Lãi suất thế chấp Mỹ vượt 7% trở lại, thị trường nhà ở đối mặt sức ép kép từ giá nhà và chi phí vay

Thị trường nhà ở Mỹ đang đối mặt với một trở ngại mới khi lãi suất thế chấp cố định 30 năm lần đầu tiên vượt ngưỡng 7% sau hơn một năm. Diễn biến này có thể làm gia tăng áp lực đối với người mua nhà, trong bối cảnh giá bất động sản vẫn ở mức cao và chi phí vay chưa có dấu hiệu giảm bền vững.

Theo Mortgage News Daily, lãi suất trung bình đối với khoản vay thế chấp cố định 30 năm phổ biến đã tăng lên 7,07% vào thứ Năm, cao hơn 10 điểm cơ bản so với phiên trước đó. Một điểm cơ bản tương đương 0,01 điểm phần trăm.

Đây là lần đầu tiên kể từ tháng 5/2025 mức lãi suất này quay trở lại trên ngưỡng 7%.

Sự gia tăng của lãi suất vay mua nhà diễn ra trong một thời điểm nhạy cảm đối với nền kinh tế Mỹ. Người tiêu dùng đang phải cân đối giữa giá nhà cao, chi phí tài chính lớn và triển vọng kinh tế còn nhiều biến động.

Đối với những người đang có ý định mua nhà, chỉ một vài phần mười điểm phần trăm thay đổi của lãi suất cũng có thể khiến khoản thanh toán hàng tháng tăng đáng kể.

Vì sao lãi suất thế chấp Mỹ tăng mạnh?

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm thường có mối liên hệ chặt chẽ với lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm.

Khi lợi suất trái phiếu tăng, chi phí huy động vốn dài hạn của thị trường cũng chịu áp lực. Điều này thường được phản ánh vào lãi suất của các khoản vay thế chấp.

Trong phiên giao dịch được đề cập, lợi suất trái phiếu Mỹ tiếp tục tăng trong bối cảnh giá dầu tăng mạnh.

Giá năng lượng tăng có thể làm gia tăng lo ngại về lạm phát, đặc biệt khi thị trường đánh giá triển vọng giá cả trong những tháng tiếp theo. Khi nhà đầu tư yêu cầu mức lợi suất cao hơn để bù đắp rủi ro lạm phát, lợi suất trái phiếu có thể tăng và qua đó gây sức ép lên lãi suất thế chấp.

Diễn biến này phần nào làm lu mờ thông tin về chỉ số lạm phát toàn phần trong tháng 8, khi giá tiêu dùng tăng 0,4%, phù hợp với dự báo đồng thuận của Dow Jones.

Nói cách khác, dù một số dữ liệu lạm phát không gây bất ngờ lớn, thị trường trái phiếu vẫn chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố khác, đặc biệt là dầu và kỳ vọng về chính sách tiền tệ.

Thị trường trái phiếu trải qua hai phiên khó khăn

Matthew Graham, giám đốc điều hành của Mortgage News Daily, nhận định thị trường trái phiếu đã trải qua hai ngày khó khăn liên tiếp.

Theo ông, phiên trước chịu tác động từ các thông tin liên quan đến Bộ trưởng Tài chính Mỹ Scott Bessent và phản ứng của thị trường đối với thông báo mua lại trái phiếu của Bộ Tài chính.

Sang phiên tiếp theo, tâm điểm chuyển sang sự tăng vọt của giá dầu cùng phản ứng không quá tích cực của thị trường trước số liệu Chỉ số Giá sản xuất (PPI).

Những yếu tố này cho thấy diễn biến lãi suất thế chấp không chỉ phụ thuộc vào một báo cáo kinh tế đơn lẻ.

Thị trường còn phải theo dõi đồng thời lạm phát, giá năng lượng, lợi suất trái phiếu, kỳ vọng về Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), sức khỏe nền kinh tế và nhu cầu vốn trên thị trường tài chính.

