.

Giải pháp này có thể giúp giảm diện tích căn hộ riêng, qua đó tạo điều kiện kiểm soát giá bán. Đồng thời, việc mở rộng không gian chung cũng có thể thúc đẩy giao tiếp giữa cư dân và tăng hiệu quả sử dụng diện tích trong toàn khu đô thị.

Dù vậy, hiệu quả của mô hình phụ thuộc vào thiết kế, chất lượng quản lý vận hành, mức phí sử dụng tiện ích và nhu cầu thực tế của cư dân. Nếu chi phí dịch vụ quá cao hoặc không gian chung không được quản lý tốt, lợi ích về khả năng chi trả có thể bị hạn chế.

Vì vậy, doanh nghiệp cần tính toán đồng thời diện tích riêng, tiện ích dùng chung và chi phí vận hành dài hạn, thay vì chỉ giảm diện tích căn hộ để hạ giá bán ban đầu.

TPHCM mở rộng đô thị đa cực, đa trung tâm: Cơ hội phát triển nhà ở mới

Trong bối cảnh TPHCM mở rộng không gian phát triển theo mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm, việc đầu tư hạ tầng kết nối vùng đang tạo thêm điều kiện để hình thành các khu đô thị mới ngoài khu vực trung tâm truyền thống.

Theo định hướng được chuyên gia đề cập, quá trình mở rộng đô thị có thể tạo ra dư địa phát triển nhà ở tại những khu vực có quỹ đất phù hợp hơn. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải gắn quá trình này với quy hoạch giao thông, phân bố việc làm và phát triển các dịch vụ thiết yếu.

Nếu chỉ mở rộng địa giới phát triển và xây dựng thêm nhiều dự án nhà ở, thành phố có thể đối mặt với tình trạng cư dân sinh sống tại một nơi nhưng phải di chuyển quãng đường dài để làm việc và sử dụng các dịch vụ cần thiết.

Ngược lại, nếu các khu đô thị mới được quy hoạch đồng bộ, có kết nối giao thông công cộng hiệu quả và hình thành các trung tâm việc làm tại chỗ, áp lực lên khu vực lõi đô thị có thể được giảm bớt.

Đối với thị trường bất động sản, sự phát triển của các khu vực ngoài trung tâm cũng đặt ra yêu cầu đánh giá lại giá trị của vị trí. Một dự án không nhất thiết phải nằm trong khu vực đắt đỏ nhất để tạo ra chất lượng sống tốt, miễn là có khả năng kết nối thuận tiện, tiện ích đầy đủ và môi trường sống phù hợp.

Tuy nhiên, người mua nhà vẫn cần thận trọng trước những thông tin quảng bá về tiềm năng tăng giá gắn với metro hoặc các tuyến giao thông tương lai. Khả năng kết nối thực tế phụ thuộc vào tiến độ đầu tư, vị trí nhà ga, phương án tổ chức giao thông và thời điểm công trình đi vào hoạt động.

Do đó, quyết định mua nhà nên dựa trên hạ tầng hiện hữu, quy hoạch đã được công bố chính thức, năng lực tài chính của gia đình và nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì chỉ kỳ vọng vào những thay đổi có thể xảy ra trong tương lai.

Doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy phát triển sản phẩm

Từ các phân tích trên, có thể thấy bài toán nhà ở vừa túi tiền không thể được giải quyết chỉ bằng cách giảm diện tích căn hộ hoặc tìm kiếm quỹ đất xa trung tâm. Giải pháp hiệu quả cần kết hợp đồng thời nhiều yếu tố, từ vị trí, giao thông, việc làm đến thiết kế và hệ thống tiện ích.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, điều này đòi hỏi cách tiếp cận dài hạn hơn trong quá trình lựa chọn địa điểm và phát triển dự án. Thay vì tập trung chủ yếu vào sản phẩm nhà ở, doanh nghiệp cần đánh giá nhu cầu của nhóm khách hàng mục tiêu, khả năng tiếp cận việc làm và chi phí sinh hoạt mà cư dân phải chi trả.

Đối với cơ quan quản lý, việc đồng bộ hóa quy hoạch nhà ở với quy hoạch giao thông, giáo dục, thương mại và các trung tâm việc làm là điều kiện quan trọng để phát triển những khu đô thị có chất lượng sống tốt.

Đồng thời, cần quan tâm đến sự đa dạng của nguồn cung nhà ở, đáp ứng các mức thu nhập và nhu cầu khác nhau. Một thị trường phát triển bền vững không chỉ có căn hộ cao cấp mà còn cần những sản phẩm phù hợp với người mua ở thực, người lao động và các hộ gia đình trẻ.

