Niềm tin của giới xây dựng nhà ở Mỹ chạm đáy gần 14 năm rưỡi: Lãi suất thế chấp 7,4% gây áp lực lên thị trường bất động sản

Tâm lý ngành xây dựng nhà ở Mỹ suy yếu mạnh trong tháng 10

Thị trường bất động sản Mỹ đang đối mặt với một giai đoạn đầy thách thức khi niềm tin của các doanh nghiệp xây dựng nhà ở tiếp tục suy giảm. Lãi suất thế chấp tăng cao, giá vật liệu xây dựng leo thang và tình trạng thiếu hụt lao động đang tạo ra sức ép đồng thời lên cả nguồn cung lẫn nhu cầu nhà ở.

Theo khảo sát được công bố ngày thứ Hai, chỉ số thị trường nhà ở của Hiệp hội Xây dựng Nhà ở Quốc gia Mỹ (NAHB) và Wells Fargo giảm 3 điểm trong tháng 10, xuống còn 29 điểm. Đây là mức thấp nhất kể từ tháng 6/2012, cho thấy tâm lý của các nhà xây dựng đang suy yếu nghiêm trọng.

Kết quả này cũng thấp hơn dự báo của các nhà kinh tế được Reuters khảo sát, với mức kỳ vọng chỉ số giảm xuống 31 điểm. Khoảng cách giữa số liệu thực tế và dự báo phản ánh mức độ bi quan lớn hơn dự kiến trong ngành xây dựng nhà ở Mỹ.

Chỉ số NAHB/Wells Fargo được sử dụng để đánh giá tâm lý của các nhà xây dựng đối với điều kiện thị trường nhà ở dành cho một hộ gia đình. Chỉ số dưới 50 cho thấy số doanh nghiệp có quan điểm tiêu cực nhiều hơn số doanh nghiệp lạc quan.

Việc chỉ số giảm xuống 29 điểm không chỉ phản ánh những khó khăn trước mắt mà còn cho thấy các doanh nghiệp đang gặp trở ngại trong việc dự đoán khả năng phục hồi của thị trường. Khi người mua ngày càng thận trọng và chi phí triển khai dự án tăng cao, các quyết định đầu tư xây dựng mới trở nên rủi ro hơn.

Lãi suất thế chấp 7,4% khiến người mua nhà thêm áp lực

Một trong những yếu tố quan trọng nhất tác động đến thị trường bất động sản Mỹ là sự gia tăng của lãi suất vay mua nhà.

Theo dữ liệu của Freddie Mac được đề cập trong thông tin nguồn, lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm đạt trung bình 7,40% trong tuần trước, mức cao nhất trong gần ba năm.

Lãi suất tăng khiến khoản thanh toán hằng tháng của người mua nhà trở nên đắt đỏ hơn. Với những hộ gia đình phải vay phần lớn giá trị bất động sản, chỉ một thay đổi nhỏ về lãi suất cũng có thể làm tăng đáng kể tổng chi phí sở hữu nhà trong thời gian dài.

Chẳng hạn, với khoản vay mua nhà 400.000 USD trong 30 năm, lãi suất cố định 7,4% tương ứng khoản thanh toán gốc và lãi khoảng 2.770 USD mỗi tháng. Con số này chưa bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, phí quản lý và các chi phí phát sinh khác.

Trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao, nhiều người mua tiềm năng có thể buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà, tìm kiếm bất động sản có giá thấp hơn hoặc tiếp tục thuê nhà.

Lãi suất thế chấp tại Mỹ thường chịu ảnh hưởng đáng kể từ lợi suất trái phiếu Kho bạc dài hạn, cùng với kỳ vọng lạm phát và điều kiện tín dụng. Khi căng thẳng địa chính trị làm gia tăng lo ngại về giá năng lượng và lạm phát, chi phí vay dài hạn có thể tăng lên, khiến khả năng tiếp cận nhà ở tiếp tục suy giảm.

