Lãi vay bất động sản lên 12-14%, doanh nghiệp địa ốc chịu sức ép kép về vốn và thanh khoản

Thị trường bất động sản đang đứng trước một bài toán lớn về nguồn vốn khi chi phí vay của doanh nghiệp được nhận định đã tăng đáng kể so với giai đoạn trước. Với những dự án có tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, chỉ một vài điểm phần trăm thay đổi của lãi suất cũng có thể khiến chi phí tài chính tăng mạnh, tạo thêm sức ép lên giá bán, tiến độ triển khai và khả năng hấp thụ sản phẩm.

Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng vẫn đóng vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản, việc đa dạng hóa nguồn vốn, kiểm soát dòng tiền và tái cấu trúc danh mục dự án đang trở thành những vấn đề được doanh nghiệp quan tâm.

Chi phí vốn tăng, bài toán tài chính của chủ đầu tư trở nên nặng nề hơn

Chia sẻ với báo chí, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, cho rằng bên cạnh quỹ đất và pháp lý, vốn là một trong những yếu tố then chốt quyết định khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Chung, đối với những dự án thông thường có tổng mức đầu tư khoảng 1.000-2.000 tỷ đồng, chi phí vốn vay ngân hàng hiện dao động khoảng 12-14%, trong khi trước đây mức phổ biến khoảng 8-10%.

Khoảng chênh lệch tưởng như chỉ vài điểm phần trăm này lại có thể tạo ra tác động đáng kể khi được tính trên quy mô vốn hàng nghìn tỷ đồng và thời gian triển khai dự án kéo dài nhiều năm.

Chi phí lãi vay không chỉ tác động trực tiếp đến chi phí tài chính mà còn có thể ảnh hưởng đến tổng chi phí phát triển dự án, chi phí bán hàng và dòng tiền của doanh nghiệp. Trong khi đó, chủ đầu tư không phải lúc nào cũng có thể chuyển toàn bộ phần chi phí tăng thêm vào giá bán.

Nếu giá bán được điều chỉnh quá mạnh, khả năng tiếp cận của người mua có thể bị ảnh hưởng. Ngược lại, nếu doanh nghiệp giữ giá để hỗ trợ thanh khoản, phần chi phí vốn tăng lên sẽ tiếp tục gây áp lực lên biên lợi nhuận.

Đây là một trong những lý do khiến bài toán vốn trở thành vấn đề quan trọng không chỉ với những doanh nghiệp đang phát triển dự án mới mà cả những chủ đầu tư đang có danh mục dự án triển khai dở dang.

Doanh nghiệp nhỏ và vừa đối mặt với sức ép kép

Một vấn đề khác được đặt ra là khả năng tiếp cận tín dụng.

Theo lãnh đạo SGO Homes, khi chi phí vay ở mức cao, doanh nghiệp nói chung, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp nhỏ, sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn để mở rộng hoạt động hoặc triển khai dự án.

Trong khi đó, nguồn tín dụng có xu hướng tập trung nhiều hơn vào những doanh nghiệp có năng lực tài chính, hồ sơ tín dụng và dự án đáp ứng tốt các điều kiện của ngân hàng.

Điều này có thể tạo ra sức ép kép đối với nhóm doanh nghiệp quy mô nhỏ và vừa: chi phí vốn cao trong khi khả năng tiếp cận nguồn vốn lại khó hơn.

Với doanh nghiệp bất động sản, vấn đề càng đáng chú ý bởi đặc thù ngành thường đòi hỏi lượng vốn lớn, thời gian thu hồi vốn dài và phụ thuộc đáng kể vào tiến độ pháp lý, xây dựng cũng như tốc độ bán hàng.

Một dự án bị kéo dài thời gian triển khai có thể khiến chi phí vốn tiếp tục tích lũy. Khi thanh khoản thị trường chưa đạt kỳ vọng, vòng quay vốn càng chậm và áp lực tài chính càng lớn.

Lãi suất có thể duy trì ở mức cao trong thời gian tới

Áp lực về chi phí vốn được nhận định khó có thể nhanh chóng biến mất.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group), cho rằng mặt bằng lãi suất huy động vẫn ở mức cao và ít nhất từ nay đến hết quý I/2027, lãi suất có thể tiếp tục duy trì ở mức cao.

Theo quan điểm được ông Quê đưa ra, thị trường cần thêm thời gian để theo dõi diễn biến lãi suất vào cuối năm trước khi có thể xác định rõ hơn xu hướng của thị trường vốn trong nước.

Thậm chí, áp lực liên quan đến nguồn vốn có thể cần khoảng ba năm mới bắt đầu giảm đáng kể.

Trong khi đó, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, nhận định khả năng lãi suất giảm từ nay đến cuối năm 2026 là khá khó.

Theo bà Vân, nhu cầu vốn để phát triển dự án vẫn ở mức cao, trong khi hệ thống ngân hàng cũng phải cân đối giữa nguồn vốn huy động, thanh khoản và mặt bằng lãi suất.

Vì vậy, bài toán giảm lãi suất không thể chỉ nhìn từ nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp bất động sản mà còn phải đặt trong tổng thể điều hành kinh tế vĩ mô.

