Thanh tra Chính phủ kết luận 5 dự án Nam Long: Hàng loạt vấn đề đất đai, pháp lý và kinh phí bảo trì được yêu cầu xử lý

Thanh tra Chính phủ vừa công bố Thông báo Kết luận thanh tra số 3451/TB-TTCP về việc chấp hành pháp luật trong hoạt động đầu tư xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản tại một số dự án do Công ty CP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) làm nhà đầu tư, chủ đầu tư.

Kết luận được ban hành ngày 23/9/2026 và công bố trên Cổng thông tin điện tử Thanh tra Chính phủ ngày 30/9. Phạm vi thanh tra liên quan 5 dự án của Nam Long tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh.

Theo kết luận, nhiều nội dung liên quan nghĩa vụ tài chính về đất đai, kinh phí bảo trì, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, công khai thông tin, bảo lãnh ngân hàng và thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua được yêu cầu tiếp tục rà soát, khắc phục hoặc xử lý theo quy định.

5 dự án Nam Long được thanh tra có quy mô hơn 20.000 căn nhà

Theo số liệu được nêu trong kết luận, trong giai đoạn 2020-2025, các dự án thuộc phạm vi thanh tra có tổng cộng 20.064 căn nhà các loại, tương ứng khoảng 3,84 triệu m² sàn sử dụng.

Trong số này, doanh nghiệp báo cáo đã bán 11.967/13.780 căn, tương đương khoảng 86,8%. Ngoài ra, các đơn vị liên quan đã cho thuê 354 căn nhà ở xã hội, chuyển nhượng 19 lô đất xây biệt thự và 1.755 lô đất nền.

Trong cùng giai đoạn, Nam Long và các đơn vị liên quan báo cáo đã nộp khoảng 6.016,4 tỷ đồng vào ngân sách Nhà nước. Riêng 5 dự án thuộc phạm vi thanh tra đã đóng góp khoảng 2.538 tỷ đồng.

Những con số này cho thấy quy mô hoạt động của các dự án được thanh tra tương đối lớn, đồng thời giải thích vì sao các vấn đề về nghĩa vụ tài chính, hồ sơ pháp lý và quản lý dự án được cơ quan thanh tra xem xét trên nhiều khía cạnh.

Khu nhà ở Nguyễn Sơn: tính thiếu tiền sử dụng đất

Một trong những nội dung cụ thể được Thanh tra Chính phủ chỉ ra liên quan đến Khu nhà ở Nguyễn Sơn.

Theo kết luận, khi cấp Giấy chứng nhận cho Công ty CP Bất động sản Nguyễn Sơn, cơ quan chức năng TP.HCM đã xác định thiếu tiền sử dụng đất đối với diện tích 137,77 m².

Thanh tra Chính phủ xác định trách nhiệm trong việc xác định nghĩa vụ tài chính trước khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận thuộc cơ quan chuyên môn của TP.HCM.

Sau quá trình thanh tra, cơ quan thuế TP.HCM đã ban hành thông báo vào ngày 29/6/2026. Đến ngày 30/6/2026, Công ty CP Bất động sản Nguyễn Sơn đã nộp bổ sung 1.558.985.000 đồng vào ngân sách Nhà nước.

Nam Long cũng xác nhận khoản nghĩa vụ tài chính này đã được hoàn tất trong quá trình làm việc với đoàn thanh tra.

Điều này cho thấy không phải tất cả nội dung được nêu trong kết luận đều còn tồn tại đến thời điểm công bố. Một số khoản đã được doanh nghiệp chủ động khắc phục trước hoặc trong quá trình hoàn thiện kết luận.

Đồng Nai Waterfront còn phải xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất bổ sung

Tại Đồng Nai Waterfront, vấn đề đáng chú ý liên quan đến việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Theo nội dung được nêu, năm 2025 dự án được điều chỉnh cục bộ quy hoạch, làm tăng khoảng 10.387,94 m² đất khu ở.

Tuy nhiên, tại thời điểm thanh tra vào tháng 6/2026, cơ quan chuyên môn của tỉnh Đồng Nai chưa xác định và thu khoản tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích này.

Thanh tra Chính phủ xác định trách nhiệm liên quan thuộc các cơ quan chuyên môn của tỉnh Đồng Nai, trong đó có Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường và Sở Tài chính.

Đáng chú ý, kết luận thanh tra không đưa ra một con số cuối cùng về số tiền sử dụng đất bổ sung mà dự án phải nộp. Đây là điểm cần phân biệt rõ giữa nội dung được yêu cầu xác định nghĩa vụ tài chính và một khoản tiền đã được cơ quan có thẩm quyền chính thức ấn định.

