Cử tri trẻ Mỹ ngày càng khó mua nhà: Giá tăng, lãi suất vượt 7,5% nhưng không còn kỳ vọng nhiều vào chính trị

Cử tri trẻ Mỹ đối mặt bài toán mua nhà ngày càng khó

Giấc mơ sở hữu một căn nhà đang trở nên xa vời đối với ngày càng nhiều người Mỹ trẻ tuổi khi giá bất động sản vẫn ở mức cao, lãi suất thế chấp tăng mạnh và chi phí sinh hoạt tiếp tục gây sức ép lên thu nhập.

Tại Pennsylvania, một bang được xem là có vai trò quan trọng trong cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ Mỹ, vấn đề nhà ở đang trở thành một trong những mối quan tâm nổi bật của cử tri. Dù chi phí mua và thuê nhà tại bang này vẫn thấp hơn mức trung bình toàn quốc, tỷ lệ thu nhập mà người dân phải dành cho nhà ở đã tăng đáng kể so với vài năm trước.

Theo số liệu được nêu trong báo cáo, năm 2019, một người thuê nhà tại Pennsylvania cần dành khoảng 20% thu nhập trung vị cho tiền thuê, trong khi tỷ lệ này đối với người sở hữu nhà là 18%. Hiện nay, hai tỷ lệ này đã tăng lên lần lượt khoảng 22% và 24%.

Điều đó cho thấy vấn đề không chỉ nằm ở giá nhà tuyệt đối. Khi thu nhập không tăng đủ nhanh so với giá bất động sản, tiền thuê và chi phí vay mua nhà, khả năng tiếp cận nhà ở cũng suy giảm ngay cả tại những thị trường vốn được xem là tương đối phải chăng.

Một phần lớn thu nhập đang phải dành cho nhà ở

Sức ép tài chính đang thể hiện rõ trong các cuộc khảo sát người tiêu dùng Mỹ.

Khảo sát tài chính hàng quý của CNBC và SurveyMonkey được công bố ngày 5/10 cho thấy cứ 5 người Mỹ đang thuê nhà hoặc trả khoản vay thế chấp thì có khoảng 1 người phải dành ít nhất một nửa thu nhập trước thuế cho chi phí nhà ở.

Trong khi đó, 49% người được khảo sát cho biết họ phải dành từ 25% đến 49% thu nhập trước thuế cho nhà ở.

Các hướng dẫn tài chính phổ biến của ngân hàng và tổ chức cho vay thường cho rằng người tiêu dùng nên dành khoảng 28% đến 30% thu nhập cho chi phí nhà ở. Khi tỷ lệ này vượt xa ngưỡng nói trên, ngân sách hộ gia đình sẽ dễ bị tổn thương trước những biến động khác như thực phẩm, bảo hiểm, y tế, giáo dục hoặc các khoản nợ tiêu dùng.

Đáng chú ý, đối với nhóm cử tri từ 18 đến 34 tuổi, nhà ở hiện được xem là một trong những vấn đề kinh tế và chính trị quan trọng nhất.

Điều này phản ánh một sự thay đổi đáng chú ý trong ưu tiên của thế hệ trẻ. Với những người đang phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình để tiết kiệm tiền, câu chuyện nhà ở không còn đơn thuần là một vấn đề cá nhân mà ngày càng trở thành vấn đề liên quan đến chính sách kinh tế và bầu cử.

Lãi suất thế chấp trên 7,5% khiến người mua nhà chịu thêm áp lực

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến khả năng mua nhà suy giảm là lãi suất thế chấp.

Trước thềm cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ, lãi suất trung bình đối với khoản vay thế chấp cố định 30 năm phổ biến đã vượt 7,5%, theo dữ liệu được dẫn từ Mortgage News Daily.

Mức lãi suất này cao hơn đáng kể so với mức 5,99% được ghi nhận trước khi chiến tranh với Iran bắt đầu, theo nội dung nguồn tin.

Sự thay đổi chỉ vài điểm phần trăm trong lãi suất có thể tạo ra khác biệt rất lớn đối với người vay trong dài hạn. Với một căn nhà có giá khoảng 450.000 USD, lãi suất tăng có thể khiến khoản thanh toán hàng tháng tăng khoảng 300 USD so với đầu năm.

