Công khai giá thành nhà cho thuê: Đề xuất tạo mặt bằng tham chiếu minh bạch, giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở

Nhà ở cho thuê cần trở thành trụ cột trong chính sách an cư

Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị lớn vượt xa khả năng tích lũy của một bộ phận người dân, phát triển nhà ở cho thuê đang được đặt ra như một hướng đi quan trọng nhằm mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở ổn định. Thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu nhà, chính sách nhà ở cần tính đến nhu cầu thuê dài hạn của người lao động, gia đình trẻ và những người chưa có đủ nguồn lực tài chính để mua nhà.

Tại buổi làm việc về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh rằng từ nay đến năm 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là một trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và những địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân.

Định hướng này cũng được đề cập trong Nghị quyết 21-NQ/TW, với yêu cầu bố trí quỹ đất và xây dựng chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp.

Đây là vấn đề có ý nghĩa lớn đối với thị trường bất động sản. Trong nhiều năm, nhu cầu nhà ở thường được nhìn nhận chủ yếu thông qua hoạt động mua bán căn hộ, nhà phố và đất ở. Tuy nhiên, không phải người dân nào cũng có đủ tiền tích lũy hoặc khả năng vay vốn để mua nhà, nhất là khi giá bất động sản và chi phí tài chính ở mức cao.

Đối với người lao động làm việc tại các khu công nghiệp, người trẻ mới lập nghiệp hoặc những gia đình thường xuyên thay đổi nơi làm việc, nhà cho thuê có thể đáp ứng nhu cầu an cư mà không đòi hỏi khoản vốn ban đầu quá lớn. Nếu có nguồn cung ổn định, chất lượng phù hợp và giá thuê hợp lý, mô hình này còn giúp người dân chủ động hơn trong kế hoạch tài chính dài hạn.

Tuy nhiên, để thị trường nhà cho thuê phát triển bền vững, chính sách không thể chỉ dừng ở mục tiêu tăng số lượng căn hộ. Một vấn đề cốt lõi là phải thiết kế cơ chế giá minh bạch, bảo đảm người thuê có khả năng chi trả, trong khi doanh nghiệp vẫn có động lực đầu tư, khai thác và duy trì chất lượng công trình.

Phân biệt hai hướng phát triển nhà ở cho thuê

Theo Đại biểu Nguyễn Phương Thủy, Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Hà Nội, để thể chế hóa định hướng phát triển nhà ở cho thuê, cần làm rõ mục tiêu của các quy định tại chương 4 trong dự thảo Luật Nhà ở được đề cập: phát triển thị trường nhà ở cho thuê nói chung hay chủ yếu tạo lập nhà ở cho thuê bằng nguồn lực Nhà nước để hỗ trợ các nhóm đối tượng chính sách.

Theo đại biểu, phát triển nhà ở cho thuê cần được tiếp cận theo hai hướng có mục tiêu và cơ chế thực hiện khác nhau.

Thứ nhất, phát triển thị trường cho thuê thông qua nguồn lực xã hội

Hướng đi đầu tiên là huy động doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà cho thuê nhằm mở rộng nguồn cung và đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.

Trong mô hình này, khu vực tư nhân có vai trò quan trọng từ khâu phát triển dự án, huy động vốn đến quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ. Để khuyến khích đầu tư dài hạn, chính sách cần tạo môi trường ổn định, có khả năng dự báo, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư.

Đặc điểm của thị trường nhà cho thuê là hiệu quả đầu tư thường được đánh giá trong thời gian dài. Chủ đầu tư phải tính toán chi phí đất đai, xây dựng, vốn vay, bảo trì và vận hành trong suốt vòng đời công trình. Nếu cơ chế giá không phản ánh hợp lý những chi phí này, doanh nghiệp có thể không mặn mà tham gia hoặc không đủ nguồn lực duy trì chất lượng dịch vụ.

Ngược lại, khi cơ chế đầu tư rõ ràng, thủ tục thuận lợi và nhu cầu thuê ổn định, nhà ở cho thuê có thể trở thành một phân khúc kinh doanh dài hạn, bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Để đạt được mục tiêu đó, chính sách cần khuyến khích phát triển nhiều loại hình sản phẩm, từ căn hộ cho thuê tại đô thị đến nhà ở phục vụ người lao động tại khu công nghiệp. Mỗi nhóm khách hàng có mức thu nhập, nhu cầu diện tích và khả năng chi trả khác nhau, do đó không nên áp dụng một mô hình sản phẩm hoặc cơ chế giá duy nhất cho toàn thị trường.

