Thị trường nhà ở Mỹ lao dốc: Doanh số nhà cũ xuống thấp nhất hơn một năm, người mua tiếp tục chờ lãi suất giảm

Thị trường bất động sản Mỹ tiếp tục đối mặt với áp lực lớn khi doanh số bán nhà đã qua sở hữu trong tháng 8 giảm xuống mức thấp nhất trong hơn một năm. Lãi suất vay thế chấp cao khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà tiếp tục trì hoãn quyết định, trong khi những chủ nhà đang sở hữu các khoản vay với lãi suất thấp cũng không muốn bán để chuyển sang một khoản vay mới đắt đỏ hơn.

Theo số liệu do Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) công bố ngày 10/9, số giao dịch mua bán nhà cũ hoàn tất trong tháng 8 giảm 2% so với tháng trước, xuống mức 3,98 triệu căn tính theo tốc độ hàng năm.

Đây là một trong số rất ít lần kể từ mùa thu năm 2024 doanh số nhà cũ tại Mỹ giảm xuống dưới ngưỡng 4 triệu căn. Diễn biến này cho thấy thị trường nhà ở lớn nhất thế giới vẫn chưa tìm được động lực đủ mạnh để phục hồi rõ rệt.

Doanh số nhà cũ Mỹ giảm xuống dưới 4 triệu căn

Sự sụt giảm trong tháng 8 phản ánh tình trạng người mua nhà đang thận trọng hơn trước chi phí vay vốn cao.

Mặc dù tốc độ tăng giá nhà đã giảm đáng kể so với giai đoạn bùng nổ trong đại dịch COVID-19, khi giá bất động sản tại nhiều khu vực tăng hai con số mỗi năm, khả năng chi trả vẫn là trở ngại lớn.

Giá nhà chưa giảm đủ mạnh để bù đắp tác động của lãi suất thế chấp. Điều này khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn giữa giá trị căn nhà, khoản trả trước và số tiền phải thanh toán hàng tháng.

Trong tháng 8, giá bán nhà trung vị tại Mỹ tăng 1,6% so với cùng kỳ năm trước, lên 429.100 USD. Đây cũng là tháng tiếp nối chuỗi tăng giá theo năm bắt đầu từ giữa năm 2023.

Nói cách khác, dù doanh số giảm, mặt bằng giá nhà vẫn tiếp tục đi lên.

Điều này tạo ra một nghịch lý đối với thị trường: người mua muốn giá nhà dễ tiếp cận hơn, nhưng nguồn cung và lãi suất vẫn chưa đủ thuận lợi để thúc đẩy một chu kỳ tăng trưởng mạnh của giao dịch.

Lãi suất thế chấp trở thành rào cản lớn

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến doanh số nhà cũ giảm là lãi suất vay thế chấp vẫn ở mức cao.

Đối với nhiều hộ gia đình Mỹ, lãi suất không chỉ quyết định khả năng mua nhà mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định bán nhà hiện tại.

Những người đã mua nhà và vay thế chấp trong giai đoạn lãi suất thấp đang có lợi thế rất lớn. Nếu bán căn nhà hiện tại để mua một căn khác, họ có thể phải chấp nhận khoản vay mới với lãi suất cao hơn đáng kể.

Điều này tạo ra hiệu ứng được giới phân tích gọi là “khóa lãi suất” – chủ nhà có xu hướng giữ nguyên khoản vay cũ với mức lãi suất thấp thay vì chuyển sang khoản vay mới.

Theo một báo cáo gần đây về thị trường nhà ở của Apollo Global Management, chưa đến một phần tư số khoản vay thế chấp đang lưu hành tại Mỹ có lãi suất trên 6%.

Điều này cho thấy một bộ phận lớn chủ nhà vẫn đang sở hữu những khoản vay có lãi suất tương đối thấp so với mặt bằng hiện tại.

Khi chi phí vay mới cao hơn, họ có ít động lực để bán nhà. Hệ quả là nguồn cung có thể bị hạn chế ở một số phân khúc, trong khi người mua mới vẫn phải đối mặt với giá nhà cao.

NAR cảnh báo lãi suất có thể tiến gần 7%

Lawrence Yun, Kinh tế trưởng của NAR, cho rằng mối quan hệ giữa lãi suất thế chấp và doanh số bán nhà có tính chất ngược chiều.

Khi lãi suất tăng, chi phí vay mua nhà tăng lên và nhu cầu thường suy yếu. Ngược lại, khi lãi suất giảm, khả năng tiếp cận tín dụng được cải thiện và người mua có xu hướng quay trở lại thị trường.

Ông Yun nhận định việc hoạt động mua bán nhà giảm nhẹ trong bối cảnh lãi suất cao không phải là diễn biến bất ngờ.

Tuy nhiên, ông cũng cho rằng người mua nhà hiện nay không ở trong trạng thái suy sụp hoàn toàn. Thị trường lao động và tiền lương tăng vẫn đang tạo ra một nền tảng nhất định cho nhu cầu nhà ở.

