VARS dự báo giao dịch bất động sản quý IV/2026 có thể tăng gấp đôi: Những phân khúc nào hưởng lợi?

Thị trường bất động sản kỳ vọng sôi động hơn vào cuối năm 2026

Thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng bước vào giai đoạn sôi động hơn trong quý IV/2026 khi nhiều yếu tố hỗ trợ cùng xuất hiện, từ triển vọng tăng trưởng kinh tế, giải ngân đầu tư công đến nhu cầu mua nhà tăng theo mùa vụ. Theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng giao dịch nhà ở trong quý cuối năm có thể tăng mạnh, thậm chí gấp đôi so với quý III/2026.

Triển vọng này cho thấy thị trường đang đứng trước cơ hội cải thiện thanh khoản, đặc biệt ở những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, sự phục hồi được dự báo không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường. Khả năng hấp thụ sản phẩm vẫn phụ thuộc đáng kể vào giá bán, khả năng tiếp cận vốn và chất lượng thực tế của từng dự án.

Theo nhận định được cung cấp từ VARS, tăng trưởng GDP trong quý IV/2026 được kỳ vọng hướng tới mức trên 9,75%. Nếu đà tăng trưởng kinh tế được duy trì, hoạt động sản xuất, kinh doanh và đầu tư có thể tiếp tục cải thiện, qua đó hỗ trợ thu nhập, khả năng tích lũy và sức mua nhà ở của người dân.

Đối với bất động sản, đây là những yếu tố quan trọng bởi quyết định mua nhà thường gắn liền với kỳ vọng thu nhập trong tương lai, khả năng vay vốn và mức độ ổn định của nền kinh tế. Khi niềm tin được củng cố, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực có thể chủ động hơn trong việc tìm kiếm, lựa chọn và hoàn tất giao dịch.

Dòng vốn đầu tư và kiều hối có thể hỗ trợ thanh khoản

Bên cạnh tăng trưởng kinh tế, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò hỗ trợ thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm. Theo dự báo, hoạt động giải ngân FDI có thể tăng tốc trong quý IV/2026, thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp, kho vận, logistics và nhà ở phục vụ chuyên gia, người lao động.

Khi doanh nghiệp mở rộng sản xuất hoặc triển khai dự án mới, nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi và cơ sở lưu trú cho nhân sự có thể tăng theo. Điều này tạo cơ hội cho các địa phương có nền tảng công nghiệp, hạ tầng giao thông và khả năng thu hút đầu tư tốt.

Ngoài ra, dòng kiều hối vào cuối năm 2026 và đầu năm 2027 cũng được kỳ vọng bổ sung nguồn vốn cho thị trường. Một bộ phận người nhận kiều hối có thể sử dụng nguồn tiền để mua nhà, đầu tư tài sản hoặc hỗ trợ gia đình cải thiện điều kiện sống.

Dù vậy, dòng tiền từ FDI hay kiều hối không tự động chuyển hóa thành giao dịch nhà ở. Hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào mức độ hấp dẫn của sản phẩm, mặt bằng giá, chính sách tín dụng và kỳ vọng lợi nhuận của người mua. Do đó, đây nên được xem là những yếu tố hỗ trợ triển vọng thị trường thay vì bảo đảm chắc chắn rằng giao dịch sẽ tăng mạnh.

Nguồn cung nhà ở thương mại dự kiến duy trì tương đương quý III

Ở phía nguồn cung, VARS dự báo lượng nhà ở thương mại mở bán mới trong quý IV/2026 có thể tương đương quý trước. Mặc dù thị trường được kỳ vọng cải thiện về giao dịch, nhiều doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với khó khăn về vốn, chi phí tài chính và tâm lý thận trọng của khách hàng.

Tại vùng ven Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung mới dự kiến tập trung tại các đại đô thị quy mô lớn có hệ thống hạ tầng và tiện ích tương đối đồng bộ. Các sản phẩm chủ đạo được đề cập gồm căn hộ chung cư và nhà liền kề.

Xu hướng tập trung nguồn cung vào những khu đô thị có quy mô lớn phản ánh vai trò ngày càng quan trọng của hạ tầng và chất lượng sống trong quyết định mua nhà. Người mua không chỉ quan tâm đến diện tích hay giá bán mà còn xem xét khả năng kết nối giao thông, trường học, cơ sở y tế, thương mại và cơ hội việc làm trong khu vực.