Người mua nhà Mỹ phải trả thêm bao nhiêu?

Một cách dễ hình dung nhất về tác động của lãi suất là nhìn vào khoản thanh toán hàng tháng.

Giả sử một người mua căn nhà trị giá 430.000 USD, tương đương gần mức giá nhà trung bình toàn quốc theo số liệu được đề cập, và trả trước 20%.

Với khoản vay cố định 30 năm, mức lãi suất hiện tại khiến khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng cao hơn khoảng 244 USD so với cuối tháng 2.

Con số 244 USD mỗi tháng có thể không quá lớn nếu nhìn riêng lẻ. Nhưng trong thời hạn 30 năm, chênh lệch chi phí vay có thể trở thành một khoản tiền đáng kể.

Ngoài tiền gốc và lãi, người mua nhà còn phải thanh toán thuế bất động sản, bảo hiểm nhà, phí bảo trì và nhiều chi phí khác.

Điều đó khiến tổng chi phí sở hữu nhà ngày càng trở thành vấn đề lớn đối với các hộ gia đình.

Giá nhà cao cộng lãi suất tăng: sức ép kép đối với người mua

Thách thức lớn nhất của thị trường nhà ở Mỹ hiện nay không chỉ nằm ở lãi suất.

Giá nhà vẫn ở mức cao trong khi chi phí vay tăng đang tạo ra sức ép kép đối với người mua.

Trong môi trường lãi suất thấp, người mua có thể chấp nhận mức giá nhà cao hơn bởi khoản thanh toán thế chấp hàng tháng vẫn nằm trong khả năng tài chính.

Nhưng khi lãi suất tăng, cùng một căn nhà sẽ trở nên đắt đỏ hơn về mặt chi phí tài chính.

Ví dụ, một gia đình có ngân sách cố định cho khoản thanh toán thế chấp có thể buộc phải:

• Chọn căn nhà có giá thấp hơn.
• Tăng số tiền trả trước.
• Chờ lãi suất giảm.
• Kéo dài thời gian tìm kiếm.
• Hoặc tạm thời tiếp tục thuê nhà.

Điều này có thể làm giảm số lượng người mua đủ khả năng tham gia thị trường.

Nguồn cung tăng nhưng giá nhà vẫn cao

Một nghịch lý đáng chú ý đang xuất hiện trên thị trường nhà ở Mỹ.

Báo cáo hàng tháng về doanh số bán nhà hiện có cho thấy doanh số giảm, trong khi giá nhà lại tăng, dù nguồn cung nhà ở đã cao hơn.

Thông thường, nguồn cung tăng được kỳ vọng sẽ tạo thêm lựa chọn cho người mua và giúp giảm áp lực giá.

Tuy nhiên, nếu lãi suất vay quá cao, nguồn cầu thực tế có thể vẫn bị hạn chế.

Nhiều chủ nhà hiện hữu có thể đang sở hữu các khoản vay thế chấp với lãi suất thấp hơn đáng kể so với mức hiện tại. Nếu bán nhà và mua căn mới, họ có thể phải chấp nhận một khoản vay với lãi suất cao hơn.

Điều này có thể khiến một bộ phận chủ nhà trì hoãn việc bán, dù nguồn cung trên thị trường đã cải thiện.

Cổ phiếu các công ty xây dựng nhà ở chịu áp lực

Sức ép từ thị trường nhà ở cũng nhanh chóng phản ánh lên chứng khoán.

Cổ phiếu của các công ty xây dựng nhà ở Mỹ đã giảm trong phiên thứ Năm, sau khi báo cáo về doanh số bán nhà hiện có cho thấy doanh số giảm trong khi giá nhà tiếp tục tăng.

Đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở, lãi suất cao có thể ảnh hưởng đến nhu cầu của người mua.

Khi chi phí thế chấp tăng, số lượng khách hàng đủ khả năng mua nhà có thể giảm. Điều này có thể khiến tốc độ bán nhà chậm lại và tạo áp lực lên doanh thu của các công ty xây dựng.

