Người mua nhà chùn bước vì lãi vay, doanh nghiệp bất động sản vẫn lãi lớn: Thị trường đang lệch pha?

Thị trường bất động sản đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: người có nhu cầu mua nhà ngày càng thận trọng vì áp lực tài chính, trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản lại ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh.

Ở phía người mua, giá căn hộ cao cùng chi phí vay khiến bài toán sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn. Nhiều gia đình có sẵn tiền tích lũy nhưng vẫn chưa dám xuống tiền vì lo ngại khoản trả nợ hàng tháng sau khi thời gian ưu đãi lãi suất kết thúc.

Ở phía doanh nghiệp, kết quả kinh doanh quý II/2026 của một số công ty lớn lại cho thấy bức tranh tích cực hơn đáng kể. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch bất động sản trong quý II giảm so với quý trước, trong khi một báo cáo ngành của TCBS ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết tăng mạnh.

Sự khác biệt này đặt ra câu hỏi: vì sao người mua nhà đang khó khăn nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn có thể ghi nhận lợi nhuận cao?

Người mua có tiền nhưng vẫn không dám vay thêm

Anh Chí Thanh, một nhân viên văn phòng tại TPHCM, đã tích lũy hơn 1,5 tỷ đồng và dự kiến vay thêm khoảng 2 tỷ đồng để mua căn hộ trị giá 3,5 tỷ đồng tại khu vực gần trung tâm.

Về lý thuyết, khoản vốn tự có của anh đã chiếm gần một nửa giá trị căn hộ. Tuy nhiên, khi tính toán dòng tiền trong thời gian dài, vợ chồng anh nhận thấy khoản vay có thể trở thành gánh nặng đáng kể.

Sau khi hết thời gian ưu đãi, nếu khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, anh ước tính tổng số tiền phải trả cả gốc và lãi có thể vượt 30 triệu đồng mỗi tháng.

Đây là mức chi phí mà gia đình anh cho rằng khó duy trì trong thời gian dài.

“Không thể gồng nổi với khoản chi phí hàng tháng nên vợ chồng quyết định không mua nữa”, anh Thanh chia sẻ.

Trường hợp của anh Thanh không phải bài toán cá biệt. Khi giá căn hộ tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy của thu nhập, người mua có thể có khoản tiền ban đầu tương đối lớn nhưng vẫn không đủ khả năng vay phần còn lại một cách an toàn.

Vấn đề nằm ở dòng tiền hàng tháng, chứ không chỉ ở số tiền cần trả trước.

Có căn hộ giá mềm hơn nhưng người mua vẫn phải chờ

Chị Quỳnh Trang, một người dân tại TPHCM, cũng đã tìm được căn hộ ở khu vực vùng ven với mức giá thấp hơn so với các dự án gần trung tâm.

Tuy nhiên, sau khi tính toán tiền lãi và khoản trả nợ hàng tháng, chị quyết định tiếp tục thuê nhà và tích lũy thêm.

“Với lãi suất và số tiền vay phải trả hiện nay, tài chính của tôi không cho phép để sở hữu nhà”, chị Trang chia sẻ.

Hai trường hợp trên phản ánh một vấn đề quan trọng của thị trường nhà ở hiện nay: giá bán không phải yếu tố duy nhất quyết định khả năng mua nhà.

Một căn hộ có giá 3 tỷ đồng hay 3,5 tỷ đồng có thể vẫn nằm ngoài khả năng của nhiều gia đình nếu phần vốn vay lớn và thời gian trả nợ kéo dài.

Ngược lại, một căn hộ có giá thấp hơn nhưng nằm ở khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc kết nối giao thông hạn chế cũng có thể không đáp ứng nhu cầu của người mua.

Thanh khoản bất động sản giảm trong quý II/2026

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy lượng giao dịch trên thị trường đã giảm đáng kể trong quý II/2026.

Theo báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II, cả nước ghi nhận 100.005 giao dịch, chỉ bằng khoảng 71,5% quý I/2026. Bộ Xây dựng đồng thời cho biết nguồn cung dự án mới tăng mạnh, với 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, quy mô hơn 103.000 căn.

Điều này cho thấy thị trường đang xuất hiện một diễn biến đáng chú ý: nguồn cung được cải thiện nhưng sức hấp thụ chưa tăng tương ứng.

Khi nguồn cung tăng mà khả năng chi trả của người mua bị giới hạn, tốc độ giao dịch có thể chịu áp lực.