Mục tiêu là duy trì sự cân bằng giữa nhu cầu vốn của nền kinh tế và khả năng cung ứng vốn của hệ thống tài chính, đồng thời hạn chế những biến động quá lớn trên thị trường.

Bất động sản cần thêm nhiều kênh huy động vốn

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản có những điều kiện tiếp cận ngày càng chặt chẽ, việc doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào vốn chủ sở hữu và tín dụng ngân hàng có thể tạo ra rủi ro về dòng tiền.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, thị trường cần nghiên cứu và mở rộng thêm các kênh huy động vốn, trong đó nguồn tiền từ khách hàng và nhà đầu tư cá nhân có thể trở thành một phần trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, mở rộng kênh huy động vốn không đồng nghĩa với việc nới lỏng kiểm soát.

Bài học từ giai đoạn trước năm 2013 cho thấy khi hoạt động huy động vốn diễn ra quá dễ dàng nhưng cơ chế giám sát chưa đầy đủ, nguy cơ sử dụng vốn không đúng mục đích có thể gia tăng. Khi đó, rủi ro không chỉ thuộc về doanh nghiệp mà còn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư và khách hàng.

Do đó, nếu tiếp tục mở rộng huy động vốn từ khách hàng hoặc nhà đầu tư, yêu cầu quan trọng là phải đi kèm cơ chế kiểm soát dòng tiền và trách nhiệm thực hiện cam kết.

Khi doanh nghiệp công bố phương án sử dụng vốn, việc giải ngân và sử dụng nguồn tiền cần có cơ chế giám sát phù hợp. Các ngân hàng tham gia quản lý dòng tiền cũng có thể đóng vai trò quan trọng trong việc tăng tính minh bạch của quá trình sử dụng vốn.

Sự phát triển của công nghệ cùng quá trình hoàn thiện khung pháp lý được kỳ vọng sẽ tạo thêm điều kiện để nghiên cứu những phương thức huy động vốn mới cho thị trường bất động sản.

Vốn ngoại và quỹ đầu tư có thể trở thành nguồn lực bổ sung

Bên cạnh nguồn vốn trong nước, dòng vốn ngoại cũng được kỳ vọng đóng vai trò bổ sung cho thị trường bất động sản.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, đây là một trong những kênh cần được khuyến khích trong thời gian tới. Nếu được khai thác hiệu quả, nguồn vốn từ nhà đầu tư nước ngoài có thể giúp bổ sung nguồn lực cho các dự án, đồng thời giảm bớt áp lực lên tín dụng trong nước.

Ngoài vốn ngoại, trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư trong nước, quốc tế cũng là những kênh mà doanh nghiệp bất động sản có thể tính đến.

Tuy nhiên, mỗi kênh vốn đều có điều kiện tiếp cận và yêu cầu riêng. Doanh nghiệp không chỉ cần dự án có tiềm năng mà còn phải chứng minh được năng lực tài chính, khả năng quản trị và tính minh bạch.

Đặc biệt, với trái phiếu doanh nghiệp, niềm tin của nhà đầu tư đóng vai trò quan trọng.

Ông Lê Đình Chung cho rằng trái phiếu hiện phù hợp hơn với những chủ đầu tư lớn và có uy tín. Những vấn đề từng phát sinh trong giai đoạn trước, khi một số doanh nghiệp và dự án không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn, đã tác động đến niềm tin của thị trường.

Do đó, khả năng huy động vốn qua trái phiếu không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu vốn của doanh nghiệp mà còn liên quan đến mức độ minh bạch, uy tín và khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Doanh nghiệp phải tự giảm áp lực vốn bằng cách nào?

Trong khi các kênh huy động vốn mới cần thời gian để phát triển, doanh nghiệp bất động sản không thể chỉ chờ chi phí vốn giảm hoặc tín dụng được mở rộng.

Một giải pháp được đặt ra là tái cấu trúc tài chính và hoạt động kinh doanh để giảm nhu cầu vốn.

Theo ông Chung, doanh nghiệp có thể bắt đầu bằng việc kiểm soát chi phí vận hành, tối ưu nguồn nhân lực và rà soát lại toàn bộ danh mục dự án.

Đối với những dự án chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng tại thời điểm hiện tại, doanh nghiệp có thể cân nhắc chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác. Nguồn tiền thu được có thể được đưa trở lại hoạt động kinh doanh, thay vì tiếp tục phân bổ nguồn lực vào những dự án chưa tạo ra hiệu quả tương xứng.

Đây cũng là cách để doanh nghiệp tập trung nguồn lực vào những dự án có khả năng tạo dòng tiền tốt hơn.

Bên cạnh tái cơ cấu tài sản, dòng tiền từ bán hàng cũng có thể trở thành một nguồn vốn quan trọng. Doanh nghiệp cần nghiên cứu nhu cầu thực tế của thị trường để phát triển sản phẩm phù hợp, đồng thời xây dựng chính sách bán hàng đủ hấp dẫn nhằm thúc đẩy thanh khoản.

