Sau 48 năm cải cách, Trung Quốc đã “đốt” bao nhiêu tiền vào những khối bê tông bất động sản?

Sau gần 5 thập kỷ kể từ khi Trung Quốc bắt đầu công cuộc cải cách và mở cửa, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đã trải qua một quá trình biến đổi chưa từng có về quy mô.

Từ một nền kinh tế nghèo với phần lớn dân số sống ở khu vực nông thôn, Trung Quốc đã trở thành trung tâm sản xuất toàn cầu, xây dựng mạng lưới đô thị khổng lồ và đưa hàng trăm triệu người vào tầng lớp trung lưu.

Nhưng đi cùng với tốc độ phát triển đó là một câu hỏi ngày càng lớn: Trung Quốc đã dành bao nhiêu nguồn lực cho bất động sản và liệu một phần quá lớn thành quả tăng trưởng đã bị chuyển hóa thành những khối bê tông không tạo ra đủ giá trị kinh tế?

Câu hỏi này trở nên đặc biệt đáng chú ý sau khi thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào cuộc khủng hoảng kéo dài.

Những tập đoàn từng được xem là biểu tượng của tăng trưởng như Evergrande gặp khó khăn tài chính. Nhiều dự án nhà ở bị đình trệ. Các thành phố từng chứng kiến tốc độ xây dựng chóng mặt phải đối mặt với tình trạng nguồn cung dư thừa, giá nhà suy yếu và niềm tin người mua giảm mạnh.

Tuy nhiên, để đánh giá liệu Trung Quốc có thực sự “phung phí” thành quả của gần 48 năm cải cách hay không, cần nhìn sâu hơn vào cách mô hình tăng trưởng bất động sản đã hình thành.

Bất động sản từng là một trong những động cơ lớn nhất của nền kinh tế Trung Quốc

Không thể phủ nhận rằng bất động sản từng đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong quá trình đô thị hóa Trung Quốc.

Khi hàng trăm triệu người chuyển từ nông thôn lên thành thị, nhu cầu về nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện và hạ tầng giao thông tăng mạnh.

Đất đai trở thành nguồn lực tài chính quan trọng đối với chính quyền địa phương. Doanh nghiệp phát triển bất động sản vay vốn để mua đất, xây dựng dự án rồi bán nhà cho người dân.

Ngân hàng cung cấp tín dụng cho doanh nghiệp và người mua nhà.

Người dân mua bất động sản với kỳ vọng vừa có nơi ở, vừa tích lũy tài sản.

Một vòng tuần hoàn được hình thành:

Đất đai → tín dụng → xây dựng → bán nhà → doanh thu → đầu tư tiếp → giá đất tăng.

Trong một thời gian dài, vòng tuần hoàn này hoạt động rất hiệu quả.

Nó tạo việc làm cho ngành xây dựng, thúc đẩy nhu cầu thép, xi măng, kính, nội thất, thiết bị gia dụng và hàng loạt ngành công nghiệp liên quan.

Đồng thời, việc xây dựng đô thị giúp Trung Quốc hiện đại hóa cơ sở hạ tầng với tốc độ mà rất ít quốc gia từng đạt được.

Vấn đề xuất hiện khi động lực xây dựng bắt đầu vượt xa nhu cầu sử dụng thực tế.

Khi xây nhà trở thành mục tiêu thay vì đáp ứng nhu cầu

Điểm yếu của mô hình bắt đầu bộc lộ khi bất động sản ngày càng được xem như một tài sản đầu tư.

Người dân mua nhà không chỉ để ở mà còn kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.

Doanh nghiệp phát triển thêm dự án vì giá bất động sản tăng.

Chính quyền địa phương có động lực cung cấp đất bởi doanh thu liên quan đến đất đai trở thành một nguồn tài chính quan trọng.

Ngân hàng tiếp tục cho vay vì bất động sản và đất đai được xem là tài sản thế chấp tương đối an toàn.

Một vòng xoáy tài chính – bất động sản hình thành.

Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng, mô hình này tạo ra cảm giác rằng giá trị tài sản đang không ngừng tăng lên.

Nhưng khi nhu cầu thực tế không còn theo kịp nguồn cung, vấn đề lập tức đảo chiều.