Đặc biệt, với nhóm người mua để ở, quyết định xuống tiền thường phụ thuộc vào thu nhập ổn định, khả năng vay vốn và mức trả nợ hàng tháng.

Đây cũng là lý do lãi suất có thể trở thành một biến số quan trọng đối với thanh khoản nhà ở trong những tháng cuối năm.

Đất nền cũng giảm giao dịch

Không chỉ căn hộ và nhà ở, đất nền cũng ghi nhận lượng giao dịch thấp hơn.

Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026 có 73.438 giao dịch đất nền, giảm còn 67,4% so với quý trước. So với cùng kỳ năm 2025, con số này tương đương khoảng 59,9%.

Sự suy giảm giao dịch cho thấy dòng tiền đang có xu hướng thận trọng hơn.

Điều này đặc biệt đáng chú ý sau giai đoạn thị trường từng chứng kiến những đợt tăng giá đất mạnh ở một số địa phương.

Khi nhà đầu tư không còn dễ dàng kỳ vọng bán lại nhanh với mức giá cao hơn, yêu cầu về giá trị thực và thanh khoản của bất động sản trở nên quan trọng hơn.

Nhưng doanh nghiệp bất động sản lại ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh

Trái ngược với tâm lý chần chừ của người mua, kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý II/2026 lại rất tích cực.

Theo báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở của TCBS được Dân trí dẫn lại, 15 doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở niêm yết đạt tổng doanh thu 69.832 tỷ đồng trong quý II, trong khi lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 29.815 tỷ đồng, tăng 265% so với cùng kỳ.

Tính chung 6 tháng, lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp này tăng khoảng 5,2 lần so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, cần nhìn sâu hơn vào cơ cấu lợi nhuận.

Đây không phải trường hợp toàn bộ doanh nghiệp bất động sản đều tăng trưởng đồng đều.

Phần lớn lợi nhuận tập trung ở một số doanh nghiệp quy mô lớn.

Theo TCBS, Vinhomes chiếm 75,7% lợi nhuận toàn nhóm, trong khi Vinhomes và Sunshine Group cộng lại chiếm khoảng 90,6%.

Điều đó cho thấy bức tranh lợi nhuận của ngành đang có mức độ tập trung khá cao.

Vinhomes đóng góp phần lớn lợi nhuận của nhóm

Riêng trong quý II, Vinhomes ghi nhận doanh thu khoảng 52.722 tỷ đồng, tăng hơn 177% so với cùng kỳ.

Lợi nhuận cốt lõi đạt khoảng 33.681 tỷ đồng, chủ yếu đến từ hoạt động bán buôn quy mô lớn tại Green Paradise và Ocean Park 2&3.

Kết quả này giúp giải thích một phần vì sao lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản có thể tăng mạnh ngay cả khi thanh khoản toàn thị trường không tăng tương ứng.

Doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp không nhất thiết phản ánh ngay lượng giao dịch của toàn bộ thị trường trong cùng một quý.

Một doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu khi bàn giao sản phẩm hoặc hoàn tất giao dịch của những dự án đã bán từ trước.

Vì vậy, lợi nhuận doanh nghiệp và sức mua của người dân là hai chỉ báo có liên quan nhưng không hoàn toàn đồng nhất.

13 doanh nghiệp còn lại có cơ cấu lợi nhuận khác biệt

Theo số liệu được TCBS phân tích, tại 13 doanh nghiệp còn lại như Khang Điền, Phát Đạt, An Gia hay Novaland, lợi nhuận phần lớn không đến trực tiếp từ hoạt động bàn giao nhà.

Một phần đáng kể đến từ lãi thoái vốn công ty con, chuyển nhượng dự án và thu nhập tài chính.

Điều này có nghĩa khi đánh giá sức khỏe doanh nghiệp bất động sản, chỉ nhìn vào con số lợi nhuận sau thuế có thể chưa đủ.

Nhà đầu tư và thị trường cần xem xét thêm:

• Doanh thu đến từ hoạt động cốt lõi hay hoạt động tài chính?
• Lợi nhuận có đến từ bàn giao sản phẩm hay chuyển nhượng dự án?
• Doanh nghiệp còn bao nhiêu sản phẩm có thể bán?
• Tiến độ pháp lý của các dự án mới thế nào?
• Dòng tiền từ khách hàng có được duy trì không?
• Khoản người mua trả trước và backlog đang ở mức nào?

