Giá căn hộ Seoul Hàn Quốc tăng tuần thứ 87 liên tiếp: 11 quận vượt 10%, đà tăng đang rời Gangnam?

Thị trường căn hộ Seoul tiếp tục tạo ra một cột mốc đáng chú ý khi giá bán tăng tuần thứ 87 liên tiếp, kéo dài chuỗi tăng chưa từng có trong lịch sử thống kê.

Điều đáng chú ý hơn nằm ở vị trí dẫn đầu của đà tăng. Trong khi các quận nổi tiếng và có giá nhà cao thuộc khu vực Gangnam đang liên tục điều chỉnh, nhiều khu vực phía bắc và ngoại vi Seoul lại chứng kiến tốc độ tăng mạnh hơn.

Theo số liệu về xu hướng giá căn hộ hàng tuần do Viện Bất động sản Hàn Quốc công bố ngày 8/10, giá bán căn hộ tại Seoul trong tuần đầu tiên của tháng 10, tính đến ngày 5/10, tăng 0,12% so với tuần trước.

Đây là tuần tăng thứ 87 liên tiếp kể từ tuần đầu tiên của tháng 2 năm ngoái.

Sau khi lập kỷ lục 86 tuần tăng liên tục vào tuần trước, thị trường tiếp tục kéo dài chuỗi tăng, vượt qua kỷ lục 85 tuần từng được ghi nhận trong giai đoạn từ tháng 6/2020 đến tháng 1/2022.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý nhất không chỉ là thời gian tăng kéo dài mà là cấu trúc của đợt tăng giá lần này đang thay đổi.

Seoul tăng tuần thứ 87 nhưng Gangnam lại giảm

Ở cấp độ toàn thành phố, giá căn hộ Seoul tăng 0,12%.

Nhưng khi tách theo từng khu vực, thị trường lại cho thấy sự phân hóa rất mạnh.

Gangnam-gu giảm 0,34%, đánh dấu tuần giảm thứ chín liên tiếp. Mặc dù mức giảm đã thu hẹp so với 0,56% của tuần trước, đây vẫn là diễn biến đáng chú ý đối với một trong những khu vực bất động sản đắt đỏ và được quan tâm nhất Seoul.

Không chỉ Gangnam, một số khu vực khác cũng tiếp tục điều chỉnh.

Giá căn hộ tại Seocho-gu giảm 0,27%, trong khi Songpa-gu giảm 0,19%.

Yongsan-gu cũng giảm 0,01%, đánh dấu tuần giảm thứ hai liên tiếp.

Như vậy, nhóm các khu vực từng được xem là động lực quan trọng của thị trường căn hộ Seoul lại đang không phải nơi ghi nhận mức tăng mạnh nhất.

Ngược lại, nhiều quận có mức giá tương đối thấp hơn đang tăng nhanh.

Các quận phía bắc Seoul đang dẫn đầu

Trong tuần đầu tháng 10, Seodaemun-gu ghi nhận mức tăng giá căn hộ cao nhất tại Seoul, đạt 0,36%.

Các quận khác cũng tăng đáng kể:

• Gangbuk-gu: tăng 0,35%.
• Dobong-gu: tăng 0,32%.
• Dongdaemun-gu: tăng 0,31%.
• Nowon-gu: tăng 0,31%.
• Seongbuk-gu: tăng 0,30%.
• Jungnang-gu: tăng 0,21%.

Điểm chung của nhiều khu vực này là có tỷ trọng căn hộ tầm trung và thấp tương đối lớn hơn so với các khu vực lõi có giá nhà cao.

Điều này cho thấy động lực tăng giá đang có xu hướng lan rộng.

Thay vì chỉ tập trung vào những khu vực có giá trị bất động sản rất cao, người mua đang quan tâm nhiều hơn tới những khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Đây có thể là một trong những yếu tố giải thích tại sao giá toàn thành phố vẫn tăng ngay cả khi một số khu vực cao cấp đang giảm.

11 quận đã tăng hơn 10% từ đầu năm

Nếu chỉ nhìn vào biến động trong một tuần, sự khác biệt giữa các quận có thể chưa thực sự lớn.

Nhưng khi cộng dồn từ đầu năm, khoảng cách đã trở nên rõ rệt.

Tính đến thời điểm thống kê, 11 quận/huyện tại Seoul đã ghi nhận mức tăng giá căn hộ trên 10%.