Theo thông tin cập nhật từ Nam Long ngày 30/9, doanh nghiệp cho biết trong tháng 9/2026 đã nhận được quyết định cuối cùng của UBND tỉnh Đồng Nai về số tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích nói trên và sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ sau khi hoàn tất thủ tục, ban hành thông báo nộp tiền theo quy định.

Akari Hoàng Nam: hơn 357 triệu đồng kinh phí bảo trì đã được nộp

Một nội dung khác được chú ý tại Khu dân cư Akari Hoàng Nam liên quan kinh phí bảo trì.

Theo kết luận, Nam Long giữ lại một Club House diện tích khoảng 280 m² để kinh doanh nhưng chưa nộp khoảng 357,1 triệu đồng kinh phí bảo trì.

Sau đó, ngày 20/7/2026, Nam Long đã nộp 357.139.000 đồng vào tài khoản kinh phí bảo trì tại Ngân hàng OCB. Doanh nghiệp cũng xác nhận khoản này đã được hoàn tất.

Tuy nhiên, kết luận thanh tra không chỉ đề cập khoản tiền trên.

Cơ quan thanh tra còn nêu những vấn đề liên quan việc mở và sử dụng tài khoản kinh phí bảo trì, chậm chuyển giao, chậm quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì tại một số dự án như Akari Hoàng Nam, Nguyễn Sơn và Mizuki.

Đây là nhóm vấn đề có liên quan trực tiếp đến công tác quản lý vận hành và quyền lợi của cư dân sau khi dự án đi vào sử dụng.

Một số dự án bị nêu vấn đề về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh

Bên cạnh nghĩa vụ tài chính, kết luận thanh tra còn đề cập đến quá trình đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh.

Tại Khu tái định cư và Khu cao tầng đa chức năng, Thanh tra Chính phủ nêu việc đưa bất động sản vào kinh doanh khi chưa hoàn thành hạ tầng theo yêu cầu.

Tại Akari Hoàng Nam, kết luận nêu việc bàn giao nhà cho khách hàng trong thời điểm trạm y tế chưa được xây dựng.

Thanh tra cũng đề cập việc công khai thông tin dự án chưa được thực hiện đúng thời điểm tại một số dự án, trong đó có Khu tái định cư và Khu cao tầng đa chức năng, Akari Hoàng Nam và Đồng Nai Waterfront.

Các vấn đề này cho thấy thanh tra không chỉ xem xét việc dự án có hoàn thành về mặt xây dựng hay không, mà còn kiểm tra trình tự, điều kiện và nghĩa vụ thông tin trong quá trình đưa sản phẩm ra thị trường.

Block D Akari Hoàng Nam và vấn đề bảo lãnh ngân hàng

Một nội dung khác liên quan trực tiếp đến hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Block D thuộc dự án Akari Hoàng Nam.

Theo kết luận, Nam Long được nêu là đã ký hợp đồng bán căn hộ khi chưa có bảo lãnh ngân hàng.

Đây là vấn đề đáng chú ý bởi bảo lãnh ngân hàng là một trong những cơ chế nhằm bảo vệ người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Đối với khách hàng, các vấn đề liên quan điều kiện mở bán, bảo lãnh, nghiệm thu và cấp Giấy chứng nhận là những yếu tố cần được kiểm tra khi ký hợp đồng mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Nguyễn Sơn và Southgate còn vấn đề về cấp Giấy chứng nhận

Tại Khu nhà ở Nguyễn Sơn và Khu đô thị mới Vàm Cỏ Đông Southgate, kết luận cũng đề cập đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Theo nội dung thanh tra, chủ đầu tư tại các dự án này chưa nộp đầy đủ hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Nam Long cho biết đang tập trung phối hợp với cơ quan có thẩm quyền để hoàn thiện hồ sơ và đẩy nhanh thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng tại các dự án liên quan.

Đối với thị trường bất động sản, đây là vấn đề có ý nghĩa lớn vì Giấy chứng nhận là cơ sở pháp lý quan trọng xác lập quyền của người mua đối với tài sản.

Southgate và câu chuyện chuyển nhượng một phần dự án

Tại Southgate, kết luận thanh tra đề cập việc Nam Long VCD và Công ty CP Southgate ký hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án trước khi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt.

Sau khi dự án được điều chỉnh quy hoạch, cơ quan chuyên môn tỉnh Tây Ninh chưa xác định và thu tiền sử dụng đất bổ sung theo nội dung được nêu trong kết luận.

Đây tiếp tục là một ví dụ cho thấy các dự án quy mô lớn có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính mới khi quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất hoặc chỉ tiêu dự án thay đổi.