Những yếu tố này giúp phản ánh rõ hơn khả năng tạo doanh thu trong các quý tiếp theo.

Backlog trở thành chỉ báo quan trọng cho lợi nhuận tương lai

Trong ngành bất động sản, backlog là một trong những chỉ báo được quan tâm vì phản ánh lượng sản phẩm đã bán hoặc doanh thu chưa ghi nhận tùy theo cách doanh nghiệp công bố.

Theo TCBS, cuối quý I/2026, backlog của Vinhomes đạt khoảng 201.600 tỷ đồng, tăng 68% so với cùng kỳ, trong đó bán buôn chiếm khoảng một nửa.

Hoàng Huy và Taseco cũng đã nhận trước lần lượt khoảng 6.116 tỷ đồng và 4.573 tỷ đồng từ người mua, tạo nguồn thu cho các quý sau.

Đây là lý do triển vọng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản thường cần được nhìn trong khoảng thời gian dài hơn một quý.

Sản phẩm bán trong năm nay có thể được bàn giao và ghi nhận doanh thu trong năm sau hoặc những năm tiếp theo.

Doanh số bán mới quan trọng với lợi nhuận 2027-2028

TCBS cho rằng triển vọng kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản sẽ phụ thuộc đáng kể vào lượng sản phẩm bán được trong năm 2026 và 2027.

Theo dự báo được Dân trí dẫn lại, tổng doanh số của nhóm doanh nghiệp được TCBS theo dõi có thể đạt khoảng 305.618 tỷ đồng trong năm 2026 và 351.991 tỷ đồng trong năm 2027. Vinhomes được dự báo đóng góp khoảng 267.795 tỷ đồng trong năm 2026.

Các con số này là dự báo của TCBS, không phải kết quả đã xảy ra và có thể thay đổi theo tiến độ bán hàng, pháp lý, lãi suất và điều kiện thị trường.

Điểm đáng chú ý là doanh số bán hàng hiện tại có thể trở thành nền tảng cho doanh thu và lợi nhuận trong những năm tiếp theo.

Do đó, nếu thị trường bán được nhiều sản phẩm hơn nhưng người mua vẫn phải sử dụng đòn bẩy lớn, câu hỏi đặt ra sẽ là chất lượng của doanh số đó và khả năng duy trì dòng tiền của khách hàng.

Luật mới giúp tháo gỡ pháp lý nhưng chưa giải quyết bài toán lãi vay

Một trong những thay đổi tích cực của thị trường là việc triển khai các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Bộ Xây dựng cho biết việc triển khai đồng bộ các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng các văn bản hướng dẫn đã bước đầu tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cải thiện nguồn cung và củng cố niềm tin thị trường.

Nguồn cung nhà ở thương mại được cấp phép mới trong quý II cũng tăng mạnh.

Tuy nhiên, việc tháo gỡ pháp lý chủ yếu giải quyết phía nguồn cung, trong khi bài toán khó đối với người mua lại nằm ở khả năng chi trả.

TCBS cũng nhận định các thay đổi chính sách có tác động tích cực trong trung hạn khi giúp khơi thông pháp lý và mở rộng nguồn cung, nhưng chưa giải quyết được ngay điểm nghẽn ngắn hạn là chi phí vay của người mua nhà.

Đây chính là điểm tạo ra sự lệch pha giữa doanh nghiệp và người mua.

Lãi suất vẫn là biến số quan trọng của thị trường nhà ở

Đối với người mua sử dụng đòn bẩy, lãi suất không chỉ quyết định số tiền phải trả mỗi tháng mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến mức giá căn hộ mà họ có thể chấp nhận.

Ví dụ, một gia đình có thu nhập ổn định nhưng nếu phải dành hơn 30 triệu đồng mỗi tháng cho khoản vay mua nhà thì phần ngân sách còn lại cho sinh hoạt, giáo dục, chăm sóc con cái và dự phòng tài chính sẽ bị thu hẹp.

Rủi ro càng lớn nếu khoản vay đang hưởng mức lãi suất ưu đãi ban đầu nhưng sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi.

Vì vậy, người mua không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất quảng cáo trong 6-12 tháng đầu.

Cần tính toán cả kịch bản lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi.

Một cách tiếp cận thận trọng là xác định trước mức trả nợ tối đa mà gia đình có thể duy trì ngay cả khi lãi suất tăng, thay vì tính toán dựa trên mức lãi suất ưu đãi thấp nhất.