Danh sách gồm:

• Jung-gu: 11,02%
• Dongdaemun-gu: 11,76%
• Jungnang-gu: 10,31%
• Seongbuk-gu: 15,21%
• Gangbuk-gu: 10,46%
• Nowon-gu: 11,86%
• Seodaemun-gu: 12,81%
• Gangseo-gu: 12,24%
• Guro-gu: 12,07%
• Yeongdeungpo-gu: 10,42%
• Gwanak-gu: 11,73%

Đáng chú ý, Seongbuk-gu tăng tới 15,21%, trở thành một trong những khu vực có mức tăng tích lũy mạnh nhất.

Seodaemun cũng tăng 12,81%, trong khi Gangseo và Guro lần lượt tăng 12,24% và 12,07%.

Những con số này cho thấy câu chuyện tăng giá của Seoul hiện không còn chỉ xoay quanh Gangnam.

So với năm ngoái, bản đồ tăng giá đã thay đổi

Sự khác biệt càng rõ khi so sánh với cùng kỳ năm trước.

Năm ngoái, chỉ có bốn quận ghi nhận mức tăng tích lũy vượt 10%.

Đó là:

• Gangnam-gu: 10,73%
• Seocho-gu: 10,86%
• Songpa-gu: 13,98%
• Seongdong-gu: 12,03%

Trong bốn khu vực này, ba quận thuộc nhóm Gangnam và một quận thuộc khu vực ven sông Hàn.

Điều đó phản ánh một mô hình khá khác so với hiện tại.

Nếu năm trước đà tăng tập trung nhiều hơn vào các khu vực cao cấp và có giá bất động sản đắt đỏ, thì năm nay động lực tăng giá đã mở rộng sang nhiều khu vực có giá thấp hơn.

Đây là một sự thay đổi đáng chú ý đối với thị trường bất động sản Seoul.

Giá nhà tăng không đồng nghĩa mọi khu vực đều tăng

Một trong những điểm cần lưu ý khi đọc số liệu bất động sản là không nên đồng nhất xu hướng của toàn thành phố với diễn biến của từng quận.

Seoul có thị trường bất động sản rất phân hóa.

Một căn hộ tại Gangnam có thể có mức giá và đặc điểm hoàn toàn khác so với một căn hộ ở Nowon, Gangbuk hoặc Dobong.

Khi nhóm bất động sản giá thấp tăng nhanh hơn, chỉ số toàn thành phố vẫn có thể tăng mạnh ngay cả khi một số khu vực đắt đỏ đang giảm.

Đây chính là điều đang diễn ra.

Gangnam giảm nhưng Seoul vẫn tăng.

Điều này cho thấy lực cầu tại các khu vực ngoài Gangnam đủ mạnh để bù đắp mức điều chỉnh tại các quận cao cấp.

Vì sao các quận có giá thấp hơn lại tăng mạnh?

Một cách lý giải là khả năng tiếp cận nhà ở.

Khi giá bất động sản tại những khu vực cao cấp đã ở mức rất cao, người mua có thể chuyển hướng sang các khu vực có mức giá vừa phải hơn.

Nếu một hộ gia đình vẫn muốn sở hữu căn hộ tại Seoul nhưng ngân sách có giới hạn, những khu vực ngoài lõi có thể trở thành lựa chọn thực tế hơn.

Khi dòng tiền của người mua dịch chuyển, giá bất động sản tại những khu vực này có thể tăng nhanh.

Đặc biệt, nếu nguồn cung căn hộ phù hợp với ngân sách không đủ lớn, áp lực cạnh tranh giữa người mua có thể tiếp tục đẩy giá lên.

Đà tăng đang lan từ trung tâm ra các khu vực ngoài lõi?

Số liệu hiện tại cho thấy dấu hiệu của một quá trình như vậy.

Những quận như Seongbuk, Seodaemun, Dongdaemun, Nowon, Gangbuk, Dobong và Jungnang đều đang có mức tăng đáng kể.

Trong khi đó, Gangnam, Seocho và Songpa lại giảm trong tuần.

Điều này không nhất thiết có nghĩa người mua đang rời bỏ hoàn toàn các khu vực cao cấp.

Một khả năng khác là mức giá tại các khu vực này đã quá cao so với khả năng chi trả của một bộ phận người mua, khiến tốc độ tăng bị chững lại hoặc chuyển sang điều chỉnh.

Trong khi đó, những khu vực có mặt bằng giá thấp hơn vẫn còn dư địa để tăng khi nhu cầu dịch chuyển.

Tốc độ tăng của Seoul đang tăng trở lại

Một điểm khác cũng đáng chú ý là tốc độ tăng giá hàng tuần của Seoul đã quay đầu tăng.