Một căn hộ chưa có người ở vẫn cần được xây dựng.

Một khu đô thị chưa có cư dân vẫn phải trả chi phí tài chính.

Một dự án chưa bán hết vẫn tạo áp lực lên bảng cân đối của doanh nghiệp.

Và một thành phố có quá nhiều nhà ở nhưng thiếu người mua sẽ không thể duy trì tốc độ tăng giá như trước.

“Những khối bê tông” có thực sự là tiền bị lãng phí?

Đây là điểm cần phân biệt rõ.

Không phải toàn bộ số tiền đầu tư vào bất động sản Trung Quốc đều là lãng phí.

Một phần rất lớn trong số đó đã tạo ra nhà ở, hạ tầng và tài sản thực phục vụ quá trình đô thị hóa.

Trung Quốc đã xây dựng hàng loạt thành phố hiện đại, mạng lưới đường cao tốc, tàu điện ngầm, sân bay, khu công nghiệp và các khu đô thị quy mô lớn.

Những tài sản này có giá trị kinh tế thực.

Nhưng vấn đề nằm ở phần đầu tư vượt quá nhu cầu hoặc tạo ra tài sản có giá trị sử dụng thấp.

Một căn hộ được xây dựng tại nơi có nhu cầu ở thực có thể tạo ra giá trị.

Ngược lại, một khu nhà được xây dựng quá xa trung tâm việc làm, thiếu hạ tầng xã hội và không có đủ cư dân có thể trở thành tài sản kém hiệu quả.

Vì vậy, câu hỏi chính không phải là “Trung Quốc xây quá nhiều nhà hay không?”, mà là:

Trung Quốc đã xây bao nhiêu tài sản có giá trị sử dụng thấp so với lượng vốn và nguồn lực đã bỏ ra?

Đây mới là bài toán kinh tế thực sự.

Cái giá lớn hơn có thể nằm ở nợ

Nếu chỉ nhìn vào những tòa nhà chưa có người ở, người ta có thể đánh giá thấp quy mô vấn đề.

Rủi ro lớn hơn nằm ở đòn bẩy tài chính.

Trong nhiều năm, các doanh nghiệp bất động sản sử dụng lượng vốn vay lớn để mở rộng quỹ đất và triển khai dự án.

Khi giá nhà tăng, giá trị tài sản thế chấp tăng và doanh nghiệp có thể tiếp tục vay.

Nhưng khi thị trường giảm, cơ chế này hoạt động theo chiều ngược lại.

Giá tài sản giảm khiến giá trị tài sản bảo đảm suy yếu.

Doanh số bán nhà giảm làm dòng tiền của doanh nghiệp giảm.

Doanh nghiệp khó huy động vốn mới để trả các khoản nợ cũ.

Các dự án chưa hoàn thành tiếp tục cần tiền.

Đây chính là lý do cuộc khủng hoảng bất động sản không chỉ là vấn đề của các nhà phát triển địa ốc.

Nó có thể ảnh hưởng đến ngân hàng, chính quyền địa phương, nhà cung cấp vật liệu, người mua nhà và cả nền kinh tế rộng hơn.

Evergrande là biểu tượng của mô hình tăng trưởng quá phụ thuộc vào nợ

Sự sụp đổ của Evergrande trở thành một trong những biểu tượng rõ nhất cho những rủi ro của mô hình này.

Trong thời kỳ thị trường thuận lợi, việc vay vốn để mua đất và phát triển nhiều dự án có thể giúp doanh nghiệp tăng trưởng cực nhanh.

Nhưng mô hình này phụ thuộc vào một điều kiện quan trọng: dòng tiền bán nhà phải tiếp tục tăng.

Khi thị trường đảo chiều, doanh nghiệp không còn khả năng dễ dàng dùng doanh thu từ dự án mới để tài trợ cho nghĩa vụ tài chính trước đó.

Vấn đề từ một doanh nghiệp có thể lan rộng thành vấn đề của cả ngành.

Đó cũng là lý do Trung Quốc phải tìm cách xử lý đồng thời ba bài toán: hoàn thành các dự án nhà ở dang dở, bảo vệ người mua nhà và kiểm soát rủi ro tài chính.