Đối với các nhà xây dựng, vấn đề không chỉ nằm ở việc tìm kiếm khách hàng mà còn ở khả năng đưa ra mức giá đủ hấp dẫn để người mua chấp nhận ký hợp đồng.

Xung đột Trung Đông đẩy chi phí vật liệu và xây dựng lên cao

Bên cạnh lãi suất, diễn biến địa chính trị tại Trung Đông đang tạo thêm áp lực lên ngành xây dựng Mỹ.

Theo thông tin được cung cấp, xung đột giữa Mỹ, Israel và Iran làm gia tăng lo ngại về lạm phát, đồng thời gây sức ép lên thị trường năng lượng. Giá dầu và nhiên liệu tăng có thể làm chi phí vận chuyển, vận hành máy móc và thi công công trình tăng theo.

Dầu diesel là đầu vào quan trọng đối với nhiều hoạt động xây dựng, từ vận chuyển vật liệu đến vận hành thiết bị hạng nặng. Khi giá nhiên liệu tăng, các nhà thầu có thể phải điều chỉnh ngân sách dự án hoặc chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn.

Ngoài ra, giá các vật liệu xây dựng liên quan đến năng lượng cũng có thể chịu tác động từ biến động chi phí sản xuất và vận chuyển. Khi nhiều khoản chi phí tăng đồng thời, các doanh nghiệp khó duy trì mức giá bán cạnh tranh mà vẫn bảo đảm hiệu quả kinh doanh.

Chủ tịch NAHB Bill Owens cho biết các nhà thầu đang phải đối mặt với chi phí cao hơn đối với khoản vay xây dựng, vật liệu và dầu diesel, bên cạnh tình trạng thiếu hụt lao động kéo dài.

Điều này tạo ra một vòng áp lực đối với thị trường nhà ở: chi phí xây dựng tăng khiến giá bán khó giảm sâu, trong khi lãi suất cao lại làm giảm số người đủ khả năng mua nhà.

Thiếu lao động và thuế quan làm trầm trọng thêm khó khăn

Tình trạng thiếu hụt lao động cũng là một nguyên nhân quan trọng khiến hoạt động xây dựng nhà ở Mỹ gặp trở ngại.

Theo phát biểu của Chủ tịch NAHB, hơn một phần ba số nhà thầu được khảo sát cho biết họ ghi nhận hoạt động thực thi luật nhập cư tại khu vực thị trường của mình trong tháng trước. Theo ông, tình hình này góp phần gây chậm trễ thi công và khiến một số lao động hợp pháp không muốn đi làm.

Ngành xây dựng phụ thuộc vào lực lượng lao động có kỹ năng trong nhiều công đoạn, bao gồm lắp đặt hệ thống điện nước, hoàn thiện nội thất, xây dựng kết cấu và vận hành thiết bị. Khi nguồn nhân lực bị thu hẹp, thời gian hoàn thành công trình có thể kéo dài, làm tăng chi phí nhân công và chi phí tài chính.

Các doanh nghiệp cũng phải tính đến tác động của thuế quan đối với hàng nhập khẩu. Nếu vật liệu, thiết bị hoặc các sản phẩm phục vụ xây dựng trở nên đắt đỏ hơn do thuế nhập khẩu, tổng chi phí triển khai dự án sẽ tiếp tục tăng.

Đáng chú ý, những yếu tố này không hoạt động độc lập. Chi phí vật liệu tăng, nhân lực khan hiếm và thời gian thi công kéo dài có thể khiến chủ đầu tư phải sử dụng vốn lâu hơn trước khi thu được doanh thu từ việc bán nhà.

Trong điều kiện thị trường thuận lợi, doanh nghiệp có thể chuyển một phần chi phí sang người mua. Tuy nhiên, khi nhu cầu suy yếu, khả năng tăng giá bán bị hạn chế, khiến áp lực lợi nhuận càng lớn.