Đối với những người mua nhà lần đầu, khoản tiền phát sinh này có thể khiến kế hoạch mua nhà bị trì hoãn hoặc buộc họ phải lựa chọn một căn nhà rẻ hơn, ở xa trung tâm hơn hoặc tiếp tục thuê nhà.

Đây cũng là lý do thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng nghịch lý: nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn nhưng khả năng tài chính của người mua lại không theo kịp giá nhà và chi phí vay.

Giá nhà vẫn tăng dù tốc độ đã chậm lại

Lãi suất cao không đồng nghĩa giá bất động sản lập tức giảm mạnh.

Theo số liệu mới nhất được dẫn từ Cotality, giá nhà tại Mỹ trong tháng 8 vẫn tăng 1,8% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù tốc độ tăng đã thấp hơn nhiều so với giai đoạn bùng nổ sau đại dịch Covid-19, giá nhà trên toàn quốc vẫn cao hơn gần 60% so với thời điểm bắt đầu đại dịch.

Khi giá nhà đã tăng trong thời gian dài, việc lãi suất thế chấp tăng thêm càng làm bài toán mua nhà khó khăn hơn.

Một người mua hiện nay có thể phải đối mặt đồng thời với ba yếu tố: giá căn nhà cao hơn, tiền lãi vay lớn hơn và yêu cầu về khoản trả trước vẫn rất đáng kể.

Do đó, số lượng giao dịch nhà hiện hữu cũng chịu sức ép. Trong tháng 8, doanh số bán nhà hiện hữu giảm so với một năm trước và duy trì dưới ngưỡng 4 triệu căn theo tốc độ hàng năm.

Nhà kinh tế bất động sản Norm Miller nhận định mức dưới 4 triệu căn cho thấy vấn đề khả năng chi trả đang rất nghiêm trọng.

Gần 1/3 thu nhập trung vị cần dành cho việc sở hữu nhà

Sự suy giảm khả năng chi trả không chỉ diễn ra tại Pennsylvania mà xuất hiện trên phạm vi toàn nước Mỹ.

Theo Cotality, năm 2019, một hộ gia đình Mỹ trung bình cần khoảng 21% thu nhập trung vị để sở hữu nhà và 24% để thuê nhà.

Hiện nay, các tỷ lệ tương ứng đã tăng lên khoảng 28% đối với sở hữu nhà và 26% đối với thuê nhà.

Đây là một thay đổi đáng chú ý bởi nhà ở vốn là khoản chi tiêu lớn nhất của nhiều hộ gia đình.

Tại một số khu vực đô thị, đặc biệt là các thị trường lớn ở hai bờ Đông và Tây nước Mỹ, tỷ lệ này còn cao hơn đáng kể.

Một báo cáo khác từ Apartment List cho thấy 52% người thuê nhà trên toàn nước Mỹ đang chịu gánh nặng chi phí nhà ở, tức phải dành hơn 30% thu nhập cho tiền thuê. Số hộ gia đình Mỹ rơi vào tình trạng này đã vượt 22 triệu.

Đối với người trẻ, áp lực này còn kéo theo một hệ quả khác: khó tích lũy khoản tiền trả trước để mua nhà.

Allentown trở thành ví dụ điển hình về cuộc khủng hoảng khả năng chi trả

Tại khu vực Lehigh Valley của Pennsylvania, vấn đề nhà ở càng trở nên rõ ràng.

Khu vực này có tỷ lệ dân số trẻ đáng kể và được đánh giá là một trong những địa bàn mà lá phiếu của cử tri trẻ có thể đóng vai trò quan trọng trong cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ.

Theo dữ liệu được trích dẫn từ Liên minh Nhà ở cho Người thu nhập thấp Quốc gia, một hộ gia đình tại khu vực này cần thu nhập khoảng 67.481 USD mỗi năm để có thể thuê một căn hộ hai phòng ngủ điển hình mà không phải dành quá 30% thu nhập cho nhà ở.

Tương đương, mức lương cần thiết vào khoảng 32,44 USD/giờ.

Trong khi đó, Allentown lại đang chứng kiến giá bất động sản và tiền thuê tăng lên khi một bộ phận cư dân rời New York và Philadelphia để tìm kiếm lựa chọn nhà ở được cho là dễ tiếp cận hơn.

Điều này tạo ra một nghịch lý.