Trong khi đó, các địa phương như Đà Nẵng, Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hải Phòng được kỳ vọng tiếp tục bổ sung những sản phẩm có chất lượng cho thị trường. Đây là các địa bàn cần được theo dõi về khả năng phát triển đô thị, hoạt động công nghiệp, du lịch và nhu cầu nhà ở.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa mọi dự án đều có khả năng bán hàng tốt. Những sản phẩm có mức giá vượt quá khả năng chi trả của phần lớn khách hàng hoặc thiếu lợi thế về vị trí, pháp lý và tiện ích có thể phải kéo dài thời gian tiêu thụ.

Nhà ở xã hội được kỳ vọng tăng nguồn cung trong quý cuối năm

Một trong những điểm đáng chú ý trong dự báo của VARS là triển vọng gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Theo nội dung được cung cấp, hàng trăm dự án dự kiến được khởi động trong quý IV/2026, bổ sung hàng chục nghìn căn nhà nhằm đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp và các gia đình đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.

Nếu các dự án triển khai đúng tiến độ, nguồn cung nhà ở xã hội có thể góp phần cải thiện cơ cấu sản phẩm trên thị trường, đồng thời mở rộng cơ hội an cư cho nhóm người mua không đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại tại các đô thị lớn.

So với phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có vai trò quan trọng về mặt an sinh. Tuy nhiên, để nguồn cung mới phát huy hiệu quả, cần bảo đảm dự án được triển khai đúng quy định, có mức giá phù hợp, hạ tầng thiết yếu và quy trình tiếp nhận hồ sơ minh bạch.

Người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở xã hội cũng cần phân biệt giữa thông tin dự án dự kiến, dự án đã khởi công và dự án đủ điều kiện tiếp nhận hồ sơ. Việc một dự án được công bố hoặc khởi động không đồng nghĩa người dân có thể đăng ký mua ngay. Các điều kiện về đối tượng, thu nhập, tình trạng nhà ở và hồ sơ phải được xác định theo quy định hiện hành và thông báo chính thức của từng dự án.

Về dài hạn, sự gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội có thể giúp thị trường phát triển cân bằng hơn nếu đi kèm với nguồn cung thương mại phù hợp nhu cầu và khả năng chi trả thực tế.

Giao dịch thứ cấp có thể khởi sắc nhờ nhu cầu ở thực

Ở thị trường thứ cấp, tức các giao dịch mua bán lại nhà đất đã được giao dịch trước đó, hoạt động mua bán được dự báo có thể sôi động hơn trong quý IV/2026. Nhu cầu tìm kiếm nơi ở mới tại các đô thị lớn, cùng yếu tố mùa vụ cuối năm, được xem là những động lực hỗ trợ thanh khoản.

Khác với giai đoạn thị trường tăng nóng dựa nhiều vào kỳ vọng giá, người mua hiện có xu hướng chú trọng hơn đến tính pháp lý, khả năng sử dụng và hiệu quả tài chính. Những căn hộ có thể bàn giao, nhà ở trong khu dân cư hiện hữu hoặc sản phẩm nằm gần nơi làm việc có thể thu hút nhóm khách hàng cần chỗ ở thực tế.

Dù vậy, người mua cần đánh giá kỹ mức giá giao dịch thực tế thay vì chỉ dựa trên giá chào bán. Một bất động sản được rao bán với giá cao chưa chắc có thể giao dịch thành công ở mức giá đó. Khoảng cách giữa giá chào bán và giá người mua sẵn sàng trả vẫn có thể là yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến thanh khoản.

Với người bán, việc xác định mức giá phù hợp, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý và cung cấp thông tin minh bạch có thể giúp rút ngắn thời gian tìm kiếm khách hàng. Với người mua, so sánh nhiều sản phẩm tương đồng trong cùng khu vực sẽ giúp đánh giá tốt hơn giá trị thực và hạn chế rủi ro mua theo tâm lý đám đông.

Bất động sản du lịch khó tăng nguồn cung đột biến

Đối với bất động sản du lịch, nguồn cung mới trong ngắn hạn được dự báo khó tăng mạnh. Các sản phẩm bổ sung chủ yếu đến từ những dự án đang triển khai tại Quảng Ninh, Thanh Hóa, Cát Bà, Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc.

Theo nội dung được cung cấp, các dự án có sự tham gia của những chủ đầu tư lớn, trong đó có Sun Group, tiếp tục đóng góp vào nguồn cung của phân khúc này.