Nhà xây dựng giảm giá mạnh để tìm kiếm khách hàng

Một trong những dấu hiệu rõ ràng nhất về sự suy yếu của thị trường là việc ngày càng nhiều nhà xây dựng phải giảm giá để thu hút người mua.

Theo khảo sát NAHB/Wells Fargo, tỷ lệ nhà xây dựng báo cáo giảm giá bán nhà mới tăng lên 43% trong tháng 10, mức cao nhất trong giai đoạn 2020–2026 theo số liệu được cung cấp.

Mức giảm giá trung bình vẫn duy trì ở 6% trong tháng thứ bảy liên tiếp. Điều đó cho thấy các doanh nghiệp không chỉ sử dụng những ưu đãi ngắn hạn mà còn phải duy trì chính sách giảm giá trong thời gian dài nhằm hỗ trợ doanh số.

Bên cạnh việc hạ giá trực tiếp, các nhà xây dựng còn đẩy mạnh chương trình khuyến mãi. Tỷ lệ doanh nghiệp sử dụng các hình thức khuyến mãi bán hàng đạt 65%, đánh dấu tháng thứ 19 liên tiếp có ít nhất 60% nhà xây dựng áp dụng biện pháp này.

Các ưu đãi có thể bao gồm hỗ trợ chi phí hoàn tất giao dịch, nâng cấp trang thiết bị trong nhà hoặc hỗ trợ lãi suất cho người mua, tùy theo chính sách của từng doanh nghiệp.

Đối với khách hàng có đủ năng lực tài chính, đây có thể là cơ hội để đàm phán giá hoặc tìm kiếm các gói hỗ trợ tốt hơn. Tuy nhiên, mức giảm giá không đồng nghĩa với việc nhà ở đã trở nên dễ tiếp cận đối với tất cả người mua, bởi chi phí vay thế chấp vẫn có thể chiếm phần lớn thu nhập hằng tháng.

Đối với nhà xây dựng, việc giảm giá giúp giải phóng hàng tồn kho nhưng đồng thời có nguy cơ thu hẹp biên lợi nhuận. Nếu chi phí đầu vào tiếp tục tăng trong khi giá bán phải điều chỉnh giảm, hiệu quả tài chính của dự án sẽ chịu sức ép đáng kể.

Doanh số tương lai và lượng khách hàng tiềm năng đồng loạt giảm

Các thành phần của chỉ số thị trường nhà ở cũng cho thấy triển vọng ngắn hạn kém tích cực.

Theo kết quả khảo sát, chỉ số đánh giá tình hình bán hàng hiện tại giảm 2 điểm, xuống 33. Chỉ số đo lường kỳ vọng doanh số trong sáu tháng tiếp theo giảm 5 điểm, xuống 32. Trong khi đó, chỉ số về lượng khách hàng tiềm năng giảm 5 điểm, còn 18.

Sự suy giảm đồng thời của ba chỉ số cho thấy khó khăn không chỉ xuất hiện trong hoạt động bán hàng hiện tại mà còn ảnh hưởng đến kỳ vọng kinh doanh và khả năng tìm kiếm khách hàng mới.

Khi lượng khách đến xem nhà giảm, các doanh nghiệp phải chi nhiều hơn cho hoạt động tiếp thị, tăng ưu đãi hoặc điều chỉnh chiến lược sản phẩm để duy trì giao dịch.

Nhà xây dựng cũng có thể trì hoãn việc khởi công các dự án nhà ở đơn lập mới nhằm hạn chế rủi ro tồn kho. Quyết định này có ý nghĩa quan trọng đối với nguồn cung nhà ở trong những quý tiếp theo, bởi hoạt động khởi công suy yếu hôm nay có thể khiến số lượng nhà hoàn thành trong tương lai giảm xuống.

Tuy nhiên, việc giảm xây dựng mới không nhất thiết giúp giá nhà giảm ngay lập tức. Tác động lên giá bán còn phụ thuộc vào lượng nhà hiện có trên thị trường, tốc độ tăng trưởng hộ gia đình, thu nhập, tín dụng và sự khác biệt giữa các khu vực.

