Nhu cầu vay mua nhà tại Mỹ giảm mạnh khi lãi suất thế chấp vượt 7%

Thị trường bất động sản Mỹ đang chịu thêm sức ép khi lãi suất vay thế chấp tăng nhanh, khiến nhu cầu mua nhà và tái thế chấp đồng loạt suy yếu.

Theo số liệu được công bố, số đơn xin vay thế chấp để mua nhà đã giảm 1% trong tuần, đồng thời thấp hơn 19% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, hoạt động tái thế chấp còn giảm mạnh hơn khi số đơn xin refinance giảm 9% trong tuần và thấp hơn tới 65% so với cùng kỳ năm ngoái.

Diễn biến này cho thấy chi phí vay đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định của người mua nhà Mỹ.

Không chỉ những người đang có ý định mua nhà trì hoãn giao dịch, nhiều chủ nhà hiện tại cũng không còn thấy lợi ích đủ lớn để tái cấp vốn cho khoản vay hiện hữu.

Đáng chú ý, lãi suất thế chấp 30 năm đã tăng từ mức trung bình 6,97% lên 7,22% chỉ trong một thời gian ngắn theo khảo sát của Mortgage News Daily. Đây là mức thay đổi đủ lớn để làm gia tăng đáng kể chi phí tài chính của một khoản vay mua nhà.

Đơn xin vay mua nhà thấp hơn 19% so với một năm trước

Theo chỉ số điều chỉnh theo mùa của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA), tổng số đơn xin vay thế chấp đã giảm 4,1% trong tuần trước so với tuần trước đó.

Kết quả này có một yếu tố đặc biệt cần lưu ý: tuần trước có điều chỉnh riêng liên quan đến kỳ nghỉ Lễ Lao động.

Nếu tách riêng từng nhóm, nhu cầu vay mua nhà giảm 1% trong tuần và thấp hơn 19% so với cùng kỳ năm trước.

Con số này phản ánh một thực tế đáng chú ý của thị trường nhà ở Mỹ: người mua vẫn phải đối mặt đồng thời với lãi suất cao và giá nhà đắt đỏ.

Trong khi nguồn cung nhà rao bán đã cải thiện tại nhiều khu vực trên toàn quốc, phần lớn lượng nhà mới đưa ra thị trường lại nằm ở phân khúc cao cấp.

Điều đó khiến việc nguồn cung tăng chưa chắc đã ngay lập tức giải quyết được vấn đề khả năng chi trả đối với nhóm người mua nhà phổ thông.

Nói cách khác, thị trường có thể có thêm nhà để bán nhưng người mua vẫn phải cân nhắc rất kỹ khả năng đáp ứng khoản thanh toán hàng tháng.

Lãi suất mortgage 30 năm tăng từ 6,85% lên 6,97%

Theo số liệu hàng tuần của MBA, lãi suất hợp đồng trung bình đối với khoản vay thế chấp cố định 30 năm có số dư phù hợp, từ 832.750 USD trở xuống, đã tăng từ 6,85% lên 6,97%.

Phí điểm cũng tăng từ 0,67 lên 0,72, bao gồm cả phí khởi tạo, đối với các khoản vay có khoản trả trước 20%.

Đây là mức trung bình được ghi nhận theo tuần. Trong khi đó, khảo sát hàng ngày của Mortgage News Daily cho thấy lãi suất tiếp tục tăng nhanh sau đó và đã vượt ngưỡng 7%.

Đến thứ Ba, lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm đã lên khoảng 7,22%.

Sự khác biệt giữa mức trung bình hàng tuần và mức được ghi nhận hàng ngày cho thấy tốc độ biến động của thị trường đang khá lớn.

Đối với người mua nhà, một thay đổi nhỏ trong lãi suất có thể tạo ra sự khác biệt đáng kể trong tổng số tiền phải trả trong nhiều năm.

Vì sao lãi suất thế chấp tăng nhanh?

Theo Joel Kan, Phó Chủ tịch kiêm Phó trưởng kinh tế gia tại MBA, những lo ngại dai dẳng trên thị trường liên quan đến giá năng lượng tăng, lạm phát kéo dài và định hướng chính sách tiền tệ trong tương lai đã đẩy lợi suất trái phiếu và lãi suất thế chấp tăng cao hơn.