Giá nhà cao khiến bài toán tiếp cận ngày càng khó

Một yếu tố khác đang gây áp lực là giá nhà sơ cấp.

Khi chi phí đất, vật liệu, nhân công và tài chính của doanh nghiệp tăng, giá thành phát triển dự án cũng chịu áp lực.

Nếu giá bán tăng nhưng thu nhập của người mua không tăng tương ứng, khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả sẽ ngày càng lớn.

Điều này tạo ra một nghịch lý:

Doanh nghiệp cần bán với mức giá đủ cao để bảo đảm hiệu quả dự án, trong khi người mua cần một mức giá đủ thấp để có thể vay và trả nợ an toàn.

Nếu khoảng cách này không được thu hẹp, thanh khoản có thể tiếp tục phân hóa.

Những dự án có vị trí tốt nhưng giá quá cao có thể phụ thuộc nhiều hơn vào nhóm khách hàng có thu nhập và tài sản lớn.

Trong khi đó, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực nhưng nguồn vốn hạn chế sẽ tiếp tục phải lựa chọn giữa mua nhà xa trung tâm, mua căn hộ nhỏ hơn hoặc tiếp tục thuê nhà.

Cuối năm có thể là giai đoạn quan trọng với doanh nghiệp có sản phẩm đủ điều kiện bàn giao

Trong ngắn hạn, triển vọng của từng doanh nghiệp sẽ phụ thuộc khá nhiều vào tiến độ pháp lý, xây dựng và bàn giao dự án.

Những doanh nghiệp đã có sản phẩm đủ điều kiện bàn giao có thể có cơ hội cải thiện doanh thu từ hoạt động cốt lõi vào cuối năm.

Ngược lại, doanh nghiệp còn phụ thuộc vào việc hoàn thiện pháp lý hoặc huy động nguồn vốn để triển khai dự án sẽ phải đối mặt với thời gian ghi nhận doanh thu dài hơn.

Vì vậy, khi đánh giá doanh nghiệp bất động sản, cần phân biệt giữa:

doanh nghiệp có lợi nhuận cao trong một quý và doanh nghiệp có khả năng tạo dòng tiền bền vững từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Đây là hai khái niệm không hoàn toàn giống nhau.

Thị trường bất động sản đang phân hóa ở cả người mua và doanh nghiệp

Bức tranh quý II/2026 cho thấy thị trường bất động sản không đơn giản là tăng hay giảm đồng loạt.

Ở phía người mua, thanh khoản suy giảm phản ánh áp lực về giá và tín dụng.

Ở phía doanh nghiệp, lợi nhuận tập trung mạnh vào một số chủ đầu tư lớn có quỹ dự án và lượng bán hàng đáng kể.

Ở phía nguồn cung, số lượng dự án được cấp phép mới tăng mạnh, nhưng nguồn cung mới cần thời gian để chuyển thành sản phẩm thực tế và được thị trường hấp thụ. Bộ Xây dựng ghi nhận 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong quý II/2026, với quy mô 59.073 căn.

Điều này cho thấy bài toán của thị trường trong thời gian tới không chỉ là “có thêm nhà hay không”, mà còn là nhà có phù hợp với khả năng chi trả của người dân hay không.

Người mua nhà nên tính toán thế nào trước khi xuống tiền?

Trong bối cảnh lãi suất và giá nhà vẫn là hai biến số lớn, người mua nên tính toán dựa trên dòng tiền thực tế thay vì chỉ nhìn vào khả năng vay tối đa của ngân hàng.

Một số yếu tố cần xem xét gồm:

• Khoản tiền tự có sau khi mua nhà còn bao nhiêu.
• Khoản trả nợ hàng tháng chiếm bao nhiêu phần thu nhập.
• Lãi suất sau thời gian ưu đãi được tính như thế nào.
• Nếu lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm thì gia đình có chịu được không.
• Có quỹ dự phòng cho 6-12 tháng chi phí hay không.
• Các chi phí ngoài giá mua như thuế, phí, nội thất, bảo trì và chi phí chuyển nhà.
• Khả năng duy trì thu nhập nếu công việc hoặc nguồn thu thay đổi.

Đặc biệt, không nên lấy mức ngân hàng sẵn sàng cho vay làm mức ngân sách mua nhà phù hợp với gia đình.

Ngân hàng đánh giá khả năng cấp tín dụng dựa trên các tiêu chí riêng, trong khi người mua phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí sinh hoạt và rủi ro thu nhập trong suốt thời gian vay.