Khủng hoảng khả năng chi trả trở thành vấn đề kinh tế và chính trị

Thị trường nhà ở Mỹ đang nằm trong tâm điểm của cuộc khủng hoảng khả năng chi trả, khi giá bất động sản cao kết hợp với lãi suất vay lớn khiến nhiều hộ gia đình khó mua được nhà.

Vấn đề này càng trở nên đáng chú ý trước cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ ngày 3/11, sự kiện có thể ảnh hưởng đến cán cân quyền lực tại Quốc hội Mỹ.

Theo nội dung nguồn, Tổng thống Donald Trump trước đó đã từ chối ký một dự luật lưỡng đảng liên quan đến khả năng chi trả nhà ở, đồng thời thúc đẩy Quốc hội thông qua các điều kiện bỏ phiếu riêng biệt và gây tranh cãi trước khi ông ký dự luật. Diễn biến này cho thấy chính sách nhà ở không chỉ là câu chuyện kinh tế mà còn gắn với những tranh luận chính trị rộng hơn.

Về bản chất, khả năng chi trả nhà ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố: giá bán, lãi suất, thu nhập hộ gia đình, chi phí sinh hoạt và điều kiện tiếp cận tín dụng. Vì vậy, chỉ một chính sách đơn lẻ khó có thể giải quyết toàn bộ vấn đề nếu nguồn cung, chi phí xây dựng và chi phí vốn vẫn chịu sức ép.

Robert Dietz, nhà kinh tế trưởng của NAHB, nhận định rằng lãi suất thế chấp cao hơn, chi phí xây dựng tăng và niềm tin người tiêu dùng suy yếu đang khiến nhiều người mua nhà chần chừ.

Theo ông, lượng người mua nhà đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ tháng 4/2012, ngoại trừ giai đoạn bùng phát đại dịch vào tháng 4/2020.

Nhận định này nhấn mạnh một điểm quan trọng: thị trường không chỉ thiếu những giao dịch được hoàn tất mà còn thiếu người mua sẵn sàng bước vào quá trình tìm kiếm và đưa ra quyết định.

Thị trường bất động sản Mỹ sẽ diễn biến thế nào trong thời gian tới?

Triển vọng thị trường nhà ở Mỹ sẽ phụ thuộc đáng kể vào hướng đi của lãi suất thế chấp, lạm phát, giá năng lượng và sức mua của người tiêu dùng.

Nếu chi phí vay duy trì ở mức cao, các nhà xây dựng có thể tiếp tục tăng ưu đãi và giảm giá để hỗ trợ doanh số. Ngược lại, nếu lãi suất hạ nhiệt và thu nhập hộ gia đình cải thiện, nhu cầu mua nhà có thể phục hồi dần.

Tuy nhiên, khả năng phục hồi còn phụ thuộc vào chi phí đầu vào. Nếu giá nhiên liệu, vật liệu và nhân công tiếp tục tăng, doanh nghiệp sẽ khó mở rộng nguồn cung ngay cả khi nhu cầu bắt đầu cải thiện.

Một yếu tố khác cần theo dõi là lượng nhà mới chưa bán được. Hàng tồn kho lớn có thể thúc đẩy cạnh tranh về giá trong ngắn hạn, nhưng việc các doanh nghiệp hạn chế khởi công cũng có thể làm thay đổi nguồn cung trong những giai đoạn tiếp theo.

Do thị trường bất động sản Mỹ có sự khác biệt đáng kể giữa các bang và khu vực đô thị, diễn biến chung toàn quốc không phản ánh đầy đủ tình hình của từng địa phương. Nhà đầu tư và người mua cần xem xét dữ liệu về giá, lượng giao dịch, nguồn cung và việc làm tại khu vực cụ thể trước khi đưa ra quyết định.