Lãi suất thế chấp tại Mỹ không đơn giản chỉ phụ thuộc vào quyết định lãi suất điều hành của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed).

Đối với khoản vay cố định 30 năm, diễn biến của lợi suất trái phiếu, đặc biệt là trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn dài, đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành mặt bằng lãi suất.

Khi lợi suất trái phiếu tăng, chi phí vốn dài hạn có xu hướng tăng theo, từ đó gây áp lực lên lãi suất thế chấp.

Trong trường hợp này, những lo ngại về lạm phát và giá năng lượng khiến thị trường phải đánh giá lại triển vọng chính sách tiền tệ.

Điều này giải thích vì sao ngay cả khi thị trường đang chờ cuộc họp tiếp theo của Fed, lãi suất mortgage vẫn có thể biến động mạnh trước khi ngân hàng trung ương đưa ra quyết định chính thức.

Tái thế chấp giảm tới 65% so với cùng kỳ năm trước

Nhóm chịu tác động rõ rệt nhất từ biến động lãi suất là các chủ nhà đang cân nhắc tái thế chấp (refinance).

Số đơn xin tái thế chấp đã giảm 9% trong tuần và thấp hơn tới 65% so với cùng kỳ năm ngoái.

Một năm trước, lãi suất thế chấp 30 năm thấp hơn hiện tại khoảng 58 điểm cơ bản, tương đương hơn nửa điểm phần trăm.

Khoảng cách này khiến nhiều chủ nhà không còn động lực tài chính đủ lớn để tái cấp vốn.

Theo Joel Kan, mức lãi suất hiện tại đã loại bỏ phần lớn lợi ích của việc tái thế chấp đối với nhiều người đi vay. Điều này dẫn đến sự sụt giảm trong các đơn xin tái thế chấp thông thường cũng như các chương trình FHA và VA.

Đây là một tín hiệu quan trọng đối với thị trường bất động sản Mỹ.

Khi lãi suất thấp, chủ nhà có thể tái cấp vốn để giảm khoản thanh toán hàng tháng hoặc thay đổi cấu trúc khoản vay. Nhưng khi mặt bằng lãi suất mới không đủ hấp dẫn so với khoản vay cũ, họ có xu hướng giữ nguyên khoản vay hiện tại.

“Hiệu ứng khóa lãi suất” tiếp tục ảnh hưởng thị trường

Một trong những đặc điểm đáng chú ý của thị trường nhà ở Mỹ những năm gần đây là hiện tượng thường được gọi là lock-in effect, tức người sở hữu nhà có xu hướng không muốn bán khi đang nắm giữ khoản vay với lãi suất thấp.

Nếu một chủ nhà đã vay thế chấp với mức lãi suất thấp trong giai đoạn trước, việc bán nhà rồi mua một căn nhà khác có thể đồng nghĩa với việc phải chấp nhận khoản vay mới với lãi suất cao hơn.

Điều này tạo ra một nghịch lý.

Người mua mới muốn giá nhà hợp lý hơn và nguồn cung nhiều hơn. Trong khi đó, người đang sở hữu nhà lại có động lực giữ nguyên khoản vay hiện tại và trì hoãn việc bán.

Kết quả là thị trường có thể xuất hiện tình trạng nguồn cung cải thiện nhưng thanh khoản vẫn chưa tăng tương ứng.

Việc nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp càng khiến bài toán khả năng chi trả trở nên phức tạp.

Lãi suất đã tăng gần một điểm phần trăm so với năm trước

Theo Mortgage News Daily, lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp cố định 30 năm hiện cao hơn gần 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Matthew Graham, Giám đốc điều hành Mortgage News Daily, cho biết trong sáu ngày làm việc liên tiếp, mức trung bình đã tăng khoảng 0,33%.

Ông mô tả đây là mức tăng đột biến mạnh nhất kể từ tháng 10/2024.

Theo Graham, ít nhất một phần biến động gần đây liên quan đến tác động của dữ liệu kinh tế mới và giá dầu đối với kỳ vọng về chính sách của Fed.

Điều này cho thấy thị trường mortgage Mỹ đang phản ứng rất nhạy với các dữ liệu kinh tế và kỳ vọng chính sách tiền tệ.

