Hàng loạt khu đất bỏ hoang giữa các đô thị mới Seoul Hàn Quốc: Vì sao không xây được chung cư?

Tại nhiều khu đô thị mới quanh vùng thủ đô Seoul, hình ảnh những tòa chung cư cao tầng mọc san sát nhau không còn xa lạ. Tuy nhiên, giữa những khu nhà ở hiện đại ấy vẫn tồn tại không ít lô đất rộng hàng chục nghìn mét vuông nhưng chưa được xây dựng.

Điều đáng chú ý là đây không phải những khu đất không có kế hoạch phát triển. Phần lớn từng được quy hoạch để xây dựng các dự án chung cư, thậm chí đã được các công ty xây dựng tư nhân mua lại từ LH (Korea Land & Housing Corporation) với mục tiêu triển khai dự án nhà ở.

Thế nhưng, khi thị trường bất động sản suy giảm, chi phí xây dựng tăng và khả năng tiêu thụ căn hộ trở nên khó khăn, một số doanh nghiệp đã phải dừng dự án.

Kết quả là những khu đất có giá trị lớn bị bỏ trống trong thời gian dài.

Khu Đông Đàm 2: 28.000 m² đất nằm giữa các công trường

Một ví dụ điển hình là khu Đông Đàm 2, nơi các dự án chung cư đang phát triển mạnh.

Giữa những công trường và các khu chung cư mới, một khu đất rộng khoảng 28.000 m² đang nổi bật vì chưa được xây dựng.

Khu đất này từng được một công ty xây dựng mua lại từ LH để phát triển dự án chung cư. Tuy nhiên, khoảng hai năm trước, doanh nghiệp đã quyết định từ bỏ dự án do gặp khó khăn tài chính trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm.

Hiện tại, khu đất gần như không có công trình nhà ở nào. Những đống đất được vận chuyển từ các công trường xây dựng lân cận thậm chí còn được tập kết tại đây.

Một cư dân địa phương cho biết khu đất vốn đã để trống từ trước và việc tập kết đất diễn ra trong thời gian gần đây.

Điều này cho thấy một nghịch lý đang xuất hiện tại các đô thị mới: một bên là nhu cầu phát triển nhà ở, một bên lại là những khu đất đã được quy hoạch nhưng không thể triển khai dự án vì bài toán kinh tế.

Yeongjong, Incheon cũng xuất hiện tình trạng tương tự

Đông Đàm không phải trường hợp duy nhất.

Tại Thành phố Quốc tế Yeongjong ở Incheon, một khu đất khác cũng từng được quy hoạch để xây dựng chung cư nhưng hiện vẫn chưa được phát triển.

Theo kế hoạch ban đầu, khu đất này dự kiến xây dựng một dự án khoảng 300 căn hộ.

Tuy nhiên, thay vì trở thành một khu chung cư mới, khu đất hiện được sử dụng tạm thời làm bãi đỗ xe cho công nhân tại các công trường xây dựng lân cận.

Một môi giới bất động sản tại Yeongjong nhận định nguyên nhân chính nằm ở khả năng sinh lời của dự án.

Theo đó, chủ đầu tư đã từ bỏ kế hoạch bởi nhận thấy việc tiếp tục xây dựng trong điều kiện thị trường hiện tại có thể không tạo ra lợi nhuận.

Đây là một vấn đề đáng chú ý đối với thị trường bất động sản Hàn Quốc: đất có sẵn nhưng dự án vẫn không thể triển khai nếu doanh nghiệp không nhìn thấy khả năng bán hàng và lợi nhuận đủ hấp dẫn.

200.000 m² đất có thể xây khoảng 4.000 căn hộ

Theo nội dung được đề cập, trên toàn khu vực đô thị Seoul hiện có tới 8 khu đất, bao gồm cả khu vực Đông Đàm, với tổng diện tích khoảng 200.000 m² đang rơi vào tình trạng tương tự.

Nếu được phát triển đúng kế hoạch, số đất này có thể đủ để xây dựng khoảng 4.000 căn hộ.

Con số này cho thấy vấn đề không nằm ở việc hoàn toàn thiếu quỹ đất.

Ngược lại, một phần quỹ đất dành cho nhà ở đã tồn tại nhưng đang bị mắc kẹt giữa quy hoạch, tài chính doanh nghiệp và chính sách xử lý đất của nhà nước.