Việc xác định nghĩa vụ cuối cùng cần dựa trên hồ sơ, quyết định điều chỉnh quy hoạch và kết quả tính toán của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đồng Nai Waterfront: hợp đồng mua bán và thông tin thời hạn sử dụng đất

Tại Đồng Nai Waterfront, Thanh tra Chính phủ cũng nêu vấn đề liên quan nội dung hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo kết luận, hợp đồng được nêu là chưa ghi thời hạn sử dụng đất.

Trong các giao dịch bất động sản, thông tin về loại đất, thời hạn sử dụng và quyền sử dụng đất là những nội dung có ý nghĩa quan trọng đối với người mua.

Do đó, việc chuẩn hóa hồ sơ pháp lý và hợp đồng không chỉ là yêu cầu tuân thủ mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hoàn tất thủ tục sở hữu của khách hàng sau này.

Một số vấn đề về công khai thông tin và báo cáo thị trường

Kết luận thanh tra còn ghi nhận Công ty CP Bất động sản Nguyễn Sơn chưa thực hiện đầy đủ việc công bố thông tin dự án sau khi khởi công một số block nhà ở xã hội.

Tại Akari Hoàng Nam, Nam Long cũng được nêu là chưa thực hiện thông tin, báo cáo định kỳ hàng tháng, quý về nhà ở và thị trường bất động sản với Sở Xây dựng TP.HCM.

Đây là nhóm nghĩa vụ hành chính thường ít được người mua quan tâm khi giao dịch nhưng lại có vai trò trong việc bảo đảm tính minh bạch của thị trường.

Một dự án bất động sản không chỉ cần hoàn thiện xây dựng mà còn phải đáp ứng hệ thống nghĩa vụ về công bố thông tin, báo cáo, pháp lý đất đai, điều kiện kinh doanh và thủ tục sở hữu.

Thanh tra Chính phủ yêu cầu các địa phương tiếp tục rà soát

Điểm đáng chú ý trong kết luận là một số nội dung chưa được xác định đầy đủ về tính chất, mức độ và hậu quả.

Thanh tra Chính phủ kiến nghị UBND TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục rà soát, thanh tra, kiểm tra các nội dung liên quan; xác định thời điểm, chủ thể vi phạm, thời hiệu xử phạt và lập hồ sơ xử lý đối với những hành vi còn thời hiệu, đủ điều kiện xử phạt.

Các địa phương được yêu cầu báo cáo kết quả thực hiện trước ngày 31/12/2026.

Đối với Nam Long, Thanh tra Chính phủ yêu cầu chấm dứt các hành vi vi phạm đã được phát hiện và khẩn trương khắc phục hậu quả.

Kết luận cũng nêu trường hợp quá trình rà soát phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự thì hồ sơ, tài liệu liên quan sẽ được chuyển cơ quan điều tra xem xét, xử lý theo quy định. Nội dung này là yêu cầu xử lý theo tình huống phát hiện trong quá trình rà soát, không đồng nghĩa với việc kết luận hiện tại xác định Nam Long hoặc các cá nhân liên quan có hành vi hình sự.

Nam Long nói gì sau kết luận thanh tra?

Ngày 30/9/2026, Nam Long phát hành thông tin cập nhật về Thông báo Kết luận thanh tra số 3451/TB-TTCP.

Doanh nghiệp cho biết nghiêm túc tiếp thu các nội dung trong kết luận, bao gồm những thiếu sót về thủ tục hành chính, đồng thời xem đây là cơ sở để rà soát và hoàn thiện quy trình quản trị dự án.

Nam Long cũng cho biết đã hoàn tất một số nghĩa vụ cụ thể, gồm khoản 1,558 tỷ đồng bổ sung liên quan nghĩa vụ tài chính đất đai tại Nguyễn Sơn và 357,139 triệu đồng kinh phí bảo trì tại Akari Hoàng Nam.

Đối với các kiến nghị còn lại, doanh nghiệp đặt mục tiêu hoàn tất trước ngày 31/12/2026, trong đó có các nội dung liên quan cấp Giấy chứng nhận cho cư dân, quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì, nghĩa vụ tài chính đất đai bổ sung và công khai thông tin dự án.

Nam Long đồng thời khẳng định kết luận thanh tra không làm gián đoạn hoạt động kinh doanh, xây dựng và vận hành của doanh nghiệp.

Kết luận thanh tra Nam Long có ý nghĩa gì với người mua nhà?

Từ góc độ thị trường, kết luận lần này cho thấy một dự án bất động sản quy mô lớn phải đáp ứng đồng thời nhiều lớp yêu cầu: đất đai, quy hoạch, tài chính, xây dựng, điều kiện kinh doanh, công khai thông tin, bảo lãnh, bàn giao và cấp Giấy chứng nhận.

Đối với người mua nhà tại các dự án liên quan, điều quan trọng là phân biệt giữa những nội dung đã được khắc phục, những vấn đề đang được rà soát và những nghĩa vụ chưa có con số cuối cùng.

