Thị trường bất động sản Việt Nam 2026: Tái cấu trúc chuỗi giá trị, lấy nhu cầu thực làm lợi thế cạnh tranh

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu, buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách phát triển dự án, quản trị nguồn vốn và xây dựng lợi thế cạnh tranh. Trong bối cảnh chi phí đầu vào gia tăng, nhu cầu nhà ở tập trung nhiều vào phân khúc có mức giá phù hợp và những vướng mắc pháp lý vẫn cần được tháo gỡ, giá trị thực của sản phẩm ngày càng trở thành yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh.

Tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026, nhiều chuyên gia cho rằng khó khăn hiện tại không chỉ là thách thức mà còn tạo cơ hội tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn. Từ quy hoạch, pháp lý, tài chính đến thiết kế, chất lượng môi trường sống và công trình xanh, mỗi mắt xích trong chuỗi giá trị đều cần được nâng cấp để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân.

Diễn đàn bất động sản năm 2026: Tái cấu trúc để nâng cao giá trị thực

Chiều 30/10, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026 và chương trình Vietnam Property Value Chain (VPVC).

Sự kiện là diễn đàn trao đổi về những thách thức, cơ hội và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Bên cạnh hoạt động thảo luận chuyên môn, chương trình còn tôn vinh các thương hiệu tiêu biểu trong chuỗi giá trị bất động sản.

Một trong những thông điệp đáng chú ý được đưa ra tại diễn đàn là thị trường cần chuyển từ tư duy phát triển dựa chủ yếu vào quy mô quỹ đất và tốc độ mở bán sang mô hình tạo ra giá trị thực cho người sử dụng.

Trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, doanh nghiệp không chỉ phải giải quyết bài toán bán hàng mà còn cần chứng minh năng lực triển khai dự án, kiểm soát chi phí, bảo đảm tính pháp lý và tạo ra sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng.

Điều này có ý nghĩa đặc biệt đối với thị trường nhà ở, khi người mua ngày càng quan tâm đến tổng chi phí sở hữu, khả năng kết nối giao thông, tiện ích thiết yếu và chất lượng sống lâu dài thay vì chỉ nhìn vào giá bán hoặc kỳ vọng tăng giá.

Tái cấu trúc chuỗi giá trị vì vậy không đơn thuần là cắt giảm chi phí. Đây còn là quá trình tổ chức lại các hoạt động từ nghiên cứu thị trường, lựa chọn quỹ đất, lập quy hoạch, thiết kế, huy động vốn, thi công đến vận hành công trình nhằm nâng cao hiệu quả tổng thể.

Áp lực chi phí và pháp lý tiếp tục là thách thức lớn

Tại diễn đàn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc kiêm Trưởng Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định các nhà phát triển bất động sản đang đứng trước cả cơ hội lẫn thách thức khi nhu cầu và khả năng chi trả của người mua có nhiều thay đổi.

Theo đại diện CBRE Việt Nam, áp lực chi phí đầu vào và những vướng mắc pháp lý là hai vấn đề đáng chú ý. Trong khi chi phí phát triển dự án tăng cao, nhu cầu nhà ở lại tập trung đáng kể vào những sản phẩm có mức giá trung bình và phù hợp với khả năng tài chính của số đông.

Khoảng cách giữa chi phí phát triển và mức giá người mua có thể chấp nhận tạo ra sức ép đối với chủ đầu tư. Nếu doanh nghiệp không kiểm soát tốt chi phí, sản phẩm có thể vượt quá khả năng chi trả của khách hàng. Ngược lại, nếu giảm giá thành bằng cách cắt giảm những hạng mục thiết yếu hoặc hạ thấp tiêu chuẩn chất lượng, giá trị sử dụng và sức cạnh tranh dài hạn của dự án có thể bị ảnh hưởng.

Bên cạnh đó, các vướng mắc về thủ tục pháp lý cũng có thể kéo dài thời gian chuẩn bị và triển khai dự án, làm gia tăng chi phí vốn và ảnh hưởng đến kế hoạch cung ứng sản phẩm ra thị trường.

Trong bối cảnh đó, năng lực pháp lý không còn chỉ là điều kiện để một dự án được triển khai mà còn trở thành yếu tố quan trọng trong việc quản trị rủi ro và tạo dựng niềm tin với khách hàng.