Trung Quốc có lặp lại sai lầm của Nhật Bản?

Đây là một trong những phép so sánh thường xuyên được đặt ra.

Nhật Bản từng trải qua thời kỳ giá bất động sản và tài sản tăng mạnh vào cuối thập niên 1980, trước khi bong bóng tài sản vỡ.

Sau đó, nền kinh tế phải trải qua một thời kỳ điều chỉnh kéo dài.

Trung Quốc hiện cũng phải đối mặt với những vấn đề như giá bất động sản suy yếu, nợ cao, dân số già hóa và tốc độ tăng trưởng giảm.

Tuy nhiên, hai quốc gia không hoàn toàn giống nhau.

Trung Quốc vẫn có quy mô dân số lớn, mức độ đô thị hóa và thu nhập bình quân khác Nhật Bản tại thời điểm bong bóng vỡ. Chính phủ Trung Quốc cũng có mức độ kiểm soát đáng kể đối với hệ thống ngân hàng và các nguồn lực tài chính.

Do đó, không thể đơn giản kết luận Trung Quốc chắc chắn sẽ lặp lại “những thập kỷ mất mát” của Nhật Bản.

Nhưng kinh nghiệm Nhật Bản cho thấy một bài học quan trọng: khi một nền kinh tế dành quá nhiều nguồn lực cho tài sản thay vì năng suất và tiêu dùng, quá trình tái cân bằng có thể kéo dài nhiều năm.

Vấn đề không chỉ là những căn hộ bỏ trống

Một trong những cách nhìn đơn giản nhất về khủng hoảng bất động sản Trung Quốc là tập trung vào những căn hộ không có người ở.

Nhưng tác động sâu hơn nằm ở sự thay đổi trong kỳ vọng của người dân.

Trong nhiều năm, bất động sản được xem là một trong những kênh tích lũy tài sản quan trọng.

Nếu người dân tin rằng giá nhà sẽ tăng, họ sẵn sàng vay tiền để mua.

Nếu niềm tin đảo chiều, họ có thể trì hoãn quyết định mua.

Điều này tạo ra một vòng phản hồi tiêu cực:

Giá nhà giảm → người dân chờ đợi → doanh số giảm → doanh nghiệp giảm đầu tư → hoạt động xây dựng suy yếu → tăng trưởng giảm → niềm tin tiếp tục suy yếu.

Khi vòng xoáy này kéo dài, việc chỉ đưa thêm tín dụng vào thị trường không nhất thiết giải quyết được vấn đề.

Nếu người dân không muốn vay tiền mua nhà, lãi suất thấp hơn cũng chưa chắc tạo ra nhu cầu đủ mạnh.

Trung Quốc có thực sự “đốt hết” thành quả 48 năm cải cách?

Câu trả lời hợp lý là không.

Cách diễn đạt rằng Trung Quốc đã “đốt hết tiền” vào các khối bê tông là quá cực đoan.

Trong gần 5 thập kỷ cải cách, Trung Quốc đã tạo ra những thay đổi kinh tế rất lớn: công nghiệp hóa, đô thị hóa, mở rộng thương mại, phát triển cơ sở hạ tầng và hình thành một nền kinh tế sản xuất có quy mô toàn cầu.

Bất động sản chỉ là một phần của câu chuyện đó.

Tuy nhiên, điều đáng lo là một phần nguồn lực khổng lồ từng được phân bổ vào bất động sản có thể không tạo ra mức lợi ích kinh tế tương xứng với chi phí vốn và chi phí cơ hội.

Đây chính là sự khác biệt giữa “đầu tư lớn” và “đầu tư hiệu quả”.

Một nền kinh tế có thể xây dựng rất nhiều nhà máy, đường sá và nhà ở nhưng vẫn gặp vấn đề nếu tỷ suất sinh lợi của các khoản đầu tư ngày càng thấp.

Bài toán lớn nhất của Trung Quốc hiện nay là gì?

Thách thức lớn nhất không đơn giản là giải cứu bất động sản.

Đó là chuyển đổi mô hình tăng trưởng.

Trong nhiều thập kỷ, đầu tư và xây dựng đóng vai trò quan trọng.