Quan điểm của chuyên gia Ngô Viết Nam Sơn cho thấy hướng giải quyết bài toán giá nhà cần bắt đầu từ việc xác định giá trị mà người dân thực sự nhận được. Khi nhà ở được đặt trong một hệ sinh thái đô thị thuận tiện, có việc làm, giao thông và dịch vụ đầy đủ, khả năng phát triển những sản phẩm phù hợp hơn với thu nhập của người dân sẽ được cải thiện.

Quan điểm được TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn chia sẻ tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026 cho thấy việc phát triển nhà ở vừa túi tiền cần một cách tiếp cận tổng thể hơn. Thay vì chỉ tìm cách giảm giá bán, thị trường cần kết hợp vị trí phù hợp, giao thông công cộng, cơ hội việc làm, thiết kế căn hộ và hệ thống tiện ích.

Mô hình TOD cùng định hướng phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm có thể tạo thêm cơ hội phát triển nhà ở ngoài khu vực lõi đô thị. Tuy nhiên, để những cơ hội này chuyển thành lợi ích thực tế, quy hoạch, hạ tầng và việc làm cần được triển khai đồng bộ.

Về dài hạn, giá trị của một căn nhà không chỉ nằm ở diện tích hay địa chỉ mà còn ở khả năng giúp người dân sống thuận tiện, tiết kiệm thời gian và duy trì chất lượng cuộc sống trong khả năng tài chính của mình. Đây là yếu tố quan trọng để thị trường bất động sản phát triển theo hướng đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực.

Nguồn thông tin: Nội dung phát biểu của TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026, theo thông tin do người viết cung cấp.

Câu hỏi thường gặp về căn hộ giá 2-3 tỷ đồng và mô hình TOD

1. Có thể phát triển căn hộ giá 2-3 tỷ đồng tại TPHCM không?

Theo chuyên gia Ngô Viết Nam Sơn, mục tiêu này có thể hướng tới nếu doanh nghiệp lựa chọn khu vực có giá đất phù hợp, đồng thời bảo đảm kết nối giao thông và hệ thống tiện ích. Mức giá thực tế còn phụ thuộc vào vị trí, diện tích, chi phí đầu tư và điều kiện thị trường.

2. TOD là gì và có vai trò như thế nào đối với thị trường nhà ở?

TOD là mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng. Mô hình này kết hợp nhà ở với metro hoặc các đầu mối giao thông công cộng, đồng thời phát triển việc làm, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng. Mục tiêu là giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và nâng cao khả năng tiếp cận các hoạt động đô thị.

3. Vì sao nhà ở xa trung tâm vẫn cần giao thông công cộng tốt?

Nhà ở xa trung tâm có thể có giá đất thấp hơn, tạo điều kiện phát triển sản phẩm giá phù hợp. Tuy nhiên, nếu giao thông không thuận tiện, cư dân có thể phải chi thêm cho phương tiện cá nhân và mất nhiều thời gian đi lại. Kết nối giao thông công cộng tốt giúp giảm bớt những bất lợi này.

4. Thu nhỏ diện tích căn hộ có giúp giảm giá bán không?

Việc giảm diện tích riêng có thể góp phần hạ giá bán nếu các yếu tố khác không thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, cần bảo đảm thiết kế vẫn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và không làm giảm chất lượng sử dụng. Không gian chung được tổ chức hợp lý có thể bổ sung những chức năng mà căn hộ nhỏ không thể bố trí đầy đủ.

5. Mua căn hộ gần tuyến metro có chắc chắn sinh lời không?

Không. Khả năng tăng giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá mua ban đầu, tiến độ hạ tầng, nhu cầu thực tế, pháp lý dự án và diễn biến thị trường. Người mua cần kiểm tra thông tin quy hoạch chính thức, khả năng kết nối thực tế và năng lực tài chính trước khi quyết định.

6. Người mua nhà nên ưu tiên yếu tố nào khi lựa chọn căn hộ vừa túi tiền?

Ngoài giá bán, người mua nên cân nhắc tổng chi phí sở hữu, chi phí đi lại, khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, dịch vụ y tế, chất lượng công trình và phí quản lý. Một căn hộ phù hợp là sản phẩm đáp ứng được cả khả năng tài chính lẫn nhu cầu sinh hoạt dài hạn của gia đình.