Thứ hai, phát triển nhà cho thuê có hỗ trợ của Nhà nước

Hướng đi thứ hai tập trung vào những người có nhu cầu nhà ở nhưng không đủ khả năng tiếp cận thị trường theo điều kiện thông thường. Đây là nhóm cần được hỗ trợ thông qua chính sách an sinh, trong đó có thể bao gồm người thu nhập thấp và các đối tượng đáp ứng tiêu chí thụ hưởng do cơ quan có thẩm quyền quy định.

Với nhóm này, Nhà nước cần xác định rõ đối tượng được hỗ trợ, mức hỗ trợ, nguồn lực thực hiện và trách nhiệm của các bên. Mục tiêu là giúp người dân tiếp cận nơi ở phù hợp mà không làm phát sinh cơ chế trợ cấp thiếu minh bạch hoặc gây áp lực không cần thiết lên ngân sách.

Đại biểu Nguyễn Phương Thủy cho rằng nếu áp dụng tư duy bao cấp cho toàn bộ thị trường, động lực đầu tư có thể suy giảm, nguồn cung bị hạn chế và ngân sách phải chịu áp lực lớn. Nhưng nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường mà không có chính sách hỗ trợ thích hợp, người thu nhập thấp hoặc chưa có khả năng tích lũy vẫn khó tiếp cận chỗ ở ổn định.

Vì vậy, hai hướng phát triển cần được thiết kế đồng bộ nhưng phân biệt rõ về mục tiêu. Thị trường thương mại cần cơ chế khuyến khích đầu tư và cạnh tranh lành mạnh; nhà ở phục vụ an sinh cần chính sách hỗ trợ có chủ đích, xác định cụ thể nguồn lực và trách nhiệm.

Đối với những dự án đồng thời phục vụ cả hai mục tiêu, việc xác định rõ phần ưu đãi, nghĩa vụ và trách nhiệm tương ứng sẽ giúp hạn chế tình trạng nhập nhằng giữa hoạt động kinh doanh và thực hiện chính sách công.

Công khai cấu phần giá thành để tạo mặt bằng tham chiếu đáng tin cậy

Một đề xuất đáng chú ý của Đại biểu Nguyễn Phương Thủy là Nhà nước có thể giữ vai trò dẫn dắt thị trường thông qua các dự án nhà ở cho thuê được xây dựng và vận hành theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ giá thành, chi phí quản lý, vận hành, bảo trì và mức lợi nhuận hợp lý.

Theo kiến nghị này, Nhà nước không nhất thiết phải trực tiếp thực hiện mọi khâu hoặc thay thế khu vực tư nhân. Thay vào đó, Nhà nước có thể kiến tạo thể chế, tổ chức thực hiện một số dự án mang tính tham chiếu và công khai đầy đủ các cấu phần chi phí.

Những dự án như vậy có thể tạo ra một mốc đối chứng để người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý so sánh giá thuê, chất lượng công trình, chi phí dịch vụ và hiệu quả vận hành.

Chẳng hạn, nếu một dự án công khai chi phí đầu tư xây dựng, chi phí đất, chi phí tài chính, quản lý, bảo trì và các khoản chi hợp pháp khác, thị trường sẽ có thêm cơ sở để đánh giá mức giá thuê được đưa ra có tương xứng với chất lượng và dịch vụ hay không.

Điều này đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh người thuê thường khó xác định đầy đủ cơ sở hình thành giá thuê. Giá thuê một căn hộ không chỉ phụ thuộc vào diện tích và vị trí mà còn liên quan đến chất lượng công trình, hệ thống tiện ích, chi phí quản lý, bảo trì và khả năng khai thác tài sản.

Khi có thông tin tham chiếu đáng tin cậy, người thuê có thể đưa ra lựa chọn dựa trên nhiều tiêu chí hơn thay vì chỉ so sánh mức giá được quảng cáo. Doanh nghiệp cũng có thể nhìn nhận rõ hơn những cấu phần chi phí cần tối ưu, từ đó nâng cao hiệu quả vận hành và cải thiện khả năng cạnh tranh.