Trong giai đoạn mới, Trung Quốc cần tìm thêm động lực từ tiêu dùng hộ gia đình, công nghệ, năng suất, dịch vụ, sản xuất có giá trị gia tăng cao và các ngành công nghiệp mới.

Nếu nền kinh tế có thể chuyển dịch thành công, bất động sản có thể thu nhỏ vai trò nhưng không nhất thiết trở thành lực cản vĩnh viễn.

Ngược lại, nếu quá trình tái cân bằng diễn ra chậm, lượng nợ lớn và tài sản kém hiệu quả có thể tiếp tục kéo giảm tốc độ tăng trưởng.

Trung Quốc đang đứng trước một cuộc “tái định giá” khổng lồ

Sau gần 5 thập kỷ cải cách và mở cửa, Trung Quốc không thể quay lại mô hình tăng trưởng cũ một cách dễ dàng.

Những thành phố đã được xây dựng.

Những tuyến đường đã được hoàn thành.

Những căn hộ đã được bán.

Những khoản nợ đã được hình thành.

Câu hỏi hiện tại không phải là có thể xóa bỏ quá khứ hay không, mà là làm thế nào để chuyển lượng tài sản khổng lồ đó thành nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

Nếu những tài sản đã xây dựng có thể được sử dụng hiệu quả, nhà ở được đưa đến đúng nơi có nhu cầu, nợ được tái cơ cấu và nguồn lực chuyển dần sang các lĩnh vực có năng suất cao hơn, chi phí của cuộc khủng hoảng có thể được kiểm soát.

Ngược lại, nếu tiếp tục dùng tín dụng mới để duy trì những dự án không còn khả năng tạo ra giá trị, vấn đề có thể chỉ được đẩy sang tương lai.

Vì vậy, câu chuyện của Trung Quốc không đơn giản là “đã phung phí bao nhiêu tiền vào bê tông”.

Câu hỏi quan trọng hơn là:

Sau gần 48 năm cải cách, Trung Quốc có thể biến khối tài sản khổng lồ được xây dựng trong quá khứ thành nền tảng cho năng suất và tăng trưởng của tương lai hay không?

Đó mới là phép thử thực sự đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới trong giai đoạn hậu bất động sản.

Câu hỏi về bất động sản Trung Quốc sau 48 năm đổi mới

Trung Quốc đã đầu tư bao nhiêu tiền vào bất động sản?

Không có một con số đơn giản phản ánh toàn bộ lượng tiền đã được “đổ” vào bất động sản trong suốt gần 48 năm. Cần phân biệt giữa đầu tư nhà ở, hạ tầng đô thị, đất đai, tín dụng ngân hàng và các khoản đầu tư liên quan.

Vì sao bất động sản lại quan trọng với kinh tế Trung Quốc?

Bất động sản có liên hệ với xây dựng, thép, xi măng, nội thất, ngân hàng, đất đai, chính quyền địa phương và tiêu dùng hộ gia đình. Vì vậy, khi ngành này suy yếu, tác động có thể lan rộng sang nhiều lĩnh vực khác.

Trung Quốc có quá nhiều nhà ở không?

Ở một số khu vực, nguồn cung có thể vượt nhu cầu trong ngắn và trung hạn. Tuy nhiên, Trung Quốc không phải một thị trường bất động sản đồng nhất. Các thành phố lớn và khu vực có việc làm mạnh có thể có diễn biến khác hoàn toàn so với những địa phương có dân số giảm.

Khủng hoảng bất động sản có khiến Trung Quốc sụp đổ?

Không thể kết luận như vậy. Trung Quốc vẫn sở hữu nền kinh tế rất lớn, năng lực sản xuất mạnh và nhiều công cụ chính sách. Vấn đề đáng quan tâm hơn là tốc độ tăng trưởng có thể chậm lại và quá trình tái cân bằng có thể kéo dài.

Bài học lớn nhất từ cuộc khủng hoảng là gì?

Bài học quan trọng là tăng trưởng dựa quá nhiều vào đầu tư tài sản và đòn bẩy tài chính có thể tạo ra tốc độ tăng trưởng rất cao trong thời kỳ thuận lợi nhưng để lại chi phí lớn khi nhu cầu suy yếu.