Đối với thị trường quốc tế, những biến động này cũng là lời nhắc nhở rằng bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh từ chi phí vốn và niềm tin người tiêu dùng. Khi lãi suất tăng và sức mua suy yếu, ngay cả những thị trường có nhu cầu nhà ở dài hạn vẫn có thể trải qua giai đoạn điều chỉnh.

Tâm lý của các nhà xây dựng nhà ở Mỹ giảm xuống 29 điểm trong tháng 10 là tín hiệu cho thấy thị trường đang chịu áp lực lớn từ cả phía cung và phía cầu. Lãi suất thế chấp 7,4%, chi phí xây dựng tăng, thiếu hụt lao động và sức mua suy yếu khiến doanh nghiệp phải giảm giá, tăng khuyến mãi và thận trọng hơn với các dự án mới.

Trong ngắn hạn, thị trường có thể tiếp tục đối mặt với tình trạng giao dịch chậm và cạnh tranh mạnh giữa các nhà xây dựng. Về dài hạn, triển vọng sẽ phụ thuộc vào khả năng kiểm soát lạm phát, điều kiện tín dụng, thu nhập hộ gia đình và tốc độ bổ sung nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế.

Nguồn tham khảo: Nội dung được biên soạn dựa trên thông tin về khảo sát NAHB/Wells Fargo và các dữ liệu, phát biểu được cung cấp trong bài viết nguồn. Các số liệu phản ánh thời điểm được nêu trong nguồn và cần được đối chiếu với công bố chính thức khi cập nhật bài.

Câu hỏi thường gặp về thị trường nhà ở Mỹ

1. Vì sao tâm lý của các nhà xây dựng nhà ở Mỹ giảm xuống mức thấp nhất gần 14 năm rưỡi?

Nguyên nhân chính gồm lãi suất thế chấp tăng, giá vật liệu và nhiên liệu cao, thiếu hụt lao động, tác động của thuế quan và nhu cầu mua nhà suy yếu. Các yếu tố này khiến doanh nghiệp khó bán nhà và duy trì lợi nhuận.

2. Chỉ số NAHB/Wells Fargo ở mức 29 điểm có ý nghĩa gì?

Chỉ số giảm xuống 29 cho thấy tâm lý của các nhà xây dựng đang nghiêng mạnh về phía bi quan. Vì chỉ số dưới 50 thể hiện quan điểm tiêu cực chiếm ưu thế, kết quả tháng 10 phản ánh điều kiện kinh doanh khó khăn.

3. Lãi suất thế chấp 7,4% ảnh hưởng thế nào đến người mua nhà?

Lãi suất cao làm tăng khoản trả nợ hằng tháng và tổng chi phí vay dài hạn. Điều này khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn về ngân sách, giá trị căn nhà và khả năng đáp ứng các khoản chi phí khác.

4. Vì sao các nhà xây dựng phải giảm giá bán nhà mới?

Nhu cầu yếu và lượng nhà chưa bán được khiến doanh nghiệp cần đưa ra mức giá cạnh tranh hơn. Ngoài giảm giá trực tiếp, nhiều đơn vị còn áp dụng các chương trình khuyến mãi để thu hút khách hàng.

5. Thị trường nhà ở Mỹ có thể phục hồi trong thời gian tới không?

Khả năng phục hồi phụ thuộc vào việc lãi suất có giảm hay không, lạm phát diễn biến thế nào và sức mua của hộ gia đình có cải thiện hay không. Chi phí xây dựng và lượng nhà tồn kho cũng sẽ ảnh hưởng đáng kể đến tốc độ phục hồi.

6. Người mua nhà nên theo dõi những chỉ số nào?

Người mua và nhà đầu tư nên theo dõi lãi suất thế chấp, chỉ số NAHB/Wells Fargo, doanh số bán nhà mới, lượng nhà tồn kho, số nhà khởi công và xu hướng giá nhà tại khu vực quan tâm. Việc kết hợp nhiều chỉ báo sẽ giúp đánh giá thị trường toàn diện hơn.