Điểm đáng chú ý là cách tiếp cận này khác với việc chỉ sử dụng mệnh lệnh hành chính để khống chế giá. Thay vì áp đặt một mức giá chung cho mọi dự án, Nhà nước tạo ra chuẩn mực tham chiếu dựa trên dữ liệu minh bạch, qua đó hỗ trợ thị trường hình thành mặt bằng giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, giá thuê giữa các dự án vẫn có thể khác nhau do vị trí, quy mô, chất lượng xây dựng, điều kiện vốn và mô hình vận hành. Vì vậy, mặt bằng tham chiếu cần được sử dụng như cơ sở đối chiếu, không phải mức giá cứng áp dụng đồng loạt cho mọi loại hình nhà ở.

Công khai chi phí phải đi cùng trách nhiệm giải trình

Nhiều đại biểu cho rằng cần phân biệt rõ giữa khoản hỗ trợ có chủ đích nhằm thực hiện chính sách an sinh và phần thiếu hụt phát sinh do quản lý hoặc khai thác kém hiệu quả.

Đây là vấn đề quan trọng đối với các dự án nhà ở cho thuê sử dụng vốn Nhà nước. Trong trường hợp giá thuê thấp hơn chi phí thực tế để hỗ trợ người dân, phần hỗ trợ cần được xác định minh bạch, có căn cứ và gắn với đối tượng thụ hưởng cụ thể.

Ngược lại, nếu dự án phát sinh thua lỗ do quản lý yếu kém, chi phí vận hành bất hợp lý hoặc khai thác không hiệu quả, khoản thiếu hụt đó không nên mặc nhiên được coi là chi phí an sinh.

Để tăng tính minh bạch, các dự án nhà ở cho thuê do Nhà nước đầu tư nhằm dẫn dắt thị trường cần được yêu cầu công khai đầy đủ cấu phần giá thành, bao gồm:

• Chi phí đất đai và các khoản chi liên quan theo quy định.
• Chi phí đầu tư xây dựng công trình.
• Chi phí tài chính và huy động vốn.
• Chi phí quản lý, vận hành và cung cấp dịch vụ.
• Chi phí bảo trì, sửa chữa trong quá trình khai thác.
• Các khoản chi phí hợp pháp khác và mức lợi nhuận hợp lý, nếu có.
• Phần hỗ trợ từ ngân sách hoặc nguồn lực công, nếu được áp dụng.

Việc công khai không chỉ phục vụ công tác kiểm toán, thanh tra và giám sát mà còn giúp đánh giá hiệu quả sử dụng vốn. Qua đó, cơ quan quản lý có thể xác định phần chi phí nào cần thiết, phần nào có thể tiết giảm và mức hỗ trợ nào thực sự cần thiết để bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở.

Đối với người thuê, thông tin minh bạch giúp hiểu rõ hơn giá trị của khoản tiền phải trả hằng tháng. Đối với doanh nghiệp, đây là cơ sở để so sánh hiệu quả vận hành và cải thiện chất lượng dịch vụ. Còn với Nhà nước, dữ liệu công khai có thể hỗ trợ quá trình hoạch định chính sách nhà ở trong dài hạn.

Cơ chế giá thuê cần cân bằng khả năng chi trả và hiệu quả đầu tư

Một trong những vấn đề phức tạp nhất khi phát triển nhà ở cho thuê là xác định mức giá phù hợp. Nếu giá thuê quá cao, nhóm người cần hỗ trợ sẽ khó tiếp cận. Nhưng nếu giá bị khống chế ở mức không đủ bù đắp chi phí mà không có cơ chế hỗ trợ rõ ràng, nhà đầu tư có thể giảm động lực tham gia, còn chất lượng quản lý và bảo trì công trình có nguy cơ bị ảnh hưởng.

Vì vậy, việc sửa đổi, hoàn thiện Luật Nhà ở cần làm rõ căn cứ, phương pháp xác định và cơ chế điều chỉnh giá thuê, bảo đảm hài hòa ba yếu tố: khả năng chi trả của người thuê, hiệu quả đầu tư và yêu cầu duy trì chất lượng công trình.

Giá thuê cần phản ánh đúng chi phí

Đối với nhà ở cho thuê theo cơ chế thị trường, giá thuê cần được xác định trên cơ sở các yếu tố kinh tế và điều kiện thực tế của dự án. Chủ đầu tư cần tính đến chi phí đầu tư, chi phí vốn, vận hành, bảo trì và những nghĩa vụ hợp pháp khác.