Những doanh nghiệp có khả năng chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, kiểm soát tiến độ thủ tục và tổ chức nguồn lực hiệu quả sẽ có lợi thế hơn trong việc duy trì tiến độ phát triển dự án. Về phía người mua, việc kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi giao dịch tiếp tục là bước quan trọng để hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Hạ tầng và quy hoạch mở ra cơ hội phát triển bất động sản

Mặc dù đối mặt với nhiều áp lực, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có những cơ hội phát triển nhờ các chuyển động trong quy hoạch và đầu tư hạ tầng.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, những thay đổi trong định hướng quy hoạch và việc cải thiện hạ tầng tạo điều kiện để chủ đầu tư nghiên cứu các khu vực phát triển mới, đồng thời mở rộng lựa chọn về không gian sống cho người dân.

Hạ tầng giao thông có thể làm thay đổi cách người mua đánh giá vị trí bất động sản. Một khu vực không nằm ở trung tâm truyền thống nhưng có khả năng kết nối thuận lợi với các khu vực việc làm, giáo dục, y tế và thương mại vẫn có thể trở thành lựa chọn đáng cân nhắc.

Tuy nhiên, giá trị của hạ tầng không nên chỉ được đánh giá qua các kế hoạch hoặc thông tin công bố. Người mua và nhà đầu tư cần phân biệt giữa công trình đã hoàn thành, dự án đang thi công và kế hoạch mới ở giai đoạn đề xuất hoặc phê duyệt.

Khả năng kết nối thực tế, thời gian di chuyển, hệ thống tiện ích hiện hữu và tiến độ triển khai các công trình liên quan là những yếu tố cần được xem xét khi đánh giá triển vọng của một khu vực.

Về phía doanh nghiệp, quy hoạch và hạ tầng tạo ra cơ hội phát triển sản phẩm đa dạng hơn. Tuy nhiên, cơ hội chỉ chuyển thành giá trị bền vững khi dự án được triển khai phù hợp với nhu cầu thực tế, có cơ sở pháp lý rõ ràng và đáp ứng được khả năng chi trả của khách hàng mục tiêu.

Ba năng lực cốt lõi quyết định lợi thế cạnh tranh của chủ đầu tư

Từ những thay đổi của thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng các chủ đầu tư cần tập trung nâng cao năng lực trên ba phương diện: chất lượng pháp lý của dự án, năng lực huy động và quản trị nguồn vốn, cùng khả năng nghiên cứu và thiết kế sản phẩm.

Thứ nhất, bảo đảm chất lượng pháp lý. Đây là nền tảng để dự án được triển khai theo đúng quy định, hạn chế rủi ro đình trệ và tạo sự tin tưởng cho người mua. Doanh nghiệp cần kiểm soát các thủ tục liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư và xây dựng theo yêu cầu áp dụng đối với từng dự án.

Thứ hai, nâng cao năng lực tài chính. Trong điều kiện chi phí vốn và chi phí phát triển dự án có thể biến động, việc huy động vốn cần đi kèm quản trị dòng tiền, phân bổ nguồn lực và kiểm soát nghĩa vụ tài chính. Một kế hoạch vốn hợp lý giúp doanh nghiệp duy trì tiến độ xây dựng, giảm áp lực thanh khoản và hạn chế nguy cơ dự án bị gián đoạn.

Thứ ba, phát triển sản phẩm theo nhu cầu thực. Nghiên cứu thị trường cần được thực hiện từ sớm để xác định nhóm khách hàng, diện tích căn hộ, mức giá, thiết kế và hệ thống tiện ích phù hợp. Một sản phẩm được thiết kế tốt không chỉ đáp ứng yêu cầu về công năng mà còn phải phù hợp với khả năng tài chính và thói quen sinh hoạt của người sử dụng.

Ba năng lực này có mối liên hệ chặt chẽ. Dự án có vị trí thuận lợi nhưng pháp lý thiếu hoàn chỉnh vẫn tiềm ẩn rủi ro. Doanh nghiệp có nguồn vốn lớn nhưng lựa chọn sai phân khúc cũng có thể gặp khó khăn trong tiêu thụ. Ngược lại, sự kết hợp giữa pháp lý minh bạch, tài chính hiệu quả và sản phẩm phù hợp có thể tạo nền tảng cạnh tranh vững chắc hơn.