Trong năm tuần liên tiếp trước đó, mức tăng đã thu hẹp.

Từ mức 0,29% trong tuần thứ tư của tháng 8, tốc độ tăng lần lượt giảm xuống:

0,22% → 0,20% → 0,16% → 0,13% → 0,09%.

Nhưng trong tuần đầu tháng 10, mức tăng đã trở lại 0,12%.

Điều này cho thấy đà tăng chung chưa có dấu hiệu kết thúc, dù thị trường đang phân hóa mạnh.

Nói cách khác, thị trường có thể đang chuyển từ giai đoạn tăng đồng đều sang giai đoạn tăng chọn lọc hơn.

Giá căn hộ Seoul đã tăng 8,31% từ đầu năm

Tính chung toàn thành phố, giá bán căn hộ Seoul đã tăng 8,31% từ đầu năm.

Con số này cao hơn đáng kể so với mức 5,53% cùng kỳ năm trước.

Mức chênh lệch này cho thấy tốc độ tăng giá nhà năm nay mạnh hơn năm ngoái.

Nhưng điều đáng chú ý là động lực tăng không đến chủ yếu từ những khu vực đắt nhất.

Thay vào đó, mức tăng mạnh tại các quận ngoại vi đã giúp kéo mặt bằng giá toàn thành phố lên.

Đây là một dấu hiệu quan trọng đối với những người theo dõi thị trường bất động sản Hàn Quốc.

Nếu xu hướng này tiếp tục, câu chuyện tăng giá của Seoul sẽ không còn đơn giản là “Gangnam tăng giá”.

Nó có thể trở thành câu chuyện về sự lan tỏa của nhu cầu nhà ở sang những khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Gangnam giảm 9 tuần liên tiếp có đáng lo?

Việc Gangnam giảm liên tục chắc chắn là một tín hiệu đáng chú ý.

Tuy nhiên, không nên chỉ dựa vào số liệu của một quận để kết luận thị trường Seoul đang suy yếu.

Gangnam là khu vực có mặt bằng giá rất cao và có những đặc điểm riêng về nguồn cung, nhu cầu và cơ cấu người mua.

Nếu mức giảm tại Gangnam tiếp tục nhưng các khu vực khác vẫn tăng, thị trường Seoul có thể đang trải qua quá trình tái phân bổ động lực tăng giá thay vì bước vào một chu kỳ giảm trên diện rộng.

Mức giảm 0,34% trong tuần đầu tháng 10 cũng thấp hơn mức giảm 0,56% của tuần trước.

Nếu xu hướng thu hẹp mức giảm tiếp tục, cần theo dõi xem Gangnam có tiến tới trạng thái ổn định hay không.

Điều gì sẽ quyết định thị trường Seoul trong thời gian tới?

Có ít nhất một số yếu tố cần theo dõi.

Thứ nhất là khả năng chi trả của người mua. Nếu giá nhà quá cao so với thu nhập, nhu cầu tại các khu vực đắt đỏ có thể tiếp tục suy yếu.

Thứ hai là lãi suất và điều kiện tín dụng. Chi phí vay ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua nhà của các hộ gia đình.

Thứ ba là nguồn cung căn hộ. Nếu nguồn cung tại các khu vực giá vừa phải không đáp ứng được nhu cầu, áp lực tăng giá có thể tiếp tục.

Thứ tư là sự chênh lệch giá giữa các quận. Khi khoảng cách giá quá lớn, người mua có thể tiếp tục tìm kiếm những khu vực thay thế.

Thứ năm là chính sách bất động sản của Hàn Quốc. Các biện pháp kiểm soát tín dụng, thuế và quy hoạch có thể tác động đến hành vi của người mua và nhà đầu tư.

Seoul đang bước vào một giai đoạn tăng giá khác?

Chuỗi 87 tuần tăng liên tiếp là một con số đặc biệt đáng chú ý.

Nhưng quan trọng hơn, bản đồ tăng giá đang thay đổi.

Năm ngoái, các quận Gangnam và khu vực ven sông Hàn nổi bật trong nhóm tăng trên 10%.

Năm nay, danh sách này mở rộng sang 11 quận, trong đó nhiều khu vực phía bắc và ngoại vi Seoul ghi nhận mức tăng hai chữ số.

Điều đó cho thấy thị trường nhà ở có thể đang trải qua một quá trình dịch chuyển động lực từ nhóm bất động sản cao cấp sang nhóm căn hộ có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Đây cũng là một hiện tượng đáng theo dõi đối với các thị trường đô thị lớn khác.