Công khai phương pháp xác định giá giúp hạn chế tình trạng người thuê chỉ nhìn thấy mức giá cuối cùng mà không có thông tin để đánh giá những yếu tố cấu thành. Tuy nhiên, việc công khai cần đi cùng các yêu cầu bảo vệ thông tin hợp pháp và bảo đảm tính dễ hiểu, dễ so sánh.

Chính sách hỗ trợ cần xác định rõ đối tượng

Đối với nhà cho thuê phục vụ an sinh, giá thuê có thể cần được hỗ trợ để phù hợp với khả năng chi trả của người thụ hưởng. Khi đó, chính sách phải làm rõ ai được hỗ trợ, hỗ trợ ở mức nào, trong thời gian bao lâu và nguồn lực nào được sử dụng.

Việc xác định đúng đối tượng giúp nguồn lực công tập trung vào những người thực sự cần thiết, đồng thời tránh gây méo mó thị trường cho thuê thương mại.

Cần có cơ chế điều chỉnh giá minh bạch

Chi phí quản lý, vận hành và bảo trì có thể thay đổi trong quá trình khai thác. Nếu không có cơ chế điều chỉnh phù hợp, mức giá thuê có thể không còn đủ để duy trì chất lượng dịch vụ hoặc có thể tăng đột ngột, gây khó khăn cho người thuê.

Do đó, quy định về giá thuê cần xác định rõ căn cứ điều chỉnh, quy trình thông báo và trách nhiệm giải trình. Sự minh bạch sẽ giúp cả người thuê lẫn đơn vị quản lý chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.

Vai trò của doanh nghiệp trong việc mở rộng nguồn cung nhà cho thuê

Để nhà ở cho thuê trở thành một trụ cột thực sự, nguồn lực Nhà nước khó có thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu. Sự tham gia của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân là cần thiết nhằm mở rộng quy mô đầu tư, đa dạng hóa sản phẩm và nâng cao hiệu quả quản lý.

Tuy nhiên, doanh nghiệp chỉ có thể tham gia lâu dài nếu có cơ chế đủ ổn định để tính toán chi phí và lợi nhuận. Những chính sách ưu đãi về quỹ đất, thủ tục, nguồn vốn hoặc nghĩa vụ tài chính, nếu được thiết kế phù hợp, có thể góp phần giảm chi phí phát triển dự án và tạo điều kiện đưa giá thuê về mức hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, phát triển nhà cho thuê cần gắn với quy hoạch đô thị, hệ thống giao thông và các khu vực tập trung việc làm. Một dự án có giá thuê thấp nhưng nằm xa nơi làm việc, trường học hoặc dịch vụ thiết yếu vẫn có thể tạo ra gánh nặng đáng kể cho người thuê do chi phí và thời gian di chuyển.

Vì vậy, bài toán nhà ở cho thuê không chỉ là xây thêm căn hộ. Chính sách cần xem xét đồng thời vị trí, khả năng kết nối, chất lượng công trình, chi phí vận hành và mức thu nhập của nhóm khách hàng mục tiêu.

Khi các yếu tố này được phối hợp tốt, nhà cho thuê có thể tạo thêm lựa chọn an cư cho người dân, đồng thời mở ra một lĩnh vực đầu tư dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản.

Tác động dự kiến đối với thị trường bất động sản

Nếu cơ chế công khai giá thành và mặt bằng tham chiếu được triển khai hiệu quả, thị trường nhà cho thuê có thể hưởng lợi trên nhiều phương diện.

Thứ nhất, người dân có thêm dữ liệu để đánh giá giá thuê và chất lượng dịch vụ, qua đó cải thiện khả năng lựa chọn nơi ở phù hợp với thu nhập.

Thứ hai, doanh nghiệp có cơ sở so sánh chi phí vận hành, xác định các khoản có thể tiết giảm và nâng cao hiệu quả khai thác tài sản.

Thứ ba, cơ quan quản lý có thêm thông tin để đánh giá hiệu quả chính sách hỗ trợ, phân biệt chi phí an sinh với chi phí phát sinh do quản lý kém hiệu quả, đồng thời nâng cao trách nhiệm giải trình trong sử dụng nguồn lực công.

Thứ tư, nguồn cung nhà cho thuê có thể được phát triển theo hướng đa dạng hơn, với sự phối hợp giữa các dự án thương mại và các chương trình nhà ở có hỗ trợ của Nhà nước.