Dù vậy, một rủi ro đáng chú ý là lãi suất thế chấp có thể tiến gần mốc 7%, nếu điều kiện thị trường không thuận lợi.

Nếu lãi suất duy trì quanh mức này trong thời gian dài, áp lực lên khả năng chi trả của người mua sẽ tiếp tục rất lớn.

Nguồn cung nhà cũ tại Mỹ tăng mạnh

Trong bức tranh không mấy tích cực về doanh số, thị trường nhà ở Mỹ vẫn xuất hiện một số tín hiệu đáng chú ý.

Đó là nguồn cung nhà cũ đang tăng lên.

Theo NAR, trong tháng 8, lượng nhà cũ được rao bán trên thị trường đạt 1,62 triệu căn, tăng 5,9% so với cùng kỳ năm trước.

Đây là mức nguồn cung cao nhất kể từ tháng 11/2019.

Nếu duy trì tốc độ bán hiện tại, lượng nhà tồn kho tương đương khoảng 4,9 tháng nguồn cung. Đây là mức cao nhất trong hơn một thập kỷ.

Nguồn cung tăng là tín hiệu tích cực đối với người mua vì họ có nhiều lựa chọn hơn và có thể giảm áp lực cạnh tranh trong quá trình tìm kiếm nhà.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa với việc thị trường lập tức phục hồi.

Nếu lãi suất vẫn cao và khả năng chi trả còn hạn chế, người mua có thể tiếp tục đứng ngoài thị trường dù có nhiều căn nhà được rao bán hơn.

Khả năng chi trả nhà ở có cải thiện

Một điểm tích cực khác là chỉ số khả năng chi trả nhà ở của NAR đã cải thiện.

Chỉ số này phản ánh liệu một gia đình điển hình có đủ thu nhập để đáp ứng điều kiện vay mua một căn nhà có giá trung vị hay không.

Trong tháng 8, chỉ số khả năng chi trả tăng 3,5% so với một năm trước.

Mặc dù vậy, khả năng chi trả vẫn ở mức thấp nếu so với lịch sử.

Điều đó có nghĩa là thu nhập và một số điều kiện thị trường đã có cải thiện, nhưng chưa đủ để giải quyết hoàn toàn khoảng cách giữa giá nhà và khả năng tài chính của người dân.

Đây cũng là lý do thị trường có thể cần thêm thời gian để cân bằng.

Miền Nam tiếp tục chịu áp lực

Miền Nam là khu vực có doanh số bán nhà lớn nhất nước Mỹ. Tuy nhiên, khu vực này cũng ghi nhận sự suy giảm đáng chú ý trong tháng 8.

Doanh số nhà cũ tại miền Nam giảm 1,6%, xuống khoảng 1,84 triệu căn theo tốc độ hàng năm.

Đây là mức thấp nhất trong vòng một năm.

Không chỉ miền Nam, doanh số tại khu vực Trung Tây và Đông Bắc cũng giảm. Trong khi đó, doanh số tại miền Tây gần như không thay đổi so với tháng trước.

Diễn biến này cho thấy áp lực từ lãi suất và khả năng chi trả không chỉ tập trung ở một thị trường riêng lẻ mà đang tác động trên phạm vi rộng của thị trường nhà ở Mỹ.

Người mua nhà lần đầu chiếm 30% giao dịch

Một trong những nhóm được quan tâm đặc biệt là người mua nhà lần đầu.

Trong tháng 8, người mua nhà lần đầu chiếm 30% tổng số giao dịch, tăng nhẹ so với mức 29% của tháng trước.

Sự cải thiện này là tín hiệu đáng chú ý bởi người mua lần đầu thường chịu ảnh hưởng lớn từ giá nhà, lãi suất và yêu cầu về khoản tiền trả trước.

Khi lãi suất tăng, nhóm này thường gặp nhiều khó khăn hơn trong việc đáp ứng khoản thanh toán hàng tháng.

Tỷ trọng người mua lần đầu tăng nhẹ có thể cho thấy một bộ phận người dân vẫn đang cố gắng tham gia thị trường bất chấp điều kiện tín dụng chưa thực sự thuận lợi.

Tuy nhiên, tỷ lệ 30% vẫn cho thấy nhóm người mua này chưa có sự bứt phá mạnh.

Vì sao người Mỹ vẫn chưa mạnh tay mua nhà?

Có thể nhìn vào ba yếu tố chính để lý giải tình trạng hiện tại.

Thứ nhất là lãi suất thế chấp. Đây là yếu tố tác động trực tiếp đến số tiền người mua phải trả mỗi tháng. Chỉ cần lãi suất thay đổi, chi phí thực tế của một khoản vay dài hạn có thể thay đổi đáng kể.