Quy hoạch đô thị cần lấy người dân làm trung tâm

Tại diễn đàn, TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh quy hoạch cần xuất phát từ nhu cầu thực tế của người sử dụng. Nhu cầu sống tại mỗi địa phương không hoàn toàn giống nhau, bởi điều kiện tự nhiên, đặc điểm kinh tế, văn hóa và cấu trúc dân cư có sự khác biệt.

Theo quan điểm này, phát triển đô thị không thể chỉ tập trung vào việc mở rộng diện tích xây dựng hoặc gia tăng số lượng công trình. Quy hoạch cần tạo ra môi trường sống có khả năng kết nối, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và duy trì bản sắc riêng của từng khu vực.

Một khu đô thị đáng sống cần có sự kết hợp giữa nhà ở, giao thông, không gian công cộng và các dịch vụ thiết yếu. Nếu chỉ chú trọng xây dựng nhà ở mà thiếu trường học, cơ sở y tế, không gian xanh hoặc phương tiện kết nối thuận tiện, cư dân có thể phải chịu thêm chi phí và thời gian di chuyển trong cuộc sống hằng ngày.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, cách tiếp cận lấy người dân làm trung tâm đòi hỏi quá trình nghiên cứu sản phẩm phải vượt ra ngoài mục tiêu bán hàng ngắn hạn. Khả năng vận hành, chất lượng môi trường sống và mức độ phù hợp với cộng đồng cần được xem xét ngay từ giai đoạn quy hoạch, thiết kế.

Về dài hạn, những dự án tạo ra giá trị sử dụng thực tế có thể có lợi thế trong việc duy trì sức hấp dẫn, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá của thị trường.

Chất lượng không khí trở thành tiêu chí quan trọng của nhà ở hiện đại

Bên cạnh vị trí và tiện ích, chất lượng môi trường trong nhà ngày càng được quan tâm khi đánh giá chất lượng sống tại các đô thị lớn.

Ông Ngô Xuân Đông, Giám đốc Kỹ thuật VIVEN Vietnam, lưu ý tình trạng ô nhiễm không khí tại Hà Nội và TP.HCM đang đặt ra yêu cầu nâng cao chất lượng môi trường sống. Theo đó, việc tích hợp các giải pháp thông gió và lọc không khí vào dự án nhà ở là vấn đề cần được chú trọng.

Không khí trong nhà chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, bao gồm chất lượng không khí bên ngoài, hệ thống thông gió, vật liệu hoàn thiện, độ ẩm và cách vận hành công trình. Vì vậy, giải pháp cải thiện môi trường sống cần được tính toán đồng bộ thay vì chỉ bổ sung thiết bị sau khi công trình đã hoàn thành.

Ở góc độ thiết kế, hệ thống thông gió phù hợp giúp tăng khả năng trao đổi không khí. Các giải pháp lọc không khí có thể hỗ trợ giảm một số chất ô nhiễm trong điều kiện vận hành phù hợp. Việc lựa chọn thiết bị cần căn cứ vào đặc điểm công trình, nhu cầu sử dụng và yêu cầu bảo trì.

Đối với người mua nhà, đây có thể trở thành một tiêu chí đáng xem xét khi so sánh các dự án, đặc biệt với những gia đình có trẻ nhỏ, người cao tuổi hoặc nhu cầu sinh hoạt trong nhà thường xuyên.

Về phía chủ đầu tư, việc quan tâm đến chất lượng không khí ngay từ giai đoạn thiết kế có thể giúp nâng cao giá trị sử dụng của sản phẩm, đồng thời đáp ứng tốt hơn những yêu cầu ngày càng cao về sức khỏe và tiện nghi.

Tối ưu chi phí xây dựng phải đi cùng chất lượng công trình

Một vấn đề khác được đề cập tại diễn đàn là cách tối ưu chi phí và giá thành sản phẩm mà không làm giảm chất lượng công trình.

TS. Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho rằng quá trình tối ưu cần bắt đầu ngay từ khâu thiết kế. Việc ứng dụng công nghệ và tự động hóa ở những công đoạn phù hợp có thể hỗ trợ tối ưu kết cấu, tăng diện tích sử dụng và nâng cao hiệu quả xây dựng.

