Bất động sản Hong Kong phân hóa mạnh: Nhà mới giảm giá sâu, nhà cũ ngày càng khó bán

Thị trường bất động sản Hong Kong xuất hiện khoảng cách lớn giữa nhà mới và nhà cũ

Thị trường bất động sản Hong Kong (Trung Quốc) đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa phân khúc nhà ở sơ cấp và thứ cấp. Trong khi doanh số căn hộ mới tăng mạnh nhờ các chủ đầu tư liên tục giảm giá, thị trường nhà ở đã qua sử dụng vẫn phục hồi chậm, phản ánh sự thay đổi trong lựa chọn của người mua trước áp lực chi phí nhà ở và triển vọng lãi suất.

Theo các nhà phân tích, sự chênh lệch giữa hai phân khúc không chỉ xuất phát từ biến động nhu cầu mà còn liên quan trực tiếp đến chiến lược bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh cần giải phóng hàng tồn kho và thị trường đối mặt với khả năng lãi suất tăng trong những tháng tới, nhiều chủ đầu tư chấp nhận đưa ra mức giá cạnh tranh hơn, kèm theo điều khoản thanh toán linh hoạt và ưu đãi vay thế chấp.

Điều này giúp các dự án mới trở nên hấp dẫn hơn so với những căn hộ đã qua sử dụng, đặc biệt khi mức giá chào bán của chủ nhà trên thị trường thứ cấp chưa điều chỉnh tương ứng.

Số liệu từ Centaline Property cho thấy doanh số nhà ở mới tại Hong Kong phục hồi mạnh sau đợt suy giảm trong tháng 7. Trong tháng 9, lượng căn hộ mới được bán tăng hơn 95%, lên khoảng 1.500 căn. Tổng giá trị giao dịch đạt 20,88 tỷ HK$, tăng 31,8% so với tháng trước.

Ở chiều ngược lại, thị trường nhà ở thứ cấp tiếp tục thể hiện dấu hiệu kém tích cực. Trong tháng 9, số căn nhà cũ được giao dịch chỉ đạt hơn 3.000 căn, thấp hơn 337 căn so với tháng 7. Tổng giá trị giao dịch giảm 2,31 tỷ HK$, xuống còn 24,76 tỷ HK$.

Diễn biến này cho thấy dòng tiền của người mua đang có xu hướng dịch chuyển sang những dự án mới được định giá cạnh tranh, trong khi chủ sở hữu nhà cũ phải đối mặt với áp lực tìm kiếm khách hàng.

Chủ đầu tư giảm giá để giải phóng hàng tồn kho

Theo ông Derek Chan Hoi-chiu, trưởng bộ phận nghiên cứu của Ricacorp Properties, thị trường nhà ở sơ cấp đang có lợi thế đáng kể so với thị trường thứ cấp nhờ chính sách định giá của các chủ đầu tư.

Trong khoảng hai đến ba tháng gần đây, nhiều dự án mới được chào bán với mức giá ngang bằng, thậm chí thấp hơn giá giao dịch của những bất động sản tương đương trên thị trường. Cùng với các phương án thanh toán linh hoạt và ưu đãi liên quan đến khoản vay thế chấp, chiến lược này đã thu hút một bộ phận đáng kể người mua vốn đang tìm kiếm nhà cũ.

Đối với chủ đầu tư, giảm giá có thể giúp đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ sản phẩm, cải thiện dòng tiền và giảm áp lực hàng tồn kho. Tuy nhiên, việc liên tục đưa ra mức giá thấp cũng có thể tạo sức ép lên những dự án đã mở bán trước đó hoặc những chủ nhà đang kỳ vọng duy trì mức giá cao.

Với người mua, bài toán không còn đơn thuần là lựa chọn giữa nhà mới và nhà cũ. Nếu giá bán của hai phân khúc tương đương, căn hộ mới có thể tạo lợi thế nhờ tuổi đời công trình, thiết kế và chính sách bán hàng. Ngược lại, nhà cũ vẫn có thể hấp dẫn nếu nằm trong khu vực có hạ tầng hoàn thiện, diện tích phù hợp và giá giao dịch thực tế thấp hơn đáng kể so với các dự án mới.

