Người mua nhà Mỹ tăng vay thế chấp ARM khi lãi suất cố định 30 năm lên 6,85%

Thị trường nhà ở Mỹ đang chứng kiến sự thay đổi đáng chú ý trong lựa chọn tài chính của người mua nhà khi lãi suất thế chấp cố định tiếp tục tăng. Trong tuần vừa qua, tỷ lệ các khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) trong tổng số đơn xin vay thế chấp đã tăng lên 8,5%, cho thấy ngày càng nhiều người đi vay cân nhắc những phương án có mức lãi suất ban đầu thấp hơn.

Theo số liệu từ Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (Mortgage Bankers Association – MBA), nhu cầu đối với các khoản vay ARM chiếm 8,5% tổng số đơn xin vay thế chấp trong tuần trước, tăng từ mức 8% của tuần trước đó. Đây cũng là tỷ lệ cao nhất kể từ tháng 6.

Xu hướng này đáng chú ý nếu so với giai đoạn đầu đại dịch COVID-19. Khi lãi suất thế chấp tại Mỹ giảm xuống mức thấp kỷ lục, tỷ lệ người vay lựa chọn ARM chỉ khoảng 3%.

Sự gia tăng hiện nay phần nào phản ánh áp lực ngày càng lớn từ mặt bằng lãi suất cao. Khi khoản vay cố định 30 năm trở nên đắt đỏ hơn, một bộ phận người mua nhà đang tìm kiếm các khoản vay có lãi suất ban đầu thấp để giảm chi phí trả nợ trong những năm đầu.

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm tăng lên 6,85%

Theo MBA, lãi suất hợp đồng trung bình trong tuần trước đối với khoản thế chấp cố định 30 năm có số dư khoản vay phù hợp, tức khoản vay từ 832.750 USD trở xuống, đã tăng từ 6,79% lên 6,85%.

Phí điểm trung bình cũng tăng lên 0,67 điểm, từ mức 0,65 điểm của tuần trước đó, bao gồm cả phí khởi tạo khoản vay đối với các khoản vay có tỷ lệ trả trước 20%.

Mức lãi suất 6,85% không chỉ tạo thêm áp lực lên khả năng chi trả của người mua nhà mà còn khiến tổng nhu cầu vay thế chấp suy giảm.

Theo chỉ số điều chỉnh theo mùa của MBA, tổng số đơn đăng ký vay thế chấp giảm 2,7% trong tuần.

Đáng chú ý, ông Joel Kan, Phó chủ tịch kiêm Phó trưởng kinh tế gia tại MBA, cho biết lãi suất thế chấp tăng trong bối cảnh các nhà đầu tư tiếp tục lo ngại về lạm phát và tình trạng thâm hụt ngân sách liên bang.

Theo ông Kan, lãi suất cố định 30 năm đã tăng lên 6,85%, mức cao nhất kể từ tháng 6/2025 và cao hơn 36 điểm cơ bản so với cùng kỳ một năm trước.

Vì sao khoản vay ARM ngày càng được quan tâm?

ARM, hay khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh, thường có mức lãi suất ban đầu thấp hơn so với khoản vay cố định dài hạn. Tùy sản phẩm, mức lãi suất này có thể được cố định trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó điều chỉnh theo các điều kiện được quy định trong hợp đồng.

Đây chính là điểm khiến ARM trở nên hấp dẫn hơn trong môi trường lãi suất cao.

Tuần trước, lãi suất trung bình đối với khoản vay ARM 5 năm giảm từ 5,94% xuống 5,82%. Khoảng cách hơn 1 điểm phần trăm so với khoản vay cố định 30 năm ở mức 6,85% có thể tạo ra sự khác biệt đáng kể đối với những người mua nhà đang phải cân đối ngân sách.

Tuy nhiên, mức lãi suất thấp ban đầu cũng đi kèm với rủi ro. Sau thời gian cố định ban đầu, lãi suất ARM có thể được điều chỉnh theo điều kiện thị trường và các điều khoản của khoản vay.

Vì vậy, việc lựa chọn ARM không đơn giản chỉ là so sánh lãi suất tại thời điểm ký hợp đồng. Người vay cần tính toán khả năng tài chính trong cả trường hợp lãi suất tăng sau giai đoạn cố định.