Đây cũng là lý do câu chuyện những khu đất bỏ hoang nhận được sự quan tâm lớn trong bối cảnh chính phủ Hàn Quốc vẫn tìm cách mở rộng nguồn cung nhà ở tại khu vực thủ đô.

Vì sao doanh nghiệp tư nhân bỏ đất dù đã mua từ LH?

Thông thường, doanh nghiệp bất động sản mua đất để phát triển dự án với kỳ vọng thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ sau khi hoàn thành.

Tuy nhiên, một dự án chung cư cần phải tính toán rất nhiều yếu tố:

• Giá đất.
• Chi phí xây dựng.
• Chi phí tài chính và lãi vay.
• Giá bán căn hộ.
• Khả năng hấp thụ của thị trường.
• Nhu cầu thực tế tại khu vực.
• Thời gian triển khai dự án.
• Rủi ro thị trường trong tương lai.

Khi giá nguyên vật liệu và chi phí tài chính tăng, trong khi giá bán hoặc sức mua không tăng tương ứng, biên lợi nhuận của dự án có thể giảm mạnh.

Đặc biệt, nếu doanh nghiệp đã phải huy động lượng vốn lớn để mua đất và xây dựng, việc dự án bán chậm có thể tạo áp lực dòng tiền nghiêm trọng.

Vì vậy, trong một số trường hợp, bỏ dự án có thể trở thành phương án giảm thiệt hại thay vì tiếp tục đầu tư thêm vốn.

LH phải làm gì với những khu đất bị bỏ dở?

Trước đây, khi doanh nghiệp tư nhân từ bỏ dự án, phương án xử lý thường là trả lại đất cho LH. Sau đó, LH có thể đưa khu đất ra để bán lại cho một nhà phát triển tư nhân khác.

Cách làm này cho phép thị trường tìm kiếm một chủ đầu tư mới có khả năng triển khai dự án.

Tuy nhiên, chính sách đã thay đổi khoảng một năm trước.

Theo định hướng mới, LH được yêu cầu trực tiếp phát triển nhà ở trên những khu đất mà doanh nghiệp tư nhân trả lại, thay vì đơn giản bán lại cho một doanh nghiệp khác.

Chính sách này nhằm tăng vai trò của LH trong việc cung cấp nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh chính phủ muốn chủ động hơn về nguồn cung.

Nhưng cách tiếp cận này cũng tạo ra một bài toán không đơn giản.

LH đối mặt với rủi ro nếu xây nhưng không bán được

Nếu LH trực tiếp phát triển dự án, trách nhiệm không chỉ dừng ở việc quản lý quỹ đất.

LH phải tham gia sâu hơn vào quá trình phát triển dự án, từ chuẩn bị đầu tư, xây dựng cho đến đưa căn hộ ra thị trường.

Điều đáng lo ngại là nếu thị trường không hấp thụ sản phẩm, LH có thể phải gánh lượng căn hộ chưa bán được.

Giáo sư Jin Jang-ik thuộc Khoa Quy hoạch Đô thị và Bất động sản, Đại học Chung-Ang, cho rằng một trong những nguyên nhân khiến các dự án không được tiếp tục là lo ngại về lợi nhuận và áp lực tiêu thụ sản phẩm.

Nếu xây dựng và bán được căn hộ, dự án có thể mang lại hiệu quả. Nhưng nếu căn hộ không bán được, gánh nặng tài chính và quản lý sẽ chuyển sang LH.

Điều này đặt ra câu hỏi lớn về cách cân bằng giữa mục tiêu cung cấp nhà ở và hiệu quả kinh tế của dự án.

Chính phủ muốn tăng vai trò của LH

Mặc dù những khó khăn trên tồn tại, chính phủ vẫn đang duy trì định hướng tăng cường vai trò của LH trong phát triển nhà ở.

Các hướng dẫn liên quan cũng đã được sửa đổi theo hướng tạo điều kiện để hợp đồng với doanh nghiệp tư nhân có thể được chấm dứt dễ dàng hơn trong những trường hợp dự án không được triển khai.

Điều này đồng nghĩa với khả năng số lượng khu đất mà LH phải thu hồi trong tương lai sẽ tiếp tục tăng.

Nếu doanh nghiệp tư nhân tiếp tục trả lại đất, LH sẽ phải đối mặt với một lượng quỹ đất lớn cần được xử lý.