Thứ hai là giá nhà vẫn cao. Giá bán trung vị 429.100 USD và tiếp tục tăng 1,6% so với năm trước khiến người mua khó kỳ vọng vào một đợt giảm giá lớn trong ngắn hạn.

Thứ ba là tâm lý chờ đợi. Một bộ phận người mua kỳ vọng lãi suất sẽ giảm trong tương lai nên lựa chọn trì hoãn. Khi nhiều người cùng chờ đợi, số lượng giao dịch hoàn tất có thể giảm dù nhu cầu về nhà ở vẫn tồn tại.

Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường rơi vào trạng thái “chờ đợi lẫn nhau”: người mua chờ lãi suất giảm, trong khi người bán đang hưởng lãi suất thấp lại không muốn chuyển sang khoản vay mới.

Thị trường nhà ở Mỹ sẽ phục hồi khi nào?

Thời điểm phục hồi phụ thuộc lớn vào diễn biến của lãi suất thế chấp, thu nhập hộ gia đình, giá nhà và nguồn cung.

Nếu lãi suất giảm đáng kể, chi phí vay sẽ giảm và có thể giải phóng một phần nhu cầu đang bị trì hoãn. Khi đó, những người mua đang đứng ngoài thị trường có thể quay trở lại.

Nguồn cung hiện đang tăng cũng là một yếu tố tích cực. Nếu lượng nhà rao bán tiếp tục tăng trong khi giá nhà tăng chậm lại, khả năng thương lượng của người mua sẽ được cải thiện.

Tuy nhiên, nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, thị trường có thể tiếp tục chứng kiến doanh số thấp trong thời gian dài hơn.

Đặc biệt, nếu lãi suất tiến gần 7%, áp lực lên khả năng chi trả có thể khiến quá trình phục hồi diễn ra chậm hơn.

Thị trường bất động sản Mỹ đứng trước bài toán cân bằng mới

Số liệu tháng 8 cho thấy thị trường nhà ở Mỹ vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn khó khăn. Doanh số giảm xuống dưới 4 triệu căn, trong khi giá nhà tiếp tục tăng và lãi suất thế chấp duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn tiêu cực.

Nguồn cung nhà cũ đang tăng, lượng tồn kho đã cải thiện đáng kể và chỉ số khả năng chi trả cũng tăng so với năm trước. Những yếu tố này có thể tạo nền tảng cho sự cân bằng của thị trường nếu lãi suất dần hạ nhiệt.

Vấn đề nằm ở chỗ giá nhà và lãi suất phải cùng tiến về mức phù hợp hơn với thu nhập của người dân.

Nếu chỉ lãi suất giảm nhưng giá nhà tiếp tục tăng mạnh, khả năng chi trả vẫn chịu áp lực. Ngược lại, nếu nguồn cung tăng, tốc độ tăng giá chậm lại và lãi suất giảm, thị trường có thể tạo ra một cú hích mới về giao dịch.

Trong ngắn hạn, giới quan sát sẽ tiếp tục tập trung vào diễn biến lãi suất thế chấp, thị trường lao động, thu nhập hộ gia đình và nguồn cung nhà ở. Đây sẽ là những yếu tố quyết định liệu thị trường bất động sản Mỹ có thể chuyển từ trạng thái trì trệ sang phục hồi hay không.

Câu hỏi về doanh số bán nhà cũ tại Mỹ

1. Doanh số nhà cũ tại Mỹ tháng 8 giảm bao nhiêu?

Doanh số nhà đã qua sở hữu tại Mỹ trong tháng 8 giảm 2%, xuống mức 3,98 triệu căn theo tốc độ hàng năm.

2. Giá nhà trung vị tại Mỹ hiện là bao nhiêu?

Giá bán nhà trung vị trong tháng 8 đạt khoảng 429.100 USD, tăng 1,6% so với cùng kỳ năm trước.

3. Vì sao lãi suất cao khiến doanh số nhà giảm?

Lãi suất cao làm tăng khoản thanh toán hàng tháng của người vay. Đồng thời, những chủ nhà đang có khoản vay với lãi suất thấp thường không muốn bán nhà vì nếu mua căn mới, họ có thể phải vay với mức lãi suất cao hơn.

4. Nguồn cung nhà cũ tại Mỹ có tăng không?

Có. Nguồn cung nhà cũ trong tháng 8 đạt khoảng 1,62 triệu căn, tăng 5,9% so với cùng kỳ năm trước và là mức cao nhất kể từ tháng 11/2019.

5. Lượng tồn kho nhà ở Mỹ tương đương bao nhiêu tháng nguồn cung?

Với tốc độ bán hiện tại, lượng nhà tồn kho tương đương khoảng 4,9 tháng nguồn cung, mức cao nhất trong hơn một thập kỷ.

6. Người mua nhà lần đầu chiếm bao nhiêu giao dịch?

Người mua nhà lần đầu chiếm khoảng 30% tổng giao dịch trong tháng 8, tăng từ 29% trong tháng trước.