Sự thay đổi trong tương quan giá đang khiến thị trường thứ cấp khó cạnh tranh hơn, nhất là tại những khu vực tập trung nhiều dự án mới có nguồn cung tương đối lớn.

The Sterling tạo sức hút nhờ mức giá cạnh tranh

Một ví dụ đáng chú ý là giai đoạn một của The Sterling, dự án do China Resources Land phát triển tại Cheung Sha Wan.

Đợt mở bán đầu tiên vào giữa tháng 8 gồm 102 căn hộ, với giá trung bình 17.880 HK$/foot vuông, tương đương khoảng 192.500 HK$/m² theo quy đổi diện tích. Theo thông tin được cung cấp, các căn hộ được bán hết ngay trong ngày mở bán của từng đợt.

Sức hút của dự án phần lớn đến từ mức giá cạnh tranh so với những căn nhà đã qua sử dụng trong cùng khu vực. Theo các môi giới, giá bán tính trên mỗi foot vuông của The Sterling tương đương mức giao dịch gần đây tại bốn khu dân cư lân cận gồm Liberte, The Pacifica, Banyan Garden và Aqua Marine, thường được gọi chung là “tứ tiểu long”.

Các khu dân cư này đều đã có tuổi đời hơn 20 năm. Giá giao dịch trung bình được các môi giới ghi nhận dao động trong khoảng 16.600-17.400 HK$/foot vuông.

Như vậy, người mua có thể tiếp cận căn hộ mới với mức giá chỉ cao hơn tương đối ít so với một số bất động sản đã qua sử dụng trong khu vực. Đối với những người ưu tiên chất lượng công trình và thời gian sử dụng lâu dài, chênh lệch giá này có thể khiến quyết định mua nhà mới trở nên dễ dàng hơn.

Một nhà đầu tư có họ Chan cho biết ban đầu ông tìm kiếm những bất động sản bị định giá thấp tại khu vực “tứ tiểu long”, nhưng sau đó chuyển sang đăng ký mua căn hộ tại The Sterling. Theo ông, nếu mức giá tương đương, dự án mới có lợi thế về tuổi đời công trình và tiềm năng đầu tư.

Tác động của đợt mở bán cũng thể hiện trên thị trường thứ cấp. Ông Anson Tsang, giám đốc liên kết cấp cao của Hong Kong Property Services, cho biết số lượt khách đến xem nhà tại các dự án cũ gần đó đã giảm khoảng 20%.

Số giao dịch tại nhóm “tứ tiểu long” lần lượt đạt 12 căn trong tháng 8 và 13 căn trong tháng 9, thấp hơn đáng kể so với mức cao nhất 36 giao dịch ghi nhận hồi tháng 1.

Diễn biến này cho thấy một dự án mới có giá bán cạnh tranh không chỉ thu hút khách hàng trực tiếp mà còn có thể làm giảm sức mua đối với các bất động sản hiện hữu trong cùng khu vực.

State Residence khiến giao dịch nhà cũ tại North Point giảm

Tình trạng tương tự xuất hiện tại North Point, nơi dự án State Residence do Chow Tai Fook phát triển áp dụng chính sách giá bán thấp hơn mặt bằng chung.

Vào giữa tháng 9, đợt mở bán đầu tiên gồm 50 căn được chào bán với giá hơn 20.600 HK$/foot vuông. Theo các môi giới, mức giá này thấp hơn khoảng 15% so với giá trung bình của những dự án mới khác và nhà cũ trong khu vực, đồng thời thấp hơn tới 40% so với một số căn hộ chưa bán được tại các dự án mới lân cận.

State Residence có tổng cộng 194 căn hộ. Theo thông tin được cung cấp, 189 căn đã được bán trong vòng 13 ngày kể từ khi mở bán.

Ông Chris Wong, giám đốc điều hành của Century 21 Sunrise, cho biết đợt mở bán này khiến số giao dịch nhà ở thứ cấp tại North Point giảm khoảng 25%.

Một người mua có họ Ng cho biết anh từng xem xét một số dự án tương đối mới trong khu vực, bao gồm Diva tại Tin Hau và Fleur Pavilia tại North Point. Tuy nhiên, anh quyết định đăng ký mua State Residence sau khi so sánh mức giá và điều kiện giao dịch.