Nhu cầu mua nhà gần như đi ngang

Trong khi tổng số đơn xin vay thế chấp giảm, nhu cầu vay để mua nhà lại tương đối ổn định.

Theo MBA, số đơn xin vay thế chấp phục vụ mục đích mua nhà trong tuần gần như không thay đổi, chỉ giảm 0,2% so với tuần trước. Tuy nhiên, con số này vẫn cao hơn khoảng 4% so với cùng kỳ năm trước.

Diễn biến này cho thấy nhu cầu mua nhà tại Mỹ chưa biến mất dù chi phí vay vốn đang ở mức cao.

Một bộ phận người mua có thể tiếp tục trì hoãn quyết định xuống tiền vì kỳ vọng lãi suất sẽ giảm trong tương lai. Tuy nhiên, những người cần mua nhà thực tế vẫn phải tìm cách thích nghi với mặt bằng lãi suất hiện tại.

Việc ARM trở nên phổ biến hơn có thể là một trong những biểu hiện rõ nhất của quá trình thích nghi này.

Tái cấp vốn tiếp tục chịu sức ép

Trong khi nhu cầu vay mua nhà tương đối ổn định, hoạt động tái cấp vốn (refinance) lại giảm mạnh hơn.

Số lượng đơn xin tái cấp vốn khoản vay mua nhà giảm 6% trong tuần và thấp hơn tới 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là tốc độ giảm chậm nhất kể từ tháng 5/2025.

Mức giảm này cho thấy mặt bằng lãi suất hiện tại chưa tạo ra nhiều động lực cho những người đang sở hữu khoản vay cũ chuyển sang khoản vay mới.

Đối với một chủ nhà đang có khoản thế chấp với lãi suất thấp hơn đáng kể, việc tái cấp vốn trong môi trường lãi suất gần 7% có thể không mang lại lợi ích đủ lớn để bù đắp các chi phí liên quan.

Lãi suất cao tiếp tục gây áp lực lên người mua nhà

Ông Joel Kan nhận định lãi suất thế chấp cao tiếp tục tạo sức ép đối với những người có ý định mua nhà, ngay cả khi lượng nhà tồn kho đã tăng lên tại nhiều thị trường.

Thông thường, nguồn cung nhà ở tăng có thể giúp người mua có thêm lựa chọn và tạo điều kiện để thị trường cân bằng hơn. Tuy nhiên, nếu chi phí vay vẫn ở mức cao, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân vẫn chịu ảnh hưởng.

Đây là bài toán khá phức tạp đối với thị trường bất động sản Mỹ: người mua mong muốn giá nhà hợp lý và lãi suất thấp, trong khi các yếu tố kinh tế vĩ mô như lạm phát, lợi suất trái phiếu và chính sách tài khóa vẫn có thể tác động đến chi phí vay vốn.

Nhà đầu tư chờ dữ liệu lạm phát

Theo một khảo sát riêng của Mortgage News Daily, lãi suất thế chấp không thay đổi vào đầu tuần này.

Các nhà đầu tư đang chờ đợi số liệu lạm phát hàng tháng dự kiến được công bố vào cuối tuần. Đây là dữ liệu có khả năng tác động đáng kể đến diễn biến lãi suất thế chấp.

Nếu số liệu cho thấy áp lực lạm phát giảm, thị trường có thể kỳ vọng chính sách tiền tệ sẽ bớt thắt chặt, qua đó hỗ trợ tâm lý đối với các tài sản tài chính và có thể tạo áp lực giảm lên lãi suất thế chấp.

Ngược lại, nếu lạm phát cao hơn dự kiến, thị trường có thể tiếp tục lo ngại về khả năng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài hơn.

Do đó, diễn biến của lãi suất thế chấp trong những tuần tiếp theo sẽ phụ thuộc đáng kể vào các dữ liệu kinh tế mới.

ARM có phải lựa chọn tốt hơn khi lãi suất cao?

Việc ARM có phù hợp hay không phụ thuộc vào thời gian dự kiến nắm giữ căn nhà và khả năng chịu biến động lãi suất của người vay.