Trong một dự án, chi phí không chỉ phát sinh từ vật liệu và nhân công mà còn phụ thuộc vào phương án thiết kế, giải pháp kết cấu, tổ chức thi công và hiệu quả phối hợp giữa các bộ phận. Nếu những vấn đề này được giải quyết từ sớm, doanh nghiệp có thể hạn chế thay đổi thiết kế trong quá trình thi công và giảm các chi phí phát sinh không cần thiết.

Công nghệ cũng có thể hỗ trợ mô phỏng thiết kế, kiểm tra xung đột giữa các hệ thống kỹ thuật và quản lý thông tin công trình. Khi được áp dụng đúng cách, các công cụ này giúp cải thiện khả năng phối hợp, tăng tính chính xác và hỗ trợ kiểm soát tiến độ.

Tuy nhiên, tối ưu chi phí không đồng nghĩa với việc sử dụng vật liệu kém chất lượng hoặc cắt giảm các hạng mục an toàn. Mọi giải pháp cần tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và bảo đảm các yêu cầu về kết cấu, phòng cháy chữa cháy, vận hành và độ bền của công trình.

Đối với người mua nhà, chất lượng xây dựng và khả năng vận hành lâu dài có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí sở hữu. Một căn hộ có giá bán ban đầu thấp nhưng phát sinh nhiều chi phí sửa chữa, bảo trì hoặc vận hành có thể không phải lựa chọn tối ưu trong dài hạn.

Công trình xanh và khả năng thích ứng khí hậu tạo giá trị dài hạn

Phát triển bền vững cũng là chủ đề nổi bật tại diễn đàn. Bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC), nhấn mạnh cần xem xét giá trị dài hạn mà công trình mang lại, bởi tuổi thọ của một công trình xây dựng có thể kéo dài từ 50 đến 100 năm.

Theo đó, khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu và hiệu quả sử dụng năng lượng cần được tính đến trong suốt vòng đời công trình, thay vì chỉ tập trung vào chi phí đầu tư ban đầu.

Một công trình có hiệu quả năng lượng tốt có thể giảm nhu cầu sử dụng điện trong quá trình vận hành nếu được thiết kế và quản lý phù hợp. Những giải pháp như tận dụng ánh sáng tự nhiên, lựa chọn vật liệu phù hợp, thiết kế thông gió hiệu quả và sử dụng thiết bị tiết kiệm năng lượng có thể góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên.

Khả năng thích ứng khí hậu cũng cần được chú trọng trong điều kiện thời tiết cực đoan và những rủi ro môi trường ngày càng phức tạp. Tùy vị trí và đặc điểm dự án, chủ đầu tư cần xem xét các vấn đề như thoát nước, chống nóng, sử dụng nước hiệu quả và độ bền của vật liệu.

Dù vậy, giá trị của công trình xanh cần được đánh giá dựa trên giải pháp thực tế, hiệu quả vận hành và các tiêu chí phù hợp, thay vì chỉ dựa vào thông điệp quảng bá. Người mua nên tìm hiểu thông tin về thiết kế, hệ thống kỹ thuật, chi phí vận hành và chứng nhận liên quan nếu có.

Đối với doanh nghiệp, cách tiếp cận theo vòng đời công trình có thể giúp cân bằng giữa chi phí đầu tư ban đầu và hiệu quả sử dụng trong nhiều thập kỷ. Đây cũng là hướng đi có khả năng tạo ra lợi thế cạnh tranh khi người mua ngày càng chú trọng đến sức khỏe, môi trường và chi phí sinh hoạt dài hạn.

Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam: Cạnh tranh bằng chất lượng thay vì chỉ dựa vào giá

Qua các ý kiến tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026, có thể thấy xu hướng phát triển bất động sản đang đặt ra yêu cầu cao hơn đối với toàn bộ chuỗi giá trị.

Những chuyển động về thể chế, chính sách và quy hoạch có thể tạo nền tảng để thị trường phát triển hiệu quả hơn. Tuy nhiên, việc chuyển hóa cơ hội thành kết quả thực tế vẫn phụ thuộc vào khả năng tháo gỡ vướng mắc, tổ chức nguồn lực và triển khai dự án của từng doanh nghiệp.