Bài toán lớn nhất vẫn là khả năng chi trả

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có nhiều tín hiệu tích cực về nguồn cung và pháp lý, nhưng câu chuyện của người mua nhà lại phức tạp hơn.

Một gia đình có thể có 1,5 tỷ đồng tiền tích lũy nhưng vẫn không dám mua căn hộ 3,5 tỷ đồng nếu phải vay 2 tỷ đồng và đối mặt với khoản trả nợ hơn 30 triệu đồng mỗi tháng.

Trong khi đó, doanh nghiệp có thể ghi nhận lợi nhuận rất lớn nhờ các dự án quy mô lớn, bán buôn, bàn giao hoặc chuyển nhượng tài sản.

Hai diễn biến này không nhất thiết mâu thuẫn, bởi chúng phản ánh hai phía khác nhau của thị trường.

Trong thời gian tới, thanh khoản nhà ở có thể phụ thuộc đáng kể vào việc giá nhà có tiến gần hơn đến khả năng chi trả hay không, lãi suất vay diễn biến thế nào và nguồn cung mới tập trung ở phân khúc nào.

Về phía doanh nghiệp, khả năng duy trì doanh số bán mới, xử lý pháp lý, triển khai dự án và bàn giao sản phẩm sẽ là những yếu tố quan trọng đối với lợi nhuận các năm tiếp theo.

Còn với người mua, quyết định quan trọng không phải là “có vay được hay không”, mà là có thể duy trì khoản vay đó một cách an toàn trong nhiều năm hay không.

Bởi với một tài sản lớn như căn hộ, áp lực tài chính không chỉ xuất hiện ở thời điểm ký hợp đồng. Nó có thể kéo dài trong 10, 15 hoặc 20 năm của khoản vay.

Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục thuê nhà và tích lũy thêm vốn cũng là một phương án tài chính cần được tính toán cùng với phương án mua nhà, thay vì mặc định rằng sở hữu bất động sản càng sớm càng tốt.

Câu hỏi về tâm lý người mua nhà lúc này

1. Vì sao thanh khoản bất động sản giảm nhưng doanh nghiệp vẫn lãi lớn?

Doanh thu và lợi nhuận doanh nghiệp có thể đến từ các dự án đã bán trước đó, hoạt động bàn giao, bán buôn, chuyển nhượng dự án hoặc thu nhập tài chính. Vì vậy, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong một quý không phản ánh trực tiếp toàn bộ lượng giao dịch trên thị trường trong cùng thời điểm.

2. Người mua nhà có nên vay 50-60% giá trị căn hộ?

Không có một tỷ lệ vay phù hợp cho mọi gia đình. Điều quan trọng là khoản trả nợ phải phù hợp với thu nhập ổn định và vẫn có dư địa khi lãi suất tăng. Người mua nên tính cả kịch bản sau khi hết ưu đãi lãi suất.

3. Lãi suất có ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản không?

Lãi suất có thể ảnh hưởng đến khả năng vay và sức mua của người dân, từ đó tác động đến thanh khoản. Tuy nhiên, giá bất động sản còn phụ thuộc vào nguồn cung, chi phí phát triển dự án, vị trí, pháp lý và nhu cầu tại từng khu vực.

4. Vì sao nguồn cung tăng nhưng người mua vẫn khó mua nhà?

Nguồn cung tăng không đồng nghĩa tất cả sản phẩm đều có mức giá phù hợp với khả năng chi trả. Nếu phần lớn nguồn cung thuộc phân khúc giá cao, nhóm khách hàng có thu nhập trung bình vẫn có thể gặp khó khăn.

5. Người mua nên quan tâm gì ngoài giá bán?

Ngoài giá bán, cần xem xét lãi suất vay, tổng số tiền phải trả, pháp lý dự án, tiến độ bàn giao, phí quản lý, chi phí phát sinh, chất lượng xây dựng và khả năng thanh khoản nếu có nhu cầu bán lại.

6. Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản tăng có đồng nghĩa thị trường đang phục hồi mạnh?

Không nên kết luận chỉ dựa trên lợi nhuận. Cần xem xét thêm lượng giao dịch, doanh số bán mới, dòng tiền, backlog, tiến độ bàn giao và cơ cấu lợi nhuận. Quý II/2026 cho thấy lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp được TCBS theo dõi tập trung đáng kể ở một số doanh nghiệp lớn.