Khi người dân từ những thành phố có chi phí sinh hoạt cao chuyển đến các thị trường được xem là rẻ hơn, nhu cầu nhà ở tại địa phương tăng lên. Kết quả là giá nhà và tiền thuê tại chính những khu vực từng được coi là lựa chọn thay thế cũng có thể tăng theo.

Theo Zillow, giá nhà tại Allentown đã tăng gần 4% so với một năm trước.

Người có thu nhập sáu con số vẫn khó mua nhà

Câu chuyện về khả năng chi trả không chỉ ảnh hưởng đến các hộ gia đình có thu nhập thấp.

Một số người trẻ có thu nhập sáu con số vẫn cho rằng việc mua nhà tại Allentown là ngoài khả năng.

Một trường hợp được đề cập trong nguồn là Blake Fontaine, 26 tuổi, đang sống cùng mẹ tại Easton. Fontaine làm việc cho ADP và có thu nhập sáu con số. Anh đã tiết kiệm được một khoản tiền và muốn chuyển ra ở riêng nhưng nhận thấy chi phí sinh hoạt quá cao.

Sau khi xem xét giá nhà, anh cho rằng việc mua một căn nhà có thể khiến anh phải trả khoảng 500.000 USD cho một tài sản mà thế hệ trước có thể từng mua với giá chỉ khoảng 100.000 USD.

Một trường hợp khác là người thuê nhà tại Allentown với mức thu nhập sáu con số nhưng vẫn không kỳ vọng sớm có thể sở hữu nhà riêng.

Người này ước tính nếu không có khoản đặt cọc khoảng 50.000 USD, chi phí trả hàng tháng có thể lên tới 2.000, 3.000 hoặc thậm chí 4.000 USD. Trong khi đó, ngay cả những căn nhà xuống cấp tại Allentown cũng có thể được chào bán ở mức khoảng 400.000 USD.

Những ví dụ này cho thấy vấn đề nhà ở đang lan rộng lên nhóm thu nhập trung lưu và thu nhập khá, thay vì chỉ tập trung ở nhóm thu nhập thấp.

Người thuê nhà muốn mua nhưng ngày càng ít người tin rằng mình có thể làm được

Phần lớn người thuê nhà vẫn có mong muốn sở hữu một căn nhà trong tương lai.

Tuy nhiên, khoảng cách giữa mong muốn và khả năng tài chính ngày càng lớn.

Khảo sát CNBC và SurveyMonkey cho thấy gần ba phần tư người Mỹ cho rằng việc mua nhà đã trở nên khó khăn hơn trong vòng 5 năm qua.

Đối với những người không có kế hoạch mua nhà, tiền đặt cọc và thu nhập hạn chế được xem là những rào cản quan trọng. Gần một phần tư người thuê nhà được khảo sát cho biết họ không bao giờ có kế hoạch mua nhà.

Điều này có thể tạo ra những thay đổi lâu dài trên thị trường bất động sản Mỹ.

Nếu một bộ phận lớn người trẻ trì hoãn việc mua nhà trong nhiều năm, thị trường có thể chứng kiến tuổi mua nhà lần đầu tăng lên, thời gian thuê nhà kéo dài hơn và nhu cầu về những sản phẩm nhà ở có giá vừa túi tiền tăng mạnh.

Nhà ở trở thành vấn đề chính trị trước bầu cử giữa nhiệm kỳ

Tại Pennsylvania, vấn đề khả năng chi trả nhà ở đang xuất hiện trong các cuộc đua chính trị quan trọng.

Tại một khu vực bầu cử ở Lehigh Valley, nghị sĩ Cộng hòa Ryan Mackenzie và ứng viên Dân chủ Bob Brooks đều đưa vấn đề nhà ở giá phải chăng vào chương trình tranh cử.

Mackenzie nhấn mạnh sự ủng hộ đối với các khoản tín dụng thuế liên quan đến nhà ở giá rẻ được thông qua trong dự luật ngân sách năm 2025. Ông cũng từng đồng bảo trợ Đạo luật Làm cho Nhà ở Mỹ trở nên Giá cả phải chăng, trong đó đề xuất tín dụng thuế dành cho người mua căn nhà chính của họ. Tuy nhiên, dự luật này vẫn chưa được đưa ra bỏ phiếu.

Trong khi đó, Brooks đề xuất xây dựng thêm nhà ở giá rẻ, tăng cường xử lý những vấn đề liên quan đến chủ nhà cho thuê tư nhân và tăng giá thuê, đồng thời mở rộng các chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu.