Trong điều kiện chi phí vốn cao, tốc độ bán hàng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Một sản phẩm được tiêu thụ nhanh không chỉ tạo doanh thu mà còn giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, giảm thời gian sử dụng vốn vay và hạn chế chi phí lãi vay tích lũy.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn đề cao hiệu quả dòng tiền

Nhìn rộng hơn, áp lực vốn đang thúc đẩy doanh nghiệp bất động sản thay đổi cách tiếp cận đối với hoạt động phát triển dự án.

Nếu trước đây doanh nghiệp có thể ưu tiên mở rộng quỹ đất và danh mục dự án, thì trong môi trường chi phí vốn cao, việc lựa chọn dự án có khả năng triển khai, tạo doanh thu và thu hồi vốn nhanh trở nên quan trọng hơn.

Một doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án nhưng phần lớn đều cần lượng vốn lớn và thời gian triển khai dài vẫn có thể phải đối mặt với áp lực dòng tiền.

Ngược lại, việc tập trung nguồn lực vào những dự án có pháp lý rõ ràng, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường và khả năng thanh khoản tốt có thể giúp doanh nghiệp chủ động hơn về tài chính.

Điều này cũng cho thấy bài toán vốn của thị trường bất động sản không chỉ nằm ở câu chuyện lãi suất ngân hàng. Nó còn liên quan đến chất lượng dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư, khả năng bán hàng, tính minh bạch và mức độ đa dạng của các kênh huy động vốn.

Trong thời gian tới, khi mặt bằng lãi suất và tín dụng tiếp tục là những yếu tố được thị trường theo dõi, doanh nghiệp bất động sản có thể phải đồng thời thực hiện nhiều giải pháp: kiểm soát chi phí, cơ cấu lại tài sản, lựa chọn dự án phù hợp, tăng tốc bán hàng và tìm kiếm thêm các nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng.

Sự thay đổi này có thể khiến thị trường chú trọng hơn vào hiệu quả sử dụng vốn thay vì chỉ theo đuổi tốc độ mở rộng.

Câu hỏi về lãi vay bất động sản 2026

Lãi vay bất động sản hiện được doanh nghiệp phản ánh ở mức nào?

Theo chia sẻ của lãnh đạo SGO Homes trong nội dung được đề cập, chi phí vốn vay ngân hàng đối với một số dự án thông thường có tổng mức đầu tư khoảng 1.000-2.000 tỷ đồng đang ở khoảng 12-14%, cao hơn mức phổ biến 8-10% trước đây. Mức thực tế có thể khác nhau tùy doanh nghiệp, dự án, tài sản bảo đảm và điều kiện tín dụng.

Vì sao lãi suất tăng vài điểm phần trăm lại ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp bất động sản?

Do dự án bất động sản thường có quy mô vốn lớn và thời gian triển khai dài. Khi lãi suất tăng, chi phí tài chính có thể tích lũy trong suốt thời gian doanh nghiệp sử dụng vốn, từ đó tác động đến tổng chi phí dự án và dòng tiền.

Doanh nghiệp bất động sản có thể giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng bằng cách nào?

Các hướng được đề cập gồm huy động vốn từ khách hàng và nhà đầu tư với cơ chế kiểm soát phù hợp, thu hút vốn ngoại, sử dụng trái phiếu doanh nghiệp, hợp tác với các quỹ đầu tư và tái cấu trúc danh mục tài sản, dự án.

Có phải cứ mở rộng huy động vốn là tốt cho thị trường?

Không. Việc mở rộng nguồn vốn cần đi kèm cơ chế giám sát dòng tiền, minh bạch thông tin và trách nhiệm thực hiện cam kết của chủ đầu tư. Nếu thiếu kiểm soát, huy động vốn có thể tạo ra rủi ro cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Vì sao bán hàng lại trở thành một nguồn vốn quan trọng?

Doanh thu từ bán sản phẩm giúp doanh nghiệp tạo dòng tiền để tiếp tục triển khai dự án, thanh toán nghĩa vụ tài chính và giảm nhu cầu sử dụng vốn vay. Vì vậy, khả năng hấp thụ sản phẩm có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe dòng tiền của chủ đầu tư.

Chi phí vốn cao đang tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những đơn vị có quy mô vốn vừa và nhỏ hoặc đang triển khai các dự án cần lượng vốn lớn trong thời gian dài.

Trong bối cảnh đó, bài toán của doanh nghiệp không chỉ là tìm được vốn mà còn phải tìm được nguồn vốn phù hợp, kiểm soát chi phí và sử dụng vốn hiệu quả. Việc đa dạng hóa kênh huy động, tăng tính minh bạch, tái cấu trúc danh mục dự án và thúc đẩy dòng tiền bán hàng có thể trở thành những giải pháp quan trọng.

Về phía thị trường, diễn biến lãi suất, tín dụng, dòng vốn ngoại, trái phiếu doanh nghiệp và sức mua của người dân sẽ tiếp tục là những yếu tố đáng chú ý. Khi chi phí vốn vẫn là một biến số lớn, hiệu quả dòng tiền và năng lực tài chính của chủ đầu tư có thể ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong việc đánh giá khả năng triển khai và duy trì dự án.