Theo người mua này, một số chủ nhà trên thị trường thứ cấp vẫn đưa ra mức giá cao và chỉ chấp nhận thương lượng khoảng 1-2%. Trong bối cảnh đó, dự án mới với chính sách giá rõ ràng và ưu đãi hấp dẫn trở thành lựa chọn đáng cân nhắc hơn.

Câu chuyện tại North Point cho thấy người mua ngày càng nhạy cảm với chênh lệch giá. Khi nhà mới có mức giá thấp hơn đáng kể so với sản phẩm tương đương, lợi thế về vị trí của nhà cũ có thể chưa đủ để giữ chân khách hàng nếu chủ sở hữu không điều chỉnh kỳ vọng giá bán.

The Atlas đưa giá nhà mới xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ

Tại Yau Tong, dự án The Atlas do Yuexiu Property phát triển tiếp tục cho thấy xu hướng cạnh tranh bằng giá trên thị trường nhà ở Hong Kong.

Trong giai đoạn một, 128 căn hộ đầu tiên được chào bán với giá 13.988 HK$/foot vuông. Theo thông tin được cung cấp, đây là mức giá thấp nhất đối với một dự án nhà ở mới tại khu vực nội đô Cửu Long trong vòng một thập kỷ.

Bà Norey Tsang, quản lý kinh doanh khu vực cấp cao của Midland Realty, cho biết căn hộ một phòng ngủ trên thị trường thứ cấp tại Tân Giới hiện có giá khoảng 3-4 triệu HK$. Mức giá này tương đương với một số lựa chọn tại The Atlas.

Vì vậy, nhóm khách hàng đang tìm kiếm căn hộ nhỏ trên thị trường thứ cấp có thêm động lực chuyển sang đăng ký mua nhà mới. Nếu tổng chi phí sở hữu không chênh lệch nhiều, dự án mới có thể trở thành lựa chọn phù hợp đối với những người mua nhà lần đầu hoặc khách hàng có ngân sách hạn chế.

Tuy nhiên, việc so sánh cần được thực hiện trên cơ sở tương đồng về diện tích sử dụng, vị trí, tiện ích, phí quản lý, điều kiện thanh toán và chất lượng công trình. Giá bán tính theo foot vuông hoặc mét vuông chỉ là một phần của bài toán tài chính, không phản ánh toàn bộ chi phí sở hữu bất động sản.

Thị trường nhà cũ Hong Kong có thể tiếp tục chịu áp lực

Theo ông Derek Chan của Ricacorp Properties, các chủ đầu tư nhiều khả năng tiếp tục chào bán dự án mới với mức giá ngang bằng hoặc thấp hơn giá thị trường, đồng thời áp dụng các chính sách ưu đãi để đẩy nhanh tiến độ tiêu thụ hàng tồn kho.

Nếu chiến lược này tiếp tục được duy trì, thị trường thứ cấp có thể phải đối mặt với áp lực trong ngắn hạn. Khoảng cách giữa hai phân khúc khó thu hẹp nhanh khi người mua vẫn có nhiều lựa chọn nhà mới với mức giá cạnh tranh.

Theo đánh giá của ông Chan, xu hướng nhà mới giao dịch tích cực trong khi nhà cũ yếu hơn có thể kéo dài trong tháng 10. Về trung và dài hạn, diễn biến thị trường phụ thuộc đáng kể vào tốc độ hấp thụ lượng căn hộ mới chưa bán được và khả năng điều chỉnh giá của chủ sở hữu nhà cũ.

Khi những căn hộ mới được chào bán với giá thấp dần được hấp thụ hết, sức ép cạnh tranh có thể giảm bớt. Ngược lại, nếu nguồn cung tồn kho tiếp tục lớn và các chủ đầu tư vẫn cần cải thiện dòng tiền, chính sách giảm giá có thể tiếp tục ảnh hưởng đến mặt bằng giá của những bất động sản tương đương.

Đối với thị trường bất động sản, diễn biến tại Hong Kong cho thấy giá bán và chính sách thanh toán có thể tác động mạnh đến quyết định mua nhà, ngay cả tại những khu vực đã hình thành cộng đồng dân cư và hệ thống tiện ích ổn định.