Ông cũng cho rằng cần giảm những quy định và thủ tục có thể khiến việc xây dựng nhà ở trở nên khó khăn và đắt đỏ hơn.

Tranh luận về vai trò của chính phủ trong cuộc khủng hoảng nhà ở

Tại một khu vực bầu cử khác của Pennsylvania, nghị sĩ Cộng hòa Scott Perry có quan điểm trái chiều.

Perry là nghị sĩ duy nhất của Pennsylvania bỏ phiếu chống lại Đạo luật Con đường Nhà ở Thế kỷ 21, một đạo luật nhà ở lưỡng đảng được ký thành luật vào tháng 7.

Ông cho rằng việc chính phủ liên bang chi quá nhiều tiền cho nhà ở trong nhiều thập kỷ có thể góp phần làm giá nhà tăng lên.

Đối thủ của ông, Janelle Stelson, lại đưa ra hướng tiếp cận khác. Kế hoạch của Stelson tập trung vào việc mở rộng các khoản vay mua nhà quy mô nhỏ hơn và cắt giảm những quy định liên quan đến xây dựng.

Bà cũng chỉ trích các mức thuế đối với gỗ và ván thạch cao, cho rằng những chi phí này làm tăng giá thành xây dựng nhà ở.

Cuộc tranh luận này phản ánh một vấn đề lớn hơn của thị trường bất động sản Mỹ: giải quyết khủng hoảng nhà ở không chỉ phụ thuộc vào việc hỗ trợ người mua mà còn liên quan đến nguồn cung, chi phí xây dựng, quy hoạch địa phương, đất đai, thuế và lãi suất.

Vì sao người trẻ không còn kỳ vọng nhiều vào chính trị?

Một điểm đáng chú ý là dù nhà ở đã trở thành một vấn đề chính trị quan trọng, nhiều cử tri trẻ không tin rằng các ứng viên có thể nhanh chóng giải quyết bài toán này.

Tại Pennsylvania, những người đang thuê nhà hoặc sống cùng cha mẹ cho biết giá bất động sản và chi phí vay đã khiến họ phải trì hoãn các kế hoạch cá nhân.

Vấn đề này càng phức tạp khi Pennsylvania có số lượng đô thị rất lớn, dẫn tới hệ thống quy hoạch và quy định xây dựng khác nhau giữa các địa phương.

Theo giáo sư Christopher Borick của Đại học Lehigh, những thay đổi trong chi phí nhà ở và khả năng tiếp cận thị trường cho thuê đã làm nổi bật mạnh mẽ hơn những lo ngại về khả năng chi trả.

Nói cách khác, ngay cả khi các ứng viên đưa ra những kế hoạch hỗ trợ nhà ở, người dân vẫn có thể mất nhiều năm mới cảm nhận được tác động thực tế.

Đây là lý do khiến nhà ở trở thành một vấn đề vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị nhưng đồng thời cũng tạo ra tâm lý hoài nghi trong một bộ phận cử tri trẻ.

Bài toán khó của thị trường bất động sản Mỹ

Cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở tại Mỹ hiện không thể được giải thích chỉ bằng một yếu tố.

Giá nhà đã tăng mạnh trong nhiều năm. Lãi suất thế chấp lại ở mức cao. Tiền thuê nhà tại nhiều khu vực tiếp tục tăng. Trong khi đó, thu nhập của người dân không phải lúc nào cũng tăng đủ nhanh để bù đắp toàn bộ chi phí.

Với người mua lần đầu, khoản tiền đặt cọc là rào cản lớn. Với người thuê nhà, việc phải dành trên 30% hoặc thậm chí 50% thu nhập cho tiền thuê khiến khả năng tiết kiệm trở nên khó khăn hơn.

Một vòng luẩn quẩn có thể hình thành: tiền thuê cao khiến người trẻ khó tiết kiệm, thiếu tiền đặt cọc khiến họ tiếp tục phải thuê, trong khi giá nhà và chi phí vay tiếp tục tăng.

Pennsylvania vì vậy trở thành một ví dụ đáng chú ý về cách cuộc khủng hoảng khả năng chi trả đang tác động đến tâm lý người dân và hành vi chính trị.