Tuy nhiên, bất động sản du lịch có đặc điểm khác biệt so với nhà ở phục vụ nhu cầu an cư. Giá trị khai thác phụ thuộc nhiều vào lượng khách, công suất sử dụng, chi phí vận hành, khả năng quản lý và sức hấp dẫn của điểm đến. Vì vậy, việc dự án nằm trong khu du lịch nổi tiếng hoặc có thương hiệu chủ đầu tư không đủ để bảo đảm hiệu quả đầu tư.

Nhà đầu tư cần xem xét kỹ pháp lý, quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất, mô hình vận hành và các cam kết lợi nhuận nếu có. Đặc biệt, nên thận trọng với những phương án tài chính chỉ dựa trên mức lợi nhuận quảng bá mà chưa làm rõ các điều kiện thực hiện.

Giá nhà sơ cấp tiếp tục chịu áp lực tăng

Một điểm cần lưu ý là giao dịch tăng không đồng nghĩa giá bất động sản sẽ giảm. VARS dự báo mặt bằng giá sơ cấp, tức giá bán từ chủ đầu tư, có thể tiếp tục tăng trong bối cảnh chi phí phát triển dự án còn cao.

Các yếu tố tạo áp lực lên giá bán bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng và nhân công. Khi những khoản chi phí này gia tăng, chủ đầu tư có thể điều chỉnh giá bán để bảo đảm hiệu quả đầu tư, nhất là đối với các dự án có thời gian triển khai dài.

Trong trường hợp nguồn cung tăng nhưng giá bán vẫn vượt khả năng chi trả, thị trường có thể xuất hiện tình trạng phân hóa rõ rệt: một số dự án đáp ứng nhu cầu thực vẫn ghi nhận giao dịch tốt, trong khi các sản phẩm có mức giá cao hoặc thiếu lợi thế cạnh tranh gặp khó khăn trong việc tìm khách hàng.

Ở chiều ngược lại, nhóm bất động sản phục vụ mục đích đầu cơ được dự báo tiếp tục đối mặt với áp lực điều chỉnh. Những dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư, thiếu hạ tầng hoặc không có khả năng khai thác thực tế có thể gặp khó khăn về thanh khoản. Giá giao dịch thực tế của các sản phẩm này cũng có thể thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng của người bán.

Điều đó cho thấy người mua cần phân biệt giữa mức giá được quảng bá và giá trị có thể chứng minh thông qua nhu cầu sử dụng, khả năng khai thác hoặc giao dịch thực tế. Trong bối cảnh thị trường phân hóa, lựa chọn sản phẩm dựa trên dữ liệu và năng lực tài chính sẽ quan trọng hơn việc chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Chủ đầu tư tăng ưu đãi để kích cầu cuối năm

Trước triển vọng nhu cầu cải thiện nhưng sức mua vẫn chịu ảnh hưởng từ giá nhà và chi phí vốn, các chủ đầu tư được dự báo tiếp tục đẩy mạnh chương trình bán hàng trong quý IV/2026.

Các chính sách có thể bao gồm chiết khấu, hỗ trợ vay vốn, ưu đãi lãi suất hoặc kéo dài thời gian hỗ trợ tài chính. Những chương trình này giúp một số khách hàng giảm áp lực thanh toán ban đầu và chủ động hơn trong việc lên kế hoạch sở hữu nhà.

Tuy nhiên, người mua không nên chỉ nhìn vào tỷ lệ chiết khấu hoặc mức lãi suất ưu đãi được quảng bá. Cần kiểm tra giá bán trước và sau ưu đãi, thời gian áp dụng lãi suất, mức lãi suất sau khi hết hỗ trợ, phí phát sinh và tiến độ thanh toán.

Đối với khách hàng vay mua nhà, việc lập phương án tài chính theo nhiều kịch bản là cần thiết. Người mua nên tính đến khả năng lãi suất tăng, thu nhập biến động hoặc thời gian bàn giao kéo dài, thay vì chỉ dựa vào mức trả góp trong giai đoạn ưu đãi.

Về phía doanh nghiệp, hiệu quả của chính sách bán hàng sẽ phụ thuộc vào khả năng đưa sản phẩm về mức giá phù hợp với thị trường và tạo dựng niềm tin thông qua chất lượng thực tế, pháp lý minh bạch và tiến độ bàn giao rõ ràng.

Người mua nhà và nhà đầu tư cần chuẩn bị gì trong quý IV/2026?

Triển vọng giao dịch tăng mạnh vào cuối năm tạo thêm cơ hội lựa chọn sản phẩm, nhưng cũng đòi hỏi người tham gia thị trường phải thận trọng hơn trong quyết định tài chính.