Nếu người mua dự kiến bán hoặc tái cấp vốn trước khi thời gian lãi suất cố định ban đầu kết thúc, ARM có thể giúp giảm chi phí lãi vay trong giai đoạn đầu.

Ngược lại, nếu người mua dự kiến ở lâu dài và muốn kiểm soát chắc chắn khoản thanh toán hàng tháng, khoản vay cố định có thể mang lại sự ổn định cao hơn, dù lãi suất ban đầu cao hơn.

Điều quan trọng là người vay phải xem xét toàn bộ cấu trúc khoản vay, bao gồm thời gian cố định, mức điều chỉnh tối đa, chỉ số tham chiếu, biên độ lãi suất và mức thanh toán trong kịch bản lãi suất tăng.

Thị trường nhà ở Mỹ đứng trước giai đoạn nhạy cảm

Việc lãi suất thế chấp cố định 30 năm tăng lên 6,85% đang tạo ra những thay đổi đáng chú ý trong hành vi vay vốn của người Mỹ. Tỷ lệ lựa chọn ARM tăng lên 8,5% cho thấy người mua đang tìm kiếm các giải pháp tài chính linh hoạt hơn để thích ứng với chi phí vay cao.

Tuy nhiên, ARM không phải là giải pháp phù hợp với mọi người. Mức lãi suất ban đầu thấp có thể giúp giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn nhưng đi kèm nguy cơ khoản thanh toán tăng trong tương lai.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà vẫn duy trì tương đối ổn định, còn hoạt động tái cấp vốn tiếp tục suy yếu. Điều này phản ánh sự phân hóa rõ nét trong thị trường bất động sản Mỹ khi người mua mới vẫn tìm cách tiếp cận nhà ở, trong khi những người đang có khoản vay cũ ít có động lực tái cấp vốn.

Những dữ liệu lạm phát sắp được công bố sẽ là một trong những yếu tố quan trọng mà thị trường theo dõi. Kết quả có thể ảnh hưởng đến kỳ vọng về lãi suất và từ đó tác động đến chi phí vay mua nhà trong thời gian tới.

Đối với thị trường bất động sản toàn cầu, diễn biến tại Mỹ cũng là một chỉ báo đáng chú ý. Lãi suất, lạm phát và chính sách tiền tệ không chỉ ảnh hưởng đến người mua nhà mà còn tác động đến dòng vốn, giá tài sản và tâm lý của nhà đầu tư trên nhiều thị trường.

Câu hỏi về vay thế chấp tại Mỹ

1. Lãi suất thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ hiện là bao nhiêu?

Theo số liệu được nêu trong báo cáo của MBA, lãi suất hợp đồng trung bình đối với khoản vay thế chấp cố định 30 năm có số dư phù hợp đã tăng lên 6,85%, từ 6,79% trong tuần trước.

2. Tỷ lệ người vay lựa chọn ARM là bao nhiêu?

ARM chiếm 8,5% tổng số đơn xin vay thế chấp trong tuần được báo cáo, tăng từ 8% của tuần trước đó và là mức cao nhất kể từ tháng 6.

3. Lãi suất ARM 5 năm giảm xuống bao nhiêu?

Lãi suất trung bình đối với khoản vay ARM 5 năm đã giảm từ 5,94% xuống 5,82%.

4. Vì sao người mua nhà lại quan tâm đến ARM?

Nguyên nhân chính là ARM thường có lãi suất ban đầu thấp hơn khoản vay cố định dài hạn. Trong bối cảnh lãi suất cố định 30 năm tăng lên 6,85%, mức lãi suất ban đầu thấp của ARM trở nên hấp dẫn hơn đối với một số người vay.

5. Vay ARM có rủi ro không?

Có. Rủi ro lớn nhất là lãi suất có thể tăng sau khi kết thúc thời gian cố định ban đầu, khiến khoản thanh toán hàng tháng tăng. Người vay cần đánh giá khả năng tài chính trong trường hợp lãi suất điều chỉnh tăng.

6. Nhu cầu mua nhà tại Mỹ có đang giảm mạnh?

Chưa thể nói như vậy. Số đơn vay mua nhà trong tuần chỉ giảm 0,2% và vẫn cao hơn 4% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lãi suất cao đang tạo áp lực rõ rệt lên khả năng tiếp cận nhà ở.