Chỉ cần thị trường điều chỉnh kỳ vọng về lạm phát, giá năng lượng hoặc lãi suất trong tương lai, lợi suất trái phiếu có thể thay đổi, kéo theo sự biến động của lãi suất thế chấp.

Lãi suất 7,22% tác động thế nào đến người mua nhà?

Đối với một khoản vay lớn và thời hạn kéo dài hàng chục năm, lãi suất là yếu tố có thể tạo ra khác biệt rất lớn trong chi phí sở hữu nhà.

Khi lãi suất tăng, người mua có thể phải lựa chọn giữa ba phương án: giảm ngân sách mua nhà, tăng tiền trả trước hoặc chấp nhận khoản thanh toán hàng tháng cao hơn.

Trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao, cả ba lựa chọn đều tạo ra áp lực.

Đây là lý do nhu cầu vay mua nhà có thể suy yếu ngay cả khi người tiêu dùng vẫn có nhu cầu sở hữu bất động sản.

Vấn đề không nhất thiết nằm ở việc người Mỹ không muốn mua nhà, mà nằm ở khả năng chi trả tại mức giá và lãi suất hiện tại.

Bất động sản Mỹ đứng trước bài toán khó: lãi suất hay giá nhà?

Diễn biến mới nhất cho thấy thị trường bất động sản Mỹ đang phải đối mặt với sự kết hợp không dễ giải quyết: lãi suất thế chấp tăng nhanh trong khi giá nhà vẫn ở mức cao.

Nếu lãi suất tiếp tục duy trì trên 7%, nhu cầu vay mới có thể tiếp tục chịu áp lực. Đồng thời, nhóm chủ nhà đang sở hữu khoản vay lãi suất thấp có thể tiếp tục trì hoãn việc bán hoặc tái cấp vốn.

Ngược lại, nếu lợi suất trái phiếu hạ nhiệt và lãi suất mortgage giảm trở lại, nhu cầu mua nhà và tái thế chấp có thể được cải thiện.

Vì vậy, các dữ liệu về lạm phát, giá năng lượng, lợi suất trái phiếu và chính sách của Fed sẽ tiếp tục có vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản Mỹ trong thời gian tới.

Sự sụt giảm 19% của đơn xin vay mua nhà so với cùng kỳ năm trước và mức giảm 65% của đơn xin tái thế chấp cho thấy chi phí vốn đang trở thành rào cản đáng kể đối với cả người mua lẫn chủ nhà hiện tại.

Trong ngắn hạn, câu chuyện của thị trường không chỉ nằm ở số lượng căn nhà được rao bán, mà còn ở câu hỏi quan trọng hơn: người mua có đủ khả năng tài chính để mua chúng ở mức lãi suất hiện tại hay không?

Những câu hỏi thường gặp về lãi suất thế chấp Mỹ

1. Lãi suất thế chấp 30 năm tại Mỹ hiện ở mức nào?

Theo dữ liệu được đề cập, mức trung bình của Mortgage News Daily đã tăng lên khoảng 7,22% vào thứ Ba, trong khi mức trung bình hàng tuần của MBA trước đó là 6,97%.

2. Vì sao đơn xin vay mua nhà giảm?

Lãi suất thế chấp tăng nhanh cùng với giá nhà cao khiến chi phí sở hữu nhà tăng. Đây là những yếu tố khiến nhiều người mua tiềm năng trì hoãn quyết định vay và mua bất động sản.

3. Tái thế chấp giảm bao nhiêu?

Số đơn xin tái thế chấp giảm 9% trong tuần và thấp hơn khoảng 65% so với cùng kỳ năm trước.

4. Nguồn cung nhà ở Mỹ có tăng không?

Nguồn cung nhà rao bán đã tăng tại nhiều khu vực của Mỹ. Tuy nhiên, một phần đáng kể nguồn cung mới tập trung ở phân khúc nhà cao cấp, nên chưa nhất thiết giải quyết được bài toán nhà ở vừa túi tiền.

5. Fed có phải yếu tố duy nhất quyết định lãi suất mortgage?

Không. Lãi suất thế chấp dài hạn chịu ảnh hưởng lớn từ lợi suất trái phiếu và kỳ vọng thị trường về lạm phát, tăng trưởng kinh tế và chính sách tiền tệ, bên cạnh nhiều yếu tố khác.