Tuy nhiên, tác động không nhất thiết giống nhau đối với tất cả doanh nghiệp.

Các công ty có sản phẩm thuộc phân khúc giá vừa túi tiền có thể tiếp cận nhóm khách hàng khác với những doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp.

Lãi suất thế chấp đã tăng mạnh so với mức đáy gần đây

Mức 7,07% càng đáng chú ý khi so sánh với mức lãi suất thấp hơn trước khi chiến sự tại Iran bắt đầu.

Theo nội dung được công bố, lãi suất thế chấp từng chạm 5,99%, chỉ một ngày trước khi chiến tranh nổ ra.

Sau đó, lãi suất tăng trở lại.

Diễn biến này cho thấy thị trường tài chính có thể phản ứng rất nhanh với những cú sốc địa chính trị, đặc biệt khi chúng có khả năng tác động tới giá dầu và kỳ vọng lạm phát.

Giá dầu tăng là một biến số quan trọng vì năng lượng có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vận chuyển, sản xuất và sinh hoạt. Nếu giá năng lượng duy trì ở mức cao, nhà đầu tư có thể lo ngại rằng lạm phát sẽ khó giảm nhanh như kỳ vọng.

Khi đó, triển vọng lãi suất cũng có thể thay đổi.

Người mua nhà nên chờ lãi suất giảm?

Đây là câu hỏi không có câu trả lời giống nhau cho tất cả mọi người.

Nếu lãi suất giảm trong tương lai, người mua có thể cân nhắc tái cấp vốn nếu điều kiện thị trường và hồ sơ tín dụng cho phép. Tuy nhiên, không có gì đảm bảo lãi suất sẽ giảm nhanh hoặc giảm xuống mức mà người mua kỳ vọng.

Ngược lại, nếu giá nhà tiếp tục tăng trong thời gian chờ đợi, khoản tiền tiết kiệm được từ lãi suất thấp hơn có thể bị bù trừ một phần bởi giá mua nhà cao hơn.

Do đó, quyết định mua nhà cần dựa trên khả năng tài chính thực tế, thời gian dự định sở hữu nhà, mức thu nhập ổn định và khả năng chịu đựng biến động lãi suất.

Không nên quyết định chỉ dựa trên dự báo lãi suất trong vài tháng tới.

Fed có thể ảnh hưởng thế nào đến thị trường nhà ở?

Chính sách tiền tệ của Fed có ảnh hưởng lớn tới môi trường lãi suất nói chung, nhưng cần lưu ý rằng lãi suất thế chấp 30 năm không đơn giản bằng lãi suất chính sách của Fed.

Thị trường thế chấp chịu ảnh hưởng mạnh từ lợi suất trái phiếu dài hạn, kỳ vọng lạm phát và nhiều yếu tố khác.

Vì vậy, ngay cả khi Fed thay đổi lãi suất điều hành, lãi suất thế chấp vẫn có thể diễn biến theo hướng khác nếu lợi suất trái phiếu dài hạn tăng.

Đây là lý do nhà đầu tư và người mua nhà thường theo dõi cả các dữ liệu lạm phát, việc làm, lợi suất trái phiếu và tín hiệu chính sách của Fed khi đánh giá triển vọng thị trường bất động sản.

Điều gì có thể xảy ra với giá nhà Mỹ thời gian tới?

Nếu lãi suất thế chấp tiếp tục duy trì trên 7%, khả năng tiếp cận nhà ở của người mua có thể tiếp tục chịu áp lực.

Doanh số giao dịch có thể chậm lại khi người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng chi trả.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa giá nhà chắc chắn sẽ giảm mạnh.

Một yếu tố quan trọng là nguồn cung. Nếu nguồn cung nhà ở vẫn thiếu tại những khu vực có nhu cầu cao, giá nhà có thể tiếp tục được hỗ trợ ngay cả khi doanh số giảm.