Khi giá nhà tại khu vực trung tâm tăng quá cao, nhu cầu có thể dần lan ra những khu vực lân cận có giá thấp hơn, đặc biệt nếu hạ tầng giao thông, tiện ích và khả năng kết nối được cải thiện.

Bài học từ thị trường Seoul: Khi giá lõi quá cao, dòng tiền có thể tìm đến vùng ven

Điều đáng chú ý nhất từ số liệu mới không đơn thuần là kỷ lục 87 tuần tăng liên tiếp.

Thị trường Seoul đang cho thấy một sự thay đổi về cấu trúc.

Trong một giai đoạn trước, những khu vực cao cấp như Gangnam, Seocho và Songpa đóng vai trò nổi bật trong đà tăng. Nhưng hiện tại, các quận có mặt bằng giá thấp hơn lại đang dẫn đầu.

Seongbuk tăng 15,21% từ đầu năm. Seodaemun tăng 12,81%. Gangseo tăng 12,24%. Guro tăng 12,07%. Nowon tăng 11,86%.

Trong khi đó, Gangnam đang giảm tuần thứ chín liên tiếp.

Điều này không có nghĩa bất động sản Seoul đã bước sang một chu kỳ hoàn toàn mới, cũng không đảm bảo giá tại các quận ngoại vi sẽ tiếp tục tăng với tốc độ hiện tại.

Tuy nhiên, nó cho thấy một quy luật quan trọng của thị trường nhà ở: khi bất động sản tại khu vực lõi trở nên quá đắt đỏ, nhu cầu có thể tìm đến những khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Đối với nhà đầu tư, đây là điểm cần theo dõi thay vì chỉ nhìn vào những quận nổi tiếng nhất.

Đối với người mua nhà, sự thay đổi này cũng cho thấy việc đánh giá thị trường cần dựa trên từng khu vực, từng phân khúc và khả năng kết nối hạ tầng, thay vì chỉ nhìn vào chỉ số chung của cả thành phố.

Và với Seoul, câu hỏi lớn trong thời gian tới không chỉ là “giá nhà có tiếp tục tăng hay không?”, mà còn là:

“Đà tăng sẽ tiếp tục tập trung ở đâu?”

Nguồn tham khảo: Viện Bất động sản Hàn Quốc và nội dung thông tin được cung cấp trong bài viết nguồn.

Lưu ý: Các số liệu về biến động giá căn hộ được giữ theo nội dung nguồn tại thời điểm thống kê. Giá bất động sản thực tế có thể khác nhau đáng kể tùy vị trí, dự án, diện tích, chất lượng căn hộ và thời điểm giao dịch.

Câu hỏi về sự tăng giá của căn hộ tại Seoul Hàn Quốc

Giá căn hộ Seoul đã tăng bao nhiêu tuần liên tiếp?

Theo số liệu được nêu trong nội dung nguồn, giá căn hộ Seoul đã tăng 87 tuần liên tiếp, tính từ tuần đầu tiên của tháng 2 năm ngoái.

Giá căn hộ Seoul tăng bao nhiêu trong tuần đầu tháng 10?

Giá bán căn hộ tại Seoul tăng 0,12% so với tuần trước, theo số liệu của Viện Bất động sản Hàn Quốc.

Gangnam có còn tăng giá không?

Không. Gangnam-gu giảm 0,34% trong tuần đầu tháng 10 và đây là tuần giảm thứ chín liên tiếp. Tuy nhiên, mức giảm đã thu hẹp so với tuần trước.

Những quận nào đang tăng mạnh tại Seoul?

Seodaemun, Gangbuk, Dobong, Dongdaemun, Nowon và Seongbuk nằm trong nhóm ghi nhận mức tăng đáng chú ý trong tuần được thống kê.

Có bao nhiêu quận Seoul tăng hơn 10% từ đầu năm?

Có 11 quận/huyện ghi nhận mức tăng giá bán căn hộ trên 10% từ đầu năm, trong đó Seongbuk tăng 15,21%, Seodaemun tăng 12,81% và Nowon tăng 11,86%.

Giá căn hộ Seoul tăng bao nhiêu từ đầu năm?

Mức tăng lũy kế của toàn thành phố Seoul là 8,31%, cao hơn mức 5,53% cùng kỳ năm trước.

Vì sao Gangnam giảm nhưng giá Seoul vẫn tăng?

Nguyên nhân chính thể hiện qua sự phân hóa giữa các khu vực. Mức tăng tại nhiều quận ngoại vi và phía bắc Seoul đang đủ lớn để bù đắp mức giảm tại Gangnam và một số quận cao cấp khác.