Vấn đề quan trọng khi đó không chỉ là có đất hay không, mà là ai sẽ xây dựng, xây loại nhà nào, vào thời điểm nào và liệu thị trường có đủ sức hấp thụ hay không.

Bài toán lớn hơn của thị trường bất động sản

Tình trạng đất trống giữa các khu chung cư cao tầng cho thấy thị trường bất động sản không đơn giản chỉ là câu chuyện thiếu hay thừa đất.

Một khu đất có thể nằm ở vị trí tốt, có quy hoạch nhà ở và thậm chí từng được doanh nghiệp mua lại, nhưng dự án vẫn có thể đình trệ nếu điều kiện kinh tế không phù hợp.

Đối với chính quyền, việc biến những khu đất bỏ hoang thành nhà ở có thể giúp tăng nguồn cung.

Nhưng đối với nhà đầu tư, việc xây dựng hàng nghìn căn hộ trong một thị trường yếu lại tiềm ẩn rủi ro lớn.

Do đó, cách xử lý những khu đất này sẽ trở thành một phép thử đối với chính sách nhà ở của Hàn Quốc.

Nếu LH có thể phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu thực tế và kiểm soát được chi phí, những khu đất bỏ hoang có thể được tái kích hoạt, bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Ngược lại, nếu chỉ chuyển trách nhiệm từ doanh nghiệp tư nhân sang LH mà không giải quyết được bài toán lợi nhuận, sức mua và nhu cầu thực tế, những khu đất này có nguy cơ tiếp tục bị bỏ trống.

Những khu đất rộng hàng chục nghìn mét vuông nằm xen giữa các khu chung cư mới tại Đông Đàm, Yeongjong và nhiều khu vực khác cho thấy một nghịch lý đáng chú ý của thị trường bất động sản Hàn Quốc.

Có đất không đồng nghĩa với việc có thể ngay lập tức xây dựng nhà ở.

Đằng sau mỗi dự án còn là bài toán về vốn, chi phí xây dựng, giá bán, nhu cầu thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm.

Việc chính phủ tăng vai trò của LH có thể tạo thêm động lực để những khu đất bỏ hoang được tái phát triển. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất vẫn là làm sao biến quỹ đất đang bị đình trệ thành những dự án nhà ở thực sự phù hợp với nhu cầu thị trường.

Trong thời gian tới, cách LH xử lý khoảng 200.000 m² đất tại các khu vực này sẽ là vấn đề đáng theo dõi, không chỉ đối với thị trường nhà ở Hàn Quốc mà còn đối với bài toán quản lý quỹ đất và phát triển đô thị nói chung.

Những câu hỏi về bất động sản tại thủ đô Seoul Hàn Quốc

Vì sao các khu đất đã quy hoạch chung cư vẫn bị bỏ hoang?

Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến hiệu quả kinh tế của dự án. Khi chi phí xây dựng, chi phí tài chính tăng trong khi khả năng bán căn hộ giảm, doanh nghiệp có thể quyết định dừng dự án để hạn chế thua lỗ.

Có bao nhiêu đất đang bị bỏ trống?

Theo nội dung được đề cập, khu vực đô thị Seoul có khoảng 200.000 m² đất tại 8 địa điểm, trong đó có Đông Đàm, đang rơi vào tình trạng dự án bị đình trệ hoặc bỏ dở.

200.000 m² đất có thể xây được bao nhiêu căn hộ?

Ước tính diện tích này có khả năng đáp ứng khoảng 4.000 căn hộ nếu được phát triển theo các kế hoạch nhà ở tương ứng.

LH có bán lại đất cho doanh nghiệp tư nhân không?

Theo chính sách được đề cập, thay vì chủ yếu bán lại những khu đất bị doanh nghiệp trả lại, LH được yêu cầu tăng cường trực tiếp phát triển nhà ở trên các khu đất này.

Việc LH trực tiếp xây dựng có giải quyết được tình trạng đất bỏ hoang?

Có thể giúp đưa quỹ đất trở lại sử dụng, nhưng hiệu quả còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng, thiết kế sản phẩm, giá bán và sức mua của thị trường. Nếu xây dựng nhưng không tiêu thụ được, LH cũng có thể phải đối mặt với áp lực tồn kho.