Thị trường vì thế có thể chứng kiến một trạng thái tương đối giằng co: người mua khó tiếp cận vì lãi suất cao, trong khi người bán chưa muốn giảm giá mạnh.

Đây là một trong những lý do thị trường nhà ở Mỹ có thể phản ứng chậm hơn so với các thị trường tài chính trước những thay đổi của lãi suất.

Thị trường nhà ở Mỹ đứng trước phép thử mới

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm vượt 7% là tín hiệu không thuận lợi đối với thị trường nhà ở Mỹ, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản vẫn cao.

Từ mức 5,99% trước khi chiến sự tại Iran bắt đầu, lãi suất đã tăng lên 7,07%, khiến chi phí vay của người mua nhà tăng đáng kể. Với một căn nhà trị giá khoảng 430.000 USD và khoản trả trước 20%, khoản thanh toán gốc và lãi hiện cao hơn khoảng 244 USD mỗi tháng so với cuối tháng 2.

Trong khi đó, doanh số bán nhà hiện có giảm nhưng giá nhà vẫn tăng dù nguồn cung cao hơn. Điều này phản ánh một thị trường đang chịu tác động đồng thời từ lãi suất, giá nhà, nguồn cung và khả năng chi trả của người dân.

Diễn biến của lợi suất trái phiếu Mỹ, giá dầu, lạm phát và chính sách của Fed sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng cần theo dõi.

Nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, thị trường có thể tiếp tục chứng kiến tốc độ giao dịch chậm, người mua thận trọng hơn và áp lực ngày càng lớn đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở.

Ngược lại, nếu lạm phát hạ nhiệt và lợi suất trái phiếu giảm, lãi suất thế chấp có thể có thêm dư địa điều chỉnh. Khi đó, nhu cầu mua nhà có thể được cải thiện.

Vì vậy, câu chuyện của thị trường bất động sản Mỹ hiện không chỉ là giá nhà tăng hay giảm, mà còn là câu hỏi lớn hơn: người Mỹ có còn đủ khả năng vay tiền để mua căn nhà đang được rao bán hay không?

6 câu hỏi thường gặp về lãi suất thế chấp và giá nhà Mỹ

1. Lãi suất thế chấp 30 năm tại Mỹ hiện là bao nhiêu?

Theo thông tin được cung cấp từ Mortgage News Daily, lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp cố định 30 năm đã lên 7,07%, vượt 7% lần đầu kể từ tháng 5/2025.

2. Vì sao lãi suất thế chấp tăng?

Một nguyên nhân quan trọng là lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm tăng. Giá dầu tăng mạnh cũng làm thị trường lo ngại về lạm phát và tác động đến lợi suất trái phiếu.

3. Lãi suất trên 7% ảnh hưởng thế nào đến người mua nhà?

Lãi suất cao làm tăng khoản thanh toán hàng tháng đối với cùng một giá trị khoản vay. Người mua có thể phải giảm ngân sách mua nhà hoặc tăng tiền trả trước.

4. Giá nhà Mỹ có giảm khi lãi suất tăng không?

Không nhất thiết. Lãi suất cao có thể làm giảm nhu cầu, nhưng nếu nguồn cung hạn chế tại các khu vực có nhu cầu lớn, giá nhà vẫn có thể duy trì ở mức cao.

5. Tại sao doanh số bán nhà giảm nhưng giá vẫn tăng?

Một phần nguyên nhân có thể đến từ khả năng chi trả giảm khi lãi suất tăng. Đồng thời, nguồn cung dù cải thiện nhưng chưa chắc đủ để tạo áp lực giảm giá mạnh trên toàn thị trường.

6. Có nên mua nhà khi lãi suất vượt 7%?

Quyết định phụ thuộc vào tình hình tài chính cá nhân, thu nhập, khoản trả trước, giá nhà và thời gian dự định sở hữu bất động sản. Người mua không nên chỉ dựa vào kỳ vọng rằng lãi suất sẽ sớm giảm.