Với người mua nhà để ở, nên ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ rõ ràng, hạ tầng hiện hữu và mức giá phù hợp với thu nhập. Tổng chi phí sở hữu cần được tính toán bao gồm khoản trả trước, tiền vay, lãi suất, phí quản lý và chi phí sinh hoạt.

Với nhà đầu tư, cần đánh giá dòng tiền, tính thanh khoản và khả năng khai thác thực tế thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng giá tăng. Những sản phẩm có nhu cầu thuê hoặc sử dụng rõ ràng thường dễ đánh giá hiệu quả hơn các bất động sản phụ thuộc vào thông tin quy hoạch chưa được xác nhận.

Trong mọi trường hợp, cần xác minh thông tin dự án từ cơ quan có thẩm quyền, kiểm tra hợp đồng và điều kiện thanh toán, đồng thời tránh chuyển tiền đặt cọc khi chưa làm rõ chủ thể nhận tiền và cơ sở pháp lý của giao dịch.

Thị trường có cơ hội phục hồi nhưng không tăng trưởng đồng đều

Dự báo của VARS về khả năng lượng giao dịch nhà ở quý IV/2026 tăng gấp đôi quý trước phản ánh kỳ vọng vào sự cải thiện của kinh tế, dòng vốn đầu tư và nhu cầu mua nhà cuối năm. Nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ nhu cầu thực và các dự án có hạ tầng đồng bộ được kỳ vọng đóng vai trò quan trọng trong quá trình cải thiện thanh khoản.

Tuy nhiên, giá nhà sơ cấp vẫn có thể chịu áp lực tăng do chi phí phát triển dự án, trong khi những sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc thiếu khả năng khai thác thực tế có thể tiếp tục đối mặt với khó khăn. Do đó, sự phục hồi của thị trường nhiều khả năng sẽ thể hiện rõ hơn ở những phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu và phù hợp với năng lực tài chính của người mua.

Đối với người có kế hoạch mua nhà hoặc đầu tư trong những tháng cuối năm, điều quan trọng không chỉ là theo dõi dự báo thị trường mà còn phải đánh giá kỹ từng dự án, giá giao dịch thực tế và khả năng tài chính của bản thân. Một quyết định dựa trên thông tin minh bạch và nhu cầu rõ ràng sẽ có ý nghĩa lâu dài hơn việc chạy theo những kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản quý IV/2026

1. Giao dịch bất động sản quý IV/2026 có thể tăng bao nhiêu?

Theo dự báo được dẫn từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng giao dịch nhà ở trong quý IV/2026 có thể tăng mạnh, thậm chí gấp đôi quý III/2026. Đây là dự báo thị trường, không phải kết quả giao dịch đã được xác nhận.

2. Phân khúc nào được kỳ vọng hưởng lợi trong quý cuối năm?

Nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhà ở xã hội và các dự án có pháp lý, hạ tầng tương đối hoàn chỉnh được kỳ vọng có lợi thế. Bất động sản công nghiệp và logistics cũng có thể được hỗ trợ nếu dòng vốn FDI và hoạt động sản xuất tiếp tục tăng.

3. Giá nhà có giảm khi giao dịch tăng không?

Không nhất thiết. VARS dự báo giá sơ cấp vẫn có thể tăng do chi phí đất đai, tài chính, vật liệu và nhân công. Mức giá thực tế sẽ phụ thuộc vào từng dự án, khu vực và khả năng chi trả của người mua.

4. Có nên mua bất động sản vào cuối năm 2026?

Thời điểm mua phù hợp phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng, giá bán, tình trạng pháp lý và khả năng tài chính. Người mua để ở nên ưu tiên sản phẩm phù hợp thu nhập và có thể sử dụng đúng kế hoạch, thay vì quyết định chỉ vì dự báo thị trường sắp tăng.

5. Nhà đầu tư cần lưu ý gì khi mua bất động sản thứ cấp?

Cần so sánh giá giao dịch thực tế của các sản phẩm tương đồng, xác minh quyền sở hữu và nghĩa vụ tài chính, kiểm tra quy hoạch và đánh giá tính thanh khoản. Không nên mặc định giá rao bán là giá có thể giao dịch thành công.

6. Nhà ở xã hội có thể đăng ký mua ngay khi dự án được công bố không?

Không phải mọi dự án được công bố hoặc dự kiến khởi động đều đã đủ điều kiện tiếp nhận hồ sơ. Người có nhu cầu cần theo dõi thông báo chính thức của cơ quan quản lý và chủ đầu tư, đồng thời kiểm tra điều kiện đối tượng, hồ sơ và thời gian đăng ký.