Dù vậy, hiệu quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào cách các quy định được thiết kế và thực thi. Công khai chi phí chỉ phát huy tác dụng khi thông tin đầy đủ, phương pháp tính rõ ràng, cơ chế giám sát phù hợp và trách nhiệm của các bên được xác định cụ thể.

Minh bạch chi phí là nền tảng để phát triển thị trường nhà cho thuê bền vững

Định hướng đưa nhà ở cho thuê trở thành trụ cột chiến lược đến năm 2030 cho thấy chính sách nhà ở đang cần một cách tiếp cận toàn diện hơn, không chỉ tập trung vào việc giúp người dân sở hữu nhà mà còn bảo đảm cơ hội tiếp cận nơi ở ổn định.

Đề xuất công khai cấu phần giá thành, tạo mặt bằng tham chiếu và phân biệt rõ cơ chế thị trường với cơ chế hỗ trợ an sinh là những vấn đề quan trọng trong quá trình hoàn thiện chính sách. Nếu được cụ thể hóa bằng quy định rõ ràng và triển khai hiệu quả, các giải pháp này có thể giúp người dân hiểu rõ hơn giá thuê, doanh nghiệp có môi trường đầu tư dễ dự báo hơn và Nhà nước sử dụng nguồn lực công minh bạch hơn.

Trong dài hạn, thị trường nhà cho thuê chỉ có thể phát triển bền vững khi giá cả phản ánh hợp lý chi phí, người thuê có khả năng chi trả, nhà đầu tư có động lực cung cấp dịch vụ và chất lượng công trình được duy trì. Đây cũng là nền tảng để mở rộng lựa chọn an cư, giảm áp lực sở hữu nhà bằng mọi giá và hướng tới một thị trường bất động sản cân bằng hơn.

Câu hỏi thường gặp về chính sách phát triển nhà ở cho thuê

1. Vì sao nhà ở cho thuê được đề xuất trở thành trụ cột chiến lược?

Nhà ở cho thuê giúp đáp ứng nhu cầu an cư của những người chưa đủ khả năng mua nhà, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Mô hình này có thể giảm áp lực phải tích lũy khoản tiền lớn hoặc vay vốn dài hạn để sở hữu bất động sản.

2. Phát triển nhà ở cho thuê có những hướng nào?

Theo cách tiếp cận được Đại biểu Nguyễn Phương Thủy đề xuất, cần phân biệt phát triển thị trường cho thuê thông qua nguồn lực xã hội với phát triển nhà cho thuê có hỗ trợ của Nhà nước nhằm thực hiện chính sách an sinh. Mỗi hướng cần có mục tiêu, cơ chế và trách nhiệm rõ ràng.

3. Công khai cấu phần giá thành nhà cho thuê mang lại lợi ích gì?

Việc công khai chi phí đất, xây dựng, tài chính, quản lý, vận hành và bảo trì giúp người dân có cơ sở so sánh giá thuê, doanh nghiệp đánh giá hiệu quả đầu tư và cơ quan quản lý giám sát việc sử dụng nguồn lực công.

4. Có nên áp dụng một mức giá thuê chung cho mọi dự án không?

Không nhất thiết. Giá thuê chịu ảnh hưởng bởi vị trí, chất lượng công trình, chi phí đầu tư, tiện ích và mô hình vận hành. Mặt bằng tham chiếu có thể giúp thị trường so sánh minh bạch hơn, nhưng không đồng nghĩa mọi dự án phải có cùng một mức giá.

5. Nhà nước có cần trực tiếp xây dựng và vận hành toàn bộ nhà cho thuê không?

Theo đề xuất được nêu, Nhà nước không nhất thiết phải làm thay khu vực tư nhân. Vai trò quan trọng là kiến tạo thể chế, bố trí quỹ đất, thiết kế cơ chế tài chính và tiêu chuẩn, đồng thời có thể phát triển các dự án tham chiếu để tạo chuẩn mực minh bạch cho thị trường.

6. Làm thế nào để vừa có giá thuê phù hợp vừa bảo đảm chất lượng công trình?

Cần xác định giá thuê dựa trên cơ sở chi phí hợp lý, đồng thời làm rõ phần hỗ trợ dành cho nhóm đối tượng an sinh. Cơ chế điều chỉnh giá, nguồn kinh phí bảo trì và trách nhiệm vận hành cũng cần được quy định minh bạch để duy trì chất lượng công trình trong dài hạn.