Trong ngắn hạn, việc hạ lãi suất có thể giúp giảm áp lực thanh toán hàng tháng. Tuy nhiên, nếu nguồn cung nhà ở không tăng đủ và giá nhà vẫn duy trì ở mức cao, khả năng tiếp cận nhà ở có thể tiếp tục là bài toán khó đối với thế hệ trẻ Mỹ.

Thị trường bất động sản Mỹ đang đứng trước một nghịch lý: nhu cầu sở hữu nhà vẫn rất lớn nhưng khả năng chi trả của người dân ngày càng suy giảm.

Tại Pennsylvania, nơi được xem là một địa bàn chính trị quan trọng, câu chuyện này thể hiện rõ qua những người trẻ có việc làm và thu nhập tốt nhưng vẫn phải sống cùng cha mẹ, tiếp tục thuê nhà hoặc trì hoãn kế hoạch mua bất động sản.

Khi lãi suất thế chấp vượt 7,5%, giá nhà vẫn cao hơn đáng kể so với trước đại dịch và hàng chục triệu hộ gia đình phải dành hơn 30% thu nhập cho tiền thuê, bài toán nhà ở đã vượt khỏi phạm vi của một vấn đề thị trường.

Đối với thế hệ trẻ Mỹ, sở hữu một căn nhà không chỉ là mục tiêu tài chính mà còn là biểu tượng của khả năng xây dựng cuộc sống độc lập. Việc mục tiêu đó ngày càng khó đạt được có thể tiếp tục tác động đến thị trường bất động sản, hành vi tiêu dùng và cả lựa chọn chính trị trong những năm tới.

Nguồn tham khảo: Nội dung được biên tập và diễn giải dựa trên tài liệu nguồn được cung cấp, trong đó có các số liệu và nhận định từ Cotality, CNBC, SurveyMonkey, Apartment List, Mortgage News Daily, Zillow, Đại học Lehigh, Đại học Tufts và Liên minh Nhà ở cho Người thu nhập thấp Quốc gia.

Câu hỏi về cơ hội mua nhà của người trẻ Mỹ

1. Vì sao người trẻ Mỹ ngày càng khó mua nhà?

Ba yếu tố nổi bật là giá nhà cao, lãi suất thế chấp tăng và khoản tiền đặt cọc lớn. Khi cả ba yếu tố cùng xuất hiện, người mua lần đầu phải đối mặt với chi phí hàng tháng cao hơn đáng kể.

2. Lãi suất thế chấp trên 7,5% ảnh hưởng thế nào đến người mua?

Lãi suất cao làm tăng khoản thanh toán hàng tháng và tổng số tiền lãi phải trả trong suốt thời hạn khoản vay. Với những căn nhà có giá hàng trăm nghìn USD, chỉ một thay đổi nhỏ về lãi suất cũng có thể tạo ra khoản chênh lệch đáng kể.

3. Người Mỹ đang phải dành bao nhiêu thu nhập cho nhà ở?

Khảo sát được dẫn trong nguồn cho thấy khoảng 20% người Mỹ thuê nhà hoặc có khoản vay thế chấp phải dành ít nhất một nửa thu nhập trước thuế cho nhà ở. Gần một nửa dành từ 25% đến 49% thu nhập cho khoản chi này.

4. Pennsylvania có phải thị trường nhà ở đắt nhất nước Mỹ không?

Không. Chi phí thuê và sở hữu nhà tại Pennsylvania vẫn thấp hơn mức trung bình toàn quốc. Tuy nhiên, tỷ lệ thu nhập mà người dân phải dành cho nhà ở đã tăng đáng kể, khiến khả năng chi trả trở thành vấn đề ngày càng nghiêm trọng.

5. Vì sao nhà ở trở thành vấn đề chính trị quan trọng với cử tri trẻ?

Nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng độc lập tài chính, kết hôn, sinh con, chuyển nơi ở và tích lũy tài sản của người trẻ. Khi giá nhà và tiền thuê tăng nhanh hơn khả năng tài chính, vấn đề này dễ trở thành một trong những ưu tiên chính trị hàng đầu.

6. Chính sách nào có thể giúp cải thiện khả năng mua nhà?

Các giải pháp được đề cập trong nguồn gồm tín dụng thuế cho người mua nhà, hỗ trợ người mua lần đầu, mở rộng nhà ở giá phải chăng, tăng nguồn cung và giảm những quy định làm tăng chi phí xây dựng. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế phụ thuộc vào cách các chính sách được triển khai và điều kiện của từng thị trường.