Chẳng hạn, khoản 1,558 tỷ đồng tại Nguyễn Sơn và 357,139 triệu đồng kinh phí bảo trì tại Akari Hoàng Nam đã được Nam Long cho biết đã hoàn tất. Trong khi đó, một số vấn đề về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, nghĩa vụ tài chính bổ sung hoặc bàn giao kinh phí bảo trì vẫn cần tiếp tục theo dõi tiến độ thực hiện.

Điều này cũng cho thấy người mua bất động sản không nên chỉ nhìn vào tên tuổi chủ đầu tư hay mức giá bán. Hồ sơ pháp lý cụ thể của từng dự án, từng block và từng sản phẩm vẫn là yếu tố cần kiểm tra riêng.

Thanh tra Nam Long: câu chuyện cần tiếp tục theo dõi đến cuối năm 2026

Thông báo Kết luận thanh tra số 3451/TB-TTCP cho thấy phạm vi vấn đề tại 5 dự án Nam Long không chỉ nằm ở một khoản nghĩa vụ tài chính cụ thể mà trải rộng từ đất đai, quy hoạch, kinh phí bảo trì đến điều kiện kinh doanh, công khai thông tin và cấp Giấy chứng nhận.

Một số khoản đã được doanh nghiệp khắc phục, trong khi nhiều nội dung khác đang được các cơ quan chức năng và doanh nghiệp tiếp tục rà soát.

Mốc 31/12/2026 vì vậy sẽ là thời điểm đáng chú ý để theo dõi tiến độ thực hiện các kiến nghị của Thanh tra Chính phủ, đặc biệt đối với nghĩa vụ tài chính đất đai, thủ tục cấp Giấy chứng nhận và công tác bàn giao kinh phí bảo trì.

Với thị trường bất động sản, việc công khai và xử lý đầy đủ các vấn đề pháp lý không chỉ liên quan đến chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cư dân, người mua nhà và tính minh bạch của các dự án.

Nguồn tham khảo: Thanh tra Chính phủ; thông tin cập nhật chính thức của Nam Long Group về Thông báo Kết luận thanh tra số 3451/TB-TTCP.

Câu hỏi về Nam Long

Thanh tra Chính phủ kết luận thanh tra những dự án nào của Nam Long?

Thông báo Kết luận thanh tra số 3451/TB-TTCP liên quan một số dự án do Nam Long làm nhà đầu tư/chủ đầu tư tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, trong đó các nội dung được nêu trong hồ sơ gồm Nguyễn Sơn, Akari Hoàng Nam, Đồng Nai Waterfront, Khu tái định cư và Khu cao tầng đa chức năng và Southgate.

Nam Long đã khắc phục những khoản tiền nào?

Theo thông tin doanh nghiệp công bố, Công ty CP Bất động sản Nguyễn Sơn đã nộp bổ sung 1.558.985.000 đồng tiền nghĩa vụ tài chính đất đai vào ngày 30/6/2026. Nam Long cũng đã nộp 357.139.000 đồng kinh phí bảo trì tại Akari Hoàng Nam vào ngày 20/7/2026.

Đồng Nai Waterfront có phải nộp thêm tiền sử dụng đất không?

Kết luận thanh tra nêu việc chưa xác định và thu tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích tăng thêm sau điều chỉnh quy hoạch tại thời điểm thanh tra. Sau đó, Nam Long cho biết tháng 9/2026 đã nhận được quyết định cuối cùng của UBND tỉnh Đồng Nai về số tiền bổ sung và sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ theo thông báo của cơ quan Nhà nước.

Kết luận thanh tra có yêu cầu Nam Long dừng hoạt động không?

Không. Nam Long cho biết kết luận thanh tra không làm gián đoạn hoạt động kinh doanh, xây dựng và vận hành. Trọng tâm của yêu cầu là chấm dứt các hành vi vi phạm được phát hiện và khắc phục các hậu quả, nghĩa vụ còn tồn tại.

Khi nào các địa phương phải báo cáo kết quả xử lý?

Theo kết luận được Thanh tra Chính phủ công bố, TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh phải báo cáo kết quả thực hiện các kiến nghị trước ngày 31/12/2026.

Người mua nhà tại các dự án Nam Long cần lưu ý điều gì?

Người mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý cụ thể của dự án và sản phẩm, điều kiện đưa nhà vào kinh doanh, bảo lãnh ngân hàng nếu thuộc trường hợp áp dụng, hồ sơ nghiệm thu, hợp đồng mua bán, nghĩa vụ tài chính đất đai và tiến độ cấp Giấy chứng nhận. Không nên mặc định rằng tình trạng pháp lý của một dự án đồng nghĩa với tình trạng của tất cả block hoặc sản phẩm trong cùng hệ thống dự án.