Trong giai đoạn tới, năng lực cạnh tranh không chỉ nằm ở quỹ đất lớn hay quy mô dự án. Khả năng hoàn thiện pháp lý, quản trị dòng tiền, phát triển sản phẩm phù hợp, kiểm soát chất lượng xây dựng và tạo ra môi trường sống tốt sẽ ngày càng quan trọng.

Với người mua nhà, quá trình lựa chọn bất động sản cũng cần chuyển từ việc chỉ quan tâm đến giá bán và kỳ vọng tăng giá sang đánh giá toàn diện giá trị sử dụng, pháp lý, khả năng kết nối, tiện ích và chi phí vận hành.

Với nhà đầu tư, việc phân tích cần dựa trên dữ liệu thị trường, tiến độ hạ tầng thực tế, năng lực chủ đầu tư và nhu cầu của khu vực. Những thông tin về quy hoạch hoặc tiềm năng tăng giá nên được kiểm chứng trước khi đưa ra quyết định tài chính.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội tái cấu trúc theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn. Khi các mắt xích trong chuỗi giá trị được nâng cao chất lượng, lợi ích không chỉ thuộc về doanh nghiệp mà còn có thể được mở rộng đến người mua nhà, cộng đồng cư dân và nền kinh tế.

Giai đoạn điều chỉnh của thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ đặt ra áp lực đối với doanh nghiệp mà còn mở ra cơ hội thay đổi mô hình phát triển. Từ pháp lý, tài chính, quy hoạch đến công nghệ xây dựng và công trình xanh, việc nâng cao chất lượng từng mắt xích trong chuỗi giá trị sẽ là nền tảng để thị trường tiến tới minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn.

Trong bối cảnh đó, giá trị thực của bất động sản cần được xác định bằng khả năng đáp ứng nhu cầu của người sử dụng, chất lượng công trình, tính pháp lý và hiệu quả dài hạn, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026

1. Những thách thức lớn của thị trường bất động sản hiện nay là gì?

Các vấn đề nổi bật được đề cập tại diễn đàn gồm chi phí đầu vào tăng, áp lực về khả năng chi trả của người mua, vướng mắc pháp lý và yêu cầu nâng cao chất lượng sản phẩm. Doanh nghiệp cần phối hợp giải quyết các yếu tố này để cải thiện hiệu quả phát triển dự án.

2. Vì sao pháp lý dự án trở thành lợi thế cạnh tranh của chủ đầu tư?

Pháp lý rõ ràng giúp giảm rủi ro trong quá trình triển khai, hỗ trợ kiểm soát tiến độ và củng cố niềm tin của khách hàng. Đây cũng là cơ sở để doanh nghiệp quản trị nguồn vốn và thực hiện các nghĩa vụ theo quy định.

3. Hạ tầng giao thông ảnh hưởng thế nào đến giá trị bất động sản?

Hạ tầng có thể cải thiện khả năng kết nối giữa nơi ở với khu vực việc làm, trường học, bệnh viện và các tiện ích. Tuy nhiên, triển vọng của bất động sản cần được đánh giá dựa trên tiến độ hạ tầng thực tế, pháp lý dự án và nhu cầu sử dụng, không chỉ dựa vào thông tin quy hoạch.

4. Người mua nhà nên quan tâm điều gì ngoài giá bán?

Người mua nên xem xét tình trạng pháp lý, chất lượng xây dựng, thiết kế, tiện ích, môi trường sống, khả năng kết nối giao thông và chi phí vận hành. Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị sử dụng và tổng chi phí sở hữu trong dài hạn.

5. Công trình xanh có ý nghĩa gì đối với thị trường bất động sản?

Công trình xanh hướng đến sử dụng tài nguyên hiệu quả, tiết kiệm năng lượng và nâng cao chất lượng môi trường sống. Hiệu quả thực tế phụ thuộc vào thiết kế, vật liệu, hệ thống kỹ thuật và cách vận hành công trình.

6. Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì để nâng cao năng lực cạnh tranh?

Theo các ý kiến tại diễn đàn, doanh nghiệp cần nâng cao chất lượng pháp lý, quản trị nguồn vốn và nghiên cứu sản phẩm. Đồng thời, việc ứng dụng công nghệ, tối ưu chi phí từ khâu thiết kế và chú trọng chất lượng sống sẽ giúp gia tăng giá trị dự án.