Bài học cho thị trường bất động sản: Giá bán thực tế quan trọng hơn kỳ vọng

Sự phân hóa tại Hong Kong mang lại một góc nhìn đáng chú ý về mối quan hệ giữa nguồn cung mới, giá bán và thanh khoản thị trường. Khi chủ đầu tư chủ động điều chỉnh giá để giải phóng hàng tồn kho, những người bán nhà cũ có thể phải thay đổi chiến lược nếu muốn duy trì khả năng cạnh tranh.

Đối với người mua, giai đoạn có nhiều chính sách ưu đãi mở ra cơ hội so sánh và thương lượng tốt hơn. Tuy nhiên, mức giá thấp không đồng nghĩa với khoản đầu tư chắc chắn sinh lời. Người mua vẫn cần đánh giá pháp lý, chất lượng tài sản, khả năng khai thác cho thuê, chi phí tài chính và triển vọng cung cầu tại từng khu vực.

Với nhà đầu tư, điều cần theo dõi không chỉ là số lượng căn hộ bán được trong các đợt mở bán mà còn là giá trị giao dịch, tốc độ hấp thụ nguồn cung, mức chiết khấu thực tế và khả năng duy trì thanh khoản sau khi nhận nhà.

Nhìn rộng hơn, thị trường Hong Kong đang cho thấy thanh khoản có thể dịch chuyển nhanh giữa các phân khúc khi xuất hiện sự chênh lệch đủ lớn về giá và điều kiện giao dịch. Đây là yếu tố cần được xem xét khi phân tích những thị trường có nguồn cung mới đáng kể hoặc đang trong giai đoạn điều chỉnh giá.

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản Hong Kong

1. Vì sao doanh số nhà mới tại Hong Kong tăng mạnh trong tháng 9?

Nguyên nhân chính là các chủ đầu tư đưa ra mức giá cạnh tranh, áp dụng điều khoản thanh toán linh hoạt và ưu đãi vay thế chấp để thu hút người mua, đồng thời giải phóng hàng tồn kho.

2. Thị trường nhà ở thứ cấp Hong Kong đang diễn biến như thế nào?

Thị trường thứ cấp phục hồi chậm hơn. Trong tháng 9, số giao dịch đạt hơn 3.000 căn, trong khi tổng giá trị giao dịch giảm xuống còn 24,76 tỷ HK$ theo số liệu được cung cấp.

3. Những dự án nào đang thu hút người mua nhờ chính sách giá?

The Sterling tại Cheung Sha Wan, State Residence tại North Point và The Atlas tại Yau Tong là những ví dụ được ghi nhận. Các dự án này thu hút sự quan tâm nhờ mức giá cạnh tranh so với những sản phẩm tương đương trên thị trường.

4. Nhà mới giá thấp có phải lúc nào cũng là lựa chọn tốt hơn nhà cũ?

Không. Người mua cần so sánh vị trí, diện tích sử dụng, pháp lý, chất lượng công trình, tiện ích, chi phí sở hữu và khả năng thanh khoản. Nhà mới có thể hấp dẫn về tuổi đời công trình, trong khi nhà cũ đôi khi có lợi thế về vị trí hoặc giá trị sử dụng thực tế.

5. Thị trường nhà cũ Hong Kong có thể phục hồi khi nào?

Theo nhận định của chuyên gia được dẫn trong bài, khoảng cách giữa hai phân khúc có thể thu hẹp khi nguồn cung nhà mới giá thấp được hấp thụ hoặc chủ sở hữu nhà cũ điều chỉnh giá bán. Thời điểm phục hồi cụ thể vẫn phụ thuộc vào nguồn cung, nhu cầu và điều kiện tài chính.

6. Người mua bất động sản cần lưu ý gì khi thị trường xuất hiện làn sóng giảm giá?

Người mua nên kiểm tra pháp lý, so sánh giá giao dịch thực tế, tính toán tổng chi phí sở hữu và đánh giá khả năng thanh khoản. Không nên quyết định chỉ dựa trên mức chiết khấu hoặc kỳ vọng